Закон 123-ФЗ и ПП № 354 - Институт дополнительного
advertisement
Федеральный закон от 4 июня № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части совершенствования регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами) Федеральный закон № 123-ФЗ содержит ряд принципиально новых для Российского жилищного законодательства положений и направлен на: 1. Совершенствование порядка создания и деятельности товариществ собственников жилья (далее – ТСЖ), жилищных кооперативов, иных специализированных потребительских кооперативов 2. Оптимизацию деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления по контролю за управлением жилищным фондом 3. Введение новых институтов организации собственников помещений в многоквартирном доме 4. Создание нормативной многоквартирными домами основы деятельности по управлению 1. Правительству Российской Федерации предоставлено полномочие по осуществлению координации деятельности государственных жилищных инспекций субъектов Российской Федерации, а также по контролю за исполнением ими нормативных правовых актов Российской Федерации 2 За органами государственной власти Российской Федерации закреплено полномочие по ведению реестров уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и предпринимательской деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. О механизмах реализации указанного полномочия будет рассказано далее. 1. Государственными жилищными инспекциями осуществляется прием и учет уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и предпринимательской деятельности по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и их передача в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти. 2. Государственным жилищным инспекциям предоставлены следующие контрольные полномочия: По собственной инициативе Проверка соответствия устава ТСЖ и внесенных в него изменений требованиям законодательства Российской Федерации Проверяют правомерность избрания общим собранием членов ТСЖ председателя правления ТСЖ и других членов правления ТСЖ Проверяют правомерность принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о создании ТСЖ По заявлению собственников помещений в МКД Проверяют соответствие устава ТСЖ и внесенных в него изменений требованиям законодательства Российской Федерации Проверяют правомерность принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о выборе юридического лица или индивидуального предпринимателя в целях заключения договора управления МКД, правомерность утверждения условий такого договора и его заключения № п/п Вид нарушения Последствия 1. Несоответствие устава ТСЖ и (или) внесенных в него изменений требованиям законодательства Российской Федерации Направление ТСЖ предписания с указанием на допущенные нарушение и требованием об их устранении в 6-тимесячный срок 2. Неисполнение предписания в 6тимесячный срок или нарушение порядка создания ТСЖ, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления МКД и его заключения Государственная жилищная инспекция субъекта Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации ТСЖ, признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в МКД, признания договора управления МКД недействительным Условия проведения общего собрания собственников помещений в МКД в форме заочного голосования При проведении общего собрания собственников помещений в МКД путем совместного присутствия общее собрание не имело кворума, установленного частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации Повестка общего собрания собственников помещения в МКД остается неизменной 1. Введено ограничение на создание «многодомных» ТСЖ. Создание ТСЖ собственниками помещений в нескольких МКД возможно, если: Количество квартир в нескольких многоквартирных домах в сумме не превышает тридцати Данные МКД расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети ИТО, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах. 2. Изменен порядок государственной регистрации ТСЖ. При государственной регистрации ТСЖ представляются: Протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором приняты решения о создании ТСЖ и утверждении его устава (подписанный всеми собственниками помещений в МКД, проголосовавшими за принятие решений) Устав ТСЖ Сведения о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ и принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество в МКД Указанные документы подлежат проверке уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации 3. Предусмотрены дополнительные обязанности ТСЖ Вести реестр членов ТСЖ и ежегодно в течение I квартала текущего года направлять копию реестра в уполномоченные органы (жилищные инспекции) Представлять в уполномоченные органы (жилищные инспекции) в течение 3 месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав ТСЖ изменений: Заверенную председателем ТСЖ и секретарем общего собрания копию устава Выписку из протокола общего собрания, на котором было принято решение о внесении изменений в устав Заверенные председателем ТСЖ и секретарем общего собрания копии изменений в устав 4. Предусмотрены следующие права собственников помещений в МКД, не являющихся членами ТСЖ Получать от органов управления ТСЖ информацию о деятельности ТСЖ по управлению МКД в том же объеме, что и член ТСЖ Обжаловать в судебном порядке решения органов управления ТСЖ Предъявлять требования к ТСЖ относительно качества оказываемых им услуг и выполняемых работ Указанные изменения позволяют обеспечить баланс в отношениях между ТСЖ и собственниками помещений в МКД, не являющихся его членами и избежать злоупотреблений со стороны ТСЖ Компетенция общего собрания членов ТСЖ дополнена следующими полномочиями: Утверждение устава ТСЖ в новой редакции Назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов Избрание председателя правления ТСЖ в случаях, предусмотренных уставом. Досрочное прекращение членов ревизионной комиссии, членов правления и его председателя Утверждение порядка образования резервного фонда, фондов на проведение текущего и капитального ремонта в многоквартирном доме и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов Утверждение годового плана содержания и общего имущества в многоквартирном доме Утверждение смет доходов и расходов ТСЖ на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских заключений) Утверждение годового отчета о деятельности правления ТСЖ Утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ Определение размера вознаграждения председателя правления товарищества 1. Предусмотрена возможность направления уведомления о проведении общего собрания членов ТСЖ способом, определенным решением общего собрания членов ТСЖ или уставом ТСЖ. 2. Изменен порядок определения правомочности общего собрания членов ТСЖ Предыдущая редакция Редакция Федерального закона №123-ФЗ Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества 3. Исключена возможность проведения голосования общего собрания членов ТСЖ посредством опроса в письменной форме или голосования по группам членов ТСЖ в зависимости от вида (жилое или нежилое)принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов. Вместо этого предусмотрена возможность принятия решения общего собрания членов ТСЖ путем проведения заочного голосования в порядке, предусмотренном для проведения общего собрания собственников помещений в МКД путем заочного голосования. Решен вопрос оплаты коммунальных услуг до момента государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме Застройщик (лицо, обеспечивающее строительство МКД) Передаточный акт или иной документ о передаче Лицо, приявшее от застройщика помещение в МКД после выдачи застройщику разрешения на ввод МКД в эксплуатацию Обязанность вносить плату за коммунальные услуги 5. Предусмотрены новые механизмы осуществления расчетов за предоставляемые коммунальные услуги 5.1. Автоматическое «расщепление» платежа Федеральный закон № 123-ФЗ закладывает основу применения данного механизма. Будет осуществляться в соответствии с порядком, установленным Правительством Российской Федерации 5.2. Непосредственные расчеты Решение общего собрания членов ТСЖ, ЖК / собственников помещений в МКД Собственник помещения в МКД, наниматель Плата за предоставленные к.у. Ресурсоснабжающая организация Введение непосредственных расчетов способствует решению следующих проблем: Присвоение недобросовестными управляющими организациями денежных средств, переданных собственниками помещений в МКД и дальнейшее неисполнение обязанности по перечислению указанных средств РСО Необходимость несения организациями, осуществляющими управление жилищным фондом расходов и организационных издержек на администрирование платежей собственников помещений в МКД 6. Предусмотрены механизмы управления вновь построенными МКД Ввод МКД в эксплуатацию 10 дней Проведение органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации Указанный открытый конкурс будет проводиться в порядке, установленном Правительством Российской Федерации от 6 февраля 2006 г. № 75 МКД, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать. МКД, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать. Договоры оказания услуг по содержанию и(или) выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности Договоры оказания услуг по содержанию и(или) выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются с управляющей организацией Условия, при которых создается совет многоквартирного дома: 1. В МКД не созданы ТСЖ, ЖК или иной специализированный кооператив 2. Количество квартир в МКД составляет более чем 4 Собственники помещений в МКД обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома В случае, если совет дома не избран в течение календарного года, ОМС созывает общее собрание собственников помещений с целью избрания совета МКД 1. Обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 2. Вынесение на общее собрание собственников помещений в МКД в качестве вопросов для обсуждения предложений о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых в отношении общего имущества в данном доме. 3. Представление собственникам помещений в многоквартирном доме предложений по вопросам планирования управления многоквартирным домом. 4. Осуществление контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в МКД и за качеством предоставляемых коммунальных услуг. 5. Представление на утверждение годового общего собрания собственников помещений в МКД отчета о проделанной работе. 7. Федеральный закон № 123-ФЗ предусматривает разработку ряда актов Правительства Российской Федерации по вопросам управления многоквартирными домами. Постановление Правительства Российской Федерации об установлении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирными домами Постановление Правительства Российской Федерации об установлении состава минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядка их оказания и выполнения; Постановление Правительства Российской Федерации о внесении изменений в стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. № 731, в части установления особенностей раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией). Постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» 1. Оптимизация порядка расчета размера платы за коммунальные услуги; 2. Регламентация договорного регулирования предоставления коммунальных услуг; 3. Оптимизация порядка определения объема потребленных коммунальных услуг с использованием приборов учета; 4. Реализация требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности; 5. Совершенствование порядка предоставления и оплаты коммунальных услуг в нежилом помещении многоквартирного дома; 6. Совершенствования порядка предоставления коммунальных услуг в индивидуальном жилом доме. Возмездный договор, содержащий условия предоставления коммунальных услуг Основание предоставления коммунальных услуг потребителю Виды договоров, в которые включаются условия предоставления коммунальных услуг Управление управляющей организацией Договор управления многоквартирным домом Управление ТСЖ, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом Договор о предоставлении коммунальных услуг Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме Договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления Установлены особенности заключения производных договоров, содержащих условия предоставления к.у.(найм, аренда, безвозмездное пользование) Собственник помещения в многоквартирном доме Договор, содержащий условия предоставления коммунальных услуг Договор найма, аренды, безвозмездного пользования жилым помещением Наниматель, арендатор, ссудополучатель по договору безвозмездного пользования Исполнитель коммунальных услуг Установлены особенности заключения производных договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме По выбору собственника Организация, осуществляющая управление многоквартирным домом Ресурсоснабжающая организация В этом случае в РСО оплачиваются коммунальные услуги потребленные в нежилом помещении. Коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды, оплачиваются организации, управляющей МКД Исполнитель коммунальной услуги В течение 20 дней с момента, установленного правилами 1 2 подписанных экземпляра договора В течение 30 дней с момента получения 2 Потребитель коммунальной услуги *Исполнитель в течение 30 дней извещает потребителя о принятии договора в редакции потребителя или отклонении разногласий с указанием причин. Подписанный и заполненный экземпляр договора или протокол разногласий* Управляющая организация – с даты заключения договора управления, но не ранее даты первой поставки, установленной договором о приобретении коммунальных ресурсов, заключенном с РСО Товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив – с даты государственной регистрации в качестве юридического лица, но не ранее даты первой поставки, установленной договором о приобретении коммунальных ресурсов, заключенном с РСО 1. Совершенствование порядка расчета размера платы за коммунальную услугу, потребленную на общедомовые нужды: В целях обеспечения контроля за потреблением на общедомовые нужды размер платы за к.у., потребленную на общедомовые нужды, выделяется в платежном документе отдельной строкой Объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю жилого или нежилого помещения 2. Правила не предусматривают расчета и внесения корректирующих платежей. Корректировка размера платы за предоставленную коммунальную услугу отопления один раз в год производится лишь в одном случае: Многоквартирный дом оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и при этом жилые помещения в многоквартирном доме, общая площадь которых составляет более 50 процентов общей площади всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, оборудованы распределителями 3. Правила предусматривают возможность внесения платы за предоставленные коммунальные услуги напрямую в РСО при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Внесение платы напрямую в РСО считается исполнением обязательств потребителя перед исполнителем коммунальных услуг. Сокращен с шестимесячной суммы до трехмесячной размер задолженности, при достижении которого возможно ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг. 5. Правилами предусмотрено, что возможно ограничение или приостановление предоставления только той коммунальной услуги, по которой имеется задолженность. 4. Плата за коммунальную услугу для потребителя в МКД включает: Плату за коммунальную услугу, предоставленную в жилое или нежилое помещение, рассчитанную на основании: Показаний индивидуального прибора учета Данных о среднемесячном потреблении за прошлый период, рассчитанным по показаниям ИПУ (на время замены прибора учета или в случае непредставления показаний, но не более 3 месяцев Нормативов потребления коммунальных услуг (при отсутствии ИПУ) Плату за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды, рассчитанную на основании: Показаний коллективного прибора учета Нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды (при отсутствии коллективного прибора учета) 1. Исключены положения, предусматривающие перерасчет размера платы за предоставленные коммунальные услуги. 2. Изменен порядок распределения расходов на оплату коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды (распределяются на всех) 3. Сокращен с шестимесячной суммы до трехмесячной размер задолженности, при достижении которого возможно ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг 1. Дополнен перечень требований к содержанию общего имущества (проведение обязательных энергосберегающих мероприятий, обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных(общедомовых) приборов учета. 2. В соответствии с внесенными в пункт 29 Правил изменениями исполнитель коммунальных услуг имеет право требовать включения в перечень расходов на содержание жилого помещения обоснованных расходов на: Истребование задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг Снятие показаний приборов учета Содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения Выставление платежных документов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
