АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ

АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ
ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ
Партнерство
банков и государства
по развитию
Единой системы рефинансирования
закладных как инфраструктуры
финансового рынка
XVI Съезд
Ассоциации российских банков
5 апреля 2005 г.
Москва
1
Развитие общефедеральной системы ИЖК:
региональная инфраструктура рынка
ипотечных кредитов
Карта территориального охвата
• Март 2005 года - подписаны Соглашения с 76 регионами
• 2005 год – система рефинансирования будет охватывать всю территорию РФ
• Единые стандарты и инфраструктура
• Объем ежемесячного выкупа составляет около 1500 закладных
2
•
дек.05
ноя.05
окт.05
сен.05
авг.05
июл.05
июн.05
май.05
апр.05
мар.05
фев.05
янв.05
дек.04
ноя.04
окт.04
сен.04
авг.04
июл.04
июн.04
май.04
апр.04
мар.04
фев.04
янв.04
дек.03
ноя.03
окт.03
сен.03
авг.03
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
июл.03
млн. руб.
Динамика объемов рефинансирования
ипотечных кредитов
Ежемесячный выкуп закладных динамично растет:
• в 2003 году – в 50 раз
• в 2004 году – в 4,2 раза
•ежемесячный прирост в среднем на 10%
3
Объемы рефинансирования ипотечных кредитов
По федеральным округам, в % от общего объема по стране
Объем
жилищного
фонда
Численность
населения
Объем
рефинансирования
Центральный
28,1
26,2
10,2
Северо-Западный
10,6
9,6
9,4
Южный
13,8
15,8
1,5
Приволжский
21,3
21,5
43,4
Уральский
8,3
8,5
3,2
Сибирский
13,2
13,8
29,1
4,6
4,6
3,1
Федеральный округ
Дальневосточный
4
Система рефинансирования и развитие ипотеки в
регионах (по данным ЕГРП)
Субъект РФ
Доля АИЖК в общем
количестве залогов
Томская область
74%
Вологодская область
57%
Воронежская область
55%
Оренбургская область
53%
Алтайский край
44%
Республика Бурятия
34%
Белгородская область
33%
Брянская область
33%
Архангельская область
20%
Самарская область
15%
Доля стандартных кредитов в общем количестве залогов составило
в 2004 году 26%
Необходимо довести долю стандартных кредитов до уровня
развитых стран: 2005 г. – 31%, 2008 г. – 70%, 2010 г. – 90%.
5
Характеристики портфеля кредитов
На 01.09.04
На 01.03.05
Количество закладных, шт.
7517
14147
Общая сумма, млрд. руб.
2,735
5,527
Средневзвешенный срок погашения, лет
15
16
Ожидаемый срок погашения, лет
до 6
до 6
Средневзвешенная процентная ставка, %
год
15%
15%
Доля досрочного
выплатах, %
24,8
30,1
Соотношение долга к стоимости залога,
%
56,3
57,3
Средний размер платежа, руб./мес.
5 100
5 600
Средний размер кредита, тыс. руб.
364
390,6
Средняя площадь жилья в залоге, кв. м.
52
52
Средняя стоимость жилья в залоге, тыс.
руб./кв.м
12,4
13,9
погашения
в
общих
6
Концепция развития ЕСР ИЖК (по годам)
350
Выдача кредитов,
всего, ориентиры
Правительства РФ
300
млрд.руб.
250
Ипотечное
покрытие, всего
200
150
100
Ипотечные ЦБ
"freefloat"
50
0
2004
2006
2008
2010
Преимущества двухуровневой модели ипотеки в РФ:
•
•
•
не требует специализации банков
Ускоряет оборачиваемость капитала, инвестированного в
ипотечные кредиты
Адекватна
рынку
жилья
(капитализация
рынка
жилья/банковская система: в РФ - 82, в Германии – 20, в
Великобритании – 8)
7
Объемы ипотечного кредитования и необходимая
господдержка до 2010 года (накопленным итогом)
Количество семей
3,3 млн. семей (7%
населения) улучшат
жилищные условия до 2010
года.
3000000
2500000
2000000
Ипотечные кредиты/ВВП:
5.5%
1500000
1000000
500000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Необходимые объемы господдержки
- Взнос в уставный капитал
АИЖК – 33 млрд. руб.
-Субсидиарная ответственность
РФ 263 млрд. руб.
200
- Резервирование средств на
исполнение обязательств по
госгарантиям – 10 млрд. руб.
(4%).
150
млрд. руб.
Совокупный объем
господдержки до 2010 года –
до 296 млрд. руб. Из них :
100
Прямые расходы
50
на семью – 13 тыс. руб.
0
2005
2006
2007
Уставный капитал
2008
2009
Государственные гарантии
2010
Субсидиарная ответственность
РФ на семью – 80 тыс. руб.
8
Участники Единой системы рефинансирования
ипотечного жилищного кредитования
Выдача ипотечных
кредитов и займов
Накопление
ипотечного покрытия
Секьюритизация
ипотечного
покрытия
Среднесрочные и краткосрочные
транши приобретаются рынком
(дюрация – до 5 лет)
• АИЖК
• Банки и региональные
операторы-первичные
кредиторы
• ПИФы
• Ипотечные брокеры
• Страховые компании
• Андеррайтеры
• Специальные проектные
компании
• Крупные банки
Долгосрочные транши (дюрация
5-30 лет) выкупаются АИЖК за
счет средств от размещения
обеспеченных государством
облигаций, размещаемых ПФ,
включая ПФР
• Банки
• Специальные проектные
компании
• Управляющие компании
Сопровождение ипотечных кредитов
•Сервисные агенты и региональные операторы
•Расчетные банки
•Депозитарии
9
Оборот ипотечных кредитов в рамках ЕСР до 2010
года
Выдача ипотечных
кредитов и займов
• 2005 г. – 60 млрд. руб.
• 2008 г. – 210 млрд. руб.
• 2010 г. – 344 млрд. руб.
Накопление
ипотечного покрытия
2005 г. – 5 млрд. руб.
2008 г. – 147 млрд. руб.
2010 г. – 310 млрд. руб.
Секьюритизация
ипотечного
покрытия
Freefloat:
2005 г. – 1,5 млрд. руб.
2008 г. – 97 млрд. руб.
2010 г. – 236 млрд. руб
Долгосрочные выпуски:
2005 г. – 3,5 млрд. руб.
2008 г. – 50 млрд. руб.
2010 г. – 74 млрд. руб
Сопровождение ипотечных кредитов
2005 г. – 4 млрд. руб.
2008 г. – 46 млрд. руб.
2010 г. – 125 млрд. руб
10
Ценообразование в рамках ЕСР ИЖК
Выдача ипотечных
кредитов и займов
Секьюритизация
ипотечного
покрытия
Накопление
ипотечного покрытия
2005 год:
Freefloat
2005 г. – 3% единоврем.
2008 г. – 2% единоврем.
2010 г. – 1% единоврем.
Доходность 9-10%
• 2005 г. – 15% годовых
• 2008 г. – 10% годовых
• 2010 г. – 8% годовых
Долгосрочные выпуски
Доходность 11-12%
За организацию выпуска
0,5-1% единовременно
Сопровождение ипотечных кредитов
•Первичный рынок
Вторичный рынок
2005 г. – 1,75% годовых
2005 г. – 1,75% годовых
2008 г. – 1,25% годовых
2008 г. – 1,25% годовых
2010 г. – 1 % годовых
2010 г. – 1% годовых
11
АИЖК - оператор ЕСР ИЖК
АИЖК
гарантирует
выкуп
гарантирует
размещение
долгосрочных
выпусков ИЦБ
организует
накопление
Стандартное
Стандартная
закладная
ипотечное
покрытие
Стандартный
проспект эмиссии
ИЦБ
гарант доступа к
первичным
сервис-агентам
Сопровождение ипотечных кредитов
12
Институт первичных кредиторов в ЕСР.
Бизнес региональных банков.
•
•
•
Роль и бизнес Первичного кредитора в ЕСР
–
Андеррайтинг заемщика и залога и принятие решения о кредитовании на
основе Стандартов Агентства
–
Оформление необходимых документов и выдача ипотечных кредитов
–
Продажа Агентству прав требования по кредиту (продажа закладной)
–
Передача закладной на сопровождение первичному сервисному агенту
Заработок Первичного кредитора
–
Комиссия, взимаемая с заемщика за выдачу кредита
–
Проценты по закладной за время до продажи закладной
Основная схема взаимодействия с Агентством
–
Заявка на участие в ЕСР в качестве Первичного кредитора с указанием
•регионов работы
•предварительных объемов поставки на ближайшую перспектив
–
Заключение Соглашения о сотрудничестве с АИЖК
–
Составление и соблюдение плана-графика поставки закладных
13
Институт вторичных операторов в ЕСР.
Бизнес крупных банков.
40
35
млрд. руб.
30
25
20
15
10
5
ИЦБ Среднесрочные
выпуски
ИЦБ –
Долгосрочные выпуски
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
• АИЖК гарантирует выкуп долгосрочных выпусков ИЦБ
• Банк – вторичный оператор:
- формирует ипотечное покрытие из стандартных закладных и
инициирует выпуск ипотечных ЦБ
- организует выпуск ипотечных ЦБ и размещение их на рынке
- осуществляет депозитарное обслуживание ипотечного покрытия и
закладных
- проводит денежные расчеты по счетам ипотечного покрытия
14
Выводы
•
ЕСР ИЖК – крупнейший проект на финансовом рынке
между Правительством РФ и частным капиталом в
пропорции 1:3
•
АИЖК - не конкурент банкам, а центр ликвидности по
ипотечным активам
•
Банки и другие участники ЕСР получают комиссию с
оборота и уступают процентный доход инвесторам
•
Рост
оборачиваемости
капитала
невозможен
без
стандартизации
выдачи,
пулирования
и
выпуска
ипотечных ценных бумаг
•
Стандартизация уравнивает в правах ипотечные ценные
бумаги, инициированные АИЖК и любым банком, и
обеспечивает
быстрое
развитие
рынка
рублевых
ипотечных ценных бумаг
•
Нестандартные
ипотечные
программы
станут
неконкурентноспособны из-за высоких затрат при их
секьюритизации
15