115 - NAI Becar
advertisement
АлЕКСАНДР ШАРАПОВ ОльГА ШАРыГИНА ИльЯ АНДРЕЕВ Мы выступаем как управляющий активами и инвестор, который наравне с партнерами вкладывает до 50% собственных средств. Это является нашей гарантией успешности инвестиций: мы не просто предлагаем человеку инвестировать, но и на своем примере показываем, что этот проект интересен. стр. 2 Ассет менеджмент – это философия мышления, профессиональный, глубокий, вдумчивый подход к любым целям, задачам собственников в отношении их недвижимых активов. стр. 3 Кризис — перспективное время для инвестиций в проблемные активы собственников, испытывающих финансовые трудности, и в залоговые активы банков, выставляемые на продажу. Тема номера иНвеСТиции стр. 4 №115 Издается с 1995 года вернутся ли иностранные инвесторы в Россию? история доказывает, что наиболее успешными инвесторами являются те, кто «работает» на рынке в кризис, создавая задел для выигрыша при последующем росте. именно поэтому Россия, переживающая кризисные явления и падение рубля, вновь становится привлекательной для вложения средств. Экономические кризисы 2008 и 2014 годов хоть и похожи по отдельным показателям рынка, но отличаются в главном — предпосылках. Если в 2008 году в основе кризиса, помимо мировых волнений, лежало избыточное предложение, то текущий спад во многом связан с политическими проблемами, что делает ситуацию менее предсказуемой и достаточно сложной в прогнозировании. На рынок оказывает влияние и психологический фактор, который приводит к паническим настроениям. Также ситуацию активно «подогревает» эмоциональный подход западных аналитиков к обострению отношений между Россией и Западом, на котором они и основывают свои рейтинги. Так, в феврале 2015 года агентство Moody’s понизило рейтинг России до спекулятивного уровня, опираясь на политические аспекты и не обращая внимание на восстановление национальной валюты, нефти и позитивные тренды в экономике России. ПОмНиТь О циКлиЧНОСТи РыНКА Обычно в России цены на недвижимость в кризис существенно падают в долларах, в рублях они показывают рост. Население начинает эмоционально остро реагировать на все изменения, пытаться сохранить накопления. Постепенно люди начинают покупать активы, цены медленно растут. На фоне роста цен покупка недвижимости идет все активнее, в результате чего продолжительное увеличение цен на пике роста и покупательской активности приводит к раздуванию инвестиционного пузыря, и случается новый кризис. Мудрость инвестора зачастую как раз и состоит в том, чтобы не поддаться всеобщей панике, отойти в сторону в то время, когда рынок разогрет, и ждать, когда тот самый «пузырь» лопнет. «За 24 года работы на рынке мы видели времена и активного роста, и стремительного падения в экономике, — говорит Александр Шарапов. — Во время кризиса на рынке образуется дефицит денег и при этом большой объем предложения. История многократного доказывала, что инвесторы, скупающие недвижимость в кризисное время, дальше становятся обладателями многомиллионных состояний. Уоррен Баффет стал одним из самых успеш- ных инвесторов в мире, сопротивляясь «эффекту победителя». Его знаменитый совет должен услышать каждый: «Покупайте, когда другие боятся, и продавайте, когда они проявляют жадность». Известно, что после существенных колебаний на рынке и падения стоимости активов, через 1–2 года цены начинают восстанавливаться, а еще спустя некоторое время рост ускоряется и становится крайне динамичным, и рынок достигает докризисных цен. «Если посмотреть на историю инвестиций в лондоне, Нью-йорке, Париже, то за последние 100 лет недвижимость долгосрочно всегда росла в цене, обгоняя инфляцию, — говорит Александр Шарапов. — Если анализировать российский рынок, то, например, в 1998 году стоимость недвижимости в Санкт-Петербурге упала с $600 за кв. м до $250. При этом в рублях недвижимость в тот же период существенно выросла в цене. Но буквально через 1,5–2 года цены снова достигли уровня $600 за кв. м и продолжили рост. Стоит отметить, что падение цен происходило в течение 9 месяцев. Поэтому при сделках с недвижимостью самое важное — иметь терпение и не торопиться». ПОЧему РОССия? Российский рынок является развивающимся и, безусловно, несет связанные с этим дополнительные риски. Однако преимуществом таких рынков остается способность приносить инвесторам большую доходность в сравнении с развитыми странами, где вложения будут приносить стабильный, но невысокий доход. «Например, средняя ставка капитализации офисной недвижимости в России составляет 9,5–14 %, тогда как в США данный показатель составляет 5–6 %, что в 2 раза ниже», — отмечает Александр Шарапов. Инвесторам важно оценивать также экономическую ситуацию в стране. Россия имеет огромный потенциал еще и в силу богатства разнообразными природными ресурсами. Сегодня в нашей стране открыто более 20 тысяч месторождений нефти, природного газа, руд редких и благородных металлов, драгоценных камней и других природных ресурсов. Россия обладает самым крупным в мире из разведанных запасов природного газа и остается его крупнейшим поставщиком, а также занимает одно из ведущих мест в мировой экономике по объему добываемой нефти. Все это подкрепляет ситуацию в стране и позво- гРАФиК циКлиЧНОСТи РыНКА ляет говорить о том, что сейчас мы переживаем именно кризис, основанный на эмоциях и политике. Иностранные инвесторы еще недавно рассматривали Россию как одну из немногих стран, способных обеспечить значительный доход в будущем. Напомним, что в 2008 году Москва возглавила рейтинг инвестиционной привлекательности городов Европы. Представляется сомнительным, что экономическая ситуация кардинально поменялась с тех пор, поэтому можно говорить о том, что времена высоких рейтингов для России еще вернутся. На сегодняшней день, по мнению аналитиков NAI Becar, наиболее привлекательными направлениями для инвестиций являются сегменты арендного жилья и малых торговых центров в густонаселенных районах Москвы и Санкт-Петербурга. мНеНие ОльгА гуСевА, НЕЗАВИСИМый ЭКОНОМИСТ, КОММЕРЧЕСКИй ДИРЕКТОР ГК «МИГ-НЕДВИЖИМОСТь» Я поддерживаю именно такое настроение. Действительно, в кризис возникают прекрасные возможности для инвестиций, особенно в нашей стране, поскольку в России экономика только начинает развиваться. На протяжении еще долгого времени мы будем наблюдать рост ВВП, который будет одним из самых высоких не только в Европе, но и в мире. Это позволяет более оптимистично смотреть на инвестиции в недвижимость, которые не подвержены спекуляциям, в отличие от фондового рынка, на котором наблюдаются резкие скачки в довольно короткое время. Рынок жилой и коммерческой недвижимости более волатильный, а потому и более предсказуемый, если, конечно, объект инвестирования правильно выбран. Основная проблема в текущем периоде — это стоимость денег. Если есть доступ к инвестициям, то я бы посоветовала обратить внимание в первую очередь на землю, затем на жилую недвижимость, а также на коммерческую. 2 www.naibecar.com Издается с 1995 года Как заработать на недвижимости? Последние десятилетия жизни в России приучили нас видеть себя частью мирового сообщества и критически оценивать западные и восточные рынки. Кризис пришел в Россию. Но экономики, не связанные с ценами на энергоносители, продолжают развиваться. Одна из таких – США. К США можно по-разному относиться, но приходится признать, что экономически они сильны. Секретами инвестиций в арендное жилье в США поделился президент группы компаний NAI Becar Александр Шарапов. Даже в кризис 2008 года ни один серьезный ”фонд, специализирующийся на инвестициях в мультифемели, не обанкротился! ” в Техасе стал победителем премии по уровню удовлетворенности жителей услугами управляющей компании. Управлением активами и стратегией инвестирования занимаются NAI Becar с NAI Horizon. — Александр, вы уже давно работаете в России, почему вообще решили инвестировать в объекты за рубежом? — Сколько объектов вы уже приобрели? — Мы инвестировали более чем в 1000 апартаментов. Среди наших проектов могу отметить в США Palms at the SouthShore, Waterside Greene, Park West, FoxRun. В поселок FoxRun в Южной Каролине мы инвестировали уже вместе с партнерами. — Причин много, но можно выделить основные четыре. Мы нашли надежного партнера в США; осознали преимущество инвестиций в арендное жилье (мультифемели); диверсифицировали инвестиции, часть разместили в долларах; решили получить опыт для развития арендного жилья в России. — Сколько сегодня могут получать частные инвесторы от вложений в арендное жилье в Техасе? — Краткость — сестра таланта, но расскажите поподробнее. — К 2011 году у нас уже был солидный портфель инвестиций в доходную недвижимость России. Мы владели бизнес-центрами, торговым центром, существенным земельным банком. Но найти достойный доходный объект всегда сложно и долго. Мы очень педантичны и придирчивы, мы копаемся в мелочах и находим все подводные камни. Чтобы купить один объект, мы анализируем несколько десятков возможных инвестиций. Во время общения с Реджи Виссингером из NAI Horizon мы увидели абсолютно идентичный подход к инвестированию. Реджи 68 лет, и более 40 лет он инвестирует в арендное жилье. Когда находишь партнера с подходом, аналогичным твоему, который перестраховывается и не любит рисковать, то появляется желание работать вместе. И я решил такую возможность не упускать. Вторая причина — это то, что мы много поездили и осознали особую привлекательность сегмента мультифемели в США. Даже в кризис 2008 года ни один серьезный фонд, специализирующийся на инвестициях в мультифемели, не обанкротился! Multifamily в южных штатах — это малоэтажные поселки по 200–400 апартаментов в 2–4-этажных домах. В США более 30 % жителей живут в таких поселках. Комплексы не продаются в розницу, они принадлежат одному инвестору и сдаются в аренду. Доходность составляет 5,5–7 %. Однако на 60–80 % стоимости можно взять кредит под 4,2 % и при грамотном управлении получить доход на вложенный капитал более 10 % годовых. ” Чтобы купить один объект, мы анализируем несколько десятков возможных инвестиций ” — Но многие инвесторы остаются в России. Почему вы решили перейти в валюту? — Мне было важно диверсифицировать свои вложения и владеть не только рублевыми активами. Я всегда говорил, что долларовые договоры аренды в России — это от лукавого. Нельзя считать в России доходность в иных валютах, кроме рублей. Инвестиции в Европу дают возможность получать доход в евро, а инвестиции в США — в долларах. Но и это не основное. Мы ориентированы на российский рынок, но чтобы его развивать, нужно понимать западный опыт и уметь адаптировать его под наши реалии. Мы хотели разобраться, как развивается сфера арендного жилья по всему миру, почему инвесторам невыгодно распродавать мультифемели в розницу, как финансируются такие проекты и так далее. Сейчас мы знаем ответы на многие вопросы, и это помогает нам успешно реализовывать проекты в России. Мы смогли создать первый отель среднесрочного проживания VERTICAL с уровнем сервиса как в отеле, и я считаю, что за этим сегментом будущее. — Первые инвестиции в мультифемели вы сделали без партнеров. Зачем теперь привлекаете партнеров к инвестированию? — Деньги — это инструмент, которым надо уметь пользоваться и извлекать максимальный доход. Привлекать партнеров нас научили американцы. Ранее мы даже кредиты в банках брали на девелопмент крайне редко. Реджи объяснил мне, что грех не делиться своими навыками и умениями с друзьями. Можно инвестировать только 5–20 % стоимости актива, а остальные деньги собирать с рынка. Реджи инвестировал в десятки проектов мультифемели и зарабатывал деньги не только для себя, но и для партнеров. За это партнеры оплачивали Реджи 25–40 % от превышения пороговой доходности (hurdle rate). Hurdle rate согласовывается по каждому проекту индивидуально, и обычно вознаграждение платится, если инвестору заработали более 4–8 % годовых. Если доходность ниже — бонус управляющему активами не выплачивается. — Что вы и ваша компания делаете для партнеров в проектах? — Мы выступаем как управляющий активами и инвестор, который наравне с партнерами вкладывает до 50 % собственных средств. Это является нашей гарантией успешности инвестиций: мы не просто предлагаем человеку инвестировать, но и на своем примере показываем, что нам этот проект интересен. Все прекрасно понимают, что я никогда не стану покупать рискованный актив. Как инвестор я очень тщательно рассматриваю каждый объект. При этом мне гораздо интереснее вкладывать деньги в разные проекты вместе с партнерами и получать вместе с Реджи бонус за наши старания. Мне кажется, что в будущем это станет трендом для российских частных инвесторов: объединяться, инвестировать в проекты в наиболее стабильных и быстро развивающихся странах. И основополагающим фактором успеха будет являться опыт управляющего активами. ориентированы на российский рынок, ”ноМычтобы его развивать, нужно понимать западный опыт и уметь адаптировать его под наши реалии ” Мы проходим стандартный цикл инвестиций: анализ потенциальных проектов, выбор лучших, планирование развития и финансовый анализ, структурирование схемы владения, контроль исполнения планов и бюджетов, отслеживание микро- и макроэкономичиских факторов для планирования лучшего времени для успешного выхода из проекта. — Кто управляет вашими объектами? — Оперативный управляющий поселками — компания Hawthorne. Многократно Hawthorne становилась лучшей управляющей компанией года. Например, наш поселок — Могу рассказать на примере поселка Palms at the SouthShore, расположенного в 30 милях от американского города Хьюстон. Мы приобрели его в мае 2012 года. Общий объем инвестиций в проект составил около $17 млн, из которых $15,2 млн ушло на покупку объекта и $1,6 млн — на его реновацию. Объем собственных инвестиций группы компаний в проект составил $5,8 млн, остальные средства взяли в кредит под 4,2 % годовых. Мы провели реконструкцию в поселке и выполнили фасадные и ландшафтные работы, отремонтировали треть апартаментов, установили эффективную систему управления объектом, благоустроили территорию комплекса. Ремонт апартаментов осуществлялся последовательно — после окончания договора и выезда арендатора, и без потери текущих доходов. После реновации арендные ставки в поселке выросли с $650–750 до $950–1050 в месяц. Изначально мы планировали через 5 лет продать объект и получить доходность 12–17 %, а в итоге решили выйти из проекта уже через 2,5 года и получили доходность выше 30 % (до налогообложения и оплаты партнера). Но это выдающийся результат, и не надо надеяться, что каждая инвестиция будет столь же доходна. Ориентироваться на сегодняшнем рынке надо на 10–15 % прибыли. Если же вкладываться в девелопмент, то доходность будет выше. Сейчас мы приняли решение об инвестировании в поселок Charleston в Южной Каролине с целевой доходностью 30 % годовых. — По какому принципу вы выбираете объекты? — Предложения по инвестициям в США нам присылают партнеры, мы изучаем данные, анализируем, насколько проект интересен, уточняем информацию, проверяем расчеты. Далее мы выносим объект на обсуждение Инвестиционного комитета в NAI Becar. Наши директора еженедельно собираются и рассматривают возможные проекты для инвестиций. Мы всегда ищем возможности увеличения дохода, оцениваем, эффективно ли провести реновацию апартаментов или территории, можно ли улучшить управление объектом или построить на свободном участке еще пару корпусов. У объекта должен быть потенциал для развития, и нам интересны проекты с возможностью роста доходов и стоимости объекта. Мы не покупаем просто объект со стабильным средним доходом — эта стратегия не приводит к выдающимся результатам. Наша задача заработать для себя и для партнера больше, чем за среднерыночный проект. Если мы видим риски, нас не устроили обоснования, мала доходность или анализ проекта недостаточно глубок — мы отказываемся и объясняем, почему. Если же решение о вхождении в проект положительное, мы рассылаем предложение о возможных инвестициях нашим партнерам, ранее проявившим интерес к такому типу инвестирования. По вопросам инвестиций в зарубежные проекты NAI Becar вы можете обращаться к управляющему директору департамента Управления активами Ольге Шарыгиной o.sharygina@naibecar.com, +7 (812) 490-70-01 или asset manager Лилии Мунтян l.muntean@naibecar.com, +7 (495) 532-04-32 www.naibecar.com № 115 «Ассет менеджмент» — станет ли привычным для России? Что такое ассет менеджмент (АМ)? Когда люди в России слышат слово ассет менеджмент, большинство удивляется — термин незнакомый и малопонятный. Наверное, примерно так же два десятка лет назад мы реагировали на слова маркетинг, пиар, дистрибьюция и даже на такие уже привычные — бойфренд, фаст-фуд и фрилансер. Мы стремимся к чистоте русского языка, но иногда возникают ситуации, когда англоязычное слово по своему смыслу настолько емкое, что выразить его аналогичным русским словом не удается. Ассет менеджмент, на мой взгляд, как раз из этой категории. На западе, особенно в англоговорящих странах, где нет проблемы перевода, данный термин распространен и активно используется в сфере недвижимости, ценных бумаг, прочих активов. В России АМ появился недавно, широкого практического применения пока не нашел и в связи с этим имеет несколько десятков разных по смыслу определений, даже в сфере недвижимости. Так, например, некоторые эксперты подразумевают под ассет менеджментом только управление финансовыми потоками собственника. Другие считают, что ассет менеджмент — это управление инвестиционным портфелем заказчика. Есть те, кто полагает, что АМ — это систематическая оптимизация доходов от недвижимых активов. Наша компания понимает ассет менеджмент как философию мышления. Для нас это профессиональный, глубокий, вдумчивый подход к любым целям, задачам и даже мечтам собственников в отношении их недвижимых активов, это умение решать данные задачи и воплощать в реальность мечты (предварительно оценив их доходность и риски, разумеется!). Зачем и кому он нужен в России? АМ складывается из множества факторов. Ассет менеджер в сфере недвижимости — это человек, который обладает фундаментальными и практическими знаниями экономики, финансов, инвестиционного анализа, налогообложения, юриспруденции, общего менеджмента. Он должен быть и предпринимателем, и управленцем, и маркетологом, и даже психологом. В идеале у него должны быть свои недвижимые активы. Кроме того, чисто по-человечески, он должен быть обаятельным и харизматичным. В реальности, конечно же, таких людей единицы, и найти их крайне сложно. Решением может быть сочетание всех необходимых компетенций в рамках одной компании, где работает команда, мыслящая как ассет менеджер, обладающая внутри себя набором необходимых компетенций, работающая как слаженный живой организм. Такие команды способны быть «единым окном» для собственников недвижимых активов, комплексно подходить к их задачам, быть универсальным врачом, советником и даже рабочей силой, в случае необходимости. Поделюсь практическим опытом NAI Becar. Мы работаем с совершенно разными собственниками — крупными государственными структурами, корпорациями, индивидуальными лицами, обладающими разноплановым недвижимым имуществом. И мы видим, что на сегодняшний день клиенты редко готовы сразу отдать управление своими активами одной компании или человеку, потому что, к сожалению, все еще нет доверия к управляющим, нет института таких управляющих, которые зарекомендовали бы себя за десятилетия успешной работы. Поэтому, как правило, наше общение с собственниками начинается с одного актива, который мы помогаем ему развить, а затем, в ходе работы, клиент делится с нами своими переживаниями и по другим объектам. Так, постепенно, шаг за шагом, своим трудом мы завоевываем доверие наших заказчиков и помогаем им решать задачи по всему портфелю недвижимости, комплексно. Среди таких заказчиков есть крупные международные компании — с одной из них, начав общение с необходимости арендовать офис в одном из российских городов, мы перешли к вопросам продажи административного здания и поиска покупателя на производственную площадку. Другой пример: российский собственник — владелец торговой сети, нескольких земельных участков и небольшого завода в другом регионе. Придя к нам с вопросом о дальнейшей судьбе участков (как их развивать, какие идеи можно на них реализовать, как привлечь инвесторов, стоит ли продавать их сейчас), он постепенно вовлек нас в задачи и по другим направлениям: оптимизации затрат на торговых объектах, максимизации дохода от владения производственными активами. Во всех случаях мы исходим из трех составляющих — затраты, доходность, риски, — подключаем профессиональную интуицию, чтобы видеть возможности и угрозы рынка, чтобы прогнозировать развитие ситуации с конкретным объектом и в целом по отрасли. И при этом учитываем индивидуальные особенности собственников — их планы на будущее, цели, ожидания. На мой взгляд, ассет менеджемент в недвижимости — это тот инструмент, который даст очень серьезный толчок росту качества услуг в этой сфере, переведет профессионализм специалистов на более высокий уровень, выстроит глубокие правильные отношения с заказчиками, сделает рынок недвижимости более цивилизованным и эффективным. Возможно, именно такие изменения мы увидим в ближайшие 10–20 лет. Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента Управления активами (Asset Management) NAI Becar o.sharygina@naibecar.com, +7 (812) 490-70-01 Success story «Кто не рискует — тот забыл 90-е» В сентябре 1998 года, через месяц после дефолта, NAI Becar (в то время агентство недвижимости «Бекар») объявила в столь сложное для страны и строительного рынка время о сделке — покупке своего первого бизнес-центра на Большом Сампсониевском проспекте в Санкт-Петербурге. Трехэтажное здание общей площадью 3000 кв. м, в будущем ставшее офисом компании, купили у ООО «Фаворит». Объем инвестиций в покупку бизнес-центра составил около $1 млн. «Мне было тогда 28 лет, проект приносил мне более $25 тыс. в месяц, и я думал, что можно уже выходить на пенсию, отдыхать и радоваться жизни, — вспоминает Александр Шарапов. — Решение о покупке собственных помещений было принято еще весной 1998 года, изначально мы планировали, что приобретем в здании один этаж под собственные нужды. В августе в стране объявили дефолт, а в сентябре мы приобрели три этажа по цене чуть выше, чем ранее планировали заплатить за один». Сразу после сделки компания приступила к ремонтным работам, затраты составили порядка $250 за кв. м. Оформление внутренних помещений было выдержано в стиле конструктивизма с использованием красно-черных, сине-голубых и зеленых тонов. Этажи вводились поэтапно, первый этаж был сдан в октябре, второй в ноябре и третий — в декабре 1998 года. Как и планировалось ранее, «Бекар» занял один этаж здания, а два других компания сдавала в аренду. Стоимость аренды в новом здании составила около $130 за кв. м в год. Несмотря на общий спад на рынке офисной недвижимости в тот период, помещения удалось сдать очень быстро. Буквально через несколько месяцев после завершения ремонтных работ несданными остались лишь 350 кв. м. Вернуть вложенные средства компании удалось через 3 года. Сейчас в здании продолжает располагаться офис NAI Becar в Санкт-Петербурге, но Александр Шарапов считает, что актив уже задержался в инвестиционном портфолио и в ближайшие годы должен быть выставлен на продажу по цене примерно 100 000 рублей за кв. м. Перед продажей компания планирует надстроить два этажа, которые увеличат инвестиционную привлекательность объекта. 3 экспертное мнение 5 ошибок инвестирования в «твердые» активы Глеб Архангельский, известный российский бизнес-эксперт, автор курса «Эффективный предприниматель» Тема инвестиций уже давно волнует как предпринимателей, так и простых граждан. Заработать деньги — полдела. Сохранить и по возможности преумножить заработанное — вот что по-настоящему сложно. Мы попросили известного российского бизнес-эксперта, автора курса «Эффективный предприниматель» Глеба Архангельского сформулировать пять ошибок, которые, по его наблюдениям, склонны совершать начинающие инвесторы. 1. «Слишком раннее начало половой жизни» Не стоит, имея зарплату 80 тысяч рублей и ипотечный кредит, прочитывать от корки до корки книги Кийосаки и тратить долгие ночи на выбор ПИФов. Для того чтобы в принципе имело смысл тратить время — ваш самый дорогой ресурс — на инвестирование, нужно располагать свободным капиталом хотя бы в 10–20 млн руб. В небольших городах, где меньше пороги входа в жилую и коммерческую недвижимость и бизнес-проекты, можно начинать с 3–5 млн. Помните, что по-настоящему интересные финансовые продукты и недвижимость имеют пороги входа не менее $50–100 тыс., а ведь личный капитал еще нужно диверсифицировать — вкладывать не в один инструмент. Пока у вас нет достаточного инвестиционного капитала, потратьте время на увеличение дохода вашего бизнеса или наемной работы, пользы будет больше. 2. Спекуляции вместо инвестиций Если вы хотите зарабатывать на спекуляциях, «в удачный момент входить в рынок акций», «покупать интересную недвижимость на стадии котлована», этим нужно заниматься как работой — полный рабочий день. Инвестиции — это сохранение капитала и спокойная пассивная доходность, а не бурный рост. Инвестиции — это создание базовой финансовой безопасности, а не Клондайк, на котором вы мечтаете обогатиться в одночасье. 3. Боязнь не инвестировать Никто не разорился, «сидя в кэше». Деньги, лежащие на банковском депозите, лишь защищены от инфляции — но это уже немало. Отсматривайте сотни инвестиционных идей. Подробнее изучайте десятки вариантов инвестирования. Соглашайтесь лишь на единичные предложения, которые вы изучили со всех сторон. Как говорят банкиры, «We look at the good idea until it becomes not so good idea»*. 4. Вера в «убегающую возможность» Продавцы инвестиций будут давить на вас «убегающими возможностями». «Последние две квартиры на стадии котлована!» — «Паи уже практически распроданы, фонд закрывается через две недели, другого такого высокодоходного уже не будет!». Помните — вы не спекулянт, чтобы ловить «окна возможностей». Вы пассивный, консервативный инвестор, обеспечивающий свою финансовую безопасность. Распродадут этот дом — значит, через полгода начнут строить другой. Спешка, срочность, «уникальная возможность» — ваши враги, не верьте им. 5. Вера в чудо и красивые доходности Вам предлагают жилую недвижимость в Праге с гарантированным арендным доходом 10 % годовых в евро? Прощайтесь с продавцом, таких доходностей на жилой недвижимости не бывает. А вот пирамиды очень даже бывают — доплачиваем прошлым покупателям из денег, принесенных новыми покупателями, какоето время все счастливы… а потом пирамида рушится. Какие доходности являются реалистичными, а какие — нет, зависит от типа инвестиций, от страны, от текущего состояния рынка, от порога входа в инвестицию и множества других факторов. * (англ.) «Мы рассматриваем хорошую идею до тех пор, пока она не начнет казаться не такой уж хорошей». 4 www.naibecar.com Издается с 1995 года Опрос Что можно получить на сайте NAI Becar? Антикризисная тактика Эксперты расходятся во мнении, какую стратегию выбрать в кризис. Некоторые планируют воздержаться от новых покупок и тихо переждать трудные времена, другие готовятся к «атаке» на рынок и хотят покорить новые сегменты. Какие проекты/объекты, по вашему мнению, будут пользоваться спросом в 2015 году? За счет чего? Как в целом будет развиваться ситуация на рынке инвестиций? Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group У компании Capital Group свое отношение к кризису. В нашей истории уже были 1998 и 2008 годы, теперь вот 2015. И всякий раз мы используем эти периоды для развития новых направлений. Мы все понимаем, что кризис закончится, и те, кто сможет на растущем рынке предложить качественный готовый продукт, окажутся в большом плюсе. А для этого нужно сегодня продолжать начатое строительство и закладывать новые проекты. Вполне вероятно, что нас ждет снижение покупательской активности, однако не стоит забывать, что московский рынок недвижимости восстанавливается очень быстро, и в первую очередь это касается премиального сегмента. Илья Андреев, вице-президент NAI Becar Кризис — перспективное время для инвестиций в проблемные активы собственников, испытывающих финансовые трудности, и в залоговые активы банков, выставляемые на продажу. В то же время, частные инвесторы, располагающие от 3 до 10 млн рублей, будут искать разумные способы вложения и сохранения денежных средств. Хорошим решением для них станет покупка юнита в апарт-отеле. Тому есть несколько причин: вопервых, более высокая и стабильная доходность отно- сительно сдачи в аренду квартиры, во-вторых, ликвидность, которой, например, «однушка» или студия уже не обладают в виду высокой конкуренции на рынке малогабаритных квартир. Ирина Дзюба, партнер, член Совета директоров компании MR Group Несмотря на неблагоприятную экономическую конъюнктуру, мы планируем и дальше предлагать рынку новые проекты. Успех реализации обеспечит сбалансированное предложение: сейчас стабильным спросом пользуются новостройки в старых границах Москвы, неподалеку от метро, с продуманной инфраструктурой, небольшими метражами квартир или апартаментов. Приоритетный сегмент — экономкласс, который в период кризиса менее всего подвержен проседанию. Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar Формат, имеющий большие перспективы и доходные программы, — апартотели. В таких проектах можно получить гарантированный доход от сдачи в аренду: как правило, доходность составляет от 8 % годовых. Также стоит обратить внимание на лофты — один из самых интересных для частных инвесторов видов недвижимости. Лофты, В 2014 году мы обновили сайт naibecar.com. Теперь на сайте представлены разделы по решениям для клиентов, по типам объектов и услугам компании. Также посетители ресурса могут ознакомиться с аналитическими обзорами по России и странам мира, подписаться на рассылку новых отчетов и новостей, которые позволят следить за постоянно меняющейся сферой строительства и недвижимости. В разделе «Каталог объектов» представлены примеры объектов, которые предлагает ГК NAI Becar. За полной базой можно обратиться к специалистам компании и получить всю необходимую информацию в максимально сжатые сроки. Сайт компании получил награду в номинации «Лучший сайт коммерческой недвижимости» в рамках ежегодной интернет-премии «WEB-Realtor». приобретенные исключительно для последующей сдачи в аренду — а это 30–40 % рынка, — окупаются примерно за 8–10 лет. Татьяна Тикова, директор департамента управления активами Группы ПСН Думаю, в текущей ситуации каждая компания выберет стратегию с учетом того, в каком финансовом состоянии она вошла в период стремительно меняющихся реалий рынка. Если в недавнем прошлом организация успешно вышла из каких-либо проектов, продала их и сейчас располагает свободными денежными средствами, то, скорее всего, она будет исследовать рынок в поисках объектов необходимого инвестиционного качества. Если же компания уже обеспечена на ближайшие годы перспективными для развития проектами, то стратегия в части приобретений будет гораздо более избирательной. Сказано в социальных сетях Немного о Чикаго После Аспена, расположенного в Колорадо и затерянного на просторах Америки, мы посетили Чикаго. Чикаго — второй по численности и активности бизнеса город США. Чикагцы любят быть первыми в мире и постоянно это подчеркивают. Газета Chicago Tribune заявляет, что она № 1 в мире, а не просто в Штатах. № 1 вода, которую выпускает чикагский производитель, о чем и указано на этикетке, № 1 производитель сладостей. И вообще Чикаго склонно называть себя № 1 во всём! Чикаго ориентировано на бизнес и на успех. Мы жили в апарт-отеле Трамп. Это прекрасный проект, ориентированный на luxury-класс. Купить апартаменты, сдающиеся в краткосрочную аренду, там невозможно — ими владеет сам девелопер. А вот купить апарты для собственного проживания — пожалуйста. Апарт-отель и квартиры имеют общее СПА и бассейн; входы, лифты и рецепшен разделены. С точки зрения приобретения апартаментов в жилой части потенциальная доходность там низкая — около 3 %. Вложить деньги в мультифемели намного выгоднее. Также мы посетили апарт-отель уровня 3* DeWitt Place в самом центре города. Отелем владеет небольшой фонд недвижимости, и основное, что нас интересовало — это сроки проживания, контингент, условия. Это бизнес-отель, аналогичный нашему отелю VERTICAL в СанктПетербурге, но построенный лет 15 назад. Все очень демократично, но и цена проживания 75 долларов в сутки при коротких сроках — в два раза ниже, чем в отелях. На минус первом этаже расположена химчистка самообслуживания. В прачечной, пока вы опускаете монетку и стираете, сушите своё бельё, можете смотреть телевизор. Совсем небольшие — 18–24 кв. м — номера с кроватью, небольшой кухонькой. Всё ориентировано на то, чтобы командировочные или обучающиеся проживали от нескольких недель до нескольких месяцев, и тогда существенная скидка обговаривается индивидуально. Данный отель типичен для городов Америки и востребован. У нас подобные отели тоже начали свое развитие, как пример наш VERTICAL на Московском, 73 в СПб. Продают такие апарт-отели в розницу как доходное вложение в Америке уже давно. Если сравнивать с Европой, то более развитый рынок только в Англии, где сервисапартаменты занимают еще более существенную долю рынка. Для себя, сравнив доходности, темпы развития эко- номики и возможности контроля инвестиций, я не нашел разумным вкладывать в северные города США. Остаюсь приверженцем инвестиций в мультифемели в южных штатах — там у нас уже четыре проекта проинвестировано. Если интересно, какие проекты мы рассматриваем в Техасе и Южной Каролине — можете обращаться. Доходность в мультифемели там мы получаем уж точно более 8 %. Мы даже вознаграждение свое привязали к 8 % как барьеру для его начисления. Если менее 8 % в год получили от инвестиций — наши услуги по организации и сопровождению инвестиций не оплачиваются. А если более 8 % — то и нам 25 % от прибыли не жалко заплатить! Другие посты Александра Шарапова о частных инвестициях ищите на https://www.facebook.com/alexander.sharapov1 Редакция NAI Becar News: Главный редактор: Александр Шарапов Над номером работали: Анастасия Лепехина, Учредитель и издатель: NAI Becar Тираж: 500 экз. Шеф-редактор: Полина Колесник, Анна Буточникова, Алла Руденко, Олеся Сербина, Адрес редакции: 194004, Б. Самсониевский, 61 Газета издается с 27 декабря 1995 года. p.kolesnik@naibecar.com Анна Николаева, Анна Сорокина Тел. +7 (812) 490-70-31 www.naibecar.com
