Арендная политика торгового центра. Особенности
advertisement
Типовые ошибки и риски при разработке и реализации концепции Исходные точки при создании объекта коммерческой недвижимости Установлены специализация и формат Имеется в наличии участок под строительство или здание для реконструкции Цель собственника Концепция Реализация концепции Управление объектом Выход собственника из бизнеса Цель собственника – продажа Торговый центр – единый бизнес, элементами которого являются: взаимоотношения с арендаторами, техническая эксплуатация здания, проведение промо-акций и т.д. Торговый центр – жилой дом, которым управляет товарищест во собственников жилья. Концепция Местоположение Состав арендаторов Рабочий проект Продвижение Местоположение • • • • • • • • • Перспективы развития территории и города Визуальная доступность Транспортная и пешеходная доступность Ресурсное качество участка Масштаб Зоны въезда/выезда Организация парковки Ближайшее окружение Определение потенциальной аудитории и ее экономические характеристики • Оценка потенциала продаж • Инфраструктура Местоположение • Факторы, влияют комплексно, а не учитываются в отрыве друг от друга • Стратегия исследования обладает широким набором методик, а не вопросом: «А что Вы хотите?» • Река, мосты, количество полос дороги, промышленная зона, влияют на размер зон охвата • Удобство зон въезда/выезда и видимость парковки влияют на принятие решения о посещении ТЦ • Энергичность и амбициозность не заменит профессионализм и опыт Определение общей площади ТЦ •На основе исследований потенциала торговой зоны и пожеланий собственника по доходности •На основе предварительных переговоров с арендаторами и экспертного мнения •На основе ресурсного качества участка Состав арендаторов • Позиционирование – создание атмосферы торгового центра • Создание ядра лояльности – пул марочных брендов, создающих собственный поток посетителей • Сбалансированный подход к товарному ассортименту • Арендная политика Состав арендаторов • Ядро лояльности – брендовые магазины одежды • Магазины должны иметь ярко выраженную концепцию, профессиональный мерчендайзинг, сезонные коллекции, программы продвижения, современный дизайн • Формирование пула арендаторов с учетом требований (общая площадь, формат, этаж, локация внутри ТЦ, конкуренция объекта) • Разные арендные ставки для арендаторов создающих поток посетителей и для пользующихся потоками • Не стоит «упихивать» в объект всех потенциальных арендаторов Якорные арендаторы • • • • • • • • Известность бренда Репутация на рынке Динамика годового оборота Качество и ассортимент предлагаемых товаров Предлагаемые финансовые условия Поток привлекаемых покупателей Знание местного рынка Переговоры могут длиться от 2 до 5 месяцев Принципиальные конструктивные решения • • • • • • • Посадка здания на участок Высотность здания Высота от пола до пола Шаг колонн Расположение эскалаторов Наличие травалаторов Отсутствие естественного света Продвижение Якоря Проектно-архитектурные работы Остальные арендаторы СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ
