Программа Жилье для российской семьи

Программа «Жилье для российской семьи»
(Постановление Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 № 404)
Декабрь 2014 г.
Инструменты группы компаний АИЖК по поддержке
программы «Жилье для российской семьи»
1.
Выкуп объектов инженернотехнического обеспечения
Из расчета не более чем 4000 рублей на 1 кв. м.
жилья экономического класса
2.
Реализация программы
«Стимул»
Финансирование через банк проекта по строительству
жилья экономического класса с ограничением маржи
банка в размере не более 3,5 % годовых. Процентная
ставка кредитования для застройщика, если банк
входит в ТОР-50 – 10,4-11,75% годовых
3.
Социальная ипотека
Процентная ставка по ипотечным кредитам для
граждан:
 2015 г. – 11,1%(январь); с февраля - индекс
потребительских цен (инфляция) + 3,8 % годовых;
 2018 г. – индекс потребительских цен (инфляция)
+ 2,2 % годовых.
4.
Развитие рынка арендного
жилья
Возможность для застройщика реализации жилья
экономического класса для использования в качестве
арендного фонда за счет предоставления
долгосрочного (до 30 лет) кредита в размере до 80%
от стоимости жилья
По инструментам поддержки, указанным в пп. 2-4, лимиты финансирования по субъектам Российской
Федерации определяются в зависимости от объемов их участия в программе «Жилье для российской семьи»
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2
Программа «Стимул» (новая редакция)
Программа «Стимул»
Содействие финансированию проектов по строительству жилья экономического класса
Жилье
экономического класса
(доля жилья экономического
класса в проекте)
Объект инженернотехнического обеспечения
(соответственно доли жилья
экономического класса)
Арендное жилье
В рамках программы
«Жилье для российской семьи»
Целевой заём
ОАО «АФЖС»
100%
размера
кредита
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
Банк
Кредитор
Кредит
Застройщик
Ограничение
маржи банка
не более
3,5%
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3
Социальная ипотека АИЖК
Заемщики
Льготная
процентная
ставка
Жилье
Определенная категория заемщиков, удовлетворяющая требованиям,
указанным в п. 4 основных условий и мер реализации программы «Жилье
для российской семьи», утвержденной постановлением Правительства
Российской Федерации от 5 мая 2014 г. N404.



2014 год – 10,6-11,1%
2015 год – 11,1%(январь); с февраля - индекс потребительских цен
(инфляция) + 3,8 % годовых;
Процентная ставка в 2018 году : уровень инфляции + 2,2%
Ограничений нет, однако приоритетна программа «Жилье для российской
семьи»
В 2015 году Социальная ипотека АИЖК и программа «Жилье для
российский семьи» в совокупности обеспечат снижение ежемесячного
платежа по сравнению с рыночными условиями на 35%
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
4
Программа Жилье для российской семьи
+ Закон 214-ФЗ + Социальная ипотека
С целью снижения себестоимости строительства АИЖК разрабатывает новую
программу по рефинансированию закладных на этапе строительства по проектам
программы «Жилье для российской семьи»:
 Страхование ответственности застройщика (214-ФЗ) через СК АИЖК;
 Договор участия в долевом строительстве:

Первоначальный взнос 20%;

Предоставление рассрочки сроком до 30 лет;

Процентная ставка соответствует ставке по социальной ипотеке;

Оплата страховой премии за дополнительные опции.
 Рассрочка по ДУДС оформляется закладной и через регионального оператора
(банк) продается в АИЖК
Социальная ипотека АИЖК и программа «Жилье для российский семьи» вместе
обеспечат снижение ежемесячного платежа на 35% относительно рынка
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
7
После отбора земельных участков наступают этапы составления
списков граждан и заключения предварительных договоров
Формирование списков граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического
класса является одним из важных элементов, обеспечивающих успех реализации
программы на территории субъекта Российской Федерации.
•
•
На местах списки граждан формируются органами местного самоуправления
Уполномоченный Субъектом РФ органа или организации (региональный оператор)
обеспечивает ведение сводного реестра граждан и организует взаимодействие с
ипотечными кредиторами и застройщиками
ВАЖНО: Реестр граждан обеспечивает реализацию Социальной ипотеки в регионе!
Цель предварительного договора – согласовать и зафиксировать формулу расчета цены
выкупа и существенные условия, которые позволят в будущем всем заинтересованным
сторонам после ввода в эксплуатацию жилья экономического класса совершить связанные
сделки купли-продажи и аренды объекта инженерно-технического обеспечения, провести
необходимые платежи.
Стороны предварительного договора и суть их обязательств:
•
•
•
•
Субъект РФ – согласовать тариф и организовать проверку сметной стоимости объекта
РСО – принять объект в аренду, обеспечив его эксплуатацию
АИЖК-АФЖС – рассчитать цену и обеспечить финансирование выкупа
Застройщик – своевременно ввести жилье и объекты в эксплуатацию, обеспечив к
дате выкупа реализацию не менее 50% жилья
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
8
Источники финансирования затрат на подключение в
соответствии с Постановлением № 404 от 05.05.2014
1)
средства инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций;
2)
средства застройщика, в том числе от продажи построенных в рамках проекта
жилищного строительства жилых помещений, не относящихся к жилью экономического
класса и иных объектов;
3)
средства
от
продажи
объектов
инженерно-технического
обеспечения
специализированным обществам проектного финансирования (СОПФ), учреждаемым ОАО
«АИЖК»;
4)
средства ресурсоснабжающих организаций, получаемые от оплаты по договорам
поставки коммунальных ресурсов и предоставления коммунальных услуг.
5)
средства других внебюджетных источников.
6)
средства
бюджета
субъекта
Российской
Федерации
и
(или)
бюджета
муниципального образования, на территориях которых осуществляется строительство
проекта.
Субъект РФ при отборе земельных участков и проектов для программы должен предоставлять преимущество
тем земельным участкам и проектам, где затраты на подключение (технологическое присоединение) к сетям
инженерно-технического обеспечения наименьшие, а источники финансирования затрат на подключение
определены в порядке убывания преимущества в пунктах 1-6.
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10
Специализированные общества (СОПФ) и выпуск облигаций
Создание 4 специализированных обществ (СОПФ):
• для объектов теплоснабжения
• для объектов электроснабжения
• для объектов газоснабжения
• для объектов водоснабжения и водоотведения
кредит
Банк
возврат
Строительство
инфраструктуры
(застройщик
или РСО)
АИЖК
Субъект РФ
Организация создания
и финансирования
Согласование тарифа
(арендной платы)
продажа
СОПФ
оплата
Текущие сборы
РСО
аренда
РСО
платежи
Счет
Средства от
размещения
Выплаты по
облигациям
Платежи с
проекта
2015-2016 гг. – период накопления
залогового обеспечения (до 3 млрд. руб.)
2016-2017 гг. выпуск облигаций с залоговым
обеспечением
Старшие транши облигаций (до 90% каждого выпуска)
Инвесторы: АИЖК (основной инвестор),
ВЭБ, НПФ, РФПИ, СРО
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
Выпуск
облигаций
Младшие транши
(до 10% выпуска)
Инвесторы: Субъект РФ
и/или РСО
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11
Выпуск облигаций с залоговым обеспечением
• Объекты инженерно-технического обеспечения и арендные
(лизинговые) платежи за эти объекты выступают обеспечением по
1. Гарантии выкупа
облигациям. АИЖК организует выпуск облигаций и дает гарантии
и основы выпуска
выкупа объектов до начала их строительства по цене, согласованной
с субъектом РФ и РСО.
• Выпуск облигаций осуществляется по мере накопления выкупаемых
2. Объемы выпуска
объектов на сумму 3-5 млрд руб. Общий объем выкупа объектов и
выпуска облигаций – до 100 млрд руб.
3. Транши
• Выпуски облигаций состоят из старшего и младшего траншей.
Обязательства по старшим исполняются приоритетно перед младшими
траншами. Старшие транши размещаются в рынок, а младшие будут
предложено выкупить субъекту РФ или РСО.
4. Обмен младшего
транша
• Объект инженерно-технического обеспечения через 20-30 лет (после
погашения долга по старшим траншам облигаций) подлежит передаче
владельцу младшего транша.
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12
Поправки в тарифное законодательство
Для успешной реализации предлагаемого механизма финансирования затрат по
объектам
инженерно-технического
обеспечения
требуется
внесение
Постановлением Правительства РФ поправок в Основы ценообразования в сферах
электроснабжения,
газоснабжения,
теплоснабжения,
водоснабжения
и
водоотведения. Суть поправок – добавление положений, позволяющих учитывать
в затратах РСО платеж за аренду объекта, который включает: амортизацию,
налоги и проценты, подлежащие уплате СОПФ по привлеченному финансированию
на выкуп объектов инженерно-технического обеспечения.
В
дополнение
к
поправкам
в
Основы
ценообразования
подготовлены
методические рекомендации по определению размера арендной платы за объект
инженерно-технического
обеспечения,
арендованный
у
СОПФ
в
рамках
реализации программы «Жилье для российской семьи». Данные рекомендации
подлежат
утверждению
Минстроем
России
и
будут
выступать
ключевым
инструментом для определения величины арендной платы и цены выкупа объекта
в соответствии с условиями предварительного договора.
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13
Принципиальные схемы арендных платежей
25,000,000.00
Ежегодный индекс 6% на весь
период
Размер
платежа
20,000,000.00
Индексируемый
кредит
15,000,000.00
10,000,000.00
Аннуитетный кредит
5,000,000.00
- - - Комбинированный
Год
2033
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
0.00
* Расчет произведен для кредита размером 100 млн. рублей на срок 20 лет
Влияние выбранной схемы платежа на размер кредита (цену выкупа) см. на слайде 8
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14
Пример расчета максимальных затрат на электрические сети по
двум условным проектам с объемом жилья экономического класса
25 тыс. кв. метров в долях от общего объема проекта
Доля жилья
экономкласса в
проекте
100%
Показатель
Максимальная цена выкупа
объекта, приведенная к 1 кв.м
жилья экономкласса
Индексируемый
платеж
Аннуитет
3400 руб.
1900 руб.
2,85
2,35
4000 руб.
4000 руб.
0,35
0,50
Спец.тариф на передачу /
действующий тариф РСО
10%
Максимальная цена выкупа
объекта, приведенная к 1 кв.м
жилья экономкласса
Спец.тариф на передачу /
действующий тариф РСО
•
Небольшие проекты с 100% долей жилья экономического класса могут быть реализованы без
риска превышения установленных индексов тарифа для населения только с учетом котлового
метода
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15
Влияние объема проекта на цену выкупа и тариф
Проект программы
на 100 тыс. кв.м
Жильё экономкласса
25 тыс. кв. м
( 460 квартир)
Коммунальные платежи
собственников жилья
экономкласса
Арендная плата
СОПФ
Выкупаемый
объект
Рыночное жильё
75 тыс. кв. м
( 1250 квартир)
Другие
Потребители
услуг РСО
РСО
Коммунальные платежи
собственников рыночного
жилья
Коммунальные платежи
собственников других объектов
(потребителей) в городе
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 Величина
арендной
платы
влияет на цену выкупа объекта
(приведенная стоимость аренды)
 При согласовании тарифа РСО
Субъект
РФ должен
учесть
арендную плату РСО за этот
объект.
 Тариф устанавливается для всех
потребителей РСО и котловой
способ
учета
позволяет
распределить арендный платеж
не
на
всех
потребителей.
Однако для исключения роста
тарифа применяется правило о
не превышении 80%* сборов
платежей
с
собственников
жилья экономкласса в проекте
16
Инструментарий программы
По согласованию с Минстроем России ОАО «АИЖК» уполномочило дочернюю
компанию ОАО «АФЖС» проводить сбор и обработку отчетов субъектов
Российской Федерации по реализации программы, организовывать выездные
совещания и подготавливать ответы на поступающие вопросы с размещением
их на своем официальном сайте www.afhc.ru в отдельном разделе
«Жилье для российской семьи» в установленном порядке и сроки.
ОТЧЕТЫ и вопросы по программе направляются в электронном виде на адрес:
gosprogramma@afhc.ru
Дополнительно на сайте можно ознакомится со всеми документами программы
«Жилье для российской семьи», презентациями выступлений, ссылками на
официальные сайты субъектов РФ и уполномоченных.
В 2015 году планируется ввести в эксплуатацию отдельный портал программы.
ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО
«АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ
КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК»)
СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17