Читать подробнее - Департамент энергетики, жилищного и

Управляющие организации предлагают симбиоз
Идея о том, что наиболее эффективное управление многоквартирными домами
достигается при «четвертом» способе управления, когда ТСЖ заключает договор управления с
управляющей организацией, изложенная ещё в 2006 году в Концепции реформирования
жилищно-коммунального хозяйства города Новосибирска, начала реализовываться.
В свете требований Федерального Закона «О фонде содействия реформированию ЖКХ»
«продвинутые» управляющие организации Новосибирска предлагают собственникам изменить формат
взаимодействия:
К примеру - ООО «Академ ЖКХ» предложили домам, находящимся в их управлении, перейти
к другой форме сотрудничества: создать ТСЖ, которое заключит договор с управляющей
компанией. Ситуацию комментирует директор УК «Академ ЖКХ» Николай Красночубов:
Почему мы пошли на такие меры? К сожалению, УК сегодня вынуждена работать на грани
правовой легитимности, а это сильно увеличивает риски. Во взаимоотношениях УК, собственников,
коммунальщиков есть масса скользких моментов. Например, при расчете оплаты за коммунальные
услуги по установленным Правилам предоставления коммунальных услуг возникают неоплаченные
объемы этих услуг. Нормативы потребления, установленные для потребителей ЖКУ, не покрывают
фактический объем потребления ресурсов многоквартирным домом. Собственники помещений могут
установить в любой момент другой размер обязательных платежей, что вынуждает УК отказаться от
исполнения договора управления. При формировании размера платежей за жилое помещение
собственники отказываются включать в затраты устранение актов вандализма, ремонт оборудования,
подпадающего под титул капитального ремонта, уборку придомовой территории, аварийные работы
и другие расходы. Кроме того, собственники помещений могут отказаться от подписания
договора управления, и УК придется обращаться в суд о понуждении к заключению договора.
Работу УК осложняет его зависимость от продавца коммунальных ресурсов. Таким образом, к
УК как к посреднику предъявляются претензии с двух сторон - от конечного потребителя и от
производителя ресурсов. Функции управления до сих пор законодательно не установлены, что
вызывает массу сложностей при определении расходов. В частности, собственники
отказываются утверждать стоимость управления многоквартирным домом, налоговые органы
требуют дважды оплачивать НДС, возникают затраты на перерегистрацию источников
повышенной опасности и т.д.
На наш взгляд, именно схема договорных отношений УК - ТСЖ наиболее надежна. При
этом и УК получает преимущества, и собственники. Правда, с одной оговоркой - жителям домов
придется участвовать в управлении своим имуществом. Но будем здесь откровенны: УК не
имеет мотивации для улучшения условий проживания собственников. Почему мы предлагаем
создать ТСЖ и заключить договор с нами? Во-первых, ТСЖ могут не платить НДС. Уже есть
прецеденты судебных решений и практика Высшего арбитражного суда РФ. Ведь эти деньги
лучше потратить на содержание своего дома. Во-вторых, ТСЖ заводит отдельный банковский
счет, куда поступают членские взносы, и при желании собственник может легко проследить, на
что были потрачены его деньги. Также при наличии банковского счета ТСЖ сможет накопить
средства, например, на капитальный ремонт, или взять для проведения срочных работ кредит;
Кроме того, ТСЖ имеют приоритет при финансировании капитальных ремонтов по 185-ФЗ.
В материалах прокуратуры утверждается, что у нас не заключены договора с ГУП «УЭВ СО
РАН». Это действительно так. Но данная проблема по вновь принятым домам есть у всех трех УК
Академгородка. ГУП «УЭВ» заняло принципиальную позицию и по формальному поводу отказывается
заключать письменное соглашение. По этому вопросу состоялось совещание в администрации района,
департаментах ЖКХ и энергетики мэрии, но юридическая служба ГУП «УЭВ» осталась непреклонной.
В этой ситуации мы только можем следить, чтобы у населения не образовывались задолженности покоммунальным услугам и аккуратно перечислять средства на счет ГУП «УЭВ» за тепло, воду и
электроэнергию.
Предвидя реакцию жителей, которых пугает предложение создать ТСЖ, я хотел бы отметить
следующее. Люди могут волноваться, что от этого увеличится квартплата. Но, если наши собственники
заметили, с 1 января 2007 года мы не подняли на 13 %, как во всем городе. С запозданием на полгода
мы поднимем цены на 13 % только с 1 августа. Второй главный страх - организация обслуживания дома:
надо принять бухгалтера, дворника, сантехника. Но в формате отношений ТСЖ мы оказываем полный
комплект услуг, в том числе и бухгалтерское обслуживание. Мы берем на себя все расходы по
регистрации и оформлению ТСЖ. После открытия банковского счета и подписания договора правление
по нашей рекомендации примет на работу управляющего, который будет заниматься
документооборотом ТСЖ, взаимодействием с УК и поручениями правления. По решению правления
ТСЖ мы можем стать подрядчиком или же подберем подрядчика, и будем только обеспечивать
технический контроль. Ситуации, когда дом окажется «ничьим» и ему могут отключить, например,
горячую воду, не случится. Переход одних домов в ТСЖ, а других, если так решат собственники - в ГУП
«ЖКХ» будет постепенным. У нас есть позитивный опыт работы с ТСЖ. Мы уже три года обслуживаем
7 домов с такой структурой управления и убедились, что эта схема взаимоотношений весьма успешна.
По похожему пути пошла управляющая компания «Октябрьская». При поддержке
АНО «Городской центр ТСЖ» в текущем году было создано 4 ТСЖ, в которые в общей
сложности вошел 41 дом. Между ТСЖ и управляющей организацией заключены
договоры подряда, причем в перечень услуг вошли и ведение бухгалтерии, и ремонтные
работы.
Учитывая ужесточившиеся требования Фонда содействия реформированию ЖКХ в
части наличия 10% ТСЖ уже к январю 2009 года в ближайшее время многие
управляющие организации будут предлагать собственникам создать ТСЖ, а награда –
деньги на капитальный ремонт!
Кстати, это не все положительные моменты: департамент энергетики и ЖКХ
компенсирует расходы на госпошлину и нотариальные услуги при создании товариществ,
новоиспеченных председателей предлагается обучить за бюджетные деньги основам
управления многоквартирными домами, а также «зеленый свет» муниципалитет дает
вновь созданным ТСЖ в части финансирования расходов на восстановление технической
документации.
Стоит задуматься!