Романа Домащенко

Конференция «Строим Сочи: правовые аспекты»
г. Сочи, 09.06.09г.
Юридические риски приобретения земельных
участков на территории г-к Сочи
Домащенко Роман Юрьевич
партнер
ABY (Адвокатское бюро ЮГ)
Основные виды сделок по приобретению прав на
земельные участки на территории г. Сочи
• Покупка «права аренды» на земельный участок, свободный от
капитальных строений:
1. Договор аренды заключен с Администрацией г. Сочи;
2. Договор аренды заключен с ТУ ФАУГИ по Краснодарскому краю;
• Приобретение земельного участка право собственности на
который оформлено на основании Распоряжения/Постановления
Администрации г. Сочи;
• Приобретение земельного участка, свободного от капитальных
строений,
право собственности на который зарегистрировано по решению
суда;
Статус земли на территории г-к Сочи
• Город-курорт Сочи – это особо охраняемая природная
территория, находящаяся в федеральной собственности.
(Распоряжение Правительства РФ №591-р от 12.04.1996г.)
• Все земельные участки расположенные в черте города
Сочи относится к землям особо охраняемых территорий.
(Федеральный закон №26-ФЗ от 23.02.1995г. «О природных лечебных ресурсах, лечебнооздоровительных местностях и курортах»;
Постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета
Министров – Правительства РФ №337 от 12.04.1993г. «О государственной поддержке
функционирования и развития города-курорта Сочи»)
• С 19 декабря 2008г вступил в силу ФЗ «О передаче
земельных участков в собственность субъектов федерации
и муниципальную собственность….. »
Покупка «права аренды» на земельный участок,
свободный от капитальных строений
Приобретение компании, на которую оформлен договор аренды
земельного участка с Администрацией г-к Сочи или Администрацией
Краснодарского края
!Опасность!
Администрация г-к Сочи не являлись собственниками земли на
территории г-к Сочи до 19.12.2008г.
Собственником земли на курортах, отнесенных к особо охраняемым
природным территориям федерального значения являлась –
Российская Федерация.
Исключение: земельные участки право собственности на которые зарегистрированы за
Администрацией г-к Сочи и Администрацией Краснодарского края в порядке
разграничения прав собственности на землю.
Единственным правомочный распорядителем являлась – Федеральное
Агентство по управлению государственным имуществом в лице
Территориального управления по Краснодарскому краю.
Покупка «права аренды» на земельный участок,
свободный от капитальных строений
Приобретение компании, на которую оформлен
договор аренды земельного участка с ТУ
ФАУГИ по Краснодарскому краю
Риск: Истребование Администрацией г. Сочи
земельного участка – замена Арендодателя по
договору аренды.
Спорная ситуация: предоставление земельных участков в первой
санитарной зоне;
Позиция ТУ ФАУГИ – 1-я санзона собственность РФ;
Позиция Администрации Сочи – граница не утверждена,
предоставлять имеет право город.
Последствия и Что делать?
Признание договора аренды или договора купли – продажи недействительным
по иску Территориального управления ФАУФИ по Краснодарскому краю
или Прокуратуры Краснодарского края – категория исков изначально
провальная для арендатора или собственника подобного земельного
участка.
Варианты действий:
1.
Регистрация права собственности на построенный на участке объект (в том
числе, как на объект незавершённого строительства).
1.1 Обращение в ТУ ФАУФИ Краснодарского края с заявлением об
оформление договора аренды земельного участка для целей строительства
объекта и его последующей эксплуатации.
2.
Если иск подан - предъявление иска/встречного иска о признании права на
самовольную постройку.
3.
Сдаться ТУ ФАУФИ по Краснодарскому краю и получить иск ТУ ФАУФИ
по КК о замене арендодателя по договору аренды земельного участка.
4.
Инициировать передачу права собственности на земельный участок в
собственность Администрации г. Сочи;
5.
Варианты действий не окончательные….
Приобретение земельного участка свободного от
строений, право собственности на который
зарегистрировано по решению суда;
Приобретение земельного участка по договору купли-продажи, либо
приобретение компании, которой принадлежит право собственности
на земельный участок, оформленный на основании решения суда.
!Опасность!
Наиболее распространены решения суда вынесенные по искам,
сторонами которых являются лица не правомочные распоряжаться
земельными участками.
Исключение: Решения суда по искам, в которых одной из сторон
привлекалось ТУ ФАУФИ по Краснодарскому краю.
Последствия и Что делать?
Отмена решения суда по жалобе ТУ ФАУФИ по
Краснодарскому краю или Прокуратуры Краснодарского
края, либо восстановление сроков на обжалование и
последующая отмена решения.
Варианты действий:
нет
Рекомендация:
не покупать ни при каких обстоятельствах.
Выводы:
1. Обязательная юридическая проверка
приобретаемого объекта;
2. Изучать правоустанавливающие документы на
земельные участки в полном объеме, в том
числе межевые дела, акты выбора земельных
участков;
КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
Спасибо за внимание!
Домащенко Роман Юрьевич
Партнер, Адвокатское бюро «ЮГ»
350015, г. Краснодар, ул. Северная, 327,
Международный Коммерческий Центр
«Кристалл», 5 этаж
Tel: +7 (861) 27 99 111
Fax: +7 (861) 27 99 222
rdomashenko@abylaw.com
www.abylaw.com