концепция развития унифицированной системы

КОНЦЕПЦИЯ
РАЗВИТИЯ
УНИФИЦИРОВАННОЙ
СИСТЕМЫ
РЕФИНАНСИРОВАНИЯ
ИПОТЕЧНЫХ
ЖИЛИЩНЫХ
КРЕДИТОВ В РОССИИ
Жилищные потребности населения в 2003 г.
(в % от всех домохозяйств)
Без оказания государственной
помощи
19,2%
39,0%
Если государство окажет частичную
помощь в приобретении
(строительстве) жилья
2,1%
2,7% 6,9%
39,0%
7,1%
6,2%
49,3%
28,5%
Удовлетворены жилищными условиями
Хотят улучшить жилищные условия путем приобретения (строительства) жилья на рынке
Хотят улучшить жилищные условия другими способами
Хотят получить жилье по очереди или в порядке расселения
Не видят никаких возможностей улучшить свои жилищные условия
1
Распределение домохозяйств в зависимости от
предпочитаемой финансовой схемы
приобретения жилья в 2004 г.
(в % от домохозяйств)
Затруднились ответить 9,8%
Приобретение или
строительство
жилья только за
счет собственных
средств
11,2%
Участие в
долевом
строительстве
многоквартирного дома
5,7%
Кредит на
участие в
долевом
строительстве
5,9%
Кредит на
индивидуальное
строительство
6,3%
Накопительная
схема
9,2%
Ипотечный
кредит на
приобретение
готового жилья
51,9%
2
Место системы рефинансирования ипотечных
кредитов в общей реформе обеспечения
доступности жилья
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
34
8
млн.кв. м ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК жилья
Удовлетворенный
спрос за счет
собственных
средств граждан
Неудовлетворенный
спрос из-за
недостаточного
предложения жилья
18%
24%
6%
Удовлетворенный
спрос за счет
ипотечных кредитов
52%
млн.кв. м ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК жилья
Неудовлетворенный
спрос из-за
недостаточного
предложения жилья
и ипотечных
кредитов
Увеличение
предложения
жилья :
законодательство,
ФЦП
«Жилище»
Увеличение
предложения
кредитов:
законодательство,
Концепция развития
унифицированной
системы
рефинансирования
ипотечных
кредитов в России
3
Реализованный спрос на жилье
(% от первоначальной емкости рынка
жилья)
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
2004
2005
2006
2007
Инерционный вариант
2008
2009
2010
Проведение всех реформ
4
Изменение средней рыночной
реальной цены жилья (2003 г. = 100%)
190%
180%
170%
160%
Инерционный
вариант
150%
140%
130%
120%
110%
Проведение всех
реформ
100%
90%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
5
Американская модель рефинансирования
Ипотечные кредиты
Заемщики
Коммерческие банки
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК
Выкуп кредитов
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК
Пенсионные фонды,
страховые компании,
портфельные инвесторы
Оператор вторичного
рынка (Fannie Mae)
Выпуск ипотечных
ценных бумаг (MBS)
6
Немецкая модель рефинансирования
Заемщики
Ипотечные кредиты
Законом установлены
требования к ипотечным банкам
и ипотечным кредитам
Ипотечный
банк
Выпуск ипотечных
облигаций (Pfandbriefe)
Федеральное надзорное
управление над банками
назначает независимого
контролера выпуска ИЦБ
Пенсионные фонды,
страховые компании,
портфельные инвесторы
7
ФЗ РФ «Об ипотечных ценных бумагах»
Банки
Облигации с
ипотечным
покрытием
АИЖК
Ипотечный
агент
Облигации с
ипотечным
покрытием
Ипотечный
агент
Доверительное
управление
ипотечным
покрытием
Ипотечные
сертификаты
участия
Доверительное
управление
ипотечным
покрытием
Облигации с
ипотечным
покрытием
Ипотечные
сертификаты
участия
8
Государственная поддержка системы
рефинансирования в США
1934
1948
Федеральная
жилищная
администрация
(FHA)
Страхование
кредитов
1968
FANNIE MAE
FANNIE MAE
Создано в соответствии со
специальным законом с
уставным капиталом в $10
млн. (0,15% общих
расходов бюджета США,
оценка на сегодняшний
день - $3,5 млрд.).
На ипотечные ценные бумаги
агентства распространяется
полное и безусловная гарантия
правительства США.
С 1968 г. было выпущено
ипотечных ценных бумаг на
сумму более $ 1,7 трлн.
Приватизирована в
1968 г.
Казначейство может по
своему решению
предоставить
поддержку FANNIE MAE
в объеме до $ 2,25
млрд. путем
приобретения её
облигаций
GINNIE MAE
9
Государственная поддержка системы
рефинансирования в Казахстане
Государственная поддержка
Заемщики
Ипотечные кредиты
Коммерческие банки
Выкуп кредитов
Оператор вторичного
рынка (Казахстанская
ипотечная компания - КИК)
Продажа ипотечных облигаций
Пенсионные фонды,
страховые компании,
портфельные инвесторы
Создана Правительством в
2000 г. с уставным капиталом в
$3,3 млн. (0,15% общих
расходов бюджета Казахстана)
Уставной капитал на начало
2005 г. - $17,2 млн.
Созданы благоприятные
условия по налогообложению
ИЦБ
Созданы благоприятные
условия для покупки
пенсионными фондами,
страховыми компаниями и
банками
10
Федеральная система выдачи и
рефинансирования ипотечных жилищных
кредитов
Н
А
С
Е
Л
Е
Н
И
Е
1. Банк или иной первичный
кредитор выдает кредит или
заем и оформляет закладную
2. Банк продает закладную
региональному оператору
Банк
Банк
Банк
Банк
Региональный
оператор
Региональный
оператор
АИЖК
3. Региональный оператор
формирует пул закладных,
выданных в данном субъекте
РФ, и продает его АИЖК
4. АИЖК выкупает закладные
за счет средств, получаемых
от размещения
гарантированных РФ
облигаций, формирует из
закладных залоговое
покрытие и выпускает
ипотечные ценные бумаги
Финансовый
рынок
11
Портрет типового заемщика АИЖК
(на 01.03.05)
Средневзвешенный срок погашения кредита, лет
Средневзвешенная процентная ставка, % год
Отношение кредита к стоимости квартиры, %
Средний размер платежа, руб/мес.
Средний размер кредита, тыс. руб.
Средняя площадь жилья в залоге, кв. м.
Средняя стоимость жилья в залоге, тыс. руб./кв.м
16
15%
56,9%
5 600
391,4
52
13,3
12
Объем ипотечных кредитов в
субъектах Российской Федерации (на 1.01.05)
Объем ипотечных
кредитов на 1
человека, руб.
0
0.1 - 30
30.1 - 100
100.1 - 200
200.1 - 440
Объем ипотечных кредитам АИЖК, в % от
общего объема ипотечных кредитов в
регионе на 1 человека, руб.
100%
50%
13
Прогноз объемов ипотечного кредитования до 2010
года (в ценах 2004 года)
1272
1400
млрд. руб.
1200
877
1000
800
561
600
400
200
0
415
349
198
108
2006
151
2007
212
2008
296
2009
2010
Объем выдаваемых ипотечных кредитов (займов), всего
Объем задолженности по ипотечным кредитам на конец года
14
Основные перспективные направления
деятельности АИЖК
Выкуп
кредитов за
счет выпуска
ипотечных
ценных бумаг
Госгарантий нет
Выкуп кредитов в
регионах с
недостаточным
развитием
ипотечного
кредитования с
использованием
облигаций АИЖК с
госгарантиями
Выкуп «длинных»
траншей ИЦБ с
использованием
облигаций АИЖК с
госгарантиями
Госгарантии в 2010 г. - 152,0 млрд. руб.
(нарастающим итогом)
15
Прогноз выпуска ипотечных ценных бумаг на
период до 2010 года (в ценах 2004 года)
250
208
200
млрд. руб.
148
150
106
100
60
50
11
22
15
10.6
7.4
0
0
2006
2007
Выпуск ИЦБ АИЖК
2008
2009
2010
Выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), всего
16
Объемы необходимой господдержки АИЖК до
2010 года
(нарастающим итогом)
152
160
140
108
млрд. руб.
120
100
72
80
60
44
28
40
20
3,7
8,2
14,2
22,2
22,2
0
2006
2007
Уставной капитал
2008
2009
2010
Государственные гарантии
17
Прогноз объемов выкупа закладных до 2010
года (в ценах 2004 года)
112
120
94.7
млрд. руб.
100
74.2
80
52.5
60
34
40
21.6
22.7
21.2
14.8
20
0
0
2006
2007
Выкуп закладных АИЖК
2008
2009
2010
Выкуп закладных, всего
18