Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

Открытое акционерное общество
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
Перспективы ипотечного кредитования
в России
Семеняка А.Н.,
Генеральный директор ОАО «АИЖК»
Российский экономический и финансовый форум
Цюрих
15-16 марта 2009 года
1
Спрос на недвижимость и ипотеку.*

Хотели бы приобрести недвижимость (квартиру/дом/дачу/земельный участок)
- 46% населения РФ (22 млн. домохозяйств),
- 36% (17,2 млн. домохозяйств) не могут себе этого позволить.
 Приобретать недвижимость планируют:
- в пятилетней перспективе - 10% населения (4,9 млн. домохозяйств),
- в 2009 году – 2% (970 тыс. домохозяйств)
 Потенциальный спрос на ипотеку
- в пятилетней перспективе 15% населения (7,3 млн. домохозяйств).
- в 2009 году – 0,4% (194 тыс. домохозяйств)
* По данным всероссийского соцопроса, проведенного ГФК-Русь в феврале 2009 года по заказу АИЖК.
2
Риски ипотечного кредитования в 2009 г.
РИСКИ для БАНКОВ
РИСКИ для ЗАЕМЩИКОВ
 Риск ликвидности – отсутствие
долгосрочного капитала и
ограниченность
рефинансирования
 Потеря работы или резкое сокращение
доходов
 Процентный риск – ускоренное
обесценение долгосрочных
активов и невыгодность
фиксирования ставки
 Высокая инфляция потребительских
цен и рост стоимости жизни
 Кредитный риск – рост просрочек
и дефолтов
 Рыночный риск – падение цен на
недвижимость
 Накапливание наличности на «черный
день»
 Высокие процентные ставки по
ипотечным кредитам
 Требование высокого первоначального
взноса
 Ожидание снижения цен на жилье
Последствия:
Существенное сокращение количества кредитных организаций
Сокращение доступности кредитования
3
Динамика рынка ипотеки: объемы выдачи
?
4
Цены на жилье в РФ в 4 кв. 2008 года
51 регион
26 регионов
Необходимо развивать рынок найма
Необходимо развивать ипотеку
Наиболее быстрое и глубокое снижение цен в регионах с хорошо
развитым рынком жилья и развитой промышленностью.
Наименьшее снижение цен - в регионах с диверсифицированной
экономикой, а также в сельскохозяйственных регионах.
Большинство (53% опрошенных лиц) ожидает изменения цен на жилье
в 2009 году, из них
52%ожидают падения в среднем на 22%,
48% ожидают рост в среднем на 27%. *
* По данным всероссийского соцопроса, проведенного ГФК-Русь в феврале 2009 года по заказу АИЖК.
5
Насколько длительно может быть падение
цен? (пример Японии – 16 лет)
6
Регионы со стабильными ценами на жилье.
 Развитие «банковской» ипотеки :
1. Продажа закладной АИЖК
Ипотека не обременяет капитал банка
2. Продажа ипотечных облигаций
Фонду нац. благосостояния или АСВ
3. Ипотечное страхование первых
рисков
1. При продаже закладных получение
4% единовременной комиссии
Сохранение нормы рентабельности бизнеса
на уровне 25% годовых
2. При выпуске ипотечных облигаций
эмиссионный доход – 12% от
номинала (или маржа между
привлечением и выдачей – 4%
годовых)
3. Удержание на балансе кредитов с
процентной ставкой 25% годовых
 Развитие «небанковской» ипотеки:
- Продажа застройщиками готового жилья в рассрочку
- Оформление закладной
- Продажа закладной напрямую в АИЖК.
- Банк может выступать ипотечным брокером
7
«Другая» ипотека в регионах с падающими ценами на
жилье.
Застройщик
Продажа готового жилья
Доходный дом
50%,
уставный капитал
Инвестор/Застр
ойщик
Распределение платежей:
1. Платежи по найму, платеж по кредиту
2. Выручка от продажи квартиры.
3. Сначала – погашение кредита, затем –
выплата дивидендов застройщику
50%
Ипотечный кредит
Банк
Рефинансирование
АИЖК
8
Кому выгоден новый механизм?
1. Банки при обращении взыскания.
 Банк берет жилье на баланс и сдает заемщику в коммерческий найм, сохранив за ним право
обратного выкупа жилья. Ежемесячные платежи по найму – меньше платежей по кредиту.
Рефинансирование предоставит АИЖК или иной институт развития.
 При отсутствии маневренного фонда в регионе региональные власти должны субсидировать
платежи по коммерческому найму в размере не меньше ставки социального найма.
2. Региональные органы власти, работодатели.
 В условиях неустойчивого развития экономики, непредсказуемой динамики формирования
рабочих мест и оперативного реагирования на миграцию трудовых ресурсов необходимо
развивать рынок найма с правом последующего выкупа жилья.
 Со стороны работодателей – предоставление целевых субсидий для платежей по
ипотечному кредиту или коммерческому найму в размере не менее ставки социального
найма.
3. Покупатели жилья.
 Получают возможность проживания в квартире сразу, на условиях найма
 Получают возможность выкупить жилье по фиксированной цене по мере накопления
первоначального взноса на ипотечный кредит
9
Рекомендации по жилищной политике
Жилищные цены в регионе
стабильные
Продажа жилья в
рассрочку,
оформление закладной
снижаются
Продажа права (опциона) на
покупку жилья по
фиксированной цене в
течение фиксированного
срока.
Продажа жилья в будущем
(исполнение опциона)
Сдача в найм до продажи
Рефинансирование закладной
Рефинансирование
коммерческой ипотеки
10