Реновация и развитие бывших промышленных территорий в
advertisement
РАЗВИТИЕ ПРОМЫШЛЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ КАК ЗОНЫ ДЕЛОВОЙ АКТИВНОСТИ ДОЛЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗОН Доля промышленных зон в городских территориях 45% Новосибирск 40% СанктПетербург 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Москва Европейские города Российские городамиллионники – 20-25% ЗАСТРОЙКА РОССИЙСКИХ ГОРОДОВМИЛЛИОННИКОВ Новые промышленные предприятия Спальные районы Старые промышленные предприятия Исторический центр города Сложившееся размещение промышленности не соответствует задачам развития городской инфраструктуры КУРС ГОРОДА Нечетко определен курс города в отношении промзон Обычно декларируется два курса: 1) Вывод промышленных предприятий за черту города, реновация производственных зон 2) Сохранение промышленного потенциала и рабочих мест Проекты по реорганизации промзон обременены компенсациями за потерю городом промышленного потенциала! НЕОБХОДИМО: плановая реорганизация, санкционированная и организованная городом ЗАДАЧИ ГОРОДА Необходимо: Создание новых транспортных развязок и магистралей Проектирование и строительство сетей энергоснабжения Разработка единой концепции развития территории и отслеживание ее соблюдения ВЫВОД Частные инвесторы не в состоянии комплексно решить проблемы территории НЕОБХОДИМО: ПЛАНОВОЕ изменение зоны реновации под контролем города и с вложением городских средств ПРИМЕРЫ ОШИБОК ПРИ РЕНОВАЦИИ ДОКЛЭНД Лондон Территория – 8,5 кв. миль ДОКЛЭНД (ЛОНДОН) 1980 ГОД Первая попытка реновации Закончилась неудачей. Бюджет реновации – 1,5 млрд. фунтов стерлингов – вложения города. Предполагалась подготовка территории за счет частных инвесторов. 1983 ГОД Вторая попытка реновации Бюджет реновации - 4 млрд. фунтов стерлингов - вложения города. Проведены КОМПЛЕКСНЫЕ работы по развитию территории. Через 7 лет после начала работ по реновации частные инвесторы стали вкладывать средства. На 1 фунт госсредств вложено 3 фунта частных инвестиций. ПРИМЕРЫ ОШИБОК ПРИ РЕНОВАЦИИ РАЙОН МОРНУОТИ (ТОКИО) Не запроектирована жилая функция Отсутствие людей по вечерам Увеличение преступности Плохой имидж района ИНИЦИАТОРЫ ПРОЕКТОВ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА Инициаторы – девелоперские компании, выкупающие территории промышленных предприятий Девелоперы обладают: Свободными средствами для старта проекта Административным ресурсом Возможностью привлечения «дешевых» кредитов ИНИЦИАТОРЫ ПРОЕКТОВ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА Иногда инициаторами редевелопмента выступают сами промышленные предприятия ПРОБЛЕМЫ РЕНОВАЦИИ ТЕРРИТОРИЙ Отсутствие опыта в развитии территорий: ошибки при концептуальном планировании застройки Отсутствие финансирования: растягивание проекта во времени Юридические проблемы: трудность в получении согласований ЧЕМ ПОМОГУТ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЕ КОНСУЛЬТАНТЫ Анализ наилучшего использования Концепция Бизнес-план Инвестиционный меморандум АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Определение перспектив развития территории предприятия Разработка функционального зонирования Разработка предложения по использованию недвижимости для получения максимального дохода Рассматриваются варианты нового строительства Создается отчет c подробным обоснованием выбора варианта развития КОНЦЕПЦИЯ Концепция предполагает подробное описание По каждому объекту определяются: Площадь общая и полезная Этажность Поэтажное функциональное зонирование Конфигурация застройки Общий стиль здания, уровень отделки Прогноз затрат Прогноз будущих доходов и расходов БИЗНЕС-ПЛАН Бизнес-план предполагает: глубокую детализацию доходов и расходов по проекту учет схем финансирования план управления проектом план технического обслуживания план продвижения проекта на рынок анализ рисков проекта ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕМОРАНДУМ Краткое описание объекта инвестиций Объем инвестиций и финансовые показатели Факторы, благоприятствующие инвестированию Краткие выводы по обзорам рынка недвижимости; Описание проекта Список необходимых работ, документов и согласований Сроки реализации и необходимые вложения Обоснование расчетов и анализ рисков Схема продвижения проекта ДОКЛАДЧИК Марковец Екатерина Специалист по инвестициям департамента оценки, консалтинга и аналитики Becar Property Management Санкт-Петербург Тел. (812) 324-31-31 E-mail: markovets@becar.spb.ru
