системы мониторинга рынка недвижимости России

Опыт Агентства RWAY в создании
общероссийской системы
мониторинга рынка недвижимости
на основе GIS-системы
Крапин Александр,
генеральный директор
Аналитического агентства RWAY
Факты:
Рынку недвижимости более 20 лет,
а общероссийской системы мониторинга рынка
нет…
На локальных рынках недвижимости были
созданы системы мониторинга, часть которых
продолжает свою деятельность, но
большинство этих систем не обеспечивает
необходимый состав и качество информации
для профессиональных участников рынка,
включая и профильные структуры власти…
Основная причина отсутствия общероссийской
системы мониторинга – длительность и
высокая стоимость работ
(для бизнес-сообщества).
У профильных федеральных госструктур не
было экономического интереса к созданию
подобных систем, но есть денежные средства.
В настоящее время законодательно
предусмотрено создание системы мониторинга
рынка недвижимости России и определена
ответственная организация – Росреестр…
На первом этапе создания общероссийской
системы мониторинга рынка недвижимости у
власти возникли сложности – цены сделок на
наиболее развитых рынках недвижимости
существенно отличались от цен предложений.
Это произошло из-за действующей системы
налогообложения операций с объектами
недвижимости, которая допускает системное
уклонение от уплаты налогов.
В конце 2009 года в Аналитическом агентстве
RWAY были начаты работы по созданию
системы мониторинга рынка недвижимости
России.
Глобальность поставленной задачи требовала
привлечения значительных ресурсов, часть
которых была найдена в институтах развития.
Решение таких сложных задач потребовало
двигаться к намеченным целям используя
следующие системные принципы:
- «от простого к сложному»
- «от общего к частному, от частного к общему»
Что такое рынок недвижимости России:
• 2417 городов и поселков городского типа;
• более 155 тысяч сельских НП.
В настоящее время обеспечить подобную
детализацию не сможет ни одна бизнес-структура
или структура власти.
Поэтому было принято решение отработать
методы сбора и обработки информации следующих
типах городов и их пригородных зон (30 км):
- города с населением свыше 1 млн чел.;
- города с населением от 500 тыс. до 1 млн чел.
- города с населением от 250 тыс. до 500 тыс. чел.
- города с населением от 100 тыс. до 250 тыс. чел.
На первом этапе работ были поставлены, в
частности, следующие задачи:
- отработка методик сбора информации о ценах
предложений на местных рынках;
- отработка методов верификации баз
предложений (системы фильтров и работы по
верификации 5 -100% предложений);
- сбор информации о пообъектовом составе
различных секторов местных рынков
недвижимости (земельный рынок, рынок жилья,
рынок коммерческой недвижимости,
инвестиционно-строительный рынок).
Основные результаты
первого этапа работы в 2009-2011 годах:
- отработаны
методы сбора
и
верификации
информации на 4-х основных видах городов (по
численности населения) в течение 2-х лет в
ежемесячном режиме (46 городов, земельный рынок,
рынок жилья, загородный рынок, частично рынок
коммерческой недвижимости);
- принято
решение
на
втором
этапе
работ
проводить мониторинг в ежеквартальном режиме;
- начались работы по созданию ГИС-системы RWAY,
которая
должна
стать
нашим
основным
инструментом для работы.
Примеры возможностей
Средние цены предложения в коттеджных поселках Московской области в I кв. 2012 г.
Направления
Земельные участки,
тыс. руб./сот.
Коттеджи,
млн руб.
Таунхаусы,
млн руб.
Дмитровское шоссе
227
15,1
9,0
Ярославское шоссе
217
11,9.
-
Щелковское шоссе
228
8,6
5,87
Горьковское шоссе
189
8,1
-
Егорьевское шоссе
255
7,7
-
Новорязанское шоссе
71
8,1
7,9
Каширское шоссе
143
7,4
9,7
Симферопольское шоссе
112
6,7
6,1
Варшавское шоссе
340
9,9
13,6.
Калужское шоссе
332
25,6
17,5
Киевское шоссе
503
34,1
10,9
Минское шоссе
135
21,2
17,2
Рублево-Успенское шоссе
638
44,2
-
Новорижское шоссе
525
33,9
13,2
Волоколамское шоcсе
265
55,5
14,4
Пятницкое шоссе
264
32,3
8,5
Ленинградское шоссе
226
16,3
7,1
Коттеджный поселок
Расположение
Категория земельного участка
Вид разрешенного использования
Подряд
Оформление земельных участков
Технология и материал стен
Класс
Общая площадь коттеджей, кв.м
Общая площадь земельных участков под коттеджами, сот
Площади коттеджей, кв.м
Площадь земельного участка под коттеджем, сот
Звенигородская усадьба
Московская область, 39 км от МКАД по Рублево–успенскому шоссе, пос.
Шихово
Земли населенных пунктов
Для индивидуального жилищного строительства
Обязательный подряд
Собственность
Фундамент – монолитный железобетон, стены – кирпич
Бизнес–класс
8641,02
258,4
327,5–657,7
13–17,8
Общая площадь дуплексов, кв.м
566
Общая площадь земельных участков под дуплексами, сот
17,4
Площадь дуплексов, кв.м
Площадь земельного участка под дуплексом, сот
283
8,6–8,8
Количество коттеджей
17
Количество таунхаусов
2
Безопасность
Окружение
Коммуникации
Девелопер
Статус строительства
Статус реализации
Стоимость, млн руб.
Актуальность информации
Ограждение территории, КПП на въезд, видеонаблюдение, охрана
внутренней территории
Лес, река находятся в шаговой доступности
Газ, электроэнергия – 15 кВт на дом, водоснабжение – центральное,
канализация – центральная
ИНКОМ–Недвижимость
Завершено
В продаже находится 17 домовладений
9,9–27,7
19.03.2012
Земли промышленности в России. Фрагмент
(тыс. га, по состоянию на 01.01.2011)
Код
Субъекты РФ
Российская Федерация
Центральный федеральный округ
Общая
площадь
В
собственности
граждан
6.9
В
собственности
юридических
лиц
104.7
В гос. и
муниципально
й
собственности
1 584.0
1 695.6
214.2
2.1
28.5
183.6
77
г. Москва
31
Белгородская область
14.9
0.1
7.8
7.0
32
Брянская область
4.2
0.1
0.6
3.5
33
Владимирская область
6.7
0.1
0.7
5.9
36
Воронежская область
5.9
1.1
4.8
37
Ивановская область
16.4
0.1
0.3
16.0
40
Калужская область
14.8
0.3
1.0
13.5
44
Костромская область
5.6
0.1
0.2
5.3
46
Курская область
10.3
0.1
3.7
6.5
48
Липецкая область
4.7
0.4
4.3
50
Московская область
74.0
6.4
67.6
57
Орловская область
5.6
0.2
0.8
4.6
62
Рязанская область
10.0
0.1
1.0
8.9
67
Смоленская область
4.2
0.1
0.8
3.3
68
Тамбовская область
3.6
0.7
2.9
69
Тверская область
12.1
0.4
1.8
9.9
71
76
Тульская область
Ярославская область
13.6
7.6
0.4
0.7
0.5
12.5
7.1
Средневзвешенные цены предложений земельных участков в
пригородной зоне (до 30 км) г. Пермь в 2011 г. (руб.)
50000
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
янв.
фев.
мар.
Земли населенных пунктов
апр.
май
июн.
июл.
Земли промышленности
авг.
сен.
окт.
ноя.
Земли сельскохозяйственного назначения
дек.
Сравнение кадастровой и рыночной стоимости земельных участков в муниципальных
образованиях Московской области из состава земель населенных пунктов в марте 2012 г.
№ п/п
1
1
2
3
4
Наименование
Муниципального
образования
Общее
количество
земельных
участков по
муниципаль
ному
образовани
ю
Количество
земельных
участков,
предложенн
ых к
продаже
%
Средние
взвешенные
по площади
значения
удельных
показателей
кадастровой
стоимости
земель,
руб./кв.м
Средние
взвешенные
по площади
значения
цен
предложени
й по
земельным
участкам,
руб./кв.м
(данные
RWAY)
%
2
Балашиха
городской округ
Бронницы
городской округ
Волоколамский
муниципальный
район
3
26081
4
30
5
0,12
6
3088,06
7
2021
8
65,45
2647
26
0,98
723,11
965
133,45
30319
142
0,47
400,81
597
148,95
Воскресенский
муниципальный
район
38097
92
0,24
721,23
840
116,47
Плановые и фактические объемы ввода жилья по субъектам федерации за 2011 г.
№ п/п
План на 2011 г., тыс. кв.м
Факт 2011 г., тыс. кв.м
Выполнение плана, %
План на 2012 г., тыс. кв.м
1
2
Субъекты РФ
Алтайский край
Амурская область
700,00
230,00
661,60
240,20
-5,5%
4,4%
750,00
300,00
3
Архангельская область
295,00
280,10
-5,1%
313,10
4
Астраханская область
522,08
503,20
-3,6%
553,40
5
Белгородская область
1 130,79
1 147,50
1,5%
1 198,64
6
Брянская область
405,60
421,00
3,8%
429,94
7
Владимирская область
530,00
435,70
-17,8%
590,00
8
Волгоградская область
808,00
628,90
-22,2%
913,00
9
Вологодская область
504,09
414,10
-17,9%
534,33
10
Воронежская область
907,40
987,00
8,8%
961,84
11
Еврейская автономная область
52,00
53,00
1,9%
54,00
12
Забайкальский край
275,29
275,10
-0,1%
291,81
13
Ивановская область
232,00
224,00
-3,4%
249,00
14
Иркутская область
730,00
751,30
2,9%
870,00
15
Кабардино-Балкарская Республика
260,00
271,80
4,5%
263,00
16
Калининградская область
630,86
545,00
-13,6%
668,72
17
Калужская область
702,00
586,50
-16,5%
744,12
18
Камчатский край
63,00
68,70
9,0%
65,00
19
Карачаево-Черкесская Республика
110,00
82,00
-25,5%
120,00
20
Кемеровская область
1 112,07
1 082,60
-2,7%
1 178,80
21
Кировская область
360,00
400,40
11,2%
380,00
22
Костромская область
188,24
152,90
-18,8%
199,53
23
Краснодарский край
2 933,00
3 688,70
25,8%
3 184,00
24
Красноярский край
904,80
1 049,90
16,0%
959,09
25
Курганская область
332,80
183,60
-44,8%
352,77
26
Курская область
475,49
393,20
-17,3%
504,02
27
Ленинградская область
1 071,93
1 075,20
0,3%
1 136,24
28
Липецкая область
760,45
761,60
0,2%
806,07
29
Магаданская область
18,00
18,20
1,1%
19,00
30
г.Москва
2 710,00
1 805,20
-33,4%
2 710,00
Деловая активность на рынке московского жилья в 2010-2012 гг.,
(число сделок)
В среднем в
месяц за 2010
г.
7138
В среднем в
месяц за 2011
г.
7602
Январь
2012
Февраль
2012
Март 2012
Апрель
2012
4048
7152
8524
8992
- ипотека в
силу договора
289
407
289
534
419
591
- ипотека
силу закона
в
1361
1657
1156
1690
1990
2244
Зарегистриров
ано договоров
участия
в
долевом
строительстве
117
380
270
328
287
358
Сделок куплипродажи
Ипотечное
кредитование,
в том числе:
Деловая активность на рынке жилья Московской области в 2011-2012 гг.,
(число сделок)
Всего за 2011
Сведения
о
регистрации сделок
купли-продажи
жилья
Сведения об ипотеке
жилья:
- ипотека в силу
договора
310 083
В среднем в месяц за
2011 г.
25 840
Январь 2012
20 606
Февраль
2012
23 758
Март
2012
33 914
34 541
2878
3420
5305
2594
- ипотека в силу
закона
Сведения
о
регистрации
договоров
участия в долевом
строительстве
78 833
6569
9920
18 529
8991
49 579
4132
4367
10 471
5990
Сведения
о
зарегистрированных
правах
на
земельные участки
399 948
33 329
25 700
53 204
31 912
В 2012 г. начался второй этап работ по созданию
системы мониторинга рынка недвижимости
России, который предусматривает:
- мониторинг рынков недвижимости 120-140
наиболее крупных городов России;
- запуск в штатную эксплуатацию ГИС-системы
RWAY, которая будет способна предоставлять
необходимую для профессиональных
участников рынка информацию в наиболее
полном объеме по широкой номенклатуре
запросов;
- создание ГЧП для наиболее полного
удовлетворения интересов бизнеса и власти в
информации о рынке недвижимости России.
Благодарю за внимание!
Вопросы?
Крапин Александр,
генеральный директор
Аналитического агентства RWAY
+7 (495) 933-55-03
gr@rway.ru