Отсутствие регистрации права собственности у арендодателя

Отсутствие
регистрации
права
собственности
у арендодателя
не препятствует учету расходов у арендатора по договору временного
пользования объектом капвложений
Нередки ситуации, когда компания заключает с правообладателем незавершенного
строительства предварительный договор аренды помещения, на основании которого после
государственной регистрации права собственности будет заключен основной договор
аренды.
В ситуации,
которую
рассмотрел
Минфин
в письме
от 06.05.13
№ 03−03−06/1/15658, организация также заключила с правообладателем договор
временного пользования имуществом в виде объекта капитальных вложений, который
будет действовать до момента регистрации права собственности на нежилое строение.
По мнению финансового ведомства, расходы по договору временного пользования
имуществом в виде объекта капитального вложения, осуществляемые до момента
государственной регистрации, компания вправе учесть в общем порядке.
Ссылаясь на статью 6 Федерального закона от 25.02.99 № 39−ФЗ, специалисты
Минфина отмечают, что инвестор, получивший результаты капитальных вложений
в форме объектов завершенного строительства до момента государственной регистрации
права на них, является их правообладателем. Соответственно, он вправе владеть,
пользоваться и распоряжаться объектами завершенного строительства, в том числе
предоставить такое имущество за плату во временное пользование третьему лицу.
Источник: Журнал «Российский налоговый курьер
Финансовое ведомство, ссылаясь на положения инвестиционного закона, вновь
подтверждает позицию о правомерности учета в составе расходов платы арендатора за
пользование недвижимым объектом до регистрации права собственности на него. Стоит
отметить, что данные выводы Минфин РФ делал и ранее. В частности, в письме от
30.08.2010 г. № 03-03-05/193, содержание которого было доведено до налоговых органов,
в том числе посредством издания ФНС РФ специального Письма от 14.09.2010 г. № ШС37-3/11158@. Интерес в настоящем случае представляет и то, что к тем же заключениям
можно прийти, используя нормы ГК РФ, а также выводы последних актов ВАС РФ. Так, в
Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 №9798/12 по делу №А33-18187/2011
говорится, в частности о том, что договором помимо обязанности заключить в будущем
договор аренды можно установить и непосредственную обязанность передать во владение
помещения для целей их последующей отделки, а также обязанность вносить плату за
период такого владения. Соответственно, такой договор фактически будет являться
смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора
аренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение
будущему арендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ
и о внесении им платы. Тем самым, Президиум ВАС РФ прямо говорит о правомерности
рассматриваемой договорной конструкции, соответственно, направленности на получение
дохода в настоящем случае корреспондирует также и гражданско-правовая легальность.
Следует также отметить, что данное Постановление Президиума ВАС РФ содержит
указание на возможность пересмотра по новым обстоятельствам вступивших в законную
силу судебных актов арбитражных судов по делам со схожими фактическими
обстоятельствами. Соответственно, правовая позиция, отраженная в Постановлении, в
обязательном порядке должна учитываться судами со дня его опубликования при
рассмотрении аналогичных дел, в том числе при пересмотре судебных актов в судах
апелляционной и кассационной инстанций (см.: Постановление Пленума ВАС РФ от
30.06.2011 №52). Немаловажным видится и положение, отраженное в п. 11 Постановления
Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения
правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Согласно
данному пункту не является недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ договор
аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом
собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи). В равной степени не
является недействительным договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент
передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо
переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое
имущество еще не было зарегистрировано в реестре. Таким образом, ВАС РФ вновь и уже
на уровне Пленума не видит никаких препятствий с точки зрения гражданского права для
полноценных арендных отношений, в том числе и до регистрации права собственности на
передаваемое имущество. При этом позиции, закрепленные в постановлениях Пленума
ВАС РФ, законодательно признаются обязательными для нижестоящих судов,
соответственно, абстрактное правотворчество в форме таких постановлений в силу закона
является полноценным источником права, которому нижестоящие суды должны следовать
без каких-либо ограничений.
Соответственно, толкование ГК РФ высшей судебной инстанцией в равной степени
позволяет заключать о правомерности передачи помещения во владение и пользование до
регистрации права собственности, и допустимости такого договора с точки зрения
положений ст. 252 НК РФ о необходимости документальной подтвержденности
понесенных расходов.
Ладыгин Денис, юрист Департамента правового консалтинга и налоговой
практики КСК групп