к отчетам об оценке (PDF, 200 Кб)

Приложение 2
к Правилам сотрудничества
АО «Россельхозбанк» с Партнерами
Требования АО «Россельхозбанк» к отчетам об оценке
1. Отчет должен соответствовать требованиям федерального законодательства об
оценочной деятельности, требованиями федеральных стандартов оценки, стандартов и
правил, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков.
2. Отчет об оценке должен быть оформлен с учетом следующих требований:
№
п/п
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
Основание
требования
Представлен как в печатном, так и в электронном виде на съемном Требование Банка
электронном носителе информации (CD/DVD-диске)
Пронумерован постранично, прошит. Представленный оценочной № 135-ФЗ ст.11,
компанией отчет должен быть подписан уполномоченным лицом ФСО № 3 п. 6
оценочной компании, заверен оттиском печати оценочной компании и
подписями не менее двух оценщиков
Отчет об оценке, представленный оценщиком, занимающимся частной № 135-ФЗ ст.11,
практикой, должен быть заверен подписью и оттиском личной печати ФСО № 3 п. 6
оценщика
Отчет комплектуется приложениями (отдельным томом), в которых ФСО № 3 п.10
приводятся копии всех документов, использованных при выполнении Требование Банка
оценки, в том числе правоустанавливающие, технические, бухгалтерские
документы, бизнес-планы и прочие материалы, полученные от заказчика,
заключения специалистов и экспертов, опросные листы, распечатки
интернет-страниц и страницы из периодических изданий с
исчерпывающей информацией по анализу рынка, объектам-аналогам и
прочие документы
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки № 135-ФЗ ст.11,
законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены ФСО № 3 п. 7
специальные формы отчетов. Требования к составлению отчета об
оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов
оценки, могут дополнять требования ФСО и устанавливаются
соответствующими ФСО отдельных видов объектов оценки либо оценки
для специальных целей
Содержание требований
3. Отчет в обязательном порядке должен содержать следующие сведения:
№
п/п
3.1.
3.2.
–
–
–
3.3.
Содержание требований
Дата определения стоимости объекта оценки
Используемые стандарты оценки:
Федеральные стандарты оценки
Стандарты и правила оценочной деятельности, используемые при
проведении оценки
Обоснование использования стандартов оценки для определения
соответствующего вида стоимости при проведении оценки данного объекта
оценки
Цели и задачи проведения оценки (определение рыночной либо
инвестиционной, ликвидационной или кадастровой стоимости для
соответствующих целей). Если при проведении оценки объекта оценки
определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете
должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и
причины отступления от возможности определения рыночной стоимости
объекта оценки
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Федеральный стандарт оценки.
Основание
требования
№ 135-ФЗ ст. 11
№ 135-ФЗ ст.11,
ФСО № 3 п. 8д
ФСО № 3 п. 8д
ФСО № 3 п. 8д
№ 135-ФЗ ст.11
№ 135-ФЗ ст.11,
ФСО № 2
п.п. 5,7-10
3.7.
Дата составления отчета
Порядковый номер отчета
Основание для проведения оценки (договор, определение суда,
арбитражного суда, третейского суда, а также оценка по решению
уполномоченного органа)
Сведения о заказчике оценки:
3.7.1.
–
–
–
–
–
3.7.2.
–
–
–
3.8.
Заказчик - юридическое лицо:
организационно-правовая форма
полное наименование
основной государственный регистрационный номер (ОГРН)
дата присвоения ОГРН
местонахождение
Заказчик - физическое лицо:
фамилия, имя, отчество
серия и номер документа, удостоверяющего личность
дата выдачи и орган, выдавший указанный документ
Сведения об оценщике:
3.4.
3.5.
3.6.
3.8.1.
–
–
–
–
–
–
3.8.2.
–
–
–
–
–
–
–
–
3.9.
3.10.
3.11.
–
–
–
–
№ 135-ФЗ ст.11
№ 135-ФЗ ст.11
№ 135-ФЗ ст.11,
ст.9
№ 135-ФЗ ст.11,
ФСО №3 п.8в
ФСО №3 п.8в
ФСО №3 п.8в
ФСО №3 п.8в
ФСО №3 п.8в
ФСО №3 п.8в
ФСО №3 п.8в
ФСО №3 п.8в
ФСО №3 п.8в
№ 135-ФЗ ст.11,
ФСО №3 п.8в
Об оценщике, работающем на основании трудового договора, заключенного с оценочной
компанией:
фамилия, имя, отчество
ФСО №3 п.8в
информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков
№ 135-ФЗ ст.11,
ФСО №3 п.8в
номер и дата выдачи документов, подтверждающих получение ФСО №3 п.8в
профессиональных знаний в области оценочной деятельности
сведения о страховании гражданской ответственности оценщика
ФСО №3 п.8в
стаж работы в оценочной деятельности
ФСО №3 п.8в
организационно-правовая форма, полное наименование, основной № 135-ФЗ ст.11,
государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения ОГРН, ФСО №3 п.8в
место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил
трудовой договор
Об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно,
занимаясь частной практикой:
фамилия, имя, отчество
ФСО №3 п.8в
серия и номер документа, удостоверяющего личность
ФСО №3 п.8в
дата выдачи и орган, выдавший указанный документ
ФСО №3 п.8в
информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков
№ 135-ФЗ ст.11,
ФСО №3 п.8в
номер и дата выдачи документов, подтверждающих получение ФСО №3 п.8в
профессиональных знаний в области оценочной деятельности
сведения о страховании гражданской ответственности оценщика
ФСО №3 п.8в
стаж работы в оценочной деятельности
ФСО №3 п.8в
место нахождения оценщика
№ 135-ФЗ ст.11
Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке ФСО № 3 п. 8в,
отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их ФСО № 1 п. 19
квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки
Балансовая стоимость объекта оценки (в отношении объекта оценки, № 135-ФЗ ст.11
принадлежащего юридическому лицу)
Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, № 135-ФЗ ст.11,
устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта ФСО №3 п.8е,
оценки:
ФСО №1 п.18в
подробное описание состава объекта оценки, его расположения Требование
(нахождения)
Банка
количественные характеристики объекта (площади, объемы и др.)
ФСО №3 п.8е,
ФСО №1 п.18в
качественные характеристики объекта (технические и эксплуатационные ФСО №3 п.8е,
характеристики, износ, устаревание и др.)
ФСО №1 п.18в
сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом ФСО №3 п.8е,
оценки
– количественные и качественные характеристики элементов, входящих в
состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на
результаты оценки объекта оценки
– информация о текущем использовании объекта оценки
–
–
–
3.12.
–
–
3.13.
3.14.
3.15.
3.16.
–
–
–
–
3.17.
–
–
–
–
–
–
–
–
3.18.
3.19.
ФСО №1 п.18в
ФСО №3 п.8е,
ФСО №1 п.18в
ФСО №3 п.8е,
ФСО №1 п.18в
информация о техническом состоянии объекта оценки, первоначальной и Требование
остаточной балансовой или кадастровой стоимостей, окружения, Банка
обеспеченности инженерными сетями, транспортной доступности (где это
применимо в соответствии с видом объекта оценки)
другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, ФСО №3 п.8е,
существенно влияющие на его стоимость
ФСО №1 п.18в
к описанию объекта оценки прикладывается акт осмотра оценщиком Требование
объекта оценки с приложением фотографий
Банка
Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком ФСО №3 п.8г
при проведении оценки:
допущения
№ 135-ФЗ ст.11,
ФСО №3 п.8г
ограничения и пределы применения полученного результата
№ 135-ФЗ ст.11,
ФСО №3 п.8г
Иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного № 135-ФЗ ст.11
толкования результатов проведения оценки объекта оценки
Иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными № 135-ФЗ ст.11
для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости
конкретного объекта оценки
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих № 135-ФЗ ст.11
количественные и качественные характеристики объекта оценки
Основные факты и выводы:
ФСО №3 п.8а
общая информация, идентифицирующая объект оценки
ФСО №3 п.8а
результаты оценки, полученные при применении различных подходов к ФСО №3 п.8а
оценке
итоговая величина стоимости объекта оценки
ФСО №3 п.8а
задание на оценку
ФСО №3 п.8б
Анализ:
анализ (в том числе, прогноз развития) рынка объекта оценки (конкретного ФСО № 3 п. 8ж
сегмента рынка, к которому относится объект оценки)
анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к ФСО № 3 п. 8ж
объекту оценки, но влияющих на ее стоимость
наличие информации по всем ценообразующим факторам, использованным ФСО № 3 п. 8ж
при определении стоимости
наличие обоснования значений или диапазонов значений ценообразующих ФСО №3 п.8ж
факторов
анализ ликвидности объекта оценки с указанием потенциальных Требование
покупателей, условий продажи и обоснованием нормального срока Банка
экспозиции
анализ состава прав, в том числе обременений, на объект оценки и Требование
пригодности объекта оценки для целей залога
Банка
анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
ФСО №1 п.10
В случае предполагаемого наилучшего использования, отличного от Требование
текущего, обязательно документальное подтверждение всех разрешений, Банка
согласований, проектов и экспертных заключений
анализ ретроспективных данных бухгалтерского и налогового учёта, Требование
данных бизнес-планов и их корреляция с прогнозируемым денежным Банка
потоком
Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, ФСО №3 п.8з
затратного и сравнительного подходов к оценке:
Доходный подход – описание применения с приведением расчетов или ФСО № 1 п. 20,
обоснованный отказ от применения подхода:
п. 21, ФСО № 3
п.8з
– установление периода прогнозирования
– исследование способности объекта оценки приносить поток доходов в
течение периода прогнозирования и после, а также связанные с объектом
оценки расходы
– определение ставки дисконтирования
– осуществление процедуры приведения потока ожидаемых доходов в
стоимость
3.20. Затратный подход – описание применения с приведением расчетов или
обоснованный отказ от применения подхода:
–
–
–
3.21.
–
–
–
–
3.22.
–
–
–
–
3.23.
3.24.
–
–
ФСО № 1 п. 21а
ФСО № 1 п. 21б
ФСО № 1 п. 21в
ФСО № 1 п. 21г
ФСО № 1 п. 20,
23, ФСО № 3 п.
8з
применение подхода при возможности замены объекта оценки точной ФСО № 1 п. 23
копией либо объектом, имеющим аналогичные полезные свойства
учет износа и всех видов устареваний
ФСО № 1 п. 23
обоснование расчета (подбор аналога, полнота и последовательность Требования
используемых материалов, прибыль предпринимателя), обоснование Банка
величины износа
Сравнительный подход – описание применения с приведением расчетов ФСО № 1 п. 20,
или обоснованный отказ от применения подхода:
п. 22, ФСО № 3
п.8з
обоснованный выбор единиц сравнения и проведение сравнительного ФСО № 1 п. 22а
анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога
количество объектов аналогов не менее 5 единиц и их базовые Требования
характеристики
являются
сопоставимыми
с
характеристиками Банка
оцениваемого объекта
корректировка значений единиц сравнения для объектов-аналогов по ФСО № 1 п. 22б
каждому элементу сравнения. Введение и обоснование шкалы
корректировок
согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по ФСО № 1 п. 22в
объектам-аналогам
с
обоснованием
схемы
согласования
скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен
объектов-аналогов
Согласование результатов оценки:
ФСО №1 п.24,
ФСО №3 п.8и
наличие описания процедуры согласования
ФСО №1 п.24,
ФСО №3 п.8и
при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода ФСО №1 п.24,
– описание процедуры соответствующего согласования
ФСО №3 п.8и
обоснование способа согласования, а также все сделанные оценщиком при ФСО №1 п.24,
осуществлении согласования результатов суждения, допущения и ФСО №3 п.8и
использованная информация
обоснование выбора использованных весов, присваиваемых результатам, ФСО №1 п.24,
полученным при применении различных подходов (и методов в рамках ФСО №3 п.8и
подходов)
В приложении к отчету должны содержаться копии документов, ФСО №3 п.9
используемые оценщиком и устанавливающие количественные и
качественные характеристики объекта оценки, в том числе:
– правоустанавливающих и правоподтверждающих документов;
– документов технической инвентаризации;
– заключений специальных экспертиз;
– другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Описание информации, используемой при проведении оценки:
наличие в отчете ссылок на источники информации, позволяющие делать № 135-ФЗ ст.11,
выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, ФСО №3 п.10
либо приложены копии материалов и распечаток
наличие копий соответствующих материалов - в случае отсутствия ФСО №3 п.10
свободного и необременительного доступа на сайт в сети Интернет на дату
проведения оценки и после даты проведения оценки/или в будущем
возможно изменение адреса страницы/или используется информация,
опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом
на территории РФ
3.25.
3.26.
3.27.
3.28.
3.29.
3.30.
3.31.
3.32.
3.33.
3.34.
Наличие подписи уполномоченного лица и заверения в установленном
порядке информации предоставленной заказчиком, в том числе, справок,
таблиц, бухгалтерских балансов и пр., если у оценщика нет оснований
считать иначе
Наличие в отчете анализа значения (экспертного мнения), используемого в
качестве информации, существенной для величины определяемой
стоимости, на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе
анализа рынка, в случае использования экспертного мнения
В случае если в отчете приводятся в качестве информации, существенной
для
определения
стоимости
объекта
оценки,
характеристики
(корректировки, скидки), значение которых определяется с использованием
экспертного суждения оценщика или привлеченного специалиста
(эксперта), в отчете описываются условия, при которых указанные
характеристики могут достигать заданных значений
Наличие описания последовательности определения стоимости объекта
оценки, позволяющего понять логику процесса оценки и значимость
предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта
Наличие обоснования выбора примененных оценщиком методов оценки в
рамках затратного, сравнительного и доходного подходов
Описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие
проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных
оценщиком в рамках применения подходов и методов, в том числе полные
расчёты и документальное обоснование всех:
– составных частей при определении коэффициента капитализации или
ставки дисконтирования;
– вносимых корректировок и поправок в цены объектов-аналогов.
Расчёт ликвидационной стоимости, при сроке экспозиции объекта оценки
не превышающем шесть месяцев
Итоговое значение стоимости после согласования результатов может быть
представлено в округленной форме по правилам округления и должно быть
выражено в валюте РФ (в рублях)
Указание на ответственность оценщика за достоверность информации,
используемой в Отчете, полученной из собственных источников и/или
третьих лиц, а также положение, обязывающее оценщика указать в отчете
на невозможность установления достоверности используемой информации
с указанием соответствующей ссылки на источник данной информации
Наличие информации о включении величины НДС в размер рыночной
стоимости
ФСО №3 п.11
ФСО №3 п.12
ФСО №1 п.19
№ 135-ФЗ ст.11,
ФСО №3 п.13
ФСО №3 п.14
ФСО №3 п.15
Требование
Банка
Требование
Банка
ФСО №3 п.11,
ФСО №1 п.27
Требование
Банка
Требование
Банка
4. При составлении отчета должны быть выдержаны следующие принципы:
№
п/п
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
4.6.
Основание
требования
Принцип существенности – в отчете изложена вся информация, ФСО №3 п.4
существенная с точки зрения стоимости объекта оценки
Принцип обоснованности – информация, приведенная в отчете, должна ФСО №3 п.4
быть подтверждена
Принцип однозначности – содержание отчета не должно вводить в № 135-ФЗ ст.11,
заблуждение пользователей отчета
ФСО №3 п.4
Принцип проверяемости – состав и последовательность представленных в ФСО №3 п.4
отчете об оценке материалов и описание процесса оценки позволяют
полностью воспроизвести расчет и привести к аналогичным результатам
Принцип достаточности - отсутствие при проведении оценки информации, ФСО №3 п.4,
не использующейся при проведении оценки при определении ФСО №1 п.19
промежуточных и итоговых результатов (если она не является
обязательной согласно требованиям федеральных стандартов и правил
оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией)
Соответствие требованию достоверности - информация соответствует ФСО №1 п.19
действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать
правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при
Содержание требований
проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта
оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные
решения
5. Отчет об оценке земельных участков из состава земель сельскохозяйственного
назначения помимо требований, перечисленных в п.п. 1-4, должен отвечать следующим
требованиям:
5.1.
5.2.
5.3.
Оценка земельного участка должна быть произведена в соответствии с
«Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости
земельных участков» (распоряжение Минимущества России от 06.03.2002
№ 568-р)
Оценка с использованием доходного подхода (методом капитализации
земельной ренты), а также отбор объектов-аналогов при применении
сравнительного подхода к оценке должны осуществляться с учетом
действующих на дату проведения оценки категории, целевого назначения,
разрешенного использования и функционального назначения земель
Отчет не должен содержать допущений по изменению действующих на
дату проведения оценки категории, целевого назначения, разрешенного
использования и функционального назначения земель
069-ОД-1-2 - 2015
(17.08.2015).doc
Требование
Банка
Требование
Банка
Требование
Банка