IVS1 – Рыночная Стоимость, как Основа Оценки Стоимости

УТВЕРЖДЕНО:
решением Правления НП РКО
Протокол № 33 от «21» декабря 2006 года
СИСТЕМА СТАНДАРТИЗАЦИИ РОССИЙСКОЙ КОЛЛЕГИИ
ОЦЕНЩИКОВ
ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ
СТАНДАРТ ОРГАНИЗАЦИИ
СТО СС РКО 3.3-2006
Дата введения с «01» января 2007 г.
Москва
2006 г
1.0. Введение
3
2.0. Область применения Стандарта
3
3.0. Определения
3
4.0. Требования Стандарта
4
5.0. Комментарии
6
6.0. Требования к раскрытию информации
6
7.0. Отклонения от Стандарта
7
8.0. Дата вступления Стандарта в силу
7
1.0 Введение
1.1
Особая важность Отчета об Оценке, заключительного этапа процесса оценки,
состоит в сообщении вывода оценки и подтверждении базы оценки, цели оценки и любых
предположений или ограничивающих условий, лежащих в основе оценки. Аналитические
процессы и эмпирическая информация, использовавшиеся чтобы прийти к заключению в
отношении стоимости, также могут быть включены в Отчет об Оценке, чтобы
проинформировать читателя о процедурах и доказательствах, использовавшихся
Оценщиком при подготовке оценки.
1.2
Отчет об Оценке содержит итоговое заключение о стоимости. Он содержит
наименование Оценщика и дату оценки. Отчет определяет имущество и право
собственности иные вещные права, являющиеся предметом оценки, базу оценки и
намеченное использование оценки. Отчет раскрывает все допущения и ограничивающие
условия, лежащие в его основе, устанавливает даты оценки и отчета, дает ссылку
применение настоящего Стандарта и любые требуемые пояснения, а также содержит
подпись Оценщика.
1.3
В связи с ключевой ролью Отчета об Оценке в передаче заключения о стоимости
заказчику и третьим лицам, настоящий Стандарт определяет в качестве своих основных
целей нижеследующее:
1.3.1 Изложение требований к отчету в соответствии с лучшей профессиональной
практикой.
1.3.2 Определение основных элементов, которые должны быть включены в Отчет об
Оценке.
2.0 Область применения Стандарта
2.1
Требования к Отчету об оценке, рассматриваемые в настоящем Стандарте
применимы ко всем типам Отчетов об Оценке.
2.2
Соответствие настоящим требованиям к отчету, являющимся обязательными как
для всех членов РКО.
2.3
Отдельные требования, определяющие проведение оценок для конкретных целей,
например, финансовой отчетности и предоставления займов, могут отличаться от
положений настоящего стандарта.
3.0 Определения
3.1
Отчет об Оценке. Документ, который содержит описание задания на проведение
оценки, базу и цель оценки, результаты анализа, лежащие в основе заключения о
стоимости. Отчет об Оценке может также объяснять аналитические процессы,
реализованные в ходе проведения оценки, а также представлять значимую информацию,
использовавшуюся при проведении анализа. Тип, содержание и объем отчета могут
варьироваться в зависимости от предполагаемого потребителя, требований
законодательства, типа имущества, характера и сложности задания.
3.2
Необходимо различать термины Сертификат Оценки и Отчет об Оценке.
Сертификат Оценки представляет собой заявление, в котором Оценщик подтверждает, что
представленные факты верны, анализы ограничены только представленными в отчете
предположениями, а Оценщик произвел оценку в соответствии с профессиональными
стандартами.
3.3
Письменный Отчет. Результаты оценки, переданные заказчику в письменной
форме, включая и электронные средства связи. Письменные отчеты могут являться
подробными описательными документами, содержащими все рассмотренные материалы,
относящиеся к делу, и анализы, выполненные для получения заключения о стоимости,
либо могут быть сокращенными описательными документами, включающими в себя
периодические оценки, связанные с корректировками стоимости, формы, используемые
правительственными и другими агентствами, или письма в адрес заказчика.
3.4
Определение Задания на проведение Оценки. Первый этап процесса Оценки,
который устанавливает контекст и объем задания и снимает любые неясности,
относящиеся к вопросу проведения оценки. Оценщик обеспечивает соответствие анализов,
информации и выводов, представленных в отчете, спецификациям для задания.
Определения задания на проведение оценки включают в себя следующие элементы:
3.4.1 Идентификация недвижимого, движимого имущества или иного имущества,
являющегося предметом оценки;
3.4.2 Идентификация имущественных прав, оценку которых следует провести;
3.4.3 Предполагаемое использование оценки и любые связанные с ним ограничения, а
также идентификация любых субподрядчиков и их участие;
3.4.4 Определение базы оценки или вида необходимой стоимости;
3.4.5 Дата определения стоимости и дата подготовки отчета;
3.4.6 Определение объема и сроков выполнения оценки;
3.4.7 Определение возможных и ограничивающих условий, на которых основывается
выполненная оценка.
3.5
Сертификат Оценки. Заявление, заверяющее, что Оценщик при проведении оценки
соблюдал основные этические и профессиональные требования РКО.
3.6
Специальные,
необычные
или
экстраординарные
допущения.
Перед
приобретением имущества предусмотрительный покупатель обычно выполняет
тщательную проверку на рынке, проводя опрос в отношении приобретаемого имущества.
Для Оценщика допустимо делать предположения относительно наиболее вероятного
результата данного процесса тщательной проверки и полагаться на фактическую
информацию об этих вопросах, предоставленную заказчиком. Специальные, необычные и
экстраординарные
допущения
могут
являться
любыми
дополнительными
предположениями, относящимися к аспектам, рассматриваемым в процессе тщательной
проверки, или могут относиться к другим аспектам, таким как личность покупателя,
физическое состояние имущества, наличие загрязнений окружающей среды, или
возможности развития собственности.
4.0 Требования Стандарта
4.1
Каждый Отчет об Оценке должен:
4.1.1. четко и точно излагать выводы о стоимости, так чтобы они не оказались вводящими
в заблуждение;
4.1.2
идентифицировать
соответствующие даты:
заказчика,
планируемое
использование
оценки
и
4.1.2.1 дату, на которую определяется стоимость,
4.1.2.2 дату подготовки отчета,
4.1.2.3 дату инспекции объекта оценки (для материальных объектов оценки), в случае ее
проведения;
4.1.3 указать базу оценки, включая тип и определение стоимости;
4.1.3.1 Рыночная Стоимость и Нерыночная Стоимость должны быть указаны в отчете
отдельно, если какой-либо компонент(ы) имущества в оценке оценены на базе, не
являющемся Рыночной Стоимостью.
4.1.4 идентифицировать и описать:
4.1.4.1 оцениваемые имущественные права,
4.1.4.2 физические и юридические характеристики имущества,
4.1.4.3 объекты имущества, включенного в оценку, не являющегося основным
имуществом;
4.1.5 описать цель/объем работы, выполненной для получения результатов оценки;
4.1.6 указать все предположения и ограничивающие условия на основании которых было
подготовлено заключение о стоимости
4.1.7 определить специальные, необычные и экстраординарные допущения и указать
возможность возникновения таких допущений;
4.1.8 включать в себя описание информации и данных, выполненный анализ рынка,
использовавшиеся методы и процедуры оценки, объяснения, обосновывающие анализы,
заключения и выводы;
4.1.9 содержать отдельный пункт, запрещающий публикацию отчета в целом или его
отдельных частей, дачу каких-либо ссылок на отчет, или на оценочные цифры,
содержащиеся в нем, или на имена и профессиональную принадлежность Оценщиков, без
письменного согласия Оценщика;
4.1.10 включать в себя Сертификат Оценки, подтверждающий, что оценка была проведена
в соответствии со Стандартами РКО, раскрывать любые отклонения от конкретных
требований стандартов и давать пояснения в отношении таких отклонений.
4.1.10.1 Каждый Сертификат Оценки должен подтверждать, что
•
факты, представленные в отчете, соответствуют осведомленности Оценщика;
•
анализы и заключения ограничиваются только представленными в отчете
допущениями и условиями;
•
Оценщик не имеет интереса (а если имеет, то следует это указать) в имуществе,
являющемся предметом оценки;
•
вознаграждение Оценщика зависит или не зависит от каких-либо аспектов отчета;
•
Оценка была проведена в соответствии с кодексом этики и профессиональными
стандартами;
•
Специалисты Оценщика удовлетворяют
профессиональной подготовке;
•
Оценщик произвел (или не произвел) личную инспекцию имущества (для
материальных объектов оценки);
•
никакие иные лица, за исключением указанных в отчете, не оказывали
профессиональной помощи при подготовке данного отчета;
требованиям,
предъявляемым
к
4.1.11 включать в себя наименование, профессиональную квалификацию сотрудников
Оценщика и подпись Оценщика.
4.2
Подлинный (оригинальный) электронный и/или бумажный экземпляр отчета,
переданного с помощью электронных средств, должен оставаться у Оценщика в течение
периода времени, требуемого законодательством, но в любом случае не менее, чем в
течение трех лет. Файлы с информацией отчетов, переданные с помощью электронных
средств, могут храниться на электронных, магнитных и других носителях.
4.3
Решение о представлении Отчета об Оценке принимается Оценщиком и
заказчиком на основании задания на проведение оценки.
4.4
Тип, содержание и объем отчета зависят от предполагаемого использования,
требований законодательства, типа имущества, характера и сложности проведения оценки.
4.5
Для всех Отчетов об Оценке документация должна храниться в рабочем файле в
объеме, достаточном для обоснования результатов и выводов оценки. Данная информация
должна храниться после завершения оценки не менее, чем в течение трех лет.
5.0 Комментарии
5.1
Контекст, в котором излагается результат оценки, столь же важен, как база оценки
и точность самого результата. Заключение о стоимости должно ссылаться на рыночные
подтверждения, процедуры и аргументацию, поддерживающие такое заключение.
5.2
Соответствующее и логическое изложение ответов на вопросы, поставленные в
ходе проведения оценки, предполагает описание методологического подхода, который
дает потребителю возможность понять выполненные процессы и их релевантность
сделанному заключению.
5.3
Отчет должен давать читателю четкое понимание заключений, сделанных
Оценщиком, а также быть удобочитаемым и понятным для пользователя отчета.
5.4
Отчет должен
применяемого подхода.
демонстрировать
четкость,
прозрачность
и
целостность
6.0 Требования к раскрытию информации
6.1
Если Оценщик привлекается к выполнению задания по проведению оценки в
какой-либо иной роли, кроме роли Оценщика, например, в качестве независимого или
беспристрастного агента, консультанта или посредника, он должен изложить в отчете
выполняемую им роль в каждом таком задании.
7.0 Отклонения от Стандарта
7.1
Не допускается никаких отклонений от требований устанавливающих, что каждый
Отчет об Оценке должен ясно и точно излагать выводы оценки, ясно раскрывать любые
предположения и ограничивающие условия, влияющие на оценку и заключение о
стоимости.
7.2
Если Оценщика просят выполнить задание, не совпадающее с требованиями
настоящего стандарта или требующее выполнения работы, объем которой меньше или
отличается от работы, выполняемой в соответствии с требованиями настоящего стандарта,
то Оценщик может принять задание и оказать такие услуги только в случае соблюдения
следующих условий:
7.2.1 Оценщик определяет, что задание на оценку не направлено на то, чтобы ввести
предполагаемых потребителей в заблуждение.
7.2.2 Оценщик определяет, что оценка не ограничена до такой степени, что результаты
перестали быть достоверными и заслуживающими доверия в части предполагаемой цели и
предплагаемого использования оценки.
7.2.3 Оценщик сообщает заказчику, что задание на проведение оценки влечет за собой
отклонение от Стандартов, что должно быть отражено в полной мере в Отчете об Оценке.
7.3
При любых обстоятельствах, ведущих к отклонению в отчетах от Рыночной
Стоимости, Оценщик должен четко указать, что оценка, указанная в отчете является иной,
чем Рыночная Стоимость.
8.0 Дата вступления Стандарта в силу
8.1
Настоящий Стандарт Оценки вступает в силу с 01 января 2007 года.