к приказу от «__» __________2009 г. №___-од
advertisement
Приложение №3 к приказу от «__» __________2009 г. №___-од Приложение № 21 (ОБРАЩАЕМ ВНИМАНИЕ – КУРСИВНЫМ ШРИФТОМ ВЫДЕЛЕНЫ ПРИМЕЧАНИЯ И УСЛОВНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ ДАННОЙ ЧАСТИ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ) ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № ________________ г.NNN_____________ ( расположение на листе м.б. альбомное/книжное) N. Основные Описание объекта оценки Описание здания Адрес объекта оценки Тип помещения: квартира факты и выводы Кол-во комнат (число) Этаж (число) Наличие неутвержденной перепланировки (да/нет) Тип/серия дома Этажность (число) Район (при наличии) Субъект РФ (республика, край, область, город федерального значения, автономная область, автономный округ) Цель оценки Общая площадь, кв. м (число) Наличие обременений (да/нет) Год ввода в эксплуатацию Населенный пункт (город, поселок и т.п.) Жилая площадь, кв. м (число) Характер обременений Год капитального ремонта Физический износ здания, % (по данным отчета) Улица , № дома, № корпуса (строения), № кв. (определение рыночной/ликвидационной стоимости имущества для целей ипотечной сделки) (для граждан: ФИО, данные документа, удостоверяющего личность, кем и когда выдан, контактная информация для организаций: орг.- прав. Форма, полное наименование, ОГРН, дата его присвоения, место нахождения, контактная информация) Договор № ______ от «___»_________200_г. Заказчик оценки Основание оценки Форма Наименование / Ф.И.О. (для ИП) Место нахождения, контактная информация ОГРН, дата присвоения ОГРН Исполнитель оценки (орг.-прав.) Сведения об оценщиках, выполнивших оценку Стаж работы (кол-во лет) Номер в реестре членов СРОО Краткое наименование СРОО ФИО оценщика 1 полностью документ, удостоверяющий личность, кем и когда был выдан о членстве в СРОО (Тип документа: выписка из реестра СРОО, свидетельство, сертификат, иное (указать), номер и дата выдачи (при наличии)) ФИО оценщика 2 -«- реквизиты документа Даты Результаты расчета рыночной стоимости при применении Реквизиты документов оценщика: полиса обязательного о получении страхования гражданской профессиональных знаний ответственности (номер и дата выдачи, кем выдан, период действия, сумма) (Тип документа: диплом, свидетельство, иное (указать), номер и дата выдачи, кем выдан (наименование)) -«- -«- Осмотра объекта Оценки Составления отчета Сравнительного подхода (в рублях) Доходного подхода (в рублях) Затратного подхода (в рублях) Итоговое значение стоимости Оценку выполнил и подготовил отчет оценщик(и) Рыночная стоимость (в рублях) ________________________________(Ф.И.О.) ________________________________(Ф.И.О.) Ликвидационная стоимость (в рублях) Отчет утвердил руководитель _______________________________________(Ф.И.О.) м.п. (ОБРАЩАЕМ ВНИМАНИЕ – ДАЛЕЕ ПРИВЕДЕН РЕКОМЕНДАТЕЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ОФОРМЛЕНИЯ ЧАСТИ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ) N Задания на оценку Задание на оценку должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) имущественные права на объект оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; д) вид стоимости; е) дата оценки; ж) срок проведения оценки; з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка. Приводится исчерпывающее описание объекта со всеми характеристиками, которые учитывались и должны быть учтены при проведении оценки. Указывается роль объекта оценки в бизнесе или производственном процессе собственника, его значимость. Здесь же приводятся имущественные права на объект оценки и обременения объекта, оказывающие влияние на его стоимость. Указывается, что оценка проводится для целей залога. Приводится информация об используемых стандартах оценки, оговаривается вид (виды) определяемой стоимости, а также дополнительно определяемые параметры и характеристики. Указывается дата, на которую проводится оценка и срок выполнения работы. Приводятся существенные ограничения и допущения, которые могут оказать влияние на результат оценки. N. Анализ рынка объекта оценки и других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость (Этот раздел должен стоять перед расчетами) (Предоставляется информация по всем ценообразующим факторам, использованным при определении стоимости и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов) N. Количественное и качественное описание объекта оценки 1. Характеристика местоположения объекта оценки. Показатель Округ, микрорайон Местоположение в микрорайоне Преобладающая застройка микрорайона Транспортная доступность Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) Близость к скоростным магистралям Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка Экологическая обстановка района Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) Дополнительная существенная информация Описание или характеристика показателя NNN мин. общественным транспортом от ст. м. «k» Шоссе, метро, трамвайные, автобусные и т.п. маршруты. Плохая, Удовлетворительная, Хорошая, Отличная Напр.: Магазины, банки, школа, д/сад, предприятия службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс, зона отдыха и т.п. Плохая. Район с плохо развитой инфраструктурой Хорошая. Отличная. Район с развитой инфраструктурой Напр.: Относительно благоприятная Не обнаружены или пример Плохое, Удовлетворительное, Хорошее, Отличное 2. Общая характеристика здания: Показатель Тип здания Серия дома Год постройки Год последнего капитального ремонта Материал наружных стен Материал перекрытий Тип фундамента Состояние здания (субъективная оценка) Техническое обеспечение здания Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж Количество этажей в здании Состояние подъезда (субъективная оценка) Дополнительная существенная информация Описание или характеристика показателя Напр.: Многоквартирный многоподъездный панельный дом, серия … Плохое, Удовлетворительное, Хорошее, Отличное Лифт, мусоропровод, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение и т.п. Плохое, Удовлетворительное, Хорошее, Отличное Напр.: Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается 3. Характеристика объекта оценки. Показатель Этаж расположения Площадь, кв. м: общая /жилая/вспомогат. Кол-во комнат, их площадь, кв. м Площадь кухни, кв. м Санузел (Количество, площадь, совместный/раздельный) Высота потолков, м Вспомогательные и подсобные помещения Лоджия (балкон) Вид из окон Слаботочное обеспечение Дополнительные системы безопасности Состояние объекта (субъективная оценка) Видимые дефекты внутренней отделки Данные о перепланировке Наличие осущественной перепланировки Отражение перепланировки в Технической документации (если есть) Дополнительная существенная информация Текущее использование Собственник объекта оценки Выделенная эл. мо.щность Описание или характеристика показателя 00,0/00,0/00,0 Напр.: Телефон, ТВ-антенна Напр.: Металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру Плохое, Удовлетворительное, Хорошее, Отличное Необходимость ремонта (капитальный, косметический, если ремонта не требует - указать «не требует ремонта») Напр.: Планировка квартиры соответствует плану БТИ. Напр.: Плита на кухне – электрическая. Окна – пластиковые стеклопакеты Для проживания N. Таблица сравнения оцениваемого объекта с аналогами (не менее 5 (пяти) аналогов) 1. Описание аналогов (по установленным для данного объекта оценки критериям) Таблица (вариант) расчёта стоимости единицы общей площади объекта оценки* Показатель Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5 Адрес Цена/об. пл./валюта Цена/1кв.м./ валюта Источник информации (название риэлторской компании, ссылка на интернет-сайт, объявление в СМИ, данные риэлторских компаний с указанием названия, телефона, ФИО контактного лица) Контакты источника (см. выше) ВИД КОРРЕКТИРОВКИ: Тип дома Дата предложения Год постройки дома Этаж Всего этажей Общая площадь квартиры, кв.м. Площадь кухни, кв.м. Вид из окон квартиры Наличие балкона/лоджии Высота потолков Автомагистраль как источник шума Состояние и уровень отделки квартиры (необходимо более детально струкутрировать) Покрытие полов Телефон Отопление Канализация Водоснабжение Электроснабжение Санузел Мусоропровод Лифт Удаленность от метро Наличие металл. двери Состояние подъезда Стоимость-индикатор: Стоимость за 1 кв.м./ валюта Весовые доли Расчет по весовым долям *Вышеуказанный перечень не является исчерпывающим и может дополняться по усмотрению оценщика. N. Последовательность определения стоимости объекта оценки Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ: 1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей; 2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости; 3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта; 4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки; 5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки; 6. Составление и написание Отчета об оценке. N. Описание процесса оценки (обоснование выбора примененного оценщиком метода оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов и отказа от использования подходов к оценке (в случае невозможности применения метода описывается обоснование применения другого(их) метода оценки)). Рекомендуемое содержание В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях. Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Т.о., в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При использовании данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать доход, который выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки, например, можно сделать допущение, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Оценщик располагал информацией, полученной от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. Учитывая это обстоятельство, а также отсутствие общепринятой в РФ практики расчёта стоимости подобного жилья в зависимости от приносимого им дохода, оценщик счёл целесообразным исключить доходный подход из своих расчётов. По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты. N. Описание последовательности определения рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Стоимость объекта оценки рассчитывается исходя из цены продажи аналогичных объектов.. Полученный результат сравнения корректируется исходя из существенные различия между сравниваемыми объектами. При использовании сравнительного подхода оценщиком были проведены следующие действия: 1. сбор данных, фотографирование объекта оценки, изучение рынка недвижимости, отбор не менее пяти аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт); 2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках объектов - аналогов, их местоположении и иных условиях сделки; 3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи; 4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки; 5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод итоговой стоимости объекта оценки. На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов, поэтому при сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов он использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход применяется потому, что покупатель прежде, чем принять решение о покупке недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства. Таким образом, оценщиком в расчетах были использованы данные, именуемые как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437 ГК РФ). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение». На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчётную таблицу. В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает. Величина корректировки определялась экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры. N. Определение итоговой и ликвидационной стоимости (для определения итоговой величины стоимости объекта оценки используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение оценщика) Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика. Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу. На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, Оценщик сделал вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в московском регионе объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению. В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила (сумма прописью) . Прогнозная величина рыночной стоимости права собственности на объект оценки по состоянию на ……… 200…г., с учетом темпа роста стоимости на квартиры в (тип дома) домах сравнимой площади в (наименование) округе (наименование населенного пункта) в среднем на ……..% в месяц (по итогам второй половины 200…г и 200…. г.), составит (округленно) ……… (сумма прописью) N. Допущения и ограничительные условия (Заявление оценщика) При выполнении настоящей работы Оценщик исходил из следующих ограничительных условий и допущений: 1. В процессе подготовки настоящего отчета, Оценщик исходил из достоверности имеющихся документов, полученных от Заказчика. 2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого резюмируется со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, не находится под арестом, в залоге, не обложено сервитутами, кроме, оговоренных в отчете. 3. Оценщик не производил обмер комнат, лоджии и др. полагаясь на верность исходной информации, предоставленной Заказчиком. 4. От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как в случае официального вызова суда. 5. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов. 6. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации. 7. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено в назначении оценки, указанной в отчете. 8. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. 9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества, предназначено для принятия решения в имущественном споре в соответствии с целями, указанными в Договоре и в Отчете. N. Источники информации, используемые в отчете об оценке Источниками информации, использованными в отчёте, стали данные электронных и печатных изданий, в которых в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, по следующим адресам и ссылкам: -…, -…, -…. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала, но не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания информации данных источников. N. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки; N. Применяемые стандарты и правила оценочной деятельности - ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3, утв. Приказом Минэкономразвития РФ №256, 255, 254 от 20.07.07, - «Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» ОАО АИЖК от 15.05.2008 года, - Правила оценочной деятельности СРОО «_______» утв. № ___ от ___200_г. … N. Термины и определения Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ликвидационная стоимость объекта оценки – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним. Ликвидность – характеристика того, насколько быстро можно продать по цене адекватной рыночной стоимости объект недвижимого имущества на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Показатель ликвидности – характеристика ликвидности, которая зависит от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. В рамках настоящего отчета используется следующая градация: Показатель ликвидности Примерный срок реализации, месяцев. Высокая Менее 1 Выше средней 1-2 Средняя 2-4 Ниже средней 4-6 Низкая более 6 Риск ликвидности - это риск, связанный с отсутствием возможности реализовать объект жилой недвижимости в необходимо короткие сроки по рыночной цене. Риск ликвидности в рамках данного отчета оценивается как разница между "истинной стоимостью" жилого помещения и его возможной ценой с учетом комиссионных выплат в процентном соотношении. Подходы к оценке: Значения подходов к оценке используются в настоящем отчете согласно определениям, указанным в Федеральном стандарте оценки Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)(утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256) Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог. Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Экологическая обстановка в районе связана с удаленностью объекта оценки от скоростных магистралей, действующих промышленных предприятий, водоочистных сооружений и т.п.: хорошая – в радиусе 1 км от Объекта нет указанных объектов; средняя – в радиусе 1 км от Объекта есть хотя бы один указанный объект; неудовлетворительная – в радиусе 1 км от Объекта есть не менее двух указанных объектов. Близость к объектам социально-бытовой сферы (поликлиникам, детским садам, школам, магазинам и т.п.), близость к объектам развлечения и отдыха (кинотеатрам, развлекательным центрам, спортивным сооружениям и т.п.): хорошая – в радиусе 1 км от Объекта есть не менее двух указанных объектов; средняя – в радиусе 1 км от Объекта есть хотя бы один указанный объект; неудовлетворительная – в радиусе 1 км от Объекта нет указанных объектов. Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) (Плохаярайон с плохо развитой инфраструктурой Хорошая – район с хорошо развитой инфраструктурой. Отличная- район с развитой инфраструктурой) Транспортная доступность (близость объекта от метро, остановок общественного транспорта и т.д.) измеряется в единицах времени. Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка): Плохая, Удовлетворительная, Хорошая, Отличная N. Приложения 1. Карта размещения Объекта 2. Фотоальбом (по 2 фотографии на 1 страницу) 2. 1. Местоположение объекта оценки на карте г. N 2.2. Фасад здания, где расположен объект оценки 2. 3. Подъезд здания, где расположен объект оценки 2. 4. Входная дверь 2. 5. Коридор 2. 6. Кухня 2. 7. Ванная комната 2. 8. Туалет 2. 9. Жилая комната 1 2.10. Жилая комната 2 2.11. Жилая комната N 2.12. Вид из окна жилой комнаты 1 3.Копии документов, используемые оценщиком, в том числе: - правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, - документы технической инвентаризации, - заключения специальных экспертиз, - копии документов оценщика, (Документ о получении профессиональных знаний; Документ, подтверждающий членство в СРОО (Предоставляется на выбор: Свидетельство, Сертификат Выписка из реестра)) - другие документы (при использовании). *** (Примечание: п.6 ст.II "Требований к отчету об оценке (ФСО N 3)"от 20 июля 2007 г. N 254 «6. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.»)
