Информационный материал о возможности установлении

Информационный материал
о возможности установлении органом местного самоуправления размера
платы за наем жилого помещения муниципального жилищного фонда
равной минимальному размеру взноса на капитальный ремонт
В связи с внесением в Жилищный кодекс Российской Федерации раздела IX,
определившего новую систему организации проведения капитального ремонта
многоквартирных домов, у муниципального образования – собственника жилых и
нежилых помещений в многоквартирных домах, появилась обязанность по уплате
ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных
домах, в которых расположены муниципальные помещения.
В самой обязанности муниципального образования нести бремя расходов по
капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах в доле, относящейся
к жилым и нежилым помещениям в доме, находящимся в собственности муниципального
образования, нет ничего нового. Обязанность собственника помещения в
многоквартирном доме нести бремя расходов по содержанию общего имущества в таком
доме установлена Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 210, 289 и 290
ГК РФ) и Жилищным кодексом Российской Федерации (часть 3 статьи 30, статья 39 ЖК
РФ). Но до сих пор расходы муниципального бюджета по исполнению данной
обязанности были, главным образом, связаны с реализацией адресных муниципальных
(региональных) программ капитального ремонта и, соответственно, были ограничены
долей участия муниципального собственника в стоимости капитального ремонта
многоквартирных домов, включенных в такие программы (например, в рамках реализации
Федерального закона от 21.07.2007 г. №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию
жилищно-коммунального хозяйства»). Реализация нового законодательства приведет к
увеличению расходов местного бюджета на цели капитального ремонта многоквартирных
домов и изменит характер выплат (не разовые выплаты за выполненный капитальный
ремонт, а ежемесячные выплаты для формирования фондов капитального ремонта на
специальных счетах или у регионального оператора). Из этого следует, что при
планировании муниципального бюджета необходимо предусматривать необходимые
средства для ежемесячных взносов на капитальный ремонт муниципального образования,
объем которых определяется суммарной общей площадью жилых помещений
муниципального жилищного фонда (и муниципальных нежилых помещений) в
многоквартирных домах на территории муниципального образования и установленным
субъектом Российской Федерации минимальным размером взноса на капитальный ремонт
(если собственники помещений в конкретном многоквартирном доме не приняли решения
об установлении размера взноса на капитальный ремонт, превышающего минимальный
размер взноса).
В настоящее время многие муниципальные образования не имеют в своих бюджетах
необходимых средств для исполнения ими обязанности по уплате ежемесячных взносов
на капитальный ремонт. Источником финансирования этих расходов, связанных с
жилыми помещениями, может быть плата за пользование жилыми помещениями (плата за
наем) нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма
жилых помещений муниципального жилищного фонда. В связи с этим целесообразно
рассмотреть вопрос о возможности установления размера платы за пользование жилым
помещением (платы за наем) для нанимателей по договорам социального найма равным
минимальному размеру взноса на капитальный ремонт, установленному субъектом
Российской Федерации (далее – минимальный размер взноса на капитальный ремонт).
Установление платы за жилое помещение для нанимателя жилого помещения по договору
социального найма не преследует цели извлечения муниципальным собственником
прибыли, а только компенсации расходов (всех или части), связанных с содержанием
помещения и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, включая
капитальный ремонт. Жилищный кодекс не устанавливает каких-либо ограничений в
установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 154,
статья 156 ЖК РФ). Муниципальное образование, устанавливая для нанимателей по
договорам социального найма и договорам найма размер платы за содержание и ремонт
жилого помещения равным размеру платы собственников помещений за услуги и работы
по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего
имущества в многоквартирном доме, обеспечивает тем самым источник средств для
исполнения своей обязанности по участию в общих расходах по управлению и
содержанию общего имущества в многоквартирном доме, не выделяя для этой цели
дополнительные средства в местном бюджете. Аналогично, плата за пользование жилым
помещением (плата за наем) может служить легальным источником средств для
исполнения обязанности муниципального собственника по финансированию проведения
капитального ремонта жилых помещений муниципального жилищного фонда и
капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которых
расположены муниципальные жилые помещения. Более того, при недостаточности
доходов местных бюджетов у органов местного самоуправления может не быть другого
способа исполнить обязанность по внесению ежемесячных взносов на капитальный
ремонт, кроме установления соответствующей платы за наем.
Жилищным законодательством не определены порядок и нормативные ограничения
установления размера платы за пользование жилым помещением государственного
жилищного фонда и муниципального жилищного фонда по договору социального найма,
договору найма, который бы определял, как рассчитывается и чем обосновывается размер
платы за наем. Действующий от имени муниципального образования уполномоченный
орган местного самоуправления самостоятельно и на свое усмотрение устанавливает
размер платы за наем жилого помещения.
Жилищный кодекс содержит требование, согласно которому установление размера платы
за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к
возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого
помещения и коммунальных услуг (часть 5 статьи 156 ЖК РФ). Данная норма изначально
была обусловлена тем, что до недавнего времени плата за наем не входила в размер
регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, используемого при
определении прав граждан – пользователей жилых помещений государственного и
муниципального жилищных фондов, на субсидии на оплату жилого помещения и
коммунальных услуг.
Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ в часть 6 статьи 159 Жилищного
кодекса внесены изменения, согласно которым размер платы за пользование жилым
помещением (платы за наем) для нанимателей по договорам социального найма,
включается в размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг
при определении права граждан на субсидию на оплату жилого помещения и
коммунальных услуг и расчете размеров субсидии. Таким образом, поскольку
законодатель предусмотрел случаи и возможность предоставления субсидий с учетом
платы за наем, ограничение по установлению размера платы за наем, установленное
частью 5 статьи 156 Жилищного кодекса, фактически, утратило силу, исправлено более
поздней нормой, которую нельзя игнорировать. Соответственно, орган местного
самоуправления на законных основаниях может установить такой размер платы за наем
жилого помещения по договору социального найма, при котором у нанимателя может
возникнуть право на получение адресной субсидии на оплату жилого помещения и
коммунальных услуг в соответствии со статьей 159 Жилищного кодекса. Финансирование
расходов на предоставление субсидий осуществляется из бюджетов субъектов Российской
Федерации (часть 8 статьи 159 ЖК РФ).
При установлении органом местного самоуправления размера платы за наем, равного
минимальному размеру взноса на капитальный ремонт, наниматели жилых помещений по
договорам социального найма в достаточной степени защищены. Во-первых, в
соответствии с частью 9 статьи 156 Жилищного кодекса граждане, признанные в
установленном порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по
договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым
помещением (платы за наем). Поэтому граждан, признанных малоимущими, не затронет
повышение размера платы за наем. Во-вторых, граждане, не являющиеся малоимущими,
имеют право на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
в случае если увеличение их расходов в связи с установленной платой за наем приведет к
превышению регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан
на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.
Необходимо иметь в виду, что пользование жилыми помещениями на основании
договоров социального найма само по себе не означает, что наниматели имеют низкие
доходы. Право на получение в пользование помещения государственного жилищного
фонда или муниципального жилищного фонда по договору социального найма до
вступления в силу Жилищного кодекса (01.03.2005 г.) не было связано с уровнем доходов
гражданина (членов его семьи), а однажды заключенный договор социального найма не
расторгается, если наниматель не соответствует основаниям и условиям предоставления
помещений по социальному найму в соответствии с действующим законодательством.
Наниматели, имеющие уровень доходов, при котором не возникает право на получение
субсидии, при установлении размера платы за наем, равного минимальному размеру
взноса на капитальный ремонт, будут нести расходы по оплате жилого помещения и
коммунальных услуг, не превышающие расходы граждан – собственников помещений.
Поскольку размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем)
государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости
от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (часть 4
статьи 156 ЖК РФ), а размер регионального стандарта стоимости жилищнокоммунальных услуг для пользователей жилых помещений государственного и
муниципального жилищного фонда включает размер платы за пользование жилым
помещением (платы за наем) для нанимателей по договорам социального найма,
проживающих в жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах, уровень
благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют
средним условиям в муниципальном образовании (часть 6 статьи 159 ЖК РФ),
целесообразно устанавливать размер платы за наем, равный минимальному размеру
взноса на капитальный ремонт, для жилых помещений именно в таких «средних»
многоквартирных домах. А размер платы за наем жилых помещений в новых (или
прошедших комплексный капитальный ремонт или реконструкцию) многоквартирных
домах с высокой степенью благоустройства может быть выше. Более высокий размер
платы за наем, чем в «средних» многоквартирных домах, будет компенсировать более
низкую плату за пользование помещениями в многоквартирных домах с плохим
техническим состоянием и неполным благоустройством и неполучение платы за наем от
граждан, признанных малоимущими.
При установлении платы за наем жилых помещений во всех или в отдельных
многоквартирных домах в размере меньшем, чем минимальный размер взноса на
капитальный ремонт, муниципальное образование должно предусматривать в бюджете
средства сверх формируемых за счет платы за наем для восполнения недостающих
средств для уплаты ежемесячных взносов на капитальный ремонт.
Необходимо также иметь в виду, что установив в пределах своей компетенции и
полномочий плату за наем в размере, равном минимальному размеру взносов на
капитальный ремонт, муниципальное образование не получит от нанимателей средства,
компенсирующие его расходы по проведению капитального ремонта самих жилых
помещений муниципального жилищного фонда. Поэтому муниципальное образование как
собственник муниципальных жилых помещений находится в худшем положении, чем
собственники частного жилищного фонда, предоставляющие свои помещения в
пользование другим лицам по договорам найма (глава 35 ГК РФ).
Выводы:
1. Органы местного самоуправления вправе установить плату за пользование
жилыми помещениями (плату за наем) муниципального жилищного фонда,
равную установленному субъектом Российской Федерации размеру
минимального взноса на капитальный ремонт. Более того, для многих
муниципальных образований такой шаг является неизбежным и единственным
способом
обеспечить
исполнение
установленной
законодательством
обязанности муниципального образования как собственника жилых помещений
в многоквартирных домах вносить ежемесячные взносы на капитальный ремонт
общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.
2. Законодательство обеспечивает поддержку граждан с низкими доходами –
нанимателей жилых помещений государственного и муниципального
жилищного фонда по договорам социального найма при оплате ими жилищнокоммунальных услуг, включая плату за пользование жилым помещением (плату
за наем), путем предоставление субсидии на оплату жилого помещения и
коммунальных услуг за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации.
Граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, освобождены
от внесения платы за наем.