Стенограмма выступления Н.Н.Мельник

56
Н.Н. МЕЛЬНИК,
Председатель Правления КАМАБАНКа
Добрый день, дорогие коллеги!
«КАМАБАНК» – региональный банк Пермского края, в докризисное
время мы держали 25% рынка ипотечного кредитования всего Прикамья. Мы
создали под ипотеку сеть допофисов, обучили сотрудников, работали жестко
по программам АИЖК и считали, что мы делаем очень благородное и
достойное дело, включившись в выполнение
государственной целевой
программы «Доступное жилье».
На сегодняшний день ситуация изменилась, и я хотела бы ее немножко
прокомментировать. Хочу процитировать господина Тосуняна, который на
прошедшем в начале марта совещании «Государственная программа
поддержки заемщиков. Механизмы и порядок взаимодействия» отметил:
«На ипотечном рынке государство и банки
просто обязаны добиться
взаимопонимания, определиться с правилами и условиями и дать заемщикам
четкий и понятный сигнал, ибо рост ставок по ипотечным кредитам, с одной
стороны, и намерения законодателей заморозить выплаты и проценты, с
другой, превращают рынок ипотечного кредитования не только в сложную
экономическую, но и в социальную проблему».
Обеспечение
населения
благоустроенным жильем
–
это
часть
социальной политики государства, которая существенно влияет и на
экономику. Многие отрасли связаны с решением этой задачи: от
производства строительных материалов и строительной техники до
отделочных материалов и мебели.
Одним из основных инструментов, позволяющих семье или простому
гражданину решить жилищную проблему, стало ипотечное кредитование.
Сегодня кризис оказал существенное влияние на эту область нашей жизни,
если быть более точным, он с нее и начался. Что сегодня происходит в этом
сегменте рынка? Рынок нестабилен. Значительно снижаются цены на жилье,
в среднем они снизились на 30% по стране. Будут ли они дальше снижаться?
Прогнозы в этом направлении делать сложно. Покупательский спрос упал,
так как доходы населения снижаются, растет безработица, как следствие –
неуверенность граждан в завтрашнем дне. Желающих приобрести квартиру
по ипотеке стало значительно меньше. Если в январе прошлого года было
выдано ипотечных кредитов на сумму порядка 20 млрд. рублей, то в этом
году только 6,6 млрд., то есть рынок упал втрое.
Выросли риски банков, работающих в сфере ипотечного кредитования.
Здесь сказались нестабильность цен на жилье и проблемы на рынке труда,
отсутствие длинных пассивов, возросла стоимость рыночного ресурса.
Происходит сокращение строительства, отсутствует финансирование этого
сектора, потому что сегодня кредитовать строительство – означает зайти в
особо рискованную отрасль промышленности, что не приветствует Банк
России.
Есть еще одна сторона ипотечного рынка, которая тоже существенно
влияет на его приостановление.
Банки на своем балансе имеют старые
ипотечные кредиты. Этот актив сегодня на балансе достаточно проблемный.
Ставки по этим кредитам сегодня внерыночные, в диапазоне от 10% до 14%,
а сейчас ставка рефинансирования 13%. Структура пассивов изменилась, нет
механизма секъюритизации длинных активов такого качества, рынок
рефинансирования сузился до пределов АИЖК. Изменилась стоимость
залога. Требует особого внимания финансовое состояние заемщика. СМИ
обсуждают вопросы неплатежей и кредитов, муссируя при этом идеи
либерализации взаимоотношений заемщик-кредитор. Рейтинговые агентства
и Центробанк оценивают данный актив как высокорисковый, а идеи
реструктуризации долгов на сегодняшний день, извращаются. В результате,
негативные факторы, которые не делают эти кредиты привлекательными,
привели к тому, что мы сейчас не торопимся выдавать, как собственно и весь
банковский сектор, ипотеку.
Законодательство по обращению взыскания на залог неэффективно,
отселенческие
фонды
на
сегодняшний день отсутствуют,
механизм
реструктуризации не отлажен. По оценкам экспертов этот механизм могут
использовать только 5% заемщиков, остальные просто не подходят под
предложенную модель реструктуризации. Срок реструктуризации на 1 год
не может обеспечить ожидаемый результат, потому что по всем прогнозам
кризис продлится гораздо дольше.
Вот такая складывается неблагоприятная картина. Она требует
призвать всех собравшихся: настало время кардинально решить вопросы
дальнейшей работы по ипотечному кредитованию и выходу из финансового
кризиса. Практика показывает, что если все заинтересованные стороны –
Минрегионразвития, АИЖК, коммерческие банки, Банк России – берутся за
решение задачи, то результат получается неплохой.
Хочу вернуться к событиям осени 2008 года. Когда впервые в связи с
кризисом остро встала проблема рефинансирования ипотечных закладных,
банковское сообщество,
благодаря координирующей роли
Тосуняна и в целом Ассоциации российских банков,
Минрегионразвития и
господина
сумело убедить
АИЖК ускорить выкуп ипотечных закладных,
увеличить объемы выкупа и наметить меры по возобновлению ипотечных
программ.
Сейчас наступил новый этап взаимоотношений коммерческих банков,
строителей и АИЖК.
Первое. Нужно снова запустить механизм выдачи ипотечных кредитов,
завершить рефинансирование старых кредитов, продумать действенный
механизм реструктуризации долгов. Учитывая высокий мультипликативный
эффект строительной отрасли промышленности, возобновление ипотечных
программ даст импульс к выходу из кризиса и экономики в целом и
банковского сектора в частности. Как дополнительные механизмы запуска
ипотечных программ и решения накопившихся проблем предлагаю включить
закладные на жилые помещения в состав активов, принимаемых Банком
России в качестве обеспечения по предоставляемым кредитам и внести
соответствующие изменения в Положение от 12 ноября 2007 года № 312б.
Закладные входят в состав ипотечного покрытия облигаций, включенных в
ломбардный
список
Банка
России.
Более
того,
все
закладные
стандартизованы и оформлены, как правило, по единой форме, принятой в
2006
году.
Кроме
того,
закладная
проходит
фактически
двойную
юридическую экспертизу и проверку на качество: один раз в органе
государственной регистрации, а затем – в депозитарии при
принятии
закладных на кастодиальное хранение.
Второе. Надо ходатайствовать о выделении государством денежных
средств
Агентству
по
ипотечному
жилищному
кредитованию
для
продолжения работы по выкупу ипотечных портфелей банков – как по вновь
выданным кредитам, так и по старым сформированным пулам закладных
Третье. АИЖК нужно заключать форвардные контракты с
банками-
партнерами на выплату ипотечных портфелей не на короткой, а на
долгосрочной основе. Требуется хотя бы не менее года, дабы обеспечить
возможность планирования и структурирования работы банковского сектора
и закрытия рисков.
Четвертое.
Необходимо
сформировать
механизм
гарантирования
выкупа или непосредственного рефинансирования кредитов на приобретение
первичного жилья, обеспечив тем самым поддержку и развитие строительной
отрасли.
Пятое. Следует разработать и внедрить механизмы реструктуризации
ипотечных
кредитов
для
заемщиков,
потерявших
доходы,
сделав
реструктуризацию реальным, а не декларируемым механизмом и увеличив
срок отсрочки как минимум до двух лет.
Шестое. Нужно разработать ипотечные программы и механизм их
рефинансирования для малообеспеченных слоев населения, работников
государственных, муниципальных учреждений и бюджетной сферы с тем,
чтобы столкнуть текущую ситуацию столкнуть с мертвой точки.
Седьмое. Необходимо создать механизм выкупа муниципалитетами
проблемных ипотечных кредитов с последующей сдачей жилья в наем
бывшим собственникам выкупленных квартир. Таким путем можно добиться
снижения в стране социальных рисков, связанных с объемами судебных
исков по взысканию просроченных ипотечных кредитов.
И в заключение я хотела бы высказать свое мнение о работе Ассоциации.
Высоко ценю ее координирующую роль, оперативность в подходах к
решению задач, стоящих перед банковским сектором. Считаю работу
Ассоциации
положительно.
Спасибо.
необходимой
и
продуктивной.
Оцениваю
ее
работу