Свенцыцкий А.Н

Проблемы подготовки отчетов для
целей оспаривания кадастровой
стоимости с учетом судебной практики
и практики работы комиссий по
рассмотрению споров о результатах
определения кадастровой стоимости.
Обоснование выбора объектованалогов
Свенцыцкий Александр Николаевич, член
Экспертного совета РОО
Новая судебная практика и практика работы
кадастровых комиссий
Верховный суд Российской Федерации в своем Определении по делу № 91АПГ14-4 от 17 декабря 2014 г. принципиально изменил существовавшую
до этого практику рассмотрения отчетов об оценке, выполненных для
целей установления кадастровой стоимости объектов оценки равной
рыночной, и экспертных заключений по данным отчетам.
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ в
названном решении установила, что суд первой инстанции
«ограничившись констатацией отсутствия возражений относительно
результатов оценки рыночной стоимости земельных участков,
установил рыночную стоимость двух земельных участков, не проверив
представленный заявителем отчёт на предмет его соответствия
действующему законодательству, не привлёк к участию в деле
заинтересованных лиц, осуществляющих функции по государственной
кадастровой оценке, что привело к принятию необоснованного и
незаконного решения».
Следствием данной выраженной позиции Верховного суда РФ явилось то,
что судьи по делам об оспаривании кадастровой стоимости объектов
стали «соревноваться» с экспертами СРО в проведении экспертизы
отчетов об оценке и давать собственные экспертные заключения в виде
определений (решений) суда.
Данная «экспертная» практика начинала активно развиваться в
Московском, Челябинском, Новосибирском и Свердловском областных
судах, Красноярском краевом суде, распространилась на другие суды
первой инстанции, и подтверждается впоследствии определениями
апелляционной инстанции Верховного суда РФ. При этом проверке
подвергается и отчет об оценке, и экспертное заключение на него.
Аналогичная практика «экспертизы» отчетов имеет место и в комиссиях по
рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости (далее – кадастровых комиссиях или просто комиссиях).
Основные претензии, которые выражены в «отказных» решениях судов и
комиссий по делам об оспаривании кадастровой стоимости объектов,
сводятся к следующему:
1. В определении суда/решении комиссии выражается суждение о том, что
содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11
Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию, к
описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки,
установленным федеральными стандартами оценки, и оформлению
отчета об оценке, а положительное экспертное заключение не
соответствует требованиям, установленным к нему законодательством
Российской Федерации – без особой детализации «не соответствий»
(встречается редко в последнее время, чаще встречалось в начале 2015
года);
2. Кроме указанного суждения выражаются конкретные замечания,
например:

неправильно определена дата оценки;

некорректно перенесена и использована в расчетах информация о
характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов из используемых
для расчетов источников ;

использованы (без обоснований) не все приведенные в используемых
для расчетов источниках информации предложения по объектам,
сопоставимым с объектом оценки;

недостаточна идентификация объекта оценки и объектов-аналогов,
используемых расчетах, нет сведений об осмотре;

объекты-аналоги не сопоставимы с объектом оценки по основным
экономическим,
материальным,
техническим
и
другим
характеристикам, определяющим его стоимость (по площади,
разрешенному использованию, местоположению, обеспеченности
коммуникациями и т.д.);

недостаточно обоснованы применяемые поправки по элементам
сравнения, либо не обоснован отказ от внесения поправок по
элементам сравнения, которые, по мнению судов/комиссий, имеют
существенные отличия у объекта оценки и объектов-аналогов;

в отчете об оценки не используется/используется ФСО-4;

имеют место недостатки оформления отчета, которые нарушают
принципы однозначности, достаточности, проверяемости (реквизиты
правоустанавливающих документов, кадастровых паспортов и пр.,
приведенные в тексте отчета, не соответствуют документам,
приведенным в приложениях к отчету; оглавление отчета не совпадает
со страницами отчета; нет формулы расчета весовых коэффициентов,
применяемых к объектам-аналогам и т.д.) .
В отношении положительных экспертных заключений по результатам
проведения экспертизы отчетов об оценке, суды/комиссии указывают
на то, что данные экспертные заключения являются не
соответствующими
требованиям,
установленным
к
ним
законодательством Российской Федерации, - либо без аргументации
«не соответствия», либо в связи с тем, что экспертное заключение
содержит утверждение о соответствии отчета требованиям
законодательства и стандартов оценки при наличии устанавливаемого
судом/комиссией не соответствия таковым.
Необходимо отметить, что наибольшая часть требований, предъявляемых
судами/комиссиями,
касается
выполнения
формализованных
требований к отчетам об оценке, изложенных в Законе об оценочной
деятельности и федеральных стандартах оценки.
В связи с указанным выше, в процессе подготовки отчетов об оценке,
выполненных для целей установления кадастровой стоимости
объектов равной рыночной, необходимо обращать особое внимание на
следующее:
На что необходимо обращать особое внимание в
отчете об оценке для целей оспаривания
кадастровой стоимости
1.
Датой определения рыночной стоимости объекта оценки в отчете
об оценке, выполненном для целей установления кадастровой
стоимости объекта равной рыночной, должна быть дата, по
состоянию на
которую установлена кадастровая стоимость
объекта.
В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», датой
определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является
«дата внесения сведений о нем в государственный кадастр
недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения
кадастровой стоимости».
Таким образом, для объектов, о которых сведения в государственный
кадастр недвижимости были внесены до даты установления
кадастровой стоимости объектов в соответствующем регионе, и
характеристики которых не менялись, споров по дате оценки нет.
Определение же кадастровой стоимости вновь образованных
(учтенных) объектов недвижимости, а также объектов
недвижимости, в отношении которых произошло изменение их
количественных и (или) качественных характеристик, должно
производиться на дату, по состоянию на которую изменились
характеристики объекта, или дату включения включении сведений
об объекте в государственный кадастр недвижимости.
Чтобы избежать ошибки неправильного определения даты оценки в
отчете, составленном для целей установления кадастровой
стоимости объекта равной его рыночной стоимости, и дальнейших
споров об этом в суде/комиссии, достаточно включать в
приложения к отчету копию Кадастровой справки о кадастровой
стоимости объекта недвижимости в отношении объекта оценки.
Реквизитом данной справки является дата установления
кадастровой стоимости, которая и определяет дату оценки.
Получение такой справки не составляет особых проблем – в частности,
справка все равно должна предоставляться заявителем при
оспаривании кадастровой стоимости, поэтому оценщику надо
просто взять копию у заказчика оценки.
2.
Информация из используемых для расчетов источников о
характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов должна
переноситься в отчет максимально близко к содержанию источников.
При переносе данных должны содержаться конкретные ссылки на
используемые источники. Обязательно присутствие в отчете даты
осмотра или описание причин, по которым осмотр не производился.
Используемые в отчете качественные и количественные характеристики
объекта оценки должны соответствовать источникам, в которых эти
характеристики установлены, – кадастровому паспорту земельного
участка, свидетельству о регистрации права или договору аренды,
договорам на технологическое присоединение к инженерным сетям и
т.д.
Информация об объектах-аналогах также должна соответствовать
используемым в отчете источникам информации. При этом данная
информация может и должна уточняться оценщиком, поскольку на него
в соответствии с п/п «б» п. 23 ФСО-1 возложена обязанность по сбору и
анализу информации, необходимой для проведения оценки, и у него
есть право «запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц
информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки»
(ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации»).
При уточнении данных исходных источников информации обязательно
указание на это в отчете, как и указание источника уточнения
информации.
3.
Если для проведения расчетов оценщиком использованы не все
приведенные в используемых источниках предложения по
объектам, сопоставимым с объектом оценки, в отчете должно быть
приведено корректное обоснование этого.
В соответствии с требованиями п/п «в» п. 22 ФСО-7 оценщик должен
описать объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах
и правила их отбора для проведения оценки.
Отсюда, в отчете должен быть приведен полный список доступных
источников информации об объектах-аналогах (печатные
источники информации, периодические издания и аналитические
исследования в электронном виде, сайты в сети Internet,
справочные данные риелторских компаний и т.д.), указана
возможность/не возможность уточнения этих данных.
При отборе объектов-аналогов для проведения оценки имеет смысл
сначала привести полную выборку предложений объектов,
относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка и
установить конкретные количественные и качественные параметры
отбора аналогов из данной выборки (площадь – в диапазоне +/- … %
по отношению к площади объекта оценки, сопоставимый вид права
– собственность/аренда и т.д.) .
Устанавливаемые количественные и качественные параметры отбора
аналогов должны относиться к числу элементов сравнения,
существенных для ценообразования в сегменте рынка, к которому
относится объект оценки.
Выбор аналогов по устанавливаемым критериям должен быть
полностью воспроизводимым, и приводить к тому же самому
набору аналогов, который используется далее оценщиком для
проведения расчетов.
Процесс выбора аналогов лучше всего визуализировать в виде
таблицы, в которую будут перенесены сведения о характеристиках
элементов сравнения объектов-аналогов, которые выбраны
оценщиком в качестве параметров отбора, и добавлены столбцы
соответствия характеристик объектов-аналогов устанавливаемым
параметрам отбора (в которые будут проставляться знаки «+/-» или
баллы соответствия), а также столбец общей оценки соответствия
(количества знаков «+» или суммы баллов) и столбец выводов об
отборе объекта в качестве аналога или отказе от использования.
Предлагаемый вариант представления отбора аналогов полностью
удовлетворяет
требованиям
ФСО-7
и
положительно
воспринимается судами/кадастровыми комиссиями.
4.
Идентификация характеристик объекта оценки в отчете должна
быть достаточной для определения сегмента рынка, к которому
относится объект оценки, и должна содержать все значения
ценообразующих факторов, характерных для данного сегмента и
оказывающих влияние на стоимость объекта оценки.
С учетом новой практики судов/кадастровых комиссий важно, чтобы в
отчете об оценке для земельных участков (как типичных объектов
оспаривания кадастровой стоимости) были установлены, в
частности (кроме площади, кадастрового номера, местоположения
и пр.):

зона по градостроительному регламенту, к которой относится
данный участок и ограничения на виды использования,
существующие для данной зоны;

инженерные коммуникации, согласованные и подведенные к
участку;

наличие охранных зон коммуникаций на участке, красных линий,
проходящих по участку (с обоснованием, оказывают или нет они
влияние на стоимость объекта оценки);

рельеф участка.
4. Для проведения оценки по отобранным объектам-аналогам имеет
смысл также проводить идентификацию их характеристик, которая
должна позволять однозначно установить, что:



отобранные объекты-аналоги «относятся к одному с оцениваемым
объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим
факторам» (п/п «б» п. 22 ФСО-7);
ценообразование по каждому из ценообразующих факторов
является единообразным с объектом оценки;
характеристики ценообразующих факторов (элементов сравнения)
объекта оценки и объектов-аналогов являются сопоставимыми, а
выявленные различия могут быть скорректированы в расчетах с
целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки, что
обеспечивает соблюдение требований ФСО-7 к реализации
сравнительного подхода к определению стоимости объекта оценки.
Для проведения идентификации характеристик объектов-аналогов
после (или в процессе) обоснования выбора аналогов предлагается
в отчет включать специальный раздел «Идентификация
характеристик объектов-аналогов», который может быть
представлен в табличном виде.
В данном разделе имеет смысл еще раз указать источник информации об
объекте-аналоге, дату публикации, и привести точно все сведения об
объекте-аналоге, выбранном для проведения расчетов, как они
приведены в источнике информации.
При возможности уточнить дополнительные характеристики объектааналога у продавца в результате интервью, данные дополнительные
характеристики должны быть приведены в идентификации с указанием
контактных данных интервьюированного лица.
После данных из объявления и результатов интервью предлагается
вставить строки идентификации сведений об объекте-аналоге,
необходимых для проведения оценки:

а) кадастровый номер объекта-аналога.
В объявлениях о продаже его, как правило, нет, и если он не установлен в
ходе интервью, то можно указать, что поиск кадастрового номера
осуществлен по данным публичной кадастровой карты (ПКК), исходя из
указанных в объявлении сведений об адресе объекта-аналога и его площади
(при наличии в предложении карты или схемы расположения – также с
использованием и этих данных).
Подтверждать информацию ПКК в отчете лучше с приведением скриншотов
фрагментов карт (слой «Космические снимки Esri») с таблицами
«Информация» и «Характеристики».
Далее необходимо привести результаты поиска кадастрового номера
аналога. Если будет несколько подходящих объектов или возможен вариант,
что объект может быть составлен из нескольких участков – можно указать,
что однозначно идентифицировать кадастровый номер объекта не
представляется возможным в силу ретроспективности даты оценки и
невозможности установить дополнительные сведения, необходимые для
идентификации, у лица, предлагавшего объект на продажу – в этом случае
можно указать «подходящие» кадастровые номера.

б) адрес объекта-аналога по данным Росреестра – здесь все аналогично,
приводится информация по данным ПКК.
При расхождении адреса (улицы) с данными, указанными в источнике,
необходимо пояснить причину расхождения (например, что в адрес,
указанный в предложении, носит ориентировочный характер).

в) точная площадь объекта-аналога по данным Росреестра.
Точная
площадь
указывается,
если
объект-аналог
однозначно
идентифицируется по ПКК. Если же вариантов идентификации несколько,
«точного» определения площади быть не может. Также важно иметь в виду,
что при однозначной идентификации объекта-аналога в случае, если по
данным ПКК его площадь указана более точно, чем в предложении о
продаже (часто в предложениях площадь округляется), то для дальнейших
расчетов лучше использовать более точную площадь, установленную
идентификацией.
Последнее может быть существенно в отношении объектов-аналогов, в
предложениях о продаже которых цена предложения выражена единым
числом, а не в виде удельного показателя за единицу площади объектааналога.
Если же объект-аналог не имеет однозначной идентификации, для
расчетов лучше использовать площадь объекта-аналога, указанную в
предложении о продаже.

г) вид разрешенного использования (ВРИ) объекта-аналога по
данным Росреестра.
Кроме указания ВРИ объекта-аналога можно уточнить, что в пределах
основных разрешенных видов использования, ВРИ может быть изменен
правообладателем земельного участка в упрощенном заявительном
порядке без значительных временных и материальных затрат,
следовательно, указанный на ПКК ВРИ не является абсолютным
показателем, на основании которого может быть сделан вывод, относится
ли объект-аналог к тому же сегменту рынка, что и объект оценки (т.е.
действительно может быть признан аналогом) – данный вывод будет
следовать из самих ограничений видов использования, установленных для
зоны по градостроительному регламенту, в которой находится объектаналог.

д) зона по градостроительному регламенту, в которой находится
объект-аналог.
Здесь необходимо указать зону по правилам землепользования и застройки
(ПЗЗ), к которой относится объект-аналог, а также указать, к какой группе
использования земельных участков относится вид предполагаемого
использования, указанный в объявлении по аналогу, и вид использования но
НЭИ объекта оценки – основным разрешенным, вспомогательными
разрешенным или условно разрешенным видам использования – и если
вдруг окажется, что вид использования объекта оценки, установленный но
НЭИ для объекта оценки вообще не разрешен в данной зоне град.
регламента, это будет означать, что объект-аналог относится к другому
сегменту рынка, и его надо исключать.
Подтверждать информацию о том, что участок принадлежит к конкретной
зоне град. регламента (ПЗЗ) в отчете лучше с приведением фрагмента карты
ПЗЗ соответствующего муниципального образования с указанием
местоположения объекта-аналога.
е) вид права, на котором предлагается к продаже объект-аналог.
Если вид права не указан в объявлении, и не может быть уточнен у продавца,
необходимо вносить обоснованное допущение о том, на каком виде права
предлагается объект-аналог. Данное допущение должно соответствовать
типичным условиям сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Здесь можно отметить, например, что, как правило, продавцы однозначно
указывают на наличие права собственности, и не указанный вид права, в
большинстве ситуаций означает предложение объекта на праве аренды (это
мнение лучше подкрепить ссылкой на какой-то источник, например, на
риэлторскую компанию, которая может это подтвердить, с указанием
телефонов и контактных лиц). Либо это может быть какое-то иное
допущение, но – обоснованное!
Необходимо также учитывать, что в отдельных кадастровых комиссиях есть
уже сформированное мнение о подобных допущениях, в частности,
комиссия в Свердловской области придерживается мнения, что не указанным
видом права является право собственности.
Для уточнения вида права и обременений (если дата оценки близка к
текущей) можно воспользоваться сервисом «Справочная информация об
объекте недвижимости в режиме онлайн» (ссылка на закладке «Услуги»
выпадающих таблиц на ПКК) – в любом случае проверить сведения о правах
и обременениях будет не лишним.
И еще один момент в связи с указанием вида права. Если объект-аналог
предлагается на праве аренды, необходимо конкретизировать срочность –
долгосрочная или краткосрочная аренда. Данный срок также крайне редко
указывается в объявлениях, поэтому надо или уточнять информацию у
продавца и указывать на это, либо вносить обоснованное допущение.
Впоследствии данная информация будет служить источником для принятия
поправки по сроку аренды.

ж) наличие ограничений и обременений прав у объекта-аналога.
При невозможности уточнить информацию у продавца, необходимо вносить
допущения, например, о том, что при отсутствии указания на наличие
ограничений и обременений прав в объявлении о продаже, принимается
отсутствие таковых.

з) подъездные пути к объекту-аналогу.
Здесь лучше будет привести фрагмент карты и описать, с каких дорог
осуществляется подъезд (лучше также сослаться на личный осмотр оценщиком,
если такой проводился).
Кроме указания собственно подъезда, необходимо также сделать оценку
качества/удобства подъездов с точки зрения вида использования объекта
оценки по НЭИ.

и) идентификация наличия инженерных коммуникаций.
Здесь надо процитировать то, что указано в источнике информации, и сделать
необходимые уточнения. При невозможности уточнения наличия и вида
коммуникаций у продавца, надо вносить обоснованные допущения, например,
если наличие коммуникаций не указано, – то принимается допущение, что
коммуникаций нет; если указаны конкретные виды коммуникаций, – то
принимается допущение о том, что имеются только указанные виды
коммуникаций; если указано «все коммуникации», то надо раскрыть по
допущению, какие именно виды коммуникаций должны иметься в виду.
Вводимые допущения также лучше усилить ссылкой на риэлтора/риэлторов,
которые могут подтвердить корректность допущений.
Кроме того, в случае установления наличия коммуникаций у объектов-аналогов,
лучше сделать комментарий, что оценщик не имеет возможности уточнить
установленную мощность имеющихся коммуникаций, и будет исходить из
допущения, что она соответствует необходимой установленной мощности для
использования объекта оценки по его НЭИ. Также важно отметить здесь, что
ценообразующим фактором в сегменте рынка, к которому относится объект
оценки, является не конкретная установленная мощность соответствующих видов
инженерных коммуникаций, а сам факт их наличия или отсутствия, и
исследования, позволяющие установить влияние конкретной установленной
мощности инженерных коммуникаций на стоимость земельного участка в
сегменте рынка объекта оценки, отсутствуют.
к) рельеф объекта-аналога.
При невозможности уточнить сведения у продавца – надо вносить обоснованные
допущения о рельефе на основе картографических материалов или ссылаться на
личный осмотр.

Если в отчете вводится корректировка на местоположение, учитывающая
транспортную доступность, развитие инфраструктуры района и т.д. –
необходимо будет вводить соответствующие строки в таблицу
идентификации, и описывать и эти параметры.
В итогах идентификации необходимо отразить по каждому аналогу
степень различия с объектом оценки, которые могут или не могут быть
скорректированы – что подчеркивает сопоставимость аналогов с
объектом оценки по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В результате в данной таблице должна быть отображена вся необходимая
информация, которой, возможно, нет в тексте источников, но которая
влияет через расчеты на стоимость объекта оценки. После такой
доработки отчета суд/кадастровая комиссия уже не смогут заявлять,
что оценщик не установил какие-то сведения, использует данные, не
соответствующие источникам информации и т.п. Да и отчет от этого
станет только лучше.
После таблицы идентификации можно будет сделать комментарий о том,
что проведенная идентификация характеристик обеспечивает
выполнение требований п/п «б» п. 23 ФСО-1 о сборе и анализе
информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки,
полученная в ходе идентификация информация удовлетворяет
требованиям полноты и достоверности, установленным п. 11 ФСО-1, и
при проведении идентификации оценщик реализовал свое право
«запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц
информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки»
(ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
5.
Судами/кадастровыми комиссиями также высказываются замечания по
использованию в отчетах поправок по элементам сравнения,
базирующихся на исследованиях, сделанных для других сегментов
рынка, или значительно раньше даты оценки
В этой связи при использовании для обоснования корректировок любых
справочных источников необходимо, чтобы в отчете была обоснована
применимость данных источников для целей оценки объекта оценки,
включая подтверждение того, что что в данных справочниках
исследуется сегмент рынка, совпадающий с сегментом рынка объекта
оценки, либо имеющий сопоставимое с сегментом объекта оценки
влияние ценообразующих факторов.
Если поправки в справочных источниках рассчитаны для других регионов,
и для региона расположения объекта оценки исследований нет, в
отчете необходимо обоснование того, что используемое исследование
может быть принято как применимое к региону расположения объекта
оценки в силу единообразия ценообразования по соответствующему
фактору в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, в
регионе исследования и регионе расположения объекта оценки.
Если дата исследования в источнике была значительно раньше, чем дата
оценки, но предлагаемая поправка представлена коэффициентом,
необходимо обосновать применимости поправки, отметив, например,
что в силу относительного, а не абсолютного влияния на стоимость,
анализируемая зависимость практически не изменяется с течением
времени, в силу чего удаленностью даты исследования от даты оценки
можно пренебречь.
Прочие моменты, на которые необходимо
обращать внимание в отчете об оценке для
целей оспаривания кадастровой стоимости

Отчет должен быть грамотно и корректно оформлен, должна
соблюдаться логика построения отчета.

Должна иметь место полнота анализа рынка объекта оценки,
соответствие данным анализа рынка: результатов анализа НЭИ,
используемых в расчетах данных об объектах-аналогах, выбранных
оценщиком единиц сравнения и ценообразующих факторов, а также
используемых экспертных мнений.

Проводимые расчеты должны соответствовать принятым в отчете
допущениям, а также ограничительным условиям.

Должна соблюдаться корректная последовательности расчетов (в
частности, порядок внесения абсолютных и относительных поправок).

Используемые в расчете значения коэффициентов и абсолютных
поправок должны соответствовать обоснованным в пояснениях к
расчетам значениям.

Выбор расчетного метода в рамках любого подхода должен быть
обоснован (например, в рамках доходного подхода – не применимость
метода прямой капитализации при прогнозируемой нестабильности
денежных потоков/необходимости проведения ремонта).

При наличии специфических обременений прав на объект оценки –
должен быть сквозной учет данных обременений во всех используемых
подходах к оценке.

Должно быть соответствие используемых мультипликаторов расчетным
базам («соответствие числителя знаменателю») .

В отчете должны отсутствовать арифметические ошибки.

В отчете не должно быть технических ошибок и опечаток, в т.ч. должно
соблюдаться соответствие текстовых расшифровок стоимости объекта
оценки полученным цифровым значениям.
СПАСИБО ЗА
ВНИМАНИЕ!
e-mail для обсуждения – alex@ocenka.org