Анализ ситуации на рынке жилья России_Апрелев К.Н.

Доклад Апрелева К.Н.
Уральский форум по недвижимости
Пленарное заседание. «Стратегия развития рынка недвижимости».
г.Екатеринбург, 11.10.2011 г.
«Рынок недвижимости России:
ценовые ожидания и прогноз развития»
«АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6
ФИЛОСОВСКОЕ ОТСТУПЛЕНИЕ
Неправильные прогнозы аналитиков это цена сделанных ими ошибок.
1. Методологические и статистические – не все данные собраны и
использованы корректно, с пониманием источников и исключением
дублей и необъективной информации.
2. Модельные и системные ошибки – не все факторы, способные
существенно повлиять на используемую расчетную модель, учтены
аналитиком при их построении.
3. Аналитики не способны учесть тех событий и факторов с которыми
им не приходилось сталкиваться в практике.
«АН САВВА» Москва, ул.1-я Тверская-Ямская, д.6
Причины, оказавшие существенное влияние на
ситуацию на рынке жилья в Москве и регионах за
последние 9-12 месяцев.
+
1.
Участие государства в стимулировании спроса на жилье через снижение ставок по ипотеке,
включая ипотечное кредитование строительного сектора.
+
2.
Сохранение масштабов финансирования бюджетных программ приобретения жилья для
отдельных категорий граждан и отселение из ветхого и аварийного жилого фонда.
+
+
3.
Рост инвестиционной привлекательности.
4.
Сохранение у населения недоверия к мировым и национальной валютам, отсутствие надежных
и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения
и приумножения капитала.
-
5.
Рост расходной части и сокращение доходной части бюджетов.
+
6.
Сокращение процентных ставок по потребительским и коммерческим кредитам. Снижение
ставок по депозитам в банках.
+
7.
Отсутствие роста производства, доходов бизнеса и доходов населения.
8.
Реализация покупателями отложенного спроса.
«АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6
Динамика изменения стоимости предложения 1 кв.м. жилья в Москве,
январь 2008 г. - сентябрь 2011 г., $
7500
7250
7000
6750
6500
6250
6000
5750
5500
5250
5000
4750
4500
4250
4000
Июль 2011
Апрель 2011
повышенной комфортности
Январь 2011
Октябрь 2010
Июль 2010
Апрель 2010
Январь 2010
Октябрь 2009
эконом
Июль 2009
Апрель 2009
Январь 2009
Октябрь 2008
Июль 2008
Апрель 2008
Январь 2008
средняя
бизнес и элита
В целом
Эконом-класс
Повышенной
комфортности
Бизнес-класс
-35,0%
(июль’08 –июль’09)
-40,5%
(июль’08 - август’09)
-35,5%
(сентябрь’08 - август’09)
-24,9%
(сентябрь’08 - июль’09)
Снижение с максимального значения
к сентябрю 2011 года
-22,4%
(июль 2008)
-35,9%
(июль 2008)
-28,7%
(сентябрь 2008)
-8,7%
(сентябрь 2008)
Прирост с минимального значения к
сентябрю 2011 года
+17,2%
(июль 2009)
+7,7%
(август 2009)
+10,5%
(август 2009)
+21,6%
(июль 2009)
Максимальное снижение
«АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6
Экспозиция
Изменение рассчетного периода продажи квартир в Москве (дней),
январь 2008 г. - сентябрь 2011 г.
140
130
120
110
100
90
80
70
60
50
40
30
20
Jan/08
Apr/08
Jul/08
эконом
Oct/08
Jan/09
Apr/09
Jul/09
Oct/09
повышенной комфортности
Jan/10
Apr/10
Jul/10
бизнес и элита
«АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6
Oct/10
Jan/11
в целом
Apr/11
Jul/11
Количество зарегистрированных сделок купли-продажи
на рынке жилья Москвы.
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
январь
февраль
март
апрель
май
июнь
июль
август
сентябрь
октябрь
ноябрь
декабрь
90000
**январь-сентябрь 2011 г.
«АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6
Количество зарегистрированных ипотечных* сделок на
рынке жилья Москвы в 2007-2011г.г.
0
5000
10000
15000
20000
25000
январь
февраль
март
апрель
май
июнь
июль
август
сентябрь
октябрь
ноябрь
декабрь
*Зарегистрированные ипотечные сделки в силу договора и в силу закона.
«АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6
**январь-сентябрь2011 г.
ВВОД В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ в РФ, млн. кв. м
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
«АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6
Темпы роста цен в городах РФ в период между кризисами 1998 г. и 2008 г.
1600%
1437%
1400%
1267%
1173%
1158%
1200%
1000%
1451%
1356%
1085%
970%
874%
800%
600%
400%
200%
0%
Москва
Санкт-Петербург
Краснодар
Ростов-на-Дону
Перм ь
Екатеринбург
Ом ск
Красноярск
Новосибирск
Красноярск
Новосибирск
Изменение стоимости 1 кв.м. жилья в городах России в периоды кризисов, $
0,0%
Москва
С.-Петербург
Краснодар
Ростов-на-Дону
Пермь
Екатеринбург
Омск
-10,0%
-20,0%
-30,0%
-40,0%
-32,9%
-35,0%
-34,0%
-40,7%
-41,8%
-50,0%
-42,3%
-39,2%
-42,9%
-46,1%
-45,7%
-51,1%
-53,6%
-60,0%
-59,0%
-56,7%
-70,0%
кризис 1998 года
кризис 2008 года
«АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6
-46,1%
-50,8%
-53,5%
-52,9%
Изменение стоимости 1 кв.м. жилья в городах России в
период с августа 1998 г. по июль 2000 г.,
в долларах США
1000
Изменение стоимости 1 кв.м. жилья в городах
России в период с марта 2008 по август 2011 г.,
в долларах США
7000
Москв а
Москва
6500
900
С-Петербург
800
Краснодар
6000
С-Петербург
5500
Краснодар
700
5000
Ростов -на-Дону
600
Ростов-на-Дону
4500
500
Пермь
400
Екатеринбург
4000
Пермь
3500
Екатеринбург
3000
300
Омск
Омск
2500
200
Красноярск
2000
Красноярск
100
1500
Новосибирск
«АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6
Август
Июль
Март
Июнь
Сентябрь
Декабрь 2010
Март
Июнь
Декабрь 2009
Июнь
Сентябрь
Март
Декабрь 2008
Сентябрь
Март
1000
Июнь
июль
май
фев.
ноя.
авг.
май
фев.
ноя.
Август 1998
0
Июнь 2000
Нов осибирск
Оценка влияния выхода на
рынок жилья проблемных активов
Количество квартир приобретено с помощью ипотечных кредитов
900 тыс.шт.
Количество реструктурированных кредитов 8% от 900тыс
70 тыс.
Количество исков поданных в суды по взысканию просроченной
задолженности
7 тыс.
Прогнозируемое количество по увеличению исков по просроченной
задолженности
7 тыс.
Количество квартир, которое может выйти на рынок в течение ближайшего
года по процедурам обращения взыскания:
оптимистично
пессимистично
2 тыс.
10 тыс.
Годовой оборот рынка жилья ( сделки купли-продажи 2007 г.)
2 млн.
Ориентировочный годовой оборот 50 самых крупных городов России
(сделки купли-продажи 2009 г.)
около 1,9 млн.
Потенциальное влияние на увеличение объёма предложения на рынке:
оптимистично
пессимистично
Объем квартир, который может выйти на рынок в % от годового оборота.
2 тыс./ 1000 тыс.
10 тыс./ 1000 тыс.
От 0,2% до 1,0%
Ничтожно мало.
Цена 1 кв.м. жилья в баррелях нефти марки Urals
Изменение сотимости 1 кв. м вторичного жилья в городах России в баррелях
нефти марки URALS
Средняя*
Медиан
ная*
Август
2011*
64,0
60,8
50,4
36,9
36,3
26,3
21,0**
18,7**
13,7**
Екатеринбург
26,3
23,2
18,2
Омск
15,9
14,5
11,0
Новосибирск
22,9
20,4
15,9
180.0
Москва
160.0
140.0
Санкт-Петербург
120.0
100.0
Пермь
80.0
60.0
40.0
20.0
0.0
*Стоимость жилья в баррелях
нефти марки Urals в 2004-2011 г.г.
** Данные за июнь 2011 г.
«АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6
Причины, оказывающие влияние на ситуацию на рынке
жилья в Москве и регионах в текущий момент.
Нестабильность курсов валют. Сохранение у населения недоверия
к мировым валютам, отсутствие надежных и эффективных,
доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов
сохранения и приумножения капитала.
-
5.
Рост объемов нового строительства, сохранение высоких рисков
для инвестиций при приобретении квартир в строящихся домах.
-
6.
Стабилизация доходов бюджетов и бизнеса. Стабилизация доходов
населения.
-
7.
Наличие на рынке существенных объемов построенного, но не
проданного жилья, недостроенного и приобретенного, но не
запущенного в оборот и эксплуатацию.
+
+
8.
Рост объемов индивидуального частного строительства
9.
Рост темпов инфляции в стране.
10
Снижение ставок по депозитам в коммерческих банках.
«АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6
10
5
0
2010 г.
4.
2009 г.
+
15
2008 г.
Использование населением жилья, как простого и доступного
способа сохранения накоплений и гарантии социальной
стабильности.
2007 г.
3.
2006 г.
+
2005 г.
Сокращение финансирования бюджетных программ приобретения
жилья для отдельных категорий граждан и отселение из ветхого и
аварийного жилого фонда.
2004 г.
2.
20
2003 г.
+
-
Изменение процентов по
вкладам в банках
2002 г.
Рост объемов коммерческого и ипотечного кредитования.
Снижение ставок по коммерческим и ипотечным кредитам.
2001 г.
1.
Возможные сценарии развития ситуации
(прогнозируемые изменения цен предложения
до конца 2011 года):
 Вероятность ежемесячного роста цен темпами, выше чем уровень инфляции
– 65%;
 Вероятность ежемесячного изменения цен темпами, ниже чем уровень
инфляции – 35%.
«АН САВВА» Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д.6
Спасибо за внимание!
Константин Апрелев
Вице-президент Российской Гильдии Риэлторов
Президент АН «Савва» (Москва)
тел.(903)743-16-89
e-mail: savva@expertconsult.ru
www.expertconsult.ru
Телефон отдела межрегиональных сделок с жильем АН «Савва»: +7 (495) 777-08-83