3.42 MB - RMS forum - International conferences

ПРАКТИКА ИНВЕСТИРОВАНИЯ
В ЖИЛУЮ И КОММЕРЧЕСКУЮ
НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ
Investīciju prakse Krievijas dzīvojamā
un komerciālajā nekustamajā īpašumā
Григорий Куликов
Grigorijs Kuļikovs
Председатель Совета директоров, холдинг «МИЭЛЬ»
Direktoru Padomes Priekšsēdētājs, holdings «MIEL»
2012 г. Рига
2012.gada Rīga
1
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
СОСТОЯНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА НА КОНЕЦ 2011 г.
В СЕКТОРЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ
Krievijas investīciju tirgus stāvoklis uz 2011. gada beigām.
На основе
аналитических
отчетов
Praedium
ONCOR
International –
международной
консалтинговой
компании,
предоставляющей
полный спектр услуг на
рынке коммерческой
недвижимости России
Компания
Praedium
входит в состав
холдинга «МИЭЛЬ»
2
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИЙ
В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ
Investīciju apjoms Krievijas komerciālajā nekustamajā īpašumā.
10
$, млрд.
9
8
7
6
5
8,1
4
3
4,2
2
1
0
4,9
6,0
4,2
2,9
0,2
0,1
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Источник: Praedium Oncor International
3
9,0
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
2012 (F)
НАИБОЛЕЕ КРУПНЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СДЕЛКИ,
ЗАКЛЮЧЕННЫЕ В 2011 ГОДУ
Vislielākie investīciju darījumi, kas noslēgti 2011. gadā.
ЦЕНА
ОБЪЕКТ
ГОРОД
($ МЛН.) ПРОДАВЕЦ
Отель Ritz-Carlton
Доля в БЦ «Белая
Площадь» и часть
проекта «Белые Сады»
ТЦ «Горбушкин Двор»
и ТЦ «Филион»
Портфель торговых
центров «Макромир»
ИНВЕСТОР
Москва
700
Verny
Capital Partners ТОО
Investments Holding
Москва
675
Coalco
ВТБ Капитал
Москва
600*
МТЗ «Рубин»
confidential
СанктПетербург
confidential Макромир
Fort Group
confidential Capital Group
РМБ-Инвест
3 торговых центра
«МетроМаркет» 1)
Москва
Альфа Арбат Центр
Москва
230
ТНК-ВР
confidential
БЦ «Западные Ворота»
(2 здания)
Москва
213*
Evraz Group
Федеральная
Сетевая Компания
1)
Представление интересов собственника в транзакции, а также привлечение
финансирования для инвестора осуществляла компания Praedium Oncor International
*) Инвестиционная стоимость некоторых активов экспертная
4
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
СТРУКТУРА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ВЛОЖЕНИЙ ПО СЕГМЕНТАМ
ПО ИТОГАМ 2011 ГОДА
Investīciju ieguldījumu struktūra pa segmentiem pēc 2011. gada rezultātiem.
100%
6,5%
90%
15,3%
80%
МФК
Гостиницы
Складская и
индустриальная
Торговые центры
Офисы
3,6%
70%
60%
40,4%
50%
40%
30%
20%
34,2%
10%
0%
2009
2010
2011
Источник: Praedium Oncor International
5
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
СТРУКТУРА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ВЛОЖЕНИЙ ПО ИСТОЧНИКУ
КАПИТАЛА В 2011 ГОДУ
Investīciju ieguldījumu struktūra pēc kapitāla avota 2011. gadā.
9000
$ млн
8000
7000
Иностранные
инвесторы
36%
6000
5000
Российские
инвесторы
13%
4000
3000
16%
2000
1000
64%
87%
84%
0
2009
2010
Источник: Praedium Oncor International
6
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
2011
20 апреля 2012 г.
СТРУКТУРА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ВЛОЖЕНИЙ
ПО ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ ПРИЗНАКУ В 2011 ГОДУ
Investīciju ieguldījumu struktūra pēc teritoriālās pazīmes 2011. Gadā
Регионы
27%
Москва
73%
Источник: Praedium Oncor International
7
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
СТРУКТУРА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ВЛОЖЕНИЙ
ПО ТИПУ СДЕЛКИ В 2011 ГОДУ
Investīciju ieguldījumu struktūra pēc darījuma veida 2011. Gadā
100%
80%
75%
87%
91%
60%
Инвестиции
40%
20%
25%
2009
13%
2010
9%
Покупка для
собственного
размещения
0%
2011
Источник: Praedium Oncor International
8
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ КАЧЕСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В 2011Г.
Kvalitatīvu komerciālo nekustamo īpašumu objektu kapitalizācijas likmes
2011. gadā.
МОСКВА
САНКТПЕТЕРБУРГ
ДРУГИЕ
РЕГИОНЫ
Офисная
недвижимость
9,0 - 9,5 %
9,5 - 10,0 %
11,5 - 12,5 %
Торговая
недвижимость
9,5 - 10,0 %
10,0 - 10,5 %
11,5 - 12,0 %
Складская
недвижимость
10,5 - 11,0 %
11,0 - 11,5 %
12,5 - 13,0 %
СЕГМЕНТ
Источник: Praedium Oncor International
9
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
СТРУКТУРА ЗАТРАТ НА РЕАЛИЗАЦИЮ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО
ПРОЕКТА (НА ПРИМЕРЕ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА)
1. Стоимость земли
2. Проектная стадия
4 – 20 $ млн./Га – г. Москва
70-80 $/кв.м – разработка и
согласование проектной
документации
0,3-3 $ млн./Га – Московская
область
4. Подключение к
инженерным сетям
+25% от СМР
5. Непредвиденные расходы
+ 7-10% от СМР
6. Управление проектом
+ 5-7% от СМР
7. Благоустройство
территории
+ 30-40 $/кв.м
10
Стоимость
кредита
11-14% годовых
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
3.Строительно-монтажные
работы (СМР)
900-1000 $/кв.м – складская
недвижимость
1200-1500 $/кв.м – торговые
и офисные центры
20 апреля 2012 г.
ДОХОДНОСТЬ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ В СФЕРЕ
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Целевые показатели проекта для российских девелоперов:
• IRR (внутренняя норма доходности) – 25-30%
• Окупаемость – 3-4 года в случае продажи помещений
• Окупаемость – 5-7 лет в случае продажи действующего арендного бизнеса
• Окупаемость – 8-10 лет в случае сохранения доходного актива в собственности
Отличия иностранных девелоперов, влияющие на рентабельность:
• Низкая склонность к риску и соответственно более сдержанные требования к
срокам окупаемости
• Более высокая стоимость входа в проект из-за ограниченного доступа к
первичному рынку земельных участков (т.е. к приватизации и аукционам)
• Лучший доступ к внешнему финансированию
• Существенные административные риски в случае отсутствия опытных местных
партнеров
Источник: Praedium Oncor International
11
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
СПРАВКА О КОМПАНИИ
Ziņas par Kompāniju
Praedium ONCOR International – международная консалтинговая компания,
предоставляющая полный спектр услуг на рынке коммерческой недвижимости
России: структурирование инвестиционных транзакций, привлечение
финансирования, стратегический консалтинг и оценка, аналитика, брокеридж.
Компания работает во всех сегментах качественной коммерческой недвижимости офисной, торговой, складской, индустриальной и гостиничной.
Praedium ONCOR International – является членом международной Ассоциации
Oncor International и представляет ее интересы на территории Российской
Федерации. Oncor International работает на крупнейших рынках коммерческой
недвижимости и имеет 170 офисов в 35 странах мира. По данным National Real
Estate Investor, ONCOR International заняла 11-е место в рейтинге 25 крупнейших
брокерских компаний по объему сделок с недвижимостью в 2008 г. ($ 20.1 млрд.).
Praedium ONCOR International успешно реализовала большое количество
проектов в сфере инвестиций, стратегического консалтинга и брокериджа в Москве
и регионах России: Самаре, Новосибирске, Казани, Челябинске, Волгограде,
Екатеринбурге, Воронеже, Краснодаре, Сочи, Череповце. География деятельности
компании выходит за пределы России и распространяется на рынки стран СНГ.
Клиентами Praedium ONCOR International являются крупные российские и
международные компании, такие как Merrill Lynch, Fleming Family & Partners, Capital
Partners, IKEA, Capital Group, TNT Express, Hines, Visa International, Svenska
Handelsbanken, Millennium Properties, KR Properties, Интеркомплекс, MLP,
РосЕвроДевелопмент, Томилино и другие.
Компания Praedium входит в состав холдинга «МИЭЛЬ»
12
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ
НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ РОССИИ
ИНВЕСТИЦИОННО-РИЭЛТОРСКАЯ КОМПАНИЯ «МИЭЛЬ-НОВОСТРОЙКИ»*)
*) ИРК «МИЭЛЬ-НОВОСТРОЙКИ» входит в состав холдинга «МИЭЛЬ»
13
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
ТОП-10 ГОРОДОВ, ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫХ
ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ
Investīcijām nekustamajā īpašumā pievilcīgo pilsētu TOPS-10.
4,5
Стамбул
4,03
4
3,5
Москва
3,55
Цюрих
3,5
Варшава Мюнхен
Стокгольм Париж
3,4
3,36
3,22
3,13
Лондон
3,12
Гамбург
3,1
Берлин
3,09
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
В соответствии с исследованием «Новые тенденции на европейском рынке
недвижимости, 2012» (Emerging Trends in Real Estate® Europe 2012),
подготовленном совместно PwC и Urban Land Institute (ULI) Москва вошла в топ-10
привлекательных для инвестиций в недвижимость городов;
14
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА РФ.
Объем ввода жилья в России, млн.кв.м.
Mājokļa ieviešanas apjoms Krievijā, milj. kv.m.
10,0
70,0
МО
Москва
РФ
60,0
8,0
50,0
6,0
40,0
30,0
4,0
20,0
2,0
10,0
0,0
0,0
2000
15
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
2008
2009
2010
20 апреля 2012 г.
2011
СОСТОЯНИЕ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА РФ.
Обеспеченность населения жильем, кв.м./чел.
Iedzīvotāju nodrošināšana ar mājokļiem, kv.m./cilv.
кв. м/чел
80
70
Норвегия
74
США
70
Великобритания
62
60
Германия
50
50
Швеция
45,2
Франция
43
40
Чехия
28
30
20
10
0
16
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
Россия
22,6
ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ
Тенденция постепенного смещения спроса в Подмосковье,
за счет более доступного уровня цен и дефицита предложения
экономкласса в Москве;
Рост количества сделок за счет либерализации условий
ипотечного кредитования;
Стабильный рост количества ипотечных сделок, в 1,4 раза по сравнению
с показателями 2008 г.;
Повышение качественных характеристик проектов,
рост предложения квартир с выполненной чистовой отделкой;
Уменьшение средней площади квартир по основным типологиям,
рост спроса на малогабаритные квартиры;
Рост доли панельных домов за счет переориентации застройщиков
на более доступную категорию жилья;
Рост количества малоэтажных жилых комплексов
в 6 раз за 2009-2011 гг.;
Рыночный рост среднего уровня цен в диапазоне 8-10% в год;
17
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Количество сделок на рынке жилья МОСКВЫ в 2003-2012 гг., тыс.шт.
Darījumu skaits dzīvokļu tirgū maskavā 2003. – 2012. Gg., Tukst. Gab.
100
90,9
86,4
91,22
85,6
84,2
75,6
80
77,4
65,1
60
Количество сделок в кризисный год
55,7
40
20
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Данные: УФРС
18
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
2011
ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Количество ипотечных сделок в МОСКВЕ в 2008-2012 гг., тыс.шт.
Hipotēkāro darījumu skaits Maskavā 2008. – 2012. gg., tukst. gab.
8,0
7,4
6,6
7,0
5,9
5,9
6,0
6,3
5,5
5,1
5,0
4,9
4,8
4,0
3,4
3,2
3,0
4,5
3,6
2,4
1,7
2,0
1,2
1,0
1
кв
.2
00
8
2
кв
.2
00
8
3
кв
.2
00
8
4
кв
.2
00
8
1
кв
.2
00
9
2
кв
.2
00
9
3
кв
.2
00
9
4
кв
.2
00
9
1
кв
.2
01
0
2
кв
.2
01
0
3
кв
.2
01
0
4
кв
.2
01
0
1
кв
.2
01
1
2
кв
.2
01
1
3
кв
.2
01
1
4
кв
.2
01
1
0,0
Данные: УФРС
19
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ
Рост среднего уровня цен на новостройки Москвы,
начиная с января 2011 г.;
Средняя стоимость кв. м в новостройках Москвы по итогам
2011 года увеличилась на 3,7% и составила
около 204 тыс. рублей;
Максимальный рост цен на новостройки в Москве пришелся
на сегмент экономкласса и комфорт-класса
на уровне 29,3% и 10,4% соответственно;
На протяжении 2011 г. на рынке новостроек Подмосковья
наблюдалось увеличение среднего уровня цен,
рост относительно начала года составил 11%;
Средняя стоимость кв. м в Московской области по итогам
года составила около 67 тыс. рублей;
20
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В МОСКОВСКОМ РЕГИОНЕ
Изменение потребительских предпочтений после фин.
кризиса:
 уменьшение бюджетов покупателей;
 рост спроса на 1 комн. квартиры;
 рост спроса на квартиры с отделкой;
 рост спроса на квартиры небольшой площади;
Рост доли ипотеки в сделках на первичном рынке
до 35-50%;
21
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Динамика средней цены на новостройки Москвы
Maskavas vidējo cenu dinamika jaunbūvēm
7 250
7 000
210 000
Средняя стоимость кв. м, руб.
Средняя стоимость кв. м, USD
200 000
6 750
190 000
6 500
6 250
180 000
6 000
170 000
5 750
160 000
ян
в
ф .10
ев
м .10
ар
.
ап 10
р
м .10
ай
ию .10
н
ию .10
л.
ав 10
г.
се 10
н.
ок 10
т.
но 10
я.
де 10
к
ян .10
в
ф .11
ев
м .11
ар
.
ап 11
р
м .11
ай
ию .11
н
ию .11
л.
ав 11
г.
се 11
н.
ок 11
т.
но 11
я.
де 11
к.
ян 11
в
ф .12
ев
.1
2
5 500
Данные АКЦ МИЭЛЬ
22
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Динамика средней цены на новостройки Московской области
Maskavas apgabala vidējo cenu dinamika jaunbūvēm
2 300
70 000
Средняя стоимость кв. м, руб.
Средняя стоимость кв. м, USD
2 200
65 000
2 100
60 000
2 000
55 000
1 900
50 000
ян
в.
ф 10
ев
.1
м 0
ар
.1
ап 0
р.
1
м 0
ай
.
ию 10
н.
ию 10
л.
1
ав 0
г.
1
се 0
н.
1
ок 0
т.
1
но 0
я.
1
де 0
к.
1
ян 0
в.
ф 11
ев
.1
м 1
ар
.1
ап 1
р.
1
м 1
ай
.
ию 11
н.
ию 11
л.
1
ав 1
г.
1
се 1
н.
1
но 1
я.
1
де 1
к.
1
ян 1
в.
12
1 800
Данные АКЦ МИЭЛЬ
23
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
РЫНОК ИПОТЕКИ В 2011 г.
Рынок ипотечного жилищного кредитования находится в
фазе уверенного восстановительного роста;
Объем кредитов, выданных за 2011 год, в 1,88 раз
превышает аналогичный показатель сопоставимого периода
2010 года;
В количественном выражении за 3 квартала 2011 года
ипотечных кредитов предоставлено в 1,2 раза больше, чем
за аналогичный период рекордного 2008 года;
В номинальном выражении ипотечный рынок превысил
докризисные показатели;
За 2011 год, доля ипотеки в сделках компании «МИЭЛЬ»
составила в среднем 34%
24
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
РЫНОК ИПОТЕКИ В 2011 г.
Динамика объема выдачи ипотечных кредитов в 2008-2012 гг.
Hipotēkāro kredītu izdošanas apjoma dinamika 2008. – 2012. gg.
250
246
14,6%
200
188
14,6%
14,5%
14,4%
198
15,0%
194
14,3%
14,0%
165
13,5%
151
150
13,4% 146
135
13,6%
13,5%
112
12,7%
100
103
13,0%
108
12,9%
77
12,4%
13,1%
12,2%
61
12,5%
49
50
25
31
12,1%
12,4%
36
12,5%
11,9%
0
11,5%
1 кв. 08
3 кв. 08
1 кв. 09
3 кв. 09
1 кв. 10
3 кв. 10
1 кв. 11
3 кв. 11
Объем выдачи ИЖК, млрд. руб.
Средневзвешенная ставка по выданным ИЖК, %
Данные АИЖК
25
12,0%
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
1 кв. 12
РЫНОК ИПОТЕКИ В 2011 г.
Доля сделок по ипотеке от общего количества сделок в 2010–2012 гг.
Hipotēkāro darījumu daļa no kopējā darījumu skaita 2010. – 2012. gg, %.
2010
2011
2012
50%
45%
40%
38%
34%
36%
44%
35%
42%
35%
33%
32%
31%
30%
26%
20%
40%
38%
37%
34%
29%
26%
17%
16%
10%
10%
36%
7%
5%
9%
6%
0%
янв.
фев
мар
апр
май
июн
июл
авг
сен
окт
Данные: «МИЭЛЬ-Новостройки»
26
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
ноя
дек
СТРУКТУРА СПРОСА НА НОВОСТРОЙКИ
МОСКОВСКОГО РЕГИОНА
Основной объем реализации в Москве пришелся на 2-3
комнатные квартиры средней площадью 85 - 117 кв. м., и
бюджетом 11 – 15 млн. руб.;
Структура сделок в Московской области свидетельствует о
высоком спросе на 1-2 комн. квартиры, доля которых
превышает 75%.
Площади квартир в Московской области в среднем на 1520% меньше площадей однотипных квартир в Москве, а
бюджет покупки отличается более чем в 2-3 раза;
Заметна тенденция переезда москвичей в города ближнего
Подмосковья, доля таких покупателей составляет около 30%;
Около 55% покупателей в Москве и М.О. ориентируются на
стоимость квартиры в пределах 3-5 млн. руб.
27
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
СТРУКТУРА СПРОСА ПО НОВОСТРОЙКАМ МОСКВЫ
Pieprasījuma struktūra pēc Maskavas jaunbūvēm
16%
7%
1 комн. 53,75 кв.м;
7,896 млн. руб.
40%
37%
2 комн. 85,34 кв.м;
11,241 млн. руб.
3 комн. 117,43 кв.м;
14,77 млн. руб.
4 комн. 207,5 кв.м;
17,526 млн. руб.
Данные: «МИЭЛЬ-Новостройки»
28
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
СТРУКТУРА СПРОСА ПО НОВОСТРОЙКАМ
МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Pieprasījuma struktūra pēc Maskavas apgabala jaunbūvēm.
5%
1 комн. 41,96 кв.м;
2,587 млн. руб.
17%
44%
34%
2 комн. 69,72 кв.м;
4,526 млн. руб.
3 комн. 97,18 кв.м;
6,280 млн. руб.
4 комн. 106,45 кв.м;
6,19 млн. руб.
Данные: «МИЭЛЬ-Новостройки»
29
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.
Благодарю
за внимание!
Paldies par uzmanību!
Григорий Куликов
Grigorijs Kuļikovs
Председатель Совета директоров, холдинг «МИЭЛЬ»
Direktoru Padomes Priekšsēdētājs, holdings «MIEL»
30
2012 г. Рига
2012.gada Rīga
Практика инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость
20 апреля 2012 г.