Тонкости аренды коммерческой недвижимости: до кризиса и

Тонкости аренды коммерческой недвижимости: до кризиса и сейчас
Личные деньги
Экономический кризис изменил расстановку сил на рынке аренды коммерческой
недвижимости. Сначала на смену безоговорочному "рынку арендодателя" пришел не менее
безоговорочный "рынок арендатора". И только в последнее время наметились границы
компромисса, на который стороны готовы пойти, отстаивая свои интересы.
По мнению экспертов, сейчас острая фаза кризиса уже позади, и можно говорить, что рынок
постепенно стал нащупывать новые "правила игры", в той или иной степени
удовлетворяющих как арендаторов, так и арендодателей.
Например, договор аренды содержит ряд пунктов, по которым между арендатором и
арендодателем всегда возникают споры. До кризиса рынок аренды коммерческой
недвижимости был рынком арендодателя. Сейчас правила игры поменялись, и если
арендодатель намерен сдать помещение в аренду, то он вынужден принимать условия
арендатора, - отмечают в компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость".
До кризиса величина арендной ставки устанавливалась арендодателем, и, как правило,
разговор о предоставлении скидок не возникал. В начале кризиса определить уровень
арендной ставки, соответствующей рыночной ситуации, было практически невозможно.
Арендаторы запрашивали скидки до 50% от предлагаемых арендных ставок. Помещения с
аналогичными характеристиками могли предлагаться по значительно отличающимся друг от
друга ставкам. Практика скидок сохраняется и сейчас, однако их уровень в большинстве
случаев уже не превышает 10-15%, что говорит о достижении определенного уровня
понимания на рынке.
В течение кризиса договоры аренды все реже и реже заключались в иностранной валюте, и в
настоящее время до 95% договоров на офисные помещения класса В и С и помещений
формата street-retail заключается в рублях. Однако, если же все-таки одна из сторон
заинтересована в заключении договора в долларах или евро, риски изменения курса валюты
целесообразно нивелировать внесением в договор пункта о страховке валютных рисков.
Еще один спорный момент между арендодателем и арендатором - величина и метод
индексации арендной ставки. До кризиса наиболее распространенным вариантом была
ежегодная индексация на жестко зафиксированный процент. В последнее время все больше
клиентов выбирают следующую схему - фиксация величины арендной платы на срок в 2-3
года, после истечения этого срока ее индексация либо на определенный процент, либо исходя
из величины инфляции. Этот вариант защищает интересы, как арендодателей, так и
арендаторов.
Год назад срок арендных каникул не превышал 2-3 месяца. Сейчас арендодатель готов
предоставлять арендные каникулы на весь срок отделки помещения; в зависимости от
сложности ремонта он может достигать 6 месяцев. Также собственник компенсирует время и
затраты арендатора на ремонт. Это справедливо, поскольку учитывает всю суммы реальных
затрат арендатора.
Размер депозита до кризиса составлял 2-3 месяца, с началом кризиса арендаторы часто
настаивали на его отсутствии. Сейчас постепенно распространяется понимание о
необходимости и возможности 1-месячного депозита в качестве обеспечительного платежа.
-------------------------------------------------
Дайджест деловой прессы "Оптимальный Бизнес"
www.bizoptimum.ru
И еще один, крайне важный пункт договора - длительность отношений. В настоящее время
собственники заинтересованы в стабильном денежном потоке, поэтому предпочитают
заключение длительных договоров аренды. Это сейчас устраивает и многих арендаторов,
которые перестают ожидать постоянного падения арендных ставок. Следует отметить, что до
кризиса ситуация была совершенно иной - из-за постоянного роста арендных ставок, как
правило, арендаторы предпочитали заключать длительные договоры аренды.
"Год спустя после начала кризиса я бы не стал говорить о безоговорочном рынке арендатора.
Скорее рынок стал более сложным и неодномерным. Кризисная ситуация и снижение спроса
заставила собственников нежилых помещений пересмотреть арендную политику, и на
сегодняшний день они используют более гибкий подход по отношению к арендаторам. Но и
арендаторы, объективно оценив ситуацию, поняв, какие объекты всегда будут в цене, а какие
еще долгое время не будут пользоваться спросом, стали идти навстречу собственникам, что
еще полгода назад трудно было представить. Практика показала, что, диктат любой из сторон
рынка - будь то арендодатели и арендаторы, - не идет на пользу рынку. В настоящее время
рынок постепенно нащупывает новые правила игры, удовлетворяющие все его стороны. И в
этом залог его будущего развития", - комментирует директор "МИЭЛЬ-Коммерческая
недвижимость" Сергей Лобанов.
-------------------------------------------------
Дайджест деловой прессы "Оптимальный Бизнес"
www.bizoptimum.ru