ТАБЛИЦА по договору « Найм жилого помещения» № вопрос Коммерческий найм жилого помещения Социальный найм жилого помещения 1 Определение договора с указанием статьи ГК РФ По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.( ст. 671 ГК) Договор социального найма жилого помещения – это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального пользования, в виде отдельной квартиры(комнаты) в пределах норм жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг (ст. 672 ГК РФ) Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно. 2 Характеристика договора 1.консенсуальный договор 1.консенсуальный договор 2.возмездный, взаимный 2.возмездный, взаимный 3.срочный 3.бессрочный 4.целевой (цель использования жилого помещения - проживание в нем) 4.целевой (цель использования жилого помещения - проживание в нем) 5.двусторонне обязывающий договор, т.к. и у наймодателя и у нанимателя возникают и 5.двусторонне обязывающий договор, т.к. и у наймодателя и у нанимателя возникают и права и 3 Стороны договора (их характеристика) права и обязанности. обязанности. Сторонами договора найма являются наймодатель и наниматель. Наймодатель- органы государственной и муниципальной власти (предприятия и учреждения), наниматель-гражданин и члены его семьи. Жилье предоставляется из государственного или муниципального жилого фонда. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Предоставление жилого помещения за плату во владение и пользование для проживания в нем. Наймодателями по договору найма могут выступать физические лица, юридические лица, государство в лице государственных и муниципальных органов, а нанимателями только физические лица. 4 Предмет договора Предоставление жилого помещения за плату во владение и пользование для проживания в нем. 5 Объект договора Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). 6 Основание к заключению данного договора Основанием заключения договора является потребность нанимателя в жилом помещении. Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении. 7 Срок, цена, форма договора Максимальный срок составляет 5 лет. Бессрочный договор. Цена договора определяется Сторонами и указывается в договоре. Цена договора определяется Сторонами и указывается в договоре. 8 Права и обязанности сторон Форма только письменная, если договор заключен более чем на 1 год, такой договор подлежит регистрации в Россреестре (ст.674 ГК РФ). Форма только письменная, если договор заключен более чем на 1 год, такой договор подлежит регистрации в Россреестре (ст.674 ГК РФ) Наниматель имеет право: Наймодатель вправе. 1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; 2) сдавать жилое помещение в поднаем; 3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; 4) изменять основания и условия, дающие право пользования жилым помещением по договору найма; 5) право на переустройство и реконструкцию жилого помещения 6) право на заключение договора на новый срок Наниматель обязан: 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Кодексом. 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) своевременно вносить плату за жилое помещение (плату за наем). 5) иные обязанности, предусмотренные Кодексом, другими федеральными -требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора. -давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем членам его семьи. -дать согласие на переустройство и реконструкцию жилого помещения -решать вопрос обмена жилой площадью и приватизации жилья. -расторгнуть договор соцнайма в рамках закона -принудительно выселить граждан в административном и судебном порядке: за самовольное заселение; виновных в разрушении и порче жилого помещения и т.д. Наймодатель обязан. -заключить договор соцнайма -дать согласие на изменение условий для проживания в том числе на обмен. -разрешить нанимателю приватизацию данного жилья -осуществлять техническое обслуживание, законами и договором социального найма. Наймодатель вправе. -требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора. -дать согласие на переустройство и реконструкцию жилого помещения -расторгнуть договор в рамках закона -принудительно выселить граждан в административном и судебном порядке: за самовольное заселение; виновных в разрушении и порче жилого помещения и т.д. Наймодатель обязан: -дать согласие на изменение условий для проживания -осуществлять техническое обслуживание, капитальный ремонт жилого помещения капитальный ремонт жилого помещения Наниматель вправе. -вселять членов своей семьи в квартиру -поселять временных жильцов -изменять договор найма -обменять занимаемое жилое помещение на другое -сохранять при временном отсутствии жилое помещение -прекратить действие договора найма -приватизировать жилье Наниматель обязан. -использовать помещение только для проживания -осуществлять текущий ремонт -своевременно оплачивать квартирную плату и коммунальные платежи. -сдать помещение после окончания договора 9 Прекращение договора По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований: Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору 1) невнесение нанимателем платы за жилое социального найма с согласия в письменной помещение форме проживающих совместно с ним членов его 2) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает. 3) наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей. ГК предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении договора коммерческого найма в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания. Последствием расторжения договора является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих с ним, без предоставления другой жилой площади семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. 5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Задача 1. 1) Предоставленное жилое помещение было выделено из жилищного фонда социального пользования. 2) Да, возможен поднаем жилого помещения. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления. (ЖК РФ Статья 76) 3) Согласно ст 70 ЖК РФ Воронкова К.Г. наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи и наймодателя может вселить граждан (членов своей семьи) в качестве проживающих совместно с ним членов. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Т.о, не нужно будет составлять договор поднайма. Задача 2. Нет, решение судом было неверное. Согласно ГК РФ ст. 676 наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
