перемена лиц в арендном

Перемена лиц в арендном обязательстве и передача права
аренды
Согласно положениям ГК права и обязанности сторон договора
аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном
обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в
действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные
отношения не изменяются. Каждая из сторон договора аренды несет
обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она
обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в
том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК). Арендатор кредитор в обязательстве предоставления арендованного имущества во
временное пользование и одновременно должник в обязательстве внесения
арендной платы, т.е. он имеет право требования предоставления ему
арендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы.
Арендодатель, наоборот, должник в обязательстве передачи арендованного
имущества и одновременно кредитор в обязательстве внесения арендной
платы. В соответствии со ст. 382 ГК права требования могут быть переданы
кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к
другому лицу на основании закона.
Перемена
арендодателя
может
произойти
в
результате
правопреемства или отчуждения объекта аренды. Так, при реорганизации
юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь
возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом или
разделительным балансом (ст. 58 ГК). Если в результате реорганизации
юридического лица - арендодателя вновь возникшее юридическое лицо
приобретает право собственности на переданное в аренду имущество в
порядке правопреемства, то арендные отношения не прекращаются.
Данное положение действует и в случае смерти гражданина арендодателя, правопреемниками которого являются наследники. Не
является основанием для изменения или расторжения договора аренды
также и отчуждение арендодателем сданного в аренду имущества (ст. 617
ГК), арендатор в течение оставшегося срока продолжает пользоваться
арендованным помещением на условиях ранее заключенного договора,
уплачивая арендную плату новому арендодателю.
При переходе права на арендованное имущество в ЕГРП должно быть
зарегистрировано право нового правообладателя. Затем в регистрационную
запись об аренде вносятся изменения с указанием нового арендодателя.
Основание для внесения записей об изменениях - регистрационная запись о
вещном праве нового арендодателя. Внесение изменений осуществляется
по заявлению любой из сторон договора аренды.
Передача прав и
обязанностей арендатора на основании сделки. Согласно п. 2 ст. 615 ГК
арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и
обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в
двустороннем обязательстве передача прав требования происходит с
переводом долга, то к данной сделке применяются нормы ГК об уступке
требования, или цессии (ст. ст. 382 - 398 ГК), и о переводе долга, или
делегации (ст. ст. 391, 392 ГК). Уступка требования и перевод долга,
основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также
подлежат государственной регистрации. Данные сделки заключаются между
первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим
право аренды (цессионарием). В этом заключается принципиальное
отличие договоров уступки требования от соглашений о внесении
изменений в арендный договор, заключаемых между арендодателем и
арендатором. Уступка права аренды и перевод долга по арендной плате
происходят без участия арендодателя (хотя его согласие необходимо), при
этом стороны могут именовать договор произвольно, например
"Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды",
"Договор продажи права аренды".
Согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе в
пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу
без согласия собственника участка при условии его уведомления, если
договором аренды не предусмотрено иное. ЗК расширил права арендаторов
земельных участков по сравнению с арендаторами других объектов,
которые могут передавать права лишь с согласия арендодателя. Согласие
арендодателя на передачу арендных прав может потребоваться только в
случае, если это установлено договором аренды. При аренде
государственного или муниципального участка на срок более 5 лет
передача арендных прав может быть осуществлена также без согласия
арендодателя при условии его уведомления, при этом без оговорки "если
договором аренды не предусмотрено иное" (п. 9 ст. 22 ЗК).
При передаче прав и обязанностей по договору аренды в ЕГРП
регистрируется сделка - договор перенайма как соглашение между "старым"
и "новым" арендатором. С момента государственной регистрации сделки
происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды
на оставшийся срок вступает новый арендатор.
Правоустанавливающие документы нового арендатора - это
действующий договор аренды, заключенный предыдущим арендатором, и
соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды. При этом
согласно п. 2 ст. 385 ГК первоначальный арендатор обязан передать новому
арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право
требования к арендодателю. Иногда после регистрации сделки с
арендными
правами
дополнительно
заключается
трехстороннее
соглашение между арендодателем, правопредшественником (старым
арендатором) и правопреемником (новым арендатором), которое якобы
закрепляет переход прав и обязанностей в полном объеме, или новый
договор с арендодателем. Но в соответствии с правилами перемены лиц в
обязательстве дополнительного "закрепления" арендных прав после
регистрации сделки между предшествующим и новым арендаторами не
требуется. В п. 5 ст. 22 ЗК также указано, что при передаче арендатором
своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка
заключения нового договора не требуется.
Если уступается право аренды по договору, заключенному до
введения в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.), то
также регистрируется сделка - договор перенайма, а в ЕГРП вносится
запись об аренде на основании двух договоров - договора аренды с
предыдущим арендатором и договора об уступке прав между ним и новым
арендатором (при наличии согласия арендодателя). При этом взимается
плата за регистрацию одной сделки, а перерегистрации заключенного ранее
договора аренды не требуется.
Право долгосрочной аренды может быть продано в порядке
обращения взыскания на имущество организации-должника. В соответствии
с п. 4 ст. 62 Федерального закона от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об
исполнительном производстве" (в ред. от 05.03.2004) при продаже права
долгосрочной аренды судебный пристав при подготовке торгов помимо
исполнительных документов и документов, характеризующих объект
недвижимости, должен приложить копии договора аренды арендаторадолжника, свидетельства о регистрации договора аренды, а также
документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение
взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, из которого
следует возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия
арендодателя, если право аренды было получено арендатором в
результате торгов. По результатам торгов между лицом, выигравшим торги,
и организатором торгов (специализированной организацией) подписывается
протокол о результатах, который имеет силу договора о передаче прав и
переводе обязанностей по действующему договору аренды. Заключения
нового договора аренды с арендодателем не требуется. При приобретении
права аренды на торгах по заявлению нового арендатора в ЕГРП должна
быть внесена запись об аренде на основании ранее заключенного договора
аренды между арендодателем и арендатором-должником и протокола о
результатах торгов, где в качестве арендатора указывается лицо,
выигравшее торги.
Продажу права аренды при действующем арендном договоре следует
отличать от продажи на публичных торгах права на заключение договора (п.
5 ст. 448 ГК). Например, приобретение по конкурсу "права аренды"
земельного участка означает, что после завершения торгов и оформления
протокола сторонами должен быть заключен договор аренды не позднее 20
дней или иного указанного в извещении о предстоящих торгах срока.
Арендные отношения возникают после государственной регистрации
подписанного сторонами договора. Если в дальнейшем арендатором будет
заключен договор продажи права аренды земли, то данная сделка как
уступка права требования подлежит государственной регистрации. Сам по
себе факт приобретения "права аренды" на торгах, предметом которых
было только право на заключение договора, не является основанием для
возникновения прав на имущество и государственной регистрации.
М.Л. Толстик
И.о.заместителя начальника Шолоховского отдела