Семинар «Инвестиции в недвижимость за рубежом»
advertisement
Перспективные рынки жилой и коммерческой недвижимости за рубежом Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio Tranio — международный брокер зарубежной недвижимости • • • • • • • • Более 450 сделок 500 партнёров по всему миру 40 сотрудников 5 офисов (Москва, Брянск, Барселона, Аликанте, Фрайбург) 100 000 предложений в онлайн-каталоге 1 500 000 посетителей сайта в год Ежедневные публикации о международных рынках недвижимости Самый цитируемый источник о зарубежной недвижимости (Ведомости, Коммерсант, РБК…) • Собственные аналитические исследования рынка Исследование о русскоязычных покупателях недвижимости за рубежом 1-й опрос 2-й опрос 561 агентство 153 инвестора из стран СНГ 37 стран (Испания, Болгария, Турция, Германия, Франция, Великобритания, США и другие) Как сохранить капитал? • • • • • Наличные Депозиты Ценные бумаги Золото Недвижимость 2014–2015 годы показали нам окружающие нас политические и экономические риски Не храните все яйца в одной корзине Недвижимость за рубежом — понятный и надежный инструмент для сохранения капитала • • • • • • Защита от валютных рисков Относительно высокая доходность Стабильный рост стоимости Приемлемая ликвидность Создание «запасного аэродрома» Финансовая безопасность будущих поколений Мы рекомендуем консервативный подход: низкие риски важнее доходности! Зачем покупают недвижимость за рубежом? • Для себя • Собственное проживание • Дети • Лечение • Инвестиция • Для сдачи в аренду • Для перепродажи (редевелопмент) • Получение ВНЖ Количество инвесторов из СНГ Велика ли доля русскоязычных клиентов среди всех покупателей? 2013 2015 Таких клиентов мало или совсем нет 57 % 27 % Количество русскоязычных клиентов заметно, но не преобладает 32 % 58 % Инвесторы из СНГ — основная или одна из основных категорий покупателей 12 % 15 % Что изменилось в связи с событиями 2014–2015 годов? • Спрос на жилье упал на 50 % • Спрос на доходную недвижимость вырос на 20 % Инвесторы из СНГ: • • • • • Умерили аппетиты Ищут возможности для сохранения капитала Не планируют краткосрочный выход из объекта Стали быстрее принимать решение Активнее интересуются ВНЖ Инвесторы из СНГ отрезвели Средняя ожидаемая Доля респондентов, доходность ожидающих доходность > 8 % 2013 2015 2013 2015 Жилая доходная недвижимость >6–7 % 5–6 % 35 % 16 % Коммерческая недвижимость >8–9 % 6–7 % 55 % 23 % Перспективные страны для инвестирования в 2015–2016 годах • • • • Германия Великобритания США Испания Почему Германия привлекает инвесторов? • • • • • • • • Безопасность и сохранение капитала Сравнительно высокая доходность (до 5–7 %) Географическая близость Лёгкость в управлении Долгосрочные арендные контракты Экономика № 1 в Европе Низкая безработица (около 5 %) Ликвидные активы с потенциалом роста капитализации (среднегодовой рост 3 %) • Развитое законодательство • Доступность финансирования (2 % годовых, LTV — 50 %) Почему Великобритания привлекает инвесторов? • • • • • • • • • • • Самый прозрачный рынок недвижимости Безопасность и сохранение капитала Экономика № 2 в Европе (после Германии) Низкая безработица (около 5 %) Ликвидные активы с потенциалом роста капитализации Лёгкость в управлении Развитое законодательство и прозрачная судебная система Доступность финансирования Престижные учебные заведения Политическая стабильность Лондон — мировой финансовый центр Почему США привлекают инвесторов? • • • • • • • • Крупнейшая экономика мира Один из самых прозрачных рынков недвижимости Развитое законодательство Благоприятный инвестиционный климат Безопасность и сохранение капитала Сравнительно высокая доходность (до 5–7 %) Низкая безработица (около 5 %) Ликвидные активы с потенциалом роста капитализации • Доступность финансирования • Нью-Йорк — мировой финансовый центр Почему Испания привлекает инвесторов? • Недвижимость на 40 % дешевле по отношению к 2007 году • Цены начали расти в 2014 году и продолжат повышаться в ближайшие годы • Сравнительно высокая доходность (до 5–7 %) • Входит в топ-5 крупнейших экономик Европы • Доступность финансирования • ВНЖ при покупке недвижимости стоимостью от 500 тыс. евро Граждане СНГ покупают недвижимость для сдачи в аренду там же, где владеют жильём Среди вторичных покупателей 64 % выбирают тот же рынок. С 2013 года эта тенденция остаётся неизменной. Российские инвесторы оформляют ипотеку, чтобы увеличить доходность Многие ли покупатели берут кредит? Таких клиентов мало или совсем нет Таких покупателей много, но не большинство Больше половины всех покупателей 2013 56 % 34 % 10 % 2015 46 % 27 % 27 % Особенно заметно изменились ответы по Великобритании Количество респондентов, ответивших, что больше половины всех покупателей берут кредит Великобритания Германия Испания 2013 2015 33 % 18 % 18 % 70 % 25 % 31 % Трудности работы с клиентами из СНГ • Отсутствие опыта • Боязнь сделки: долго принимают решения • Инструментарий для снижения рисков • Завышенные ожидания доходности объектов • Немногие могут показать легальный источник средств на покупку недвижимости Как помочь клиенту из СНГ? • Главная проблема инвесторов — найти объект (с приемлемой доходностью) • У инвесторов стало больше проблем с банками (KYC), более придирчиво требуют доказательств легального происхождения капиталов • Финансирование на выгодных условиях • Налоговое декларирование на родине О чем стоит подумать перед покупкой инвестиционного объекта • • • • • • • • • • Бюджет Стоимость оформления и содержания Схема финансирования Тип объекта Регион Арендатор Тип арендного контракта Уровень риска Ожидание по доходности Стратегия выхода Процедура оформления 1. Определяете критерии поиска 2. Находите профессионального маклера 3. Открываете счет в банке 4. Выбираете объекты и получаете краткую информацию по ним 5. Выясняете схему покупки (Asset Deal и Share Deal) 6. Заключаете маклерский договор 7. Осматриваете объект лично 8. Подписываете LOI 9. Получаете подробную информацию об объекте 10.Проводите Due Diligence 11.Обращаетесь в банк за кредитом 12.Выбираете нотариуса 13.Определяете форму собственности на объект 14.Заключаете окончательный договор купли-продажи 15.Оплачиваете сделку 16.Нотариус регистрирует права собственности в поземельной книге 17.Вы собственник! Так какая доходность?* • • • • • • Квартиры: от 3–4 % (долгосрочная) до 6–10 % (краткосрочная) Офисы: 5% Супермаркеты: 5–6 % Дома престарелых: 3–5 % Торговые центры: 4–7 % Отели: 4–6 % Что такое доходность? * Цифры средние и варьируются в зависимости от объекта Как повысить доходность объектов • Ипотека — финансовый рычаг • Налоговые вычеты и компенсации • Структурирование сделки Риски при спекуляциях с недвижимостью • Расходы при покупке и продаже • Антиспекулятивные меры в разных странах • Доходность как сумма ренты и прирост капитализации Пример объекта для инвестиции Квартира для сдачи в аренду в Берлине, 300 000 евро • Доходность 3,5 % • Удачное расположение в городе с населением более 30 000 человек • Финансирование 50–60 % LTV под 2 % годовых Ключевой риск — это локация. Правильный выбор места определяет сохранность и рентабельность инвестиции Пример объекта для инвестиции Супермаркет в Германии, 3 000 000 евро • • • • Доходность 6,5 % Арендатор REWE 15-летний арендный контракт без права выхода Удачное расположение в городе с населением более 30 000 человек • Финансирование 60–70 % LTV под 2 % годовых • Минимальные затраты на управление (NNN) Прогноз Tranio на 2016 год: • Покупателей жилой недвижимости станет меньше • Количество инвесторов сохранится • Спрос на ВНЖ продолжится О чем интересно подумать? • Стратегии выхода — как технологии повлияют на рынок недвижимости? Куда инвестировать в долгосрочной перспективе? • Ставки по кредитам — когда повысят, и как это повлияет на рынок? • Налоги • Прозрачность банковской системы • ОЭСР (beps) • Деофшоризация • Value Added vs Rent — корреляция риска и доходности • Value Added в контексте технологий —это не только редевелопмент, но менеджмент Ценовые категории жилой недвижимости Ценовая категория Средний бюджет Страны Низкая 40–100 тыс. евро Болгария, Турция, Венгрия, Таиланд Низкая – средняя 100–250 тыс. евро Черногория, Греция, Чехия, Кипр, Испания, Португалия, Латвия, Хорватия, Германия Средняя – высокая 250–500 тыс. евро Италия, ОАЭ, Австрия, США Высокая 500 тыс. – 1,5 млн евро Франция, Великобритания, Швейцария Ценовые категории коммерческих объектов Ценовая категория Средний бюджет Страны Низкая До 500 тыс. евро Болгария, Венгрия, Черногория, Турция, Греция Средняя 500 тыс. – 1 млн евро Кипр, Португалия, Чехия, Латвия, Хорватия, Таиланд, ОАЭ, США Высокая 1 – 3 млн евро Испания, Германия, Италия, Австрия, Франция, Великобритания, Швейцария Типы объектов для инвестиций Бюджет, млн евро Типы объектов 0,3 – 2,5 Квартиры Студенческие апартаменты 2,5 – 10 Доходные дома Стрит-ритейл Супермаркеты От 10 Дома престарелых Торговые центры Гостиницы Ипотека Страна Ставка, % годовых Срок, лет Минимальный кредит Максимальный кредит, % 2,5–5 5–25 250 000 £ 70 Германия 1,8–3,5 5–20 150 000 € 50 Испания 5–6 До 25 20 000 € 60–80 Чехия 4–5 20 12 000 € 70 Латвия 6–7 До 35 100 000 € 60–80 США 3–6 До 30 100 000 $ 65–70 1,8–3,7 5–25 80 000 € 60–70 2–3,5 5–10 500 000 CHF 60 Великобритания Франция Швейцария ВНЖ за инвестиции Страна Минимальная сумма Объект инвестиций Дополнительные условия Великобритания 2 млн фунтов стерлингов (≈ 2,5 млн евро) Государственные ценные бумаги или предприятия Нельзя вкладывать в акции компаний, занимающихся строительством недвижимости, в банки, в инвестиционные компании и офшорные фирмы Венгрия 250 тыс. евро Облигации государственного займа с 5-летним сроком погашения Сумма возмещается инвестору в полном объёме по истечении 5 лет. Можно без ограничений вести бизнес в ЕС Греция 250 тыс. евро Недвижимость Без права на работу Испания 500 тыс. евро Недвижимость Без права на работу Латвия 250 тыс. евро Недвижимость Оценочная стоимость не должна быть меньше 80 тыс. евро. Нужно заплатить сбор в размере 5 % от цены объекта Португалия 500 тыс. евро Недвижимость Как для получения дохода, так и для собственного проживания; можно несколько объектов; без ипотеки США 500 тыс. долл. Коммерческая недвижимость или готовый бизнес Обладатель ВНЖ обладает теми же правами, что граждане США, кроме избирательного Спасибо! Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio +7 (985) 231-63-28 kachmazov@tranio.com
