Королюк Е.В. "Земельная собственность как элемент

Королюк Е.В.
(Кропоткин)
ЗЕМЕЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ КАК ЭЛЕМЕНТ
ОБЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ
В исторической ретроспективе отношения
собственности как
доминанты экономического строя общества претерпевали неоднократные
изменения, обусловленные стремлением преодолеть противоречия между
ограниченностью привлекаемых в производство ресурсов и возрастающими
потребностями людей. В поисках путей повышения эффективности
производительных сил общество периодически трансформировало формы
собственности на средства производства и механизмы государственного
участия в управлении экономикой. Центральным звеном общественноэкономических отношений всегда выступали отношения земельной
собственности.
Земля представляет собой
уникальный природный ресурс. Она
является единственным местом существования человечества, основным
фактором организации его производительных сил. Ограниченность и
невосполнимость этого ресурса вызывает объективную необходимость
общественного регулирования правовых норм и условий землепользования.
Вместе с тем, в рыночной экономике земля приобретает свойства
товара и может служить объектом имущественных сделок, результаты
которых в той или иной мере способны ущемить интересы других людей, не
участвующих в сделках, и общества в целом.
Поэтому введение рыночных отношений предъявляет повышенные
требования к системе государственного учета земельных участков, к
контролю за их правовым статусом и рациональным использованием.
Последнее предполагает, что часть дохода, который способен
генерировать земельный участков в силу своего местоположения, природных
свойств и имеющихся улучшений, не обусловленных хозяйственной
деятельностью
самого
владельца,
может
служить
источником
удовлетворения общественных потребностей в виде рентных платежей. Это в
свою очередь, требует мониторинга стоимостных характеристик земельных
участков как средства производства и объектов инвестирования.
Не случайно, вопрос о праве земельной собственности на протяжении
двадцатого столетия был и пока остается в нашей стране объектом
ожесточенного противоборства различных политических сил в стремлении
повлиять на общественно-политический строй будущей России.
Земля России в течение 70 лет находилась в монопольной
собственности государства. Конституция РФ, принятая 12 декабря 1993 года,
восстановила право частной собственности на землю. По российскому
законодательству собственнику принадлежат права владения, пользования и
распоряжения своим имуществом.
В соответствии с мировой практикой понятие земельной собственности
следует рассматривать как комплекс земельно-имущественных прав,
регламентирующих конкретные условия землепользования. Строго говоря,
владельцу передается не земля как физическое тело, а комплекс
имущественных прав по общественно полезному использованию данного
участка. Поэтому система земельно-имущественных отношений носит
характер, ограничивающий права отдельных собственников в угоду
общественным интересам.
Земельно-имущественные отношения выделяются в особую социальноэкономическую категорию не только из-за специфики земли как уникального
объекта всеобщих многоцелевых интересов, но также в силу двойственности
состояния
земельного
фонда,
участвующего
в
общественном
воспроизводстве одновременно в качестве природного фактора и товара.
Соответственно этому множество общественных интересов в отношении
земли можно условно разделить на две группы:
1.интересы эффективного освоения природных свойств земельных
ресурсов (технологический аспект);
2. интересы товарно-денежных параметров земельной собственности
(социально-экономический аспект).
При распределении земельных ресурсов первая группа общественных
интересов ориентируются на параметры функционально-хозяйственной
структуры земельного фонда: на масштабы, пропорции и приоритеты его
распределения по степени хозяйственного освоения; виды и категории
земель; типы их целевого использования; интенсивность эксплуатации и
продуктивность земель, их геологическое и экологическое состояния. При
этом возникающие противоречия общественных и индивидуальных
интересов не носят антагонистический характер.
Вторая группа общественных земельных интересов направлена на
социально-экономическую структуру земельной собственности по составу,
сочетанию и пропорциям ее конкретных форм. Здесь речь идет о
соотношениях величин земельной собственности государства, собственности
субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления,
различного типа предпринимательских структур,
различных групп
населения, иностранных землевладельцев. При этом интересы общества
ориентированы на оптимальное, с его точки зрения, использование
земельных ресурсов, а интересы отдельных собственников – на сохранение за
ними приобретенных имущественных прав на землю, независимо от
эффективности ее эксплуатации. Отсюда проистекают противоречия между
интересами различных слоев и групп населения, сопровождающиеся
серьезными конфликтами.
С точки зрения сохранения экологического баланса среды обитания
людей и восстановления полезных свойств экосистемы, утраченных в
процессе хозяйственной деятельности, в первом случае просматриваются
интересы и зависимости по поводу регенерации земельного ресурса как
природного компонента, во втором случае – как специфического товара.
В первом случае совокупность общественных интересов служит
основанием для компромисса в отношении людей, задач, механизмов и
источников финансирования мероприятий по сохранению и приумножению
полезных свойств земельного и территориального фонда конкретного
региона. Во втором случае предметом интересов служит деятельность по
поддержанию на должном уровне товарных свойств земельной
собственности путем регулирования ценовых параметров на земельном
рынке, создания условий для сохранения ликвидности земельных участков,
их эффективного рыночного оборота, сохранения реальной стоимостной
формы и т.д. При этом интересы общества и конкретного владельца по одним
позициям совпадают, а по другим – вступают в противоречие. Так они
совпадают по сохранению рыночной цены земли как залоговой стоимости и
не столь гармоничны в оценке земли в целях ее налогообложения.
Таким образом, будучи объектом всеобщих интересов и «сквозным»
фактором процесса воспроизводства, земельно-имущественный комплекс
становится центральным, базовым элементом общественных отношений.
Другое важное обстоятельство состоит в том, что земельный ресурс как
объект недвижимости невозможно физически изъять и переместить в
пространстве, переработать и растворить в другой пространственно
мобильной продукции, использовать и амортизировать без остатка. Это
специфическое свойство земельной собственности позволяет обеспечить
приоритет общественных интересов над индивидуальными, - общество
обладает свободой действий в изменении норм землепользования и
содержательного наполнения прав землевладельцев.
Указанная особенность земельной собственности создает объективные
предпосылки и технологические возможности для вмешательства
правомочных органов во взаимосвязи и взаимоотношения между людьми,
возникающие при распределении, перераспределении, использовании
земельных ресурсов. Это вмешательство может опираться
как на
административную, так и на экономическую основу, быть более или менее
командно-бюрократическим или либерально-рыночным. Но при любых
вариантах общество остается главным консолидированным хозяином
территориально-земельных ресурсов, регулирующим в различных правовых
формах земельно-имущественные отношения.
Ясно, что проблему земельных преобразований в России стратегически
следует решать не столько в сфере земельной собственности, сколько в сфере
прав на способы и результаты использования земельных ресурсов как
объекта хозяйствования и в сфере создания соответствующей
инфраструктуры, обеспечивающей вовлечение земли в экономический
оборот. На этом важном принципе и должна базироваться современная
земельная политика России.