Проблемы определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в РФ

Проблемы определения и
оспаривания кадастровой стоимости
объектов недвижимости в РФ
ГРИГОРЬЕВ ВЛАДИМИР
ВИКТОРОВИЧ,
Д.Э.Н., ПРОФЕССОР КАФЕДРЫ
«ОЦЕНКА И УПРАВЛЕНИЕ
СОБСТВЕННОСТЬЮ»
ФИНАНСОВОГО УНИВЕРСИТЕТА
ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РФ
Проблема кадастровой стоимости
- некачественная* оценка кадастровой стоимости.
*термин «некачественная» неадекватная,
недостоверная,
спорная.
маловероятная,
сомнительная,
Классификация проблем определения и
оспаривания кадастровой стоимости
а) по видам объектов оценки
(например,
оценка
земель
сельскохозяйственного
назначения, оценка поселковых земель, оценка земель под
промышленную застройку, оценка объектов капитального
строительства и т.д.);
б) по содержательному критерию
(например,
проблемы
законодательства,
проблемы
методологии оценки, информационные проблемы и т.д.);
в) по функциональному признаку
Процесс определения и оспаривания
кадастровой стоимости
Общие функции:
1) подготовка данных по объектам оценки
и по рынку;
2) моделирование кадастровой стоимости;
3) определение кадастровой стоимости;
4) оспаривание кадастровой стоимости;
5) администрирование всего процесса
определения и оспаривания кадастровой
стоимости.
Подфункции
Задачи
Специфические функции:
1) оценка кадастровой стоимости
земель сельскохозяйственного
назначения;
2) оценка земель промышленного
назначения;
3) оценка объектов капитального
строительства и др.
Подфункции
Задачи
Проблемы оценки кадастровой стоимости по
функциональному признаку (по др. составу)
Три комплексные функции:
1) определение кадастровой стоимости;
2) оспаривание кадастровой стоимости;
3) налогообложение недвижимости
(в т.ч., работы по расчету налоговых ставок, по
определению пакета льгот по налогообложению
недвижимости, по процедурным операциям рассылки
налогоплательщикам уведомлений).
1. Проблемы определения кадастровой
стоимости недвижимости
1.1. Формирование объектов оценки кадастровой
стоимости
Проблема: В настоящее время Оценщик обязан оценить все объекты
оценки, указанные в перечне, передаваемом ему Заказчиком. При этом
определить достоверную величину кадастровой стоимости ряда объектов
не представляется возможным, поскольку нельзя их однозначно
идентифицировать.
Предлагается сформировать законодательный механизм, который:
а) обяжет Заказчика ГКО предоставлять Оценщику информацию для
однозначной идентификации объектов оценки, а также информацию по
основным ценообразующим факторам и фактическим сделкам с
недвижимостью;
б) даст Оценщику право не оценивать те объекты оценки из перечня,
которые невозможно однозначно идентифицировать или по которым
отсутствует существенная ценообразующая информация (получить
которую можно исключительно у Заказчика).
1.2. Разработка типового контракта на
кадастровую оценку
Проблема: условия контрактов на ГКО, с одной стороны, позволяют выигрывать
соответствующие конкурсы недобросовестным и некомпетентным Оценщиком, а с
другой – не предусматривает ответственность Заказчика за нарушение условий
контракта.
Предлагается сформировать существенные условия типового контракта на ГКО.
Такие условия, прежде всего, должны быть направлены на:
1) выбор «адекватного» Исполнителя. Например: установление максимально
возможного срока выполнения работ по кадастровой оценке; установление
требования к оценочным организациям иметь в штате не менее трех оценщиков, для
которых данное место работы является основным, требования к специальному
программному обеспечению; закрепление в законодательстве обязательства лица,
уполномоченного подписывать отчет об оценке от имени руководства оценочной
организации;
2) установление ответственности Заказчика за нарушение условий контракта;
3) требования к исходной информации по объектам оценки.
1.3. Демпинг цен на оценочные услуги по
определению кадастровой стоимости
Проблема: Демпинг цен на оценочные услуги. Его осуществляют мошенники,
которые за «малые» деньги по госзаказу делают заведомо недостоверную
(завышенную) оценку, которую затем сами же (уже по заказу собственников –
налогоплательщиков), но уже за «большие» деньги, оспаривают, подготавливая
отчеты об оценке рыночной стоимости этих же земельных участков.При этом уже
занижают стоимость объектов.
Предлагается создать при Росреестре систему государственной кадастровой
оценки, в рамках которой
будет сформирован институт аккредитованных
оценщиков, с утвержденными региональными тарифами на услуги по
определению кадастровой стоимости недвижимости, а также которая будет
обеспечивать оценщиков достоверной исходной информацией об объектах оценки
и о сделках с объектами-аналогами.
Предлагается также
Для обеспечения широкой экспертизы отчетов по оценке кадастровой стоимости
недвижимости Росреестру необходимо опубликовать большими тиражами, а также
поместить в Интернете все правовые акты и методики по определению
кадастровой стоимости различных видов земельных участков и различных видов
объектов капитального строительства.
1.4. Закрытость отчетов по определению
кадастровой стоимости
Проблема: Из-за того, что отчеты по определению кадастровой
стоимости недвижимости (земельных участков и объектов
капитального строительства) не публикуются, собственникиналогоплательщики не знают результатов оценки, т.е. они не знают
уровень кадастровой стоимости своей собственности, с которой они
платят налог, пока результаты оценки не будут утверждены и только
после этого опубликованы. В связи с этим, если собственникналогоплательщик не согласен с кадастровой стоимостью его объекта и
хочет ее оспорить, то он не имеет возможности это сделать до срока
налогообложения объекта.
Предлагается законодательно закрепить норму, по которой будет
необходимо публиковать в Интернете отчеты о кадастровой оценке до
их утверждения.
1.5. Сроки переоценки кадастровой стоимости
недвижимости
Проблема:
Данная
проблема
больше
касается
собственниковналогоплательщиков, т.к. частая ежегодная переоценка кадастровой стоимости не
позволяет до конца осуществить ее оспаривание. Региональные администрации
заинтересованы в затягивании процесса оспаривания кадастровой стоимости
недвижимости. В связи с этим, пока собственник оспаривает кадастровую
стоимость, утвержденную региональной администрацией год назад, эта же
региональная администрация утверждает переоценку кадастровой стоимости
нового года. И собственник-налогоплательщик вынужден начинать судиться уже
по новой неадекватной кадастровой стоимости.
Предлагается в административном порядке ускорить рассмотрение и принятие
решения по искам по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости: не
более 3-х месяцев со дня подачи исков.
Также в административном порядке ускорить рассмотрение заявлений
собственников-налогоплательщиков в региональных комиссиях по рассмотрению
споров о результатах определения кадастровой стоимости: не более 15 дней..
1.6. Идентификация объекта недвижимости
(правовой аспект)
Проблема. Как идентифицировать объект оценки, если у
земельного участка и у строения, который на нем находится,
разные собственники? С кого брать единый налог на
недвижимость?
Предлагается до тех пор, пока по объекту оценки не будет
единственный собственник, взимать налоги с обоих
собственников отдельно: с одного - с кадастровой стоимости
земельного участка, с другого – с кадастровой стоимости
строения.
1.7. Сознательное завышение или занижение
кадастровой стоимости недвижимости
Проблема. Нередко бывают случаи завышения или
занижения
кадастровой
стоимости
недвижимости,
обусловленные «давлением» оказываемым заказчиком
оценки на оценщика.
Предлагается повысить ответственность оценщиков и
заказчиков оценки: заказчиков снимать с должности,
оценщиков
лишать
членства
в
саморегулируемой
организации оценщиков (без права перехода в другую
саморегулируемую организацию).
1.8. Разработка единых конкурсных требований к
оценщикам, участвующих в определении кадастровой
стоимости недвижимости
Проблема. Разные региональные администрации формулируют разный
набор требований к оценщикам кадастровой стоимости недвижимости.
Нередко эти требования противоречат законодательным положениям о
конкуренции.
Предлагается:
а) разработать единые критерии оценки заявок на участие в конкурсе,
единый набор требований к конкурсной документации и к оценщикам
кадастровой стоимости недвижимости, который бы соответствовал ФЗ135 от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ» и ФЗ-44 от
5 апреля 2013 года «О контрактной системе в сфере закупок товаров,
работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»;
б) разработать макет типового котракта на определение кадастровой
стоимости.
1.9. Повышение качества отчетов по определению
кадастровой стоимости недвижимости
Предлагается:
1. Размещать отчеты по определению кадастровой стоимости недвижимости минимум на двух сайтах:
а) на сайте Росреестра – в фонде данных государственной оценки кадастровой стоимости;
б) на сайте региональной администрации;
2. Ввести обязательное уведомление налогоплательщика о намерении проведения кадастровой стоимости его
объекта недвижимости.
3. Ввести обязательное сертифицирование Росреестром оценщиков, осуществляющих определение
кадастровой стоимости недвижимости.
4. Ввести обязательное повышение квалификации (1 раз в 3 года) для оценщиков, осуществляющих
определение кадастровой стоимости недвижимости.
5. Росреестру ввести обязательное утверждение учебных программ, по которым проводится обучение
оценщиков, осуществляющих определение кадастровой стоимости недвижимости, а также ввести контроль
обучения по этим программам в вузах страны.
6. Создать при Росреестре Институт государственной кадастровой оценки, который бы реализовывал
следующие функции:
а) разработку методологии массовой оценки в РФ;
б) разработку и совершенствование отдельных методик для определения отдельных видов объектов
недвижимости;
в) формирование информационной инфраструктуры в сфере определения кадастровой стоимости в РФ;
г) разработку нормативов для определения кадастровой стоимости недвижимости;
д) проведение экспертизы отчетов по определению кадастровой стоимости федеральных объектов
недвижимости;
е) другие функции в сфере определения, оспаривания и налогообложения недвижимости.
7. Создать в РФ на базе Росреестра систему государственной оценки кадастровой стоимости объектов
недвижимости.
1.10. Регистрационно-учетная проблема
Проблема заключается в том, что объекты оценки (они же объекты налогообложения)
описываются по двум разным законодательным актам: ФЗ «О государственной регистрации
прав на объекты недвижимости и сделок с ним» и ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости». В связи с этим происходит путаница учетных данных для одних и тех же
объектов налогообложения (объектов оценки). Эта путаница усложняет работу по
формированию государственного кадастра недвижимости и не позволяет получить оценщику
достоверную информацию об объектах для определения их кадастровой стоимости. Это
значительно снижает качество оценки кадастровой стоимости.
Предлагается:
1) принять постановление Правительства РФ, в котором бы были установлены положения по
описанию единого объекта недвижимости (земля + строение) как объекта налогообложения
(а также объекта оценки кадастровой стоимости);
2) принять постановление Правительства РФ о создании на базе Росреестра системы
государственной оценки кадастровой стоимости недвижимости, которая могла бы решить
многие проблемы определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в
стране (концепция такой системы разрабатывается в Финансовом университете при
Правительстве РФ).
1.11. Информационный дефицит в оценке
кадастровой стоимости недвижимости
Проблема заключается в том, что оценщику, определяющему кадастровую
стоимость объектов недвижимости, недостает множества видов информации об
объектах оценки и о сделках с ними на рынке.
Массовая оценка, т.е. оценка для целей налогообложения, основывается на анализе
рыночной стоимости объектов недвижимости. Но фактических данных о рыночной
стоимости объектов недвижимости в стране нет, фактические рыночные данные о
сделках с объектами недвижимости отсутствуют. Оценщики используют в основном
цены предложений.
Таким образом, основная группа информации о сделках с объектами недвижимости
(и земли, и строений) в стране отсутствует. В этих условиях нельзя получить
качественную достоверную оценку кадастровой стоимости недвижимости.
Предлагается принять постановление Правительства РФ о регистрации, учете и
анализе сделок с объектами недвижимости в РФ, в котором бы были зафиксированы
положения по информационному обеспечению процесса определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости, в том числе по регистрации, учету,
мониторингу, анализу и оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.
1.12. Разработка программного обеспечения расчета
кадастровой стоимости различных видов объектов оценки
Проблема заключается в разработке компьютерных программ, необходимых для расчета
кадастровой стоимости различных видов объектов оценки.
В настоящее время созданы несколько программ, которые на практике используются
некоторыми оценочными организациями для определения кадастровой стоимости. Это
программные продукты:
- СПО ФГУП ФКЦ «Земля» (г. Москва);
- ООО «Группа комплексных решений» (г. Нижний Новгород);
- МОКЦентр менеджмента оценки и консалтинга (г. Москва).
Однако данные программные продукты требуют своего совершенствования. Кроме того,
большинство видов объектов оценки не охватываются данными программными
продуктами.
Предлагается создать при Росреестре Институт государственной кадастровой оценки,
который бы, наряду с другими функциями, обобщал и совершенствовал существующие
программные продукты, а также разрабатывал бы новые компьютерными программы по
определению кадастровой стоимости различных видов объектов оценки.
2. Проблемы оспаривания кадастровой
стоимости недвижимости
2.1. Методологические проблемы оспаривания
кадастровой стоимости недвижимости
2.1.1. Выделение частей единого объекта недвижимости при
оспаривании кадастровой стоимости одной из частей
Проблема. Оспаривается кадастровая стоимость строения.
Проблема заключается в том, что не ясно какой вид
стоимости земельного участка вычитать из рыночной
стоимости единого объекта недвижимости: рыночную или
кадастровую.
Предлагается вычитать рыночную стоимость земельного
участка.
2.2.1. Малый срок оспаривания кадастровой стоимости
недвижимости
Проблема. Срок возможности оспаривания кадастровой стоимости очень мал. При
этом установлен порядок, при котором в суде иск принимается к рассмотрению в
случае, если налогоплательщик в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости
уже
получил неудовлетворительное для него решение. По действующему
законодательству срок оспаривания кадастровой стоимости составляет 6 месяцев с
даты ее утверждения региональным законодательным собранием субъектов РФ. За
этот срок налогоплательщик не успевает произвести оспаривание кадастровой
стоимости сначала в региональной комиссии по оспариванию кадастровой
стоимости, а затем, в случае необходимости, в суде.
Предлагается увеличить срок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости
до 5 лет. При этом установить порядок, при котором в суде иск принимается в
случае, если налогоплательщик в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости
получил неудовлетворительное для него решение
(данное предложение прошло 1-е чтение в Госдуме, 13 марта 2014 г.).
2.2.2. Отказ комиссии по оспариванию кадастровой
стоимости недвижимости
Проблема. В разных регионах страны комиссии по оспариванию кадастровой стоимости
недвижимости необоснованно отказывают налогоплательщикам (физическим и юридическим
лицам) в их жалобах на некорректное определение кадастровой стоимости их объектов
недвижимости, хотя налогоплательщики представляют отчеты о рыночной стоимости этих
объектов и экспертизы на них саморегулируемых организаций оценщиков (как это
предусмотрено ФЗ-135 от 30 июня 1998 г.).
Проблема заключается в том, что комиссии по оспариванию кадастровой стоимости
недвижимости и суды отказывают налогоплательщикам в их жалобах и исках, хотя положения
законодательства обязывают комиссии и суды удовлетворять жалобы и иски
налогоплательщиков, если представлены все необходимые документы, в том числе отчет об
оценке кадастровой стоимости недвижимости (см. ст. 24.19 ФЗ-135).
Предлагается:
а) изменить пятый абзац ст. 24.19 «Рассмотрение споров о результатах определения
кадастровой стоимости» ФЗ-135 от 29 июля 1998 г., и представить его в следующей редакции:
«Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение
пяти лет с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости»;
б) Минэкономразвития России направить в Росреестр разъяснительное письмо по этому
поводу, чтобы устранить отказы по жалобам налогоплательщиков со стороны комиссий по
оспариванию кадастровой стоимости .
2.2.3. Демпинг в сфере оценочных услуг
Проблема заключается в том, что нередко в конкурсах на осуществление оценочной деятельности
выигрывают субъекты оценочной деятельности, которые предлагают осуществить оценочные услуги за
размер вознаграждения гораздо ниже себестоимости этих работ, а иногда за 1 рубль и даже за 0 рублей.
И руководители конкурсных комиссий по госзакупкам объявляют их победителями и заключают с ними
государственные контракты. Хотя хорошо знают, что это оценщики-мошенники, которые затем
вымогают деньги у владельцев объектов оценки за завышение или занижение стоимости объекта
оценки в интересах этих владельцев. И на этих преступлениях данные оценщики-мошенники
процветают.
Предлагаем:
а) Национальному совету по оценочной деятельности разработать и утвердить в установленном
порядке минимальные тарифы при размещении заказов на оказание услуг по оценке федерального
имущества, обеспечивающих обязательный отказ госзаказчика от рассмотрения заявок участников
размещения госзаказа, содержащих необоснованно низкие ценовые предложения (демпинг) (это
предложение было сформулировано Росимуществом);
б) внести соответствующие изменения в ФЗ-44 о контрактной системе в сфере госзакупок;
в) Национальному совету по оценочной деятельности совместно с ведущими профессиональными
оценочными сайтами необходимо организовать анализ, выявление и обнародование случаев демпинга
на рынке оценочных услуг;
г) основной удельный вес при выборе оценщика в соответствии с ФЗ-44 о контрактной стоимости
госзакупок придать критерию качества подготовки отчетов об оценке;
д) публиковать все отчеты по определению кадастровой стоимости недвижимости до их утверждения.
2.2.4. Экспертиза отчетов об определении кадастровой стоимости в
процессе ее оспаривания
Проблема заключается в том, что очень часто экспертиза отчетов об оценке кадастровой
стоимости недвижимости делается саморегулируемыми организациями, так называемая
«нормативная», которая не отвечает на вопрос о достоверности величины кадастровой
стоимости. Тем самым саморегулируемые организации, как бы делают экспертизу, но
снимают с себя ответственность за подтверждение или неподтверждение величины
кадастровой стоимости.
Данная ситуация стала возможно тогда, когда в Федеральном стандарте №5 «Виды
экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его
утверждения», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г.
№328 в ст. 5, второго раздела, было зафиксировано два вида экспертизы: нормативная и
стоимостная. Причем определение стоимостной экспертизы включало также и
нормативную экспертизу. Таким образом, классификация экспертизы отчетов об оценке на
два вида оказывается бессмысленной: экспертиза отчетов должна быть только стоимостной
и в той редакции, которая дана в ФСО №5.
Предлагается внести изменение в ст.5, раздела второго ФСО №5, оставив лишь
стоимостную экспертизу, чтобы саморегулируемые организации несли ответственность за
свои экспертизы. В этом случае и качество отчетов об оценке повысится.
3. Проблемы налогообложения
недвижимости
3.1. Определение величины ставки налогообложения для
различных объектов налогообложения
3.2.Отсутствие корректировки кадастровой стоимости объектов
недвижимости для целей налогообложения \ одна из двух
основных проблем определения и оспаривания кадастровой
стоимости, наряду с проблемой оспаривания кадастровой
стоимости рыночной стоимостью \
3.3. Проблемы двойного учета объектов
недвижимости
3.3.1. Проблема двойного учета стоимости земельного участка при
переходе с налогообложения отдельно земли и строения на
налогообложение всего объекта недвижимости (земля + строение).
Проблема состоит в том, что когда мы формируем объект недвижимости
для налогообложения и суммируем кадастровую стоимость земельного
участка с кадастровой стоимостью строения, стоимость земельного
участка учитывается два раза: один раз как кадастровая стоимость
отдельного земельного участка, а другой – в составе кадастровой
стоимости самого строения.
Классификация проблем определения и
оспаривания кадастровой стоимости недвижимости