Правовое регулирование создания ТСЖ в современных условиях

Севостьянова Ольга Александровна,
магистрант 2 курса
Юридический факультет
ФГОБУ ВПО «Финансовый университет
при Правительстве Российской Федерации»
Научный руководитель: к.ю.н. Короткова М.В.
Правовое регулирование создания товарищества собственников жилья в
современных условиях
В условиях административно-плановых методов управления экономикой
хозяйственное управление, в том числе в жилищной сфере, осуществлялось
преимущественно
собственника.
государством,
Развитие
выступающим
рыночной
в
экономики,
качестве
единого
появление
частной
собственности на жилые помещения, начавшийся в 1991 г. процесс
приватизации
квартир,
находившихся
ранее
в
государственном
и
муниципальном жилищном фонде, обусловили необходимость разработки и
правовой регламентации механизмов управления многоквартирными домами с
возложением на собственников жилых помещений обязанности по несению
расходов на содержание и ремонт общего имущества.
Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три способа
управления:
непосредственное
управление
собственниками,
управление
товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) или жилищным
кооперативом (иным специализированным потребительским кооперативом),
управление управляющей организацией.1
См.: ч.2 ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 21.07.2014) //
Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
1
1
Несмотря на то, что на сегодняшний день граждане неохотно создают и
вступают в ТСЖ, среди перечисленных способов именно этот постепенно
начинает получать наиболее широкое распространение.Причины пассивности
населения в этом вопросе кроются в сложной процедуре создания и
регистрации ТСЖ, несовершенстве правовой базы, регулирующей процесс их
создания и деятельности.
Что же такое ТСЖ? Согласно статье 135 Жилищного кодекса Российской
Федерации ТСЖ признается «некоммерческая организация, объединение
собственников
помещений
в
многоквартирном
доме
для
совместного
управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме,
обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в
установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом
в многоквартирном доме». ТСЖ является юридическим лицом, обладающим
специальной правоспособностью, то есть может осуществлять только те виды
деятельности, которые соответствуют целям его создания и закреплены в
уставе.2
Рассмотрим подробнее процесс создания ТСЖ. Прежде всего, если
собственники помещений в многоквартирном доме решили создать ТСЖ, им
необходимо провести общее собрание. Порядок проведения общих собраний
собственников помещений в многоквартирном доме регулируется статьями 4448 Жилищного кодекса Российской Федерации. Решение принимается более
чем 50-тью процентами от общего числа голосов собственников помещений.
По итогам собрания должен быть составлен протокол с решением о создании
ТСЖ и с решением об утверждении устава ТСЖ. Данный протокол должен
быть подписан всеми собственниками, которые проголосовали за создание
ТСЖ.
Затем
ТСЖ
подлежит
государственной
регистрации
в
порядке,
предусмотренном Федеральным законом от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О
См.: Тихомиров М.Ю. Товарищество собственников жилья: новые требования законодательства // СПС
«Консультант Плюс»
2
2
государственной
регистрации
юридических
лиц
и
индивидуальных
предпринимателей». Для регистрации должны быть предоставлены протокол
общего собрания с решением о создании ТСЖ, устав ТСЖ, сведения о лицах,
которые проголосовали за создание ТСЖ, а также сведения о принадлежащих
им
долях
в
праве
общей
собственности
на
общее
имущество
в
многоквартирном доме.3
Рассматриваемый порядок создания ТСЖ регламентирован главой 13
Жилищного кодекса Российской Федерации, и в теории он выглядит
достаточно
простым,
однако
на
практике
при
попытках
создать
и
зарегистрировать ТСЖ жильцы сталкиваются со значительными трудностями.
В итоге этот процесс может затянуться на срок от трех месяцев до полугода.
Первой проблемой при создании ТСЖ зачастую является отсутствие
инициативы со стороны населения. Поэтому, прежде всего, для начала работы
по
созданию
ТСЖ
необходима
группа
собственников
помещений
в
многоквартирном доме, которая возьмет на себя работу по организации
создания и регистрации ТСЖ. Данной группе предстоит убедить других
собственников
в
необходимости
и
целесообразности
создания
ТСЖ,
надлежащим способом уведомить их о проведении общего собрания,
подготовить все необходимые документы (проект устава ТСЖ, протокол
собрания и принятые на нем решения и т.д.). Ведь если какой-либо из
документов будет отсутствовать, придется организовывать повторное собрание,
а это приведет к еще большему затягиванию процесса.
На практике существенной проблемой становится выбор места проведения
общего собрания собственников помещений. Очевидно, что в жилом доме нет
помещения, предназначенного
для
проведения подобных
мероприятий,
поэтому собрания проводятся на улице, что не способствует плодотворному
обсуждению
всех
организационных
вопросов.
Поэтому
законодатель
предоставляет собственникам помещений возможность проведения общего
См.: Стремблев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ // СПС
«Консультант Плюс»
3
3
собрания в форме заочного голосования (ст. 47 Жилищного кодекса Российской
Федерации). Новеллой в законодательстве является возможность проведения
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме
заочного голосования с использованием государственной информационной
системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Данная возможность
предоставляется в связи с принятием Федерального закона от 21.07.2014 г.
№209-ФЗ
«О
государственной
информационной
системе
жилищно-
коммунального хозяйства».4 С учетом того что полноценно на территории всей
страны данная система заработает не раньше 2017 года, ее качество и удобство
использования пока не ясны. К тому же, у данной системы уже много критиков,
которые считают ее создание слишком затратным (639 млн. руб. на создание и
8 млрд. на ввод в эксплуатацию), а преимущества сомнительными.5
С уведомлением всех собственников помещений о проведении собрания
также могут возникать сложности. Формы уведомления различны. Самым
распространенным
способом
можно
назвать
расклейку
объявлений
о
проведении собрания. Однако данный способ не гарантирует того, что
собственники помещений обратят внимание на объявление и ознакомятся с
ним.
Возможны и другие способы, к примеру, уведомление заказным письмом и
личное уведомление. Вместе с тем, установление собственника квартиры или
помещения порой представляет значительную сложность. В таком случае для
установления собственника можно обратиться за помощью в управляющую
компанию. Однако, как свидетельствует практика, управляющие компании
редко распространяют подобные сведения. Также можно запросить сведения о
собственнике в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и
картографии. Но этот процесс сложен и долог.
Следующим
шагом
является
разработка
устава
ТСЖ.
Поскольку
впоследствии устав будет главным, основополагающим, документом, на
Собрание законодательства РФ, 28.07.2014, № 30 (Часть I), ст. 4210.
Евпланов А. Все хозяйство на виду: создается единая Государственная информационная система ЖКХ //
http://www.rg.ru/2013/05/21/gkh.html Официальный сайт Российской газеты
4
5
4
основании которого ТСЖ будет осуществлять свою деятельность, то и к его
подготовке необходимо отнестись с наибольшей ответственностью.Согласно
законодательству в уставе ТСЖ обязательно должны содержаться следующие
сведения: наименование и место нахождения ТСЖ, сведения об органах
управления им, сведения о порядке созыва общего собрания и др.
Усложняет процесс создания ТСЖ и тот факт, что в большинстве
многоквартирных домов (даже в Москве) не описано общее имущество. Вместе
с тем, описание общего имущества необходимо для того, чтобы точно
определить доли каждого собственника в данном имуществе, так как в
дальнейшем этобудет иметь значение при голосовании на общем собрании
собственников помещений. Информация относительно общего имущества в
многоквартирном доме будет необходима и при составлении ТСЖ перечня
необходимых работ по ремонту, а также планирования требующихся затрат.
Зачастую собственников помещений при создании ТСЖ останавливает
состояние дома. Не секрет, что большая часть жилищного фонда на территории
России нуждается в капитальном ремонте. Собственники помещений не готовы
брать на себя расходы на ремонт и содержание домов. В данной ситуации, на
наш взгляд, необходимо законодательно отрегулировать порядок выделения
бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, которые
управляются ТСЖ. В частности, для стимулирования создания новых ТСЖ
представляется целесообразным установить приоритетный порядок выделения
средств на капитальный ремонт домов, которые находятся под управлением
ТСЖ (денежные средства можно перечислять на счета ТСЖ).
Отдельно стоит рассмотреть одно из самых значительных за последние
годы нововведений в российском жилищном законодательстве. С 2014 года
вводится
новый
многоквартирных
порядок
домов.
В
финансирования
капитального
соответствии
этим
с
порядком
ремонта
бремя
финансирования капитального ремонта ложится на собственников помещений в
многоквартирном доме. Уже в июле 2014 года в квитанциях появилась графа
«Отчисления на капитальный ремонт». Единого тарифа законодатель не
5
установил, таким образом, каждый субъект Российской Федерации должен сам
установить размер взносов.
Предусматривается два способа уплаты этих взносов. Первый предполагает
уплату и зачисление взносов в региональный фонд капитального ремонта
общего имущества в многоквартирных домах. При этом денежные средства
будут расходоваться на ремонт всех домов в регионе, а выделяться в порядке
очередности. Второй способ предусматривает открытие собственниками
помещений в многоквартирном доме счета в коммерческом банке, на который
будут перечисляться средства, направленные на ремонт непосредственно их
дома.
Указанные изменения обусловлены, в первую очередь, тем, что в бюджете
недостаточно средств на проведение капитального ремонта, в связи с чем
законодатель принял решение частично обеспечить финансирование фонда за
счет населения. Тем не менее, можно предположить, что капитального ремонта
общего имущества в доме собственникам помещений придется ждать еще
сравнительно долго.
Еще одним препятствием на пути создания ТСЖ может стать оформление
земельного участка под домом в общую долевую собственность собственников
помещений в многоквартирном доме. Этот процесс крайне важен, так как
необходим для определения комплекса недвижимого имущества, который
будет являться объектом управления ТСЖ. На данный момент процесс
формирования земельного участка под многоквартирным домом и оформления
его в общую долевую собственность является длительным и сложным.
Решением
вопроса
могло
бы
стать
межевание
территории
под
многоквартирными домами, управляемыми ТСЖ, бесплатно и в приоритетном
порядке.
Кроме того, как уже отмечалось выше, сложна и сама процедура
государственной регистрации ТСЖ. В частности, для государственной
регистрации
необходимо
предоставить
копии
свидетельств
о
праве
собственности всех собственников помещений, проголосовавших за создание
6
ТСЖ.Но чаще всего граждане не готовы предоставлять такую информацию
инициативной группе по созданию ТСЖ, что усложняет процесс его создания и
регистрации.
Подытоживая вышесказанное, можно сделать вывод, что собственники
жилых помещений в многоквартирном доме, решившие создать ТСЖ, чаще
всего сталкиваются со следующими трудностями:
 сложность получения информации о собственниках помещений в
многоквартирном доме и уведомления их об общих собраниях;
 сложность получения технической документации об общем имуществе в
многоквартирном доме для определения долей собственников помещений
в этом имуществе и определения состава имущества в целом;
 сложность определения расходов на содержание имущества и ремонт
многоквартирного дома (в связи с вышеуказанной проблемой);
 наличие организационных трудностей, связанных с проведением общего
собрания
собственников
(необходимость
помещений
обеспечения
в
кворума,
многоквартирном
отсутствие
доме
помещений,
финансовые затраты);
 отсутствие
содействия
со
стороны
управляющих
компаний
и
уполномоченных структур (например, при предоставлении необходимой
информации) и т.д.
Вместе
с
тем,
ТСЖ
приобретают
в
России
все
большую
распространенность. Задача государства на сегодняшний день – обеспечение
доступности информации о данном способе управления общедомовым
имуществом и облегчение процедуры создания и регистрации ТСЖ.
7