Система обязательств по предоставлению коммунальных услуг

Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении
изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и
отдельные законодательные акты Российской Федерации»
(вступил в силу с 16.06.2011)
Система обязательств по предоставлению коммунальных
услуг при способах управления МКД управляющей
организацией и ТСЖ
Сравнение подходов новой редакции Жилищного кодекса
РФ и Правил предоставления коммунальных услуг
собственникам и пользователям помещений в
многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных
постановлением Правительства Российской Федерации от
6 мая 2011 г. № 354
Прокофьев Владилен
Юрьевич
Основания предоставления КУ
Возмездные договоры с исполнителем заключают:
1) договоры управления МКД:
► собственники помещений с УО (ч.1 и 2 ст.162 ЖК, ППРФ № 75 , п. 9
Правил коммунальных услуг – ППРФ 354)
► ТСЖ (ЖСК) с УО (п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148, ч. 2 ст. 162 ЖК)
► ОМС с УО (ст. ч. 2 ст. 162, 163, ФЗ № 94-ФЗ)
2) договоры о предоставлении коммунальных услуг ТСЖ (ЖСК)
с каждым отдельным собственником помещения в МКД (п. 1
ч. 1 ст. 137, ч.5 и 6 ст.155 ЖК, п. 9 Правил коммунальных услуг – ППРФ 354)
3) при непосредственном управлении - договоры холодного и
горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения,
газоснабжения, отопления собственников помещений с РСО
(ч.2 ст. 164 ЖК , п. 9 Правил коммунальных услуг – ППРФ 354)
2
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Управление МКД ТСЖ.
Ответственность ТСЖ
Ст. 161, ч. 22. При управлении МКД ТСЖ/ЖСК указанные
ТСЖ/ЖСК несут ответственность за содержание ОИМКД
за выполнение всех услуг и (или) работ, которые
обеспечивают надлежащее содержание ОИМКД «и качество
которых должно соответствовать требованиям
► технических регламентов
► и установленных Правительством РФ правил содержания общего
имущества в многоквартирном доме»,
за предоставление [всех] КУ «в зависимости от уровня
благоустройства данного дома», качество которых должно
соответствовать требованиям
► установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и
ограничения предоставления КУ собственникам и пользователям помещений
в МКД и жилых домах
3
Уровень благоустройства
УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 6 мая 2011 г. № 354
ПРАВИЛА
предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в
многоквартирных домах и жилых домов
I.
Общие положения
"степень благоустройства многоквартирного дома или жилого дома" качественная характеристика МКД или жилого дома, определяемая
наличием и составом ВДИС, обеспечивающих предоставление
потребителям КУ тех видов, которые могут быть предоставлены с
использованием таких ВДИС
4
Обязательства УО по предоставлению
КУ
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона
(управляющая организация) по заданию другой стороны
(собственников помещений в многоквартирном доме, органов
управления товарищества собственников жилья либо органов
управления жилищного кооператива или органов управления иного
специализированного потребительского кооператива) в течение
согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять
работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в
таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам
помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом
доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей
управления многоквартирным домом деятельность
(ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации)
5
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Управление МКД управляющей организацией
Ответственность УО
Легитимность договора управления МКД
Ст. 161, ч. 23. При управлении МКД УО - УО несет ответственность
перед собственниками помещений в многоквартирном доме
за выполнение всех услуг и (или) работ, которые обеспечивают
надлежащее содержание ОИМКД «и качество которых
должно соответствовать требованиям
► технических регламентов
► и установленных Правительством РФ правил содержания
общего имущества в многоквартирном доме»,
за предоставление КУ «в зависимости от уровня благоустройства
данного дома», качество которых должно соответствовать
требованиям
► установленных Правительством РФ правил предоставления,
приостановки и ограничения предоставления КУ собственникам и
пользователям помещений в МКД и жилых домах
6
Подпункт «а» п. 9 Правил предоставления коммунальных
услуг собственникам и пользователям помещений в
многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных
постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354
«…управляющая организация не вправе отказаться от
включения в заключаемый с ней договор управления
многоквартирным домом условий о предоставлении
коммунальных услуг того вида, предоставление которых
возможно с учетом степени благоустройства
многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в
предоставлении таких коммунальных услуг
7
Кто исполнитель, если ТСЖ
привлекает УО?
При заключении ТСЖ договора управления
исполнителем является управляющая
организация (это прямо указано в ч. 2 ст. 162
ЖК)
8
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Кто отвечает за ВДИС: УО или РСО?
Ст. 164, ч. 11: При непосредственном
управлении МКД, количество квартир
в котором составляет более чем 12,
собственниками помещений договор
оказания услуг и (или) выполнения
работ по содержанию и ремонту
ОИМКД с УО собственники
помещений в данном МКД заключают
на основании решения общего
собрания указанных собственников
Ст. 164, ч. 12: По договору оказания
услуг и (или) выполнения работ по
содержанию и ремонту ОИМКД одна
сторона (УО) по заданию другой
стороны (собственников помещений в
МКД) в течение согласованного срока
за плату обязуется оказывать услуги и
(или) выполнять работы по
надлежащему содержанию и ремонту
ОИМКД
Ст. 161, ч. 11: В случае заключения
договора управления МКД ТСЖ/ЖСК
с УО коммунальные услуги
собственникам и пользователям
помещений в данном доме
предоставляются УО,
в других случаях коммунальные
услуги указанным собственникам и
пользователям предоставляются
лицами, несущими
ответственность за содержание
сетей инженерно-технического
обеспечения, входящих в состав
ОИМКД
9
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Управляющей организации (в т.ч. индивидуальные предприниматели),
осуществляющие управление многоквартирными домами, подрядные и
специализированные организации и индивидуальные
предприниматели, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы
по содержанию и ремонту общего имущества в МКД на день вступления
в силу ФЗ № 123-ФЗ (16 июня 2011 г.), в 3-х месячный срок после дня
вступления в силу ФЗ № 123-ФЗ обязаны уведомить уполномоченные
органы исполнительной власти субъектов РФ* о начале
осуществления соответствующих видов предпринимательской
деятельности (ч. 6 ст. 8 ФЗ № 123-ФЗ)
_______________________________
* - прием и учет уведомлений ведут уполномоченные органы исполнительной
власти субъектов РФ (ч. 2 ст. 20), а реестр уведомлений ведет
уполномоченный ФОИВ (м.б., Минрегион РФ или Минэкономразвития РФ) ( п.
162 ст. 12)
10
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Изменение функций «ГЖИ»
До 1 марта 2012 года ТСЖ обязаны представить ГЖИ заверенные
председателями ТСЖ копии решений о создании таких ТСЖ,
уставов ТСЖ, изменений, внесенных в уставы ТСЖ (ч. 3 ст. 8 ФЗ №
123-ФЗ)
До 1 марта 2013 года ГЖИ обязаны проверить вопросы* и принять
меры**, указанные в ч. 4 ст. 8 ФЗ № 123-ФЗ
После 1 марта 2013 года ГЖИ обязаны постоянно проверять вопросы*
и принимать меры**, указанные в ч. 3 ст. 20 ЖК
11
Результаты проверок ИГЖИ Пермского края
В Пермском крае 41200 многоквартирных домов, из них более 16 тысяч
домов находятся в ведении управляющих компаний. Остальные
управляются ТСЖ.
С первого марта проверено 240 УК и 1033 ТСЖ
Каждая вторая управляющая компания (124 УК) и ТСЖ (558 ТСЖ)
управляет жилым фондом неправомерно.
Главные недостатки
• несоответствие договорных отношений требованиям ЖК
• договор управления не утвержден общим собранием собственников
жилья.
О выявленных нарушениях ИГЖН сообщила в муниципалитеты в
полицию и прокуратуру.
Руководство инспекции рекомендовало местным властям провести
собрания собственников жилья, на которых надо решить вопрос о смене
недобросовестных управляющих компаний.
12
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Изменение функций «ГЖИ»
Проверка* в установленном Правительством РФ порядке
(ч. 3 ст. 20):
правомерность принятия ОСС решения о создании ТСЖ
соответствие устава ТСЖ (с изм.) требованиям законодательства
РФ
правомерность избрания ОСЧ председателя правления ТСЖ и
других членов правления ТСЖ
правомерность принятия ОСС решения о выборе УО в целях
заключения ДУ, утверждения условий этого договора и его
заключения
13
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Изменение функций «ГЖИ»
Выдача предписаний** ТСЖ об устранении нарушений в течение 6
месяцев при несоответствии устава ТСЖ (с изм.) законодательству РФ (ч.
4 ст. 20)
В судебном порядке** ликвидирует ТСЖ, признает решения ОСС или ДУ
недействительными - при неисполнении предписаний или выявлении
нарушений порядка создания ТСЖ, выбора УО, утверждения условий и
заключения ДУ (ч. 4 ст. 20)
Контроль за соблюдением стандарта раскрытия информации ТСЖ/ЖСК,
УО (ППРФ № 731) (ч. 10 ст. 161)
14
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Изменение функций «ГЖИ»
Ст. 161 ч. 4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном
Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс
по отбору управляющей организации, если в течение года до дня
проведения указанного конкурса собственниками помещений в
многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или
если принятое решение о выборе способа управления этим домом не
было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если
до окончания срока действия договора управления многоквартирным
домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран
способ управления этим домом или если принятое решение о выборе
способа управления этим домом не было реализовано.
15
Изменения в Жилищный кодекс РФ
г) Изменение функций органов местного самоуправления
на основании обращения
собственников помещений в МКД,
председателя совета МКД,
органов управления ТСЖ/ЖСК
о невыполнении управляющей организацией обязательств,
предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК,
организует проведение проверки деятельности УО в 5-ти дневный срок
в порядке, установленном Минрегионом РФ (ч. 11 ст. 165)
16
Изменения в Жилищный кодекс РФ
В случае, если по результатам указанной проверки выявлено
невыполнение УО условий договора управления МКД, ОМС не позднее
чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает
собрание собственников помещений в данном МКД для решения
вопросов:
о расторжении договора с такой УО и
о выборе новой управляющей организации
или об изменении способа управления данным МКД
17
Изменения в Жилищный кодекс РФ
Вопросы?
18