Страхи и сомнения коммерческих страховщиков».

Страхи и сомнения
коммерческих страховщиков
vs ОАО «СК АИЖК»
Москва, 2014г.
Закон полезен. Себестоимость
строительства - снизится
Обязательное страхование ответственности застройщика –
аналог обязательного страхования вкладов
18 000
Объем депозитов физических лиц, млрд руб.
16 202
16 000
14 251
14 000
11 871
12 000
9 818
10 000
8 000
7 485
Принятие закона о страховании вкладов
5 907
6 000
5 159
3 810
4 000
2 755
2 000
453
690
1 047
1 540
1 977
Снятие рисков позволит привлечь
больше дольщиков на ранних
стадиях строительства и заместить
дорогие банковские кредиты
0
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3
214-ФЗ как инструмент снижения себестоимости строительства
120,0
100,0
80,0
60,0
120,0
Текущее положение
После вступления изменений 214-ФЗ
100,0
100,0
Формирование
отрицательного
денежного
потока
Дефицит
отсутствует
80,0
80,0
60,0
60,0
40,0
40,0
40,0
20,0
0,0
Коробка
Инженерия
Сдача
Реализация
При полном запрете привлечения
средств дольщиков
Формирование
отрицательного
денежного
потока
20,0
20,0
Подготовка Котлован
120,0
0,0
0,0
Подготовка Котлован
Расходы девелопера
Собственные средства застройщика
Поступления от дольщиков и собстевенные средства
Коробка
Инженерия
Сдача
Реализация
Расходы девелопера
Собственные средства застройщика
Поступления от дольщиков и собстевенные средства
Подготовка Котлован
Коробка
Инженерия
Сдача
Реализация
Расходы девелопера
Собственные средства застройщика
Поступления от дольщиков и собстевенные средства
Качественное функционирование закона 214-ФЗ позволит снять страхи граждан «покупать» жилье на
ранних стадиях строительства, что устранит зависимость стройки от дорогого банковского кредита.
Снижение себестоимости строительства составит около 7%.
При работающем 214-ФЗ кредитные организации приравняют залог прав ДУДС к первоклассному залогу, а
значит снизят ставки по ипотеке при кредитовании дольщиков на этапе строительства.
В случае от отказа от использования средств дольщиков как источника финансирования строительства,
себестоимость строительства вырастем примерно на 20% за счет необходимости роста объемов дорогого
банковского кредита
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
4
Задача № 1. Обеспечить
работоспособность и надежность
защиты дольщика
Проблемы вида страхования и их решения
•
Надежность страховщика (с учетом перестрахования)
 Необходим контроль за платежеспособностью

•
страховщика (включая меры поддержки на период крупных
выплат, поскольку период возмещения средств после
выплаты может занять около 2-х лет)
Концентрация рисков и лимиты собственного удержания
Надежность страховой защиты
 Единые Правила должны быть одобрены через методические



рекомендации, утвержденные МинСтроем
Правила должны быть универсализированы для обеспечения
перестрахования риска и/или приема портфелей.
Правила должны контролироваться в момент регистрации
ДУДС (РосРеестр)
Страховая защита должна быть непрерывной.
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
6
Изменения в N214-ФЗ – позволяют
коммерческому страховщику начать
работать на данном рынке
Изменения в N214-ФЗ (от 28.12.2013) сняли все препятствия
для работы коммерческих страховщиков
 Четко переопределен страховой случай
 Уточнен момент вступления договора в силу и горизонт действия
страховой защиты.
 Уточнен механизм регресса (право требования страховщика к
застройщику)
 Уточнены компетенции государственнного контроля (надзора).
Уточнены (расширены) основания для проведения необходимых
проверок.
 Уточнена процедура приостановки деятельности застройщика и
порядок ее возобновления
 Введено понимание необходимости контроля финансовой
устойчивости застройщика
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
8
Коммерческое страхование.
Особенности
Коммерческое страхование vs ОВС. Особенности.
Коммерческое страхование
ОВС
Андеррайтинг
застройщика
Каждый раз
Один раз в момент приема в
члены ОВС
Андеррайтинг
Объекта
Каждый раз (общая методика) Каждый раз (общая методика)
Компенсация
ошибки в тарифе
Из капитала страховщика
(ответственность только по
своему андеррайтингу)
Базовый
Тариф
ВЫШЕ за счет большего объема
Лимит собственного
Не ограничено
удержания
Страховщика
50-350млн. +
перестраховочная емкость СК
АИЖК = 600-800млн руб
Ответственность
застройщика
Только по своему объекту
строительства
Солидарная субсидиарная
Из средств членов ОВС
(солидарная субсидиарная
ответственность по всем убытка ОВС)
НИЖЕ за счет меньшего
андеррайтинга и отсутствия права андеррайтинга и возможности
на ошибку в тарифе
«скинуться» на убыток
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
ответственность по всем убыткам
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОВС
10
Концентрация рисков
Объект защиты – договор ДУДС:
средний размер ДУДС = 36.000
руб/м2 х 52м2 = 1,9млн.руб
Концентрация риска - один
объект строительства.
Типовой дом в регионе: 4кв/этаж х 9
этажей х 4 подъезда = 270млн руб
Фактическая рисковая нагрузка на
страховщика по одному страховому
случаю будет от 200млн до …млрд
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11
Убытки не равны страховой выплате!!!
100
Необходимо разделять понятия
«убыточность» и «кассовый разрыв».
80
Если собрано больше, чем
построено
60
С уточнением понятия регресс в Законе
у страховщика появляется возможность 40
возместить свои потери. Возникающий
20
кассовый разрыв будет возмещен в
процедуре банкротства застройщика
(достройки объекта). При масштабности 0
100
«разрыва» страховщик будет нуждаться
в поддержке (или перестраховании)
80
Контроль «добросовестности» можно
осуществлять через номинальные
счета. Предложение для банков –
отработать механизм.
Фактический
график строительства
60
40
Стройка
20
НЕТ
УБЫТКА
0
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
УБЫТОК
НЕТ
УБЫТКА
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДУДС
12
ОАО «СК АИЖК». Предложение страховщикам полного
комплекта типовой документации
СК АИЖК разработаны и готовы к внедрению:
 Руководство по Андеррайтингу (в работе переоценка уровня риска во времени).
 Универсальные ответственные Правила страхования,
возможные к применению коммерческими страховщиками;
 Типовая форма Договора страхования гражданской
ответственности застройщика, возможная к применению
коммерческими страховщиками;
 Типовая форма Договора перестрахования (условия
перестрахования) для коммерческих страховщиков;
 Перестраховочные тарифы (ставки), возможные к применению
коммерческими страховщиками;
СК АИЖК, как прогосударственный сверх.надежный
страховщик, готово предоставить значимые
перестраховочные емкости, обеспеченные знаниями и
значительным капиталом.
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13
Первоочередные меры в развитие
закона
Что дальше. Предложения
Развитие закона:
•
•
Проработать механизм непрерывности защиты дольщика (при «отказе» застройщика от
страхования [или от оплаты части премии]; при пролонгации договора ДУДС и т.п.)
Запрет на единовременную оплату всего пула будущих ДУДС (только по факту реальной
продажи)
Противодействие недобросовестной страховой защите:
•
•
•
Создание рабочей группы при Минстрое по выработке методических рекомендаций
(правила страхования) и при ЦБР по выработке минимальных требований к страховой
защите
Ведение единого реестра действующих договоров [cтрахования] с немедленным
уведомлением контролирующих органов при «разрыве» страховок.
Обратиться к Банку России с просьбой об обособлении учета по виду (статистика,
кассовый разрыв не есть убыток, резервы катастроф и т.п.)
Исполнение закона 214-ФЗ
•
•
•
•
•
Передать полномочия по ведению 214-ФЗ Министерству Строительства
Реанимировать [в ряде субъектов] регистр строящихся жилых домов;
Наделение полномочиями инспекторских служб (по проверке строительства);
Дополнить Постановление от 27.10.2005 № 645 (О ежеквартальной отчетности
застройщиков) информацией об обеспечении прав дольщиков действующей защитой
Внесение изменений в Приказ МРР от 20.09.2013 № 403 (об обманутых дольщиках) в
части исключения из состава критериев граждан, получивших страховое возмещение.
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15
СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ
ПРИГЛАШАЕМ К ВЗАИМОДЕЙСТВИЮ
ОАО СК АИЖК
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16