Build-to-suit в России: большие риски или большие

Build-to-suit в России:
большие риски
или большие возможности?
Складские объекты,
построенные по схеме
build-to-suit, пользуются
популярностью во всем мире,
причем как у крупных
ритейлеров, так и среди
небольших компаний.
Индивидуальный подход
к созданию складских
помещений дает заказчику
большие преимущества
при организации
логистических процессов.
Однако этот вид услуг
достаточно сложен
в исполнении, так что
в России его развитие
сдерживает нехватка
профессиональных компаний
на рынке.
Кризис стал импульсом
для build-to-suit
Build-to-suit – это строительство
складов под конкретного заказчика. Это выгодно как для девелоперов, так и для клиентов. Первые в
этом случае получают арендатора
на долгий срок (или в случае buildto-suit для продажи – выгодного
покупателя), а вторые – складское
помещение, на 100% удовлетворяющее их запросы, вплоть до температурного режима и других нюансов. Собственно говоря, как раз
необходимость выполнения всех
специфических запросов клиента, а также более жесткие требования к срокам исполнения и делают build-to-suite проекты куда более сложными в исполнении, чем
классические спекулятивные склады. Реализовать такой проект может только высокопрофессиональная компания, обладающая серьезной экспертизой, а таких на
40
декабрь № 12 2011
ТЕКСТ
  О. Мамаев, исполнительный директор PNK Group
российском рынке пока буквально единицы.
Впервые о build-to-suite проектах
всерьез заговорили на фоне кризиса. Именно тогда потребители стали
уделять особое внимание эффективности работы склада и начали внимательно считать издержки на его
содержание. В этих условиях строительство склада «под конкретного
клиента» приобрело особую актуальность. Во-первых, специализированное помещение удобно и комфортно клиенту, в результате чего его
издержки значительно снижаются.
Это, в свою очередь, дает девелоперу дополнительную гарантию, что
клиент серьезно подумает, прежде
чем уйти, даже в условиях кризиса
и падения ставок. Во-вторых, во время кризиса компании-арендаторы
очень сильно оптимизировали свои
технологические процессы, в том
числе и в логистике. Именно в это
сложное время они поняли, насколько важно, чтобы склад был не обычным, подходящим всем, а именно
специализированным. Это позволяет существенно экономить в расходах и повышать эффективность работы на складе. Так была заложена
сама идея build-to-suit в России.
Спрос и предложение
расходятся
Однако говорить о том, что стоит
ожидать сильного всплеска строительства build-to-suit на российском
рынке, не приходится. Можно по
пальцам пересчитать девелоперов,
которые в период кризиса реализовывали такие проекты. Большинство компаний просто не обращали внимания на этот тип строительства либо не решались брать на
себя ответственность за производ-
Строим склад
ство «штучного» продукта вместо
привычного «массового», объективно оценивая собственные компетенции. Тем более мало кто стремится браться за buld-to-suite проекты
сейчас, когда жесткая конкуренция, которая была на рынке в период кризиса, вновь сменилась ситуацией тотального дефицита предложения. Если потребитель готов,
пусть и вынужденно, забрать любой
склад, заявленный как класс А, то и
у производителя нет рыночных стимулов усложнять себе жизнь – за
стандартным продуктом и так выстраиваются очереди.
Вместе с тем спрос на buildto-suit есть, ведь в кризис клиенты впервые получили возможность
выбирать и научились отличать хорошие складские объекты от плохих. Раньше предложение состояло
из типовых больших складов, и потребитель вынужден был брать их,
а не то, что ему действительно необходимо. Теперь же он приходит с
конкретными профессиональными
запросами. В результате возникает ситуация, когда потребитель уже
точно знает, что ему нужно, и готов за это платить, а рынок позволяет девелоперам игнорировать эти
пожелания и давать стандартные
предложения.
Но вечно так продолжаться не
может. Как только на рынке складов появится конкуренция, девелоперы будут вынуждены более активно заниматься build-to-suit или
хотя бы тэйлормэйд (адаптацией
существующего здания под нужды
арендатора), то есть прислушиваться к пожеланиям заказчика.
Текущая ситуация
На сегодняшний день возникает интересная тенденция: маленькие проекты небольших компаний, которые умеют адаптировать объект под
нужды потребителя, более востребованы, чем крупные от гигантовфондов, не готовых к такой адаптации или делающих это плохо.
Диапазон стоимости build-tosuit почти не ограничен. Если про-
стой склад может стоить в районе
$1150–1300 за м2, то build-to-suit в
цене доходит до $2000 за м2 без учета НДС, если необходимы сложные
системы вентиляции, очистки, разные температурные режимы, возможность повышенной нагрузки на
полы, энерговооруженность и т. д.
При этом инвесторы и банки после кризиса стали очень консервативны, когда речь заходит о спекулятивных проектах. Это выражается
в том, что в спекулятивные предложения без конкретного потребителя они инвестируют не очень активно. В случае build-to-suit, когда есть
конкретный потребитель и четкий
договор, привлечь финансирование
гораздо проще.
Покупка выгоднее аренды
Чаще всего проекты build-to-suit
в России реализуются для продажи, а не для аренды, так как девелоперы, инвесторы и даже банки,
дающие кредиты под проекты, пока не очень верят в стабильность
аренды build-to-suit. Эта схема в
первую очередь работает с западными компаниями, которые могут
дать надежные гарантии, что бизнес в течение срока аренды никуда
не уйдет. По этой причине девелоперы часто вынуждены отказывать
российским компаниям в арендных build-to-suit, хотя кризис показал, что бизнес в России часто оказывается более устойчивым, чем на
Западе.
Справедливости ради стоит отметить, что аренда build-to-suit обходится в целом дороже, чем покупка. В случае аренды в стоимость
проекта закладываются определенные риски, в результате чего ставки намного выше, чем по обычным
спекулятивным площадям. Покупатель объекта build-to-suit в отличие
от арендатора не берет на себя финансовые риски девелопера.
Основной риск арендуемого
build-to-suit заключается в том, что,
если арендатор уйдет, найти нового на специализированное помещение будет сложно, поэтому цена за-
кладывается с учетом окупаемости
в течение максимум 4–5 лет вместо
стандартных 7 лет и более.
Build-to-suit для западных
компаний
Стоит отметить, что западные компании при своих гарантиях предъявляют и повышенные требования к объектам build-to-suit. Например, компания Mars ставит жесткое
условие, что может брать в аренду
только объекты, соответствующие
мировым стандартам Factory Mutual
Global. Этот стандарт разработан
страховыми международными компаниями, описывающими конструктив, инженерные системы объектов, зданий.
Появление таких объектов build-to-suit позволит западным
компаниям в будущем принимать
решения об аренде или покупке в
России более активно за счет того,
что предлагаемый на рынке продукт
становится более качественным.
Уже появляются объекты, соответствующие международным стандартам. Такими объектами западные
компании готовы владеть или брать
их в долгосрочную аренду.
Объекты build-to-suit –
для квалифицированных
девелоперов и потребителей
Подводя итог, можно сказать, что
рынок build-to-suit в России является весьма перспективным, однако вряд ли доля build-to-suite проектов приблизится к доле стандартных спекулятивных складов – по
крайней мере, в ближайшей перспективе. Если в Европе, в США, даже в Азии, у девелоперов есть большой опыт и длинная история, то в
России подавляющее большинство
игроков просто не успели наработать необходимые для реализации
«штучных» проектов компетенции.
Однако в целом тенденция выглядит
положительно – количество игроков на этом рынке сокращается, а
профессионализм растет. Поэтому
рано или поздно девелоперам, которые хотят остаться на рынке, придется прислушаться к требованиям
заказчиков, которые в кризис успели привыкнуть к качественным логистическим объектам.
декабрь № 12 2011
41