Правовое регулирование земельной - OST

д-р Э. Маркварт
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ В ГЕРМАНИИ
Тезисы д-ра Э. Маркварта, эксперта проекта BMF/giz по сотрудничеству с
Комитетом по собственности ГД РФ, гл. консультанта OST-EURO GmbH
в рамках российско-германского круглого стола «Проблемы создания
цивилизованного рынка земли в России. Фундаментальные аспекты»
Москва, 10 октября 2011 г.
д-р Э. Маркварт
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ В ГЕРМАНИИ
ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
• Легальная дефиниция земельного участка отсутствует.
Из норм Положения о поземельной книге и ГГУ: территориально ограниченная
часть поверхности земли, которая учтена на отдельном листе поземельной
книги (§ 3 ППК) либо под индивидуальным номером в инвентарной описи на
общем листе поземельной книги.
Определяющее значение имеет факт отражения в поземельной книге!
• Земельному участку принадлежат сущ-ные составные части з/у и
принадлежности з/у.
Сущ-ные составные части (§ 93 ГГУ - составные части вещи, при разделении
которых одна или другая часть будет разрушена либо изменена по своей сути).
Они не могут быть объектом самостоятельного права. Сущ-ные составные части
з/у - § 94 ГГУ:
1. Вещи, неразрывно связанные с землей, в первую очередь – здания
2. Продукты земельного участка, например растения, до тех пор пока они
связаны с землей.
Принадлежности з/у - § 97 ГГУ - движимые вещи, которые постоянно служат
эконом. цели з/у и находятся в опр. территор. связи с з/у (например, запчасти на
з/у автомастерской или опр. оборудование и животные фермерского хозяйства)
д-р Э. Маркварт
Создание муниципальных
хозяйственных
ПРАВОВОЕ
РЕГУЛИРОВАНИЕ
ЗЕМЕЛЬНОЙ
обществ
СОБСТВЕННОСТИ
В ГЕРМАНИИ
ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
§ 68 Закона об оценке: недвижимость = земельная соб-ть включает:
(1) земельные ресурсы, здания, иные их элементы и принадлежности,
(2) наследственное право застройки,
(3) жилищную соб.-ть, долю в общем имуществе, наследственное
право жилищной застройки и наследственное право на долю в общем
имуществе в соответствии с Законом о жилищной собственности,
Искл.: имущество, предназн. для сельского и лесного хозяйства (§33)
или з/у, нах-еся в соб-ти предприятий (§99– т.е. часть имущ.комплекса).
В состав недвижимости не могут включаться:
(1) богатства недр земли,
(2) оборудование и иные стационарные устройства, относящиеся к
стационарному оборудованию предприятия, даже если они являются
важными элементами (составными частями) объекта
Застроенные и незастроенные з/у
д-р Э. Маркварт
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ В ГЕРМАНИИ
Субъекты публичной земельной соб-ти: Федерация, земли, общины, районы
Основания возникн. права публичной соб-ти:
- переход права по договору (обычно –купли-продажи)
- отказ соб-ка от права соб-ти (§928 ГГУ, право переходит федер. земле;
реализация права – путем внесения соотв. записи в ПЗК)
- изъятие з/у по закону федер. земли с выплатой компенсации (= принуд. выкуп)
- реализация общиной преимущ. права покупки з/у в соотв. с §24-25 Строит.
Кодекса
Обязательная предпосылка – потребность в данном имуществе для реализации
полномочий соотв. уровня публ. власти (напр., § 63 Положения о федер. бюджете)
На муниц. уровне – целевое назначение как принцип; 2 аспекта – 1) служение
общему благу жителей общины – коммунальная и социальная инфраструктура
плюс общеуправленч. нужды; 2) обеспечение развития общины – жилищная
политика, промзоны
Крайне спорны: резервирование з/у «на будущее» и приобрет. з/у в целях влияния
на ценовую политику
д-р Э. Маркварт
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ
СОБСТВЕННОСТИ В ГЕРМАНИИ
Статист. данные о земельной соб-ти в Германии отрывочны и неполны.
По состоянию на 2004 г.:
• площадь насел.пунктов и дорог - 46.050 кв.км (12,9%) (в т.ч. площадь застройки - 27.634 кв.км (7,7%), под общее пользование 0,3%, дороги - 2,1%, инфраструктура снабжения и отвода - 0,2%, зеленые
насаждения - 2,2%)
• с/х угодья - 191.119 кв.км (53,5%),
• земли лесного хозяйства - 105.432 кв.км (29,5%),
• водные объекты - 1,9%,
• территории раскопок, карьеров, насыпей - 0,6%; иные - 1,9%
Ежедневно под застройку передается 114 га. С 1992 по 2005 г. площадь
насел. пунктов и дорог увелич. на 5.745 кв.км (13%).
Федер. соб-ть – ок. 13%, из них > 90% - транспортные пути
Доля муниц. зем. соб-ти снижается (1977 г.- от 16% в общей площади
общин в малых общинах до 31% в крупнейших городах; сейчас точных
данных нет, тенденция – снижение). Часть земель - и в соб-ти фед. земель
д-р Э. Маркварт
ПРАВОВОЕ
РЕГУЛИРОВАНИЕ
ЗЕМЕЛЬНОЙ
Создание муниципальных
хозяйственных
СОБСТВЕННОСТИ
В ГЕРМАНИИ
обществ
ФОРМИРОВАНИЕ, ОПИСАНИЕ, УЧЕТ ЗЕМ. СОБСТВЕННОСТИ
Кадастровая книга – обознач. зем. надела по его границам и номеру,
местоположение (адрес), фактич. вид использ-я и размер надела; доп. информация –
зарег-ные в поземельной книге соб-ки, номера листов ПК.
Кадастровая книга состоит из карты зем. надела (по землям, пригодным для
аграрного использ., - из карты оценки земли) с указанием сведений о терр.
положении, форме и межевых границах зем. наделов, номерах наделов, постройках,
видах использ., информации о сопредельных территориях. Доп. информация – по
топографии и точкам геодез. съемки.
Процедура межевания регул. в норм. документах о кадастровом учете и
землеустройстве федер. земель (в т.ч. законах о межевании).
Межевание – правоустан. админ. акт, который может быть обжалован сторонами,
суть которого в том, что точка раздела на местности соотв-ет точке раздела в
кадастре. Межевание – функция уполном. лиц (публично назнач. инженеровгеодезистов или гос. либо муниц. отделов по геодезии и кадастровому учету).
§ 919 ГГУ: межевание – устан-е/восстан-е постоянных пограничных знаков;
требование кооперации собственников сопредельных з/у. Затраты оплач-ся
сторонами в равных долях, если иное не следует из устан. между ними правоотн.
д-р Э. Маркварт
Создание муниципальных
хозяйственных
ПРАВОВОЕ
РЕГУЛИРОВАНИЕ
ЗЕМЕЛЬНОЙ
обществ
СОБСТВЕННОСТИ
В ГЕРМАНИИ
РЕГИСТРАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Госрегистрацию прав на недвижимость осущ-ют участковые суды
(помощник судьи). Единый реестр прав - поземельная книга (ПК, сущет > 100 лет). С 2002 г. полностью электронная (переход занял 6 лет).
Принцип единства судьбы з/у и располож. на нем объектов
недвижимости.
Осн. положения о госрегистрации в ГГУ и в Положении о ПК.
Структура ПК: I раздел - записи о праве собственности; II раздел записи об обременениях, за исключением записей об ипотеке и
земельном долге; III раздел - записи об ипотеке и земельном долге.
Самост-ть, независимость регистратора. Отв-ть и возмещ. ущерба за
регистратора несет гос-во (в искл. случаях допустимы регрессные
треб-я к регистратору). Принципы публичности и достоверности.
Возм-ть ознакомления со сведениями для любого лица, имеющего
обосн. интерес. Отдельные лица – на основ. пост. договоров
(муниципалитеты, нотариусы, банки)
д-р Э. Маркварт
Создание муниципальных
хозяйственных
ПРАВОВОЕ
РЕГУЛИРОВАНИЕ
ЗЕМЕЛЬНОЙ
обществ
СОБСТВЕННОСТИ
В ГЕРМАНИИ
НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПУБЛИЧНОЙ ЗЕМ. СОБСТВЕННОСТИ
З/у явл. объектом категории Б поземельного налога, который является
местным налогом. С/х и лесные угодья – категория А.
Размер налога зависит от налоговой стоимости объекта недвижимости,
базовой ставки поземельного налога и ставки налога (процентной ставки).
Закон о поземельном налоге 1973 г. §§ 3-4 Закона устан. налоговые
освобождения. Освобождение не по форме соб-ти, а по целям использ.
1.используемое немецким субъектом публичного права для исполнения
публичных функций
2. используемое федеральными железными дорогами для админ. целей;
3. используемое для достижения общ. полезных и благотворит. целей:
a) немецким субъектом публичного права,
b) немецкой организацией или объединением лиц, которые преследуют
исключ. и непоср-но общ. полезные и благотворительные цели.
При приобрет. з/у наряду с пошлиной за внесение записи в ПК и иными
сборами (например, сбор за актуализацию кадастра) взимается также налог
на приобретение зем. соб-ти (недвижимости)