Перевод ЛУРИ в Группу - КВАЛИФИЦИРОВАННЫЙ ИНВЕСТОР

Опыт и перспективы размещения
пенсионных средств на рынке
строительства недвижимости.
V ежегодный форум «Квалифицированный инвестор – 2011»
16.03.2011г.
Инвестиции в строительство объектов недвижимости
Инвестор
Покупка
паев
$
Создание и
управление
$`=$1+$2-Fee
$1
ЗПИФ
Вознаграждение
Fee
Погашение
паев
м2
Предоставление займов
Инвестиционная
(фонды для квалинвесторов)
покупка
$инв.
м2
$кр.
Покупатели объектов
недвижимости
$2= $кр.+fix%
Застройщики
Стройка
Стройка
1.
Инвестор зарабатывает за счет разнице в цене покупки кв.м. у застройщиков и цене продажи объектов
покупателям.
2.
В случае если фонд категории «для квалинвесторов», возможно получение % по займам застройщикам.
3.
Сегодняшняя оценка потенциальной доходности таких вложений в сегменте жилой недвижимости – 12%15% годовых на горизонте 3-5 лет
2
Формирование доходности инвестора
Факторы формирования дохода от инвестиций в строительство для ЗПИФ
Дисконт
(Скидка при покупке от
текущей рыночной цены)
«Строительная»
прибыль
«Спекулятивная»
прибыль
(Прирост цены за счет
стадии строительства )
(Изменение цен на рынке
недвижимости)
Слабая корреляция с колебаниями рыночных
цен
 ЗПИФ входит в проект на стадии строительства, то
есть получает часть «строительной» прибыли.
Себестоимость строительства
 ЗПИФ как крупный оптовый инвестор и
долгосрочный партнер приобретает квартиры по
цене ниже рыночной. Дисконт при покупке квартир
фондом составляет 10%-20% и позволяет
увеличить доходность инвестиций.
Рыночная цена
Инвестиционная цена
Маржа УК
 При росте цен на рынке недвижимости ЗПИФ
получает дополнительную «спекулятивную»
прибыль.
 В случае спада рынка «девелоперская» прибыль и
дисконт, являются запасом прочности для
обеспечения положительной доходности по проекту.
2007
3
2008
2009
2010
2011 - …
Восстановление рынка жилой недвижимости
на примере проектов компании
 Рынок жилой недвижимости прошел острую фазу кризиса и вновь позволяет зарабатывать на
инвестициях.

С 4 квартала 2010 наблюдается существенный рост количества сделок купли-продажи.
 Основным драйвером роста доходности являются новые проекты со стабилизировавшейся после
кризиса маржой между инвестиционной ценой и ценой продажи конечным покупателям.
Средневзвешенный IRR проектов входящих в портфель
Динамика продаж квартир
2 500
160 000
50,0%
2 194
40,6%
140 000
1 904
2 000
104 798
1 902
136 017 120 000
1 644
90 213
1 427
1 500
100 000
102 099
1 115
80 000
978
78 372
1 000
477
66 629
40,0%
30,0%
21,3%
20,0%
14,0%
60 000
61 515
40 000
10,0%
500
32 007
20 000
0
0
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
Рыночные продажи (м2)
4
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
Поступлания по проектам (тыс.руб.)
0,0%
По проектам
завершенным до
кризиса
По текущим проектам, По новым проектам,
начатым до кризиса
начатым после
кризиса
Снижение рисков при инвестировании в строительство
Закрепление параметров инвестиционной политики фонда в правилах фонда, например:

Формат финансирования застройщиков (например, только по 214-ФЗ )

Категория объектов недвижимости.

Географическое расположение объектов.
Закрепление УК базовых принципов инвестирования, например:

Порядок финансирования застройщика - траншами по графику строительства.

Участие застройщика собственными средствами в проекте.

Наличие у застройщика опыта реализации аналогичных проектов.

Срок участия фонда в проекте.

Срок ввода объекта в эксплуатацию с момента начала инвестирования.
Применение лимитов и ограничений по портфелю ЗПИФ, например:

По объему средств в одном объекте.

По объему средств в одном регионе.

По объему средств на одного застройщика.

По объему средств в строительство на различной стадии.

Min и max доля фонда в общем объеме проекта.
5
Отбор проектов для инвестирования
Предварительная проверка
на соответствие критериям отбора и согласование с застройщиком возможности приведения проекта к необходимым показателям.
Оценка соответствия нормативным актам
Оценка документов по застройщику и проекту на наличие, комплектность и соответствие основным
требованиям законодательства в сфере строительства и ЗПИФов.
Комплексная проверка
• Проверка всех документов на соответствие законодательству и оценка
правовых рисков.
• Проверка объекта, оценка рисков, связанных со строительством.
• Оценка экономической эффективности, прогноз доходности по проекту.
• Оценка достоверности сведений и надежности контрагентов (застройщик,
генподрядчик).
• подготовка заключения по проекту к выносу на инвестиционный комитет
Рассмотрение проекта и принятие
решения инвестиционным комитетом.
Приобретение объекта в
портфель
6
Контактная информация
Адрес: г. Москва, Краснопресненская наб., 6
Тел.: 8(495) 745-51-99
: 8(495) 411-52-00
Факс: 8(495) 745-51-93
Сайт: www.kapital-pif.ru
Генеральный директор
Шемендюк Роман Николаевич
Начальник отдела развития
Иванов Дмитрий Валерьевич
7