Текст статьи - Пермский национальный исследовательский
advertisement
УДК 332.7:[519.86+657.922 В.С. Спирина Пермский национальный исследовательский политехнический университет, Пермь Анализ эффективности принимаемых управленческих решений (на примере оценки качества ТРК) В работе показана возможность анализа эффективности принимаемых управленческих решений на примере разработанной ранее автором модели оценивания качества ТРК (здесь и далее, ТРК – торгово-развлекательный комплекс). Проведение такого анализа возможно с применением механизмов комплексного оценивания с помощью предлагаемых для автоматизации процедуры инструментальных средств, обладающих функциональными возможностями анализа чувствительности комплексной оценки к изменению частных критериев. Ключевые слова: коммерческая недвижимость, торгово-развлекательные центры (ТРК), эффективность управленческих решений, функции чувствительности, механизм комплексного оценивания. V.S. Spirina Perm National Research Polytechnic University, Perm Analysis of management decisions effectiveness (for example, quality assessment SM) The paper shows the possibility of analyzing the management decisions effectiveness on the example of the model developed earlier by the author Quality Assessment SM (hereinafter, SM - shopping mall). Such an analysis is possible with the use of mechanisms for integrated assessment using the proposed procedures for the automation tools have features integrated assessment of sensitivity analysis to changes in the particular criteria. Keywords: commercial properties, shopping malls (SM), management decisions effectiveness, sensitivity function, complex mechanism of evaluation. Эффективность принимаемых управленческих решений можно исследовать с помощью анализа чувствительности комплексной оценки к изменению состояния частного критерия [1, 2], используя механизм комплексного оценивания. Анализ эффективности принимаемых управленческих решений рассмотрим на примере изменения комплексной оценки «Качество ТРК», предложенной автором [3]. Управляющие коммерческой недвижимостью косвенно заинтересованы в увеличении популярности управляемых ими объектов среди потребителей и их посещаемости, так как это влияет на продажи и выручку арендаторов, что, в конечном счете, ведёт к увеличению возможности арендаторов платить большую аренду за арендуемые помещения, в чем явно заинтересован управляющий. Построив функции чувствительности используя программный комплекс [4], можно определить перспективное направление для улучшения качества ТРК (рис. 1а) и критические направления, которые характеризуются тем, что отсутствие управления будет приводить к пассивному ухудшению состояния частного критерия и, соответственно, качества ТРК (рис. 1б). Ситуация, в которой улучшение отдельного критерия не привносит эффекта в улучшение объекта недвижимости в практике управления недвижимостью имеет название «излишняя полезность». В этом случае затраты на улучшение частного критерия следует считать неэффективными, а имеющийся износ по данному критерию неустранимым, поскольку экономически нецелесообразно его устранение. а) б) Рис. 1. Функции чувствительности, показывающие: а) перспективное направление; б) критическое направление развития ТРК Используя анализ чувствительности, может быть идентифицировано не только такое известное явление как «излишняя полезность», но и «скрытая полезность» (рис. 2). а) б) в) Рис. 2. Функции чувствительности, показывающие скрытую полезность Признаком «скрытой полезности» является ситуация, при которой отдельное улучшение частных критериев не привносит эффекта в улучшение качества ТРК (см. рис. 2а), или имеет ограниченный эффект (см. рис. 2б). Совместное же улучшение частных критериев имеет смысл и целесообразно (см. рис. 2в). В результате накопленные ухудшения частных критериев (износы) можно считать устранимыми совместно, хотя отдельные попытки их устранения не результативны, почему это явление и было названо «скрытой полезностью». В предложенной ранее автором модели комплексного оценивания «Качество ТРК»[3] входные управляемые критерии можно разделить на три группы: 1. управляемые факторы (критерий «Мероприятия»); 2. косвенно-управляемые – посредством взаимоотношений между управляющим объектом недвижимости с арендаторами (критерии «Ассортимент», «Наличие брендов», «Качество товаров» и «Акции и скидки»); 3. неуправляемые или частично-управляемые факторы – мероприятия по улучшению состояния этих критериев являются весьма дорогостоящими (критерии, описывающие ТРК как объект недвижимости: «Площадь», «Эстетический вид» и «Транспортная доступность»). Изменение состояния этих критериев может быть осуществлено путем модернизации, реконструкции или реновации объекта недвижимости. Мероприятия по улучшению состояния этих критериев являются весьма дорогостоящими и исследовать эффективность управления этих критериев необходимо в последнюю очередь. Исследовать чувствительность «Качества ТРК» к изменению управляемого критерия необходимо в первую очередь (рис. 3), косвенно управляемых – во вторую и частично-управляемых – в последнюю. Рис. 3. Функция чувствительности «Качества ТРК» к изменению управляемого критерия Например, из рисунка 3 видно, что, повысив качество управляемого критерия, можно увеличить качество данного ТРК с потребительской точки зрения и, соответственно, потребительскую привлекательность. Следует отметить, что повышать данный критерий выше 3,5 – не целесообразно, т.к. это уже не приведет к последующему увеличению комплексной оценки. Таким образом, исследуя функции чувствительности каждого параметра модели, можно оценить эффективность принимаемых управленческих решений при управлении объектом коммерческой недвижимости. Библиографический список 1. Харитонов В. А., Белых А. А. Технологии современного менеджмента. Под науч. ред. В. А. Харитонова. – Пермь: Изд-во Перм. гос. техн. унта, 2007. – 190 с. 2. Харитонов В.А. [и др.] Интеллектуальные технологии обоснования инновационные решений: монография под ред. В.А. Харитонова. – Пермь: Изд-во Перм. гос. техн. ун-та, 2010. – 363 с. 3. Спирина В.С., Алексеев А.О. Моделирование и прогнозирование посещаемости коммерческой недвижимости на основе оценки ее потребительской привлекательности (на примере торгово- развлекательных комплексов) // Актуальные проблемы экономики и права. – 2015. – № 1 (33). – С. 209–217. 4. Свидетельство о государственной регистрации программы для ЭВМ №2009610220. Автоматизированная система оперативного исследования моделей объектов комплексного оценивания [Текст]: заявка №2008615128 от 05.11.2008 РФ / А.А. Белых, В.А. Харитонов, Р.Ф. Шайдулин (РФ) – Зарегистрировано в Реестре программ для ЭВМ 11.01.2009 г. (РФ). Об авторах Спирина Варвара Сергеевна (Пермь) – аспирант кафедры «Строительный инжиниринг и материаловедение» строительного факультета ФГБОУ ВПО ПНИПУ (614010, г. Пермь, ул. Куйбышева, 109, e-mail: spirina@cems.pstu.ru)
