Справочник типовых рыночных корректировок для рынка жилой недвижимости

Справочник типовых рыночных корректировок для рынка жилой
недвижимости – 2021
https://cepes-invest.com/handbook/evaluation-flat-21
Корректировка на завершение сделки (торг) для жилых помещений
Экономический научный журнал «Оценка инвестиций»
Онлайн-сервис АФОС
АФОС Справочник: оценка и экспертиза
Справочник типовых рыночных корректировок для рынка жилой недвижимости - 2021
Автор - Барамзин Н.К.
Под редакцией - к.э.н. Лекаркиной Н.К.
Период применения корректировки - 2021 г. и 01.01.2022 г.
Регион применения: РФ
Область применения - для жилой недвижимости
Возможность модификации - допускается
Корректировка на завершение сделки (торг) - учитывает разницу между ценой предложения
и ценой реальной сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и
продавцом. Цена предложения чаще всего не совпадает с ценой продажи и, как правило,
является завышенной, поскольку продавец всегда желает извлечь из сделки максимальную
выгоду. Покупатель, в свою очередь, стремится приобрести имущество за более низкую
цену. В табл. 1 приведены данные по размеру корректировки на торг для первичного и
вторичного рынка жилой недвижимости.
Таблица 1
Корректировка на завершение сделки (торг)
Корректировка (в долях)
Min
Max
Среднее значение
Тип недвижимости
Квартиры первичного рынка жилой недвижимости
(новостройки)
Квартиры вторичного рынка жилой
недвижимости (новостройки)
0,96
1,00
0,98
0,92
0,98
0,95
Корректировка на тип дома для жилых помещений
Корректировка на тип дома - учитывает разницу в стоимости квартир в зависисмости от
того, в доме какой конструктивной системы она расположена. В табл. 1 приведены данные
по размеру корректировки на тип дома для рынка жилой недвижимости.
Таблица 1
Корректировка на тип дома
Тип недвижимости
Min
Max
Монолитно-кирпичный дома
Кирпичные дома (год постройки - после 2000 г.)
Кирпичные дома (год постройки - до 2000 г.)
Панельные дома (год постройки - после 2000 г.)
Панельные дома (год постройки - до 2000 г.)
1,00
0,96
0,88
0,94
0,85
1,00
1,00
0,98
1,00
0,95
Среднее
значение
1,00
0,98
0,93
0,97
0,90
Корректировка на этаж расположения для жилых помещений
Стоимость объектов жилой недвижимости может отличаться в зависимости от этажа
расположения. В некоторых ситуация данный фактор является существенным при
ценообразовании, в то время как в других ситуация типов недвижимости может
практические не оказывать существенного влияния на их стоимость. Средние соотношения
стоимостей объектов недвижимости расположенных на различных этажах приведены
в табл. 1.
Таблица 1
Корректировка на этаж расположения
Корректировка (в долях)
Этаж
Min
Max
Среднее значение
Цоколь
0,50
0,80
0,65
Первый этаж
0,85
0,95
0,90
Средние этажи
1,00
1,00
1,00
Последний этаж
0,90
1,00
0,95
Мансарда
0,88
0,96
0,92
Пентхаус
1,20
1,30
1,25
Корректировка на отличие размера площадей для жилых помещений
Корректировка на отличие размера площадей (или корректировка на масштаб, или корректировка на
площадь)– учитывает зависимость стоимости объекта оценки (помещения, здания) от общей площади
объекта исследования. В общем случае удельная рыночная стоимость большего по площади объекта
будет ниже, чем у аналогичного по другим параметрам объекта с меньшей площадью. Однако для рынка
элитных жилых помещений наблюдается обратная ситуация.
В общем случае, формула расчета корректировки на отличие размера площадей имеет следующий вид:
KS = (Sоо ÷ Sоа) ^ Kn , где
Sоо –
площадь
объекта
Sоа –
площадь
объекта
Kn – коэффициент торможения в соответствии с типом объектом оценки
оценки;
аналога;
Средние значения коэффициента торможения для различных объектов недвижимости приведены в табл.
1.
Таблица 1
Коэффициент торможения (ускорения) для разных видов жилой недвижимости
Тип объекта
Жилые помещения площалью до 200 кв. м
Элитные жилые помещения площалью от 200 кв. м
Коэффициент торможения (коэффициент
ускорения)
- 0,10
0,02
Корректировка на класс качества ремонта для жилых помещений
Класс ремонта (класс качества ремонта) – это уровень отделочных работ и материалов,
использованных при ремонте помещения, и соответствие их различным стандартам
качества.
Премиум - высококачественная внутренняя отделка, выполненная по дизайн-проекту, с
использованием самых современных на момент проведения ремонта материалов в
наивысшем ценовом сегменте в соответствии с назначением помещений, инженерной
инфраструктуры премиум-класса, возможно наличие интеллектуальных инженерных
систем.
Евро - отделка улучшенного качества, выполненная по европейским стандартам качества с
использованием современного оборудования, применяются материалы и инженерные
системы улучшенного качества с инженерное оборудование улучшенного класса качества.
Наличие дизайн-проекта не обязательно. Ценовой сегмент материалов – средний или выше
среднего.
Эконом - простая внутренняя отделка в низком ценовом сегменте (штукатурка, шпатлевка,
покраска, побелка, инженерное оборудование эконом-класса качества).
White box (предчистовая отделка) - это подготовка объекта недвижимости к чистовому
ремонту (возведены перегородки, выполнена стяжка пола, проведено выравнивание стен и
потолка, электричество подведено к розеткам).
Без отделки - отделочные работы не выполнены: в частности, стены, проемы, откосы необработанные бетонные, блочные или кирпичные поверхности, пол, потолок - плита
перекрытия, общие стояки систем канализации, холодного и горячего водоснабжения без
разводки труб.
Таблица 1
Класс качества ремонта
Класс качества
Min
Корректировка (в долях)
Max
Среднее значение
Премиум
1,30
1,40
1,35
Евро
1,20
1,30
1,25
Эконом
1,10
1,20
1,15
White box (предчистовая отделка)
1,05
1,15
1,10
Без отделки
1,00
1,00
1,00
Корректировка на техническое состояние жилых помещений
Состояние ремонта учитывает его износ, то есть устаревание с течением времени.
Отличное состояние - новый или почти новый ремонт без внешних признаков износа
основных конструкций, инженерных систем и элементов внутренней отделки.
Хорошее состояние - помещение в хорошем техническом состоянии, с незначительным
износом инженерных систем и элементов внутренней отделки.
Удовлетворительное состояние - эксплуатируемое помещение в удовлетворительном
техническом состоянии, без изменений основных конструкций, с незначительным износом
ограждающих конструкций, с видимым износом оконных и дверных блоков, элементов
внутренней отделки и с устаревшими инженерными системами и оборудованием.
Плохое состояние - малопригодное или неэксплуатируемое помещение с существенным
износом оконных и дверных блоков, инженерных систем, внутренней отделки. Необходим
капитальный ремонт помещения с заменой всех функциональных элементов.
Таблица 1
Состояние ремонта для объекта недвижимости
Класс качества
Min
Корректировка (в долях)
Max
Среднее значение
Отличное
1,05
1,15
1,10
Хорошее состояние
1,00
1,00
1,00
Удовлетворительное состояние
0,85
0,95
0,90
Плохое состояние
0,70
0,80
0,75
Корректировка на количество санузлов для жилых помещений
Корректировка на количество санузлов и их тип и характеристики является второстепенной, так как не
оказывает существенного влияния на стоимость жилого помещения. При расчетах данной
корректировкой можно пренебречь. Однако для некоторых локаций существенным является факт
наличия или отсутствия данной опции в жилом помещении. В табл. 1 приведены данные по размеру
корректировки по указанному фактору.
Таблица 1
Корректировка на количество санузлов
Количесво с/у
Min
Max
Среднее значение
1 санузел (совмещенный или
раздельный)
1,00
1,00
1,00
2 санузла или более (совмещенные
или раздельные)
1,00
1,02
1,01
Отсутсвие санузла
0,75
0,85
0,80
Корректировка на наличие балконов (лоджий) для жилых помещений
Корректировка на наличие или отсутствие балконов и их типов и характеристик является
второстепенной, так как не оказывает существенного влияния на стоимость жилого помещения. При
расчетах данной корректировкой можно пренебречь. Однако в некоторых случаях их наличие может быть
учтено. В табл. 1 приведены данные по размеру корректировки по указанному фактору.
Таблица 1
Корректировка на наличие или отсутствие балконов (лоджий)
Балкон (или лоджия)
Min
Max
Среднее значение
Один или более
1,00
1,00
1,00
Отсутсвует
0,96
1,00
0,98