Стерник Г.М. профессор кафедры управления проектами и

Стерник Г.М.
профессор кафедры управления проектами и
программами РЭУ им. Г.В. Плеханова
КАК ПРЕДОТВРАТИТЬ НЕОБОСНОВАННЫЙ
РОСТ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ РОССИИ
(доклад на Аналитической конференции Всероссийского жилищного
конгресса 30.09.2011)
- Санкт-Петербург, 2011 -
Структура доклада
• Первая основная закономерность развития рынка недвижимости в странах с
транзитивной экономикой: долгосрочный рост цен
• Вторая основная закономерность развития рынка недвижимости в странах с
транзитивной экономикой: среднесрочная волатильность темпов роста цен
• Сопоставление характера расслоения доходов населения в развитых и
развивающихся экономиках
• Модель «цены-доходы»
• Возможные перспективы предотвращения необоснованного роста цен на жилье
Первая основная закономерность развития рынка недвижимости в странах с
транзитивной экономикой: долгосрочный рост цен
За 20 лет новейшей истории российский рынок недвижимости пережил два долгосрочных
цикла протяженностью около 10 лет (120 и 112 месяцев от нижней до нижней точки) и
сейчас находится в начале третьего долгосрочного цикла.
%
Рынок
Индексы долларовых цен на рынке жилья Москвы
жилья
в
странах с транзитив
1400
1300
I долгосрочный период
1200
II долгосрочный период
1100
III долгосрочный период
ной экономикой – это
едва ли не последний
сегмент новой рыноч
1000
900
ной экономики, в кото
800
700
ром сохранился дефи
600
цит
500
товара.
Именно
400
исторический дефи
300
цит жилья является
200
причиной
100
119
112
105
98
91
84
77
месяц
70
63
56
49
42
35
28
21
14
7
0
0
долго
срочного роста цен.
Вторая основная закономерность развития рынка недвижимости в странах с
транзитивной экономикой: среднесрочная волатильность темпов роста цен
Однако, этот рост был неравномерным: темпы роста колебались в широких пределах .
Долгосрочный базовый тренд и
среднесрочные колебания цен на жилье
в Москве
$/кв. м
14000
Темпы роста цен на жилье в Москве на
различных стадиях фазы роста второго
долгосрочного цикла
12000
y = 0,9035x2 - 2204,6x + 1E+06
начало
конец
Прирост цен,
%
10000
R2 = 0,9764
июль 2000
декабрь 2001
41,0
январь 2002
август 2002
3,2
сентябрь 2002
июнь 2004
100,0
июль 2004
июнь 2005
7,0
июль 2005
ноябрь 2006
130,0
декабрь 2006
сентябрь 2007
2,0
октябрь 2007
август 2008
55,0
8000
6000
4000
Москва факт
Долгосрочный
базовый тренд
2000
июл.00
янв.01
июл.01
янв.02
июл.02
янв.03
июл.03
янв.04
июл.04
янв.05
июл.05
янв.06
июл.06
янв.07
июл.07
янв.08
июл.08
0
Стадия
Была вычислена первая производная базового тренда и получено, что месячные темпы
роста цен имеют устойчивые параметры среднесрочных колебаний: период (от нижней до
нижней точки) составляет около 2,3 года, а амплитуда в долларах от цикла к циклу
удваивается, в процентах – остается стабильной.
$/кв. м в
месяц
800
Динамика темпов роста цен относительно базового
тренда
фактические данные
600
ции
данной
закономерности
была выдвинута гипотеза о том,
модель среднесрочных колебаний
темпов роста цен
(модифицированная синусоида)
400
В качестве механизма реализа
что после
стадии роста
цен
200
определенная доля низкодоход
0
ной части населения «отпадает»
-200
от рынка, спрос снижается, и
-400
цены перестают расти. Затем, в
-600
течение
-800
y  (0,1177 x 2  1,8878x  53,3933)  sin( 0,2176 x  8,587)
янв.08
апр.07
июл.06
окт.05
янв.05
апр.04
июл.03
окт.02
янв.02
апр.01
июл.00
-1000
полугода
или
создается
отложенный
население
новь
года
спрос,
выходит
на
рынок, и начинается очередной
рост цен.
Однако, в странах с развитой экономикой такой закономерности не наблюдалось.
Причины различий в закономерностях поведения рынков жилья в развитых и
развивающихся экономиках будем исследовать с помощью модели «цены-доходы».
Сопоставление характера расслоения доходов населения в развитых и
развивающихся экономиках
Обычно изучение расслоения доходов населения осуществляется с помощью таких
показателей, как индекс Джинни или коэффициент фондов. Все население разбивается при
этом на равные по численности, например 10%-е (децильные), группы. После чего
суммарный доход, полученный последней группой, делят на доход, полученный первой
группой. Согласно публикациям, в Европе это отношение составляет 8-10, в США – 12-14,
в РФ – 15-18.
Для целей настоящей работы целесообразно расчленить данный показатель на два.
Для этого население разбивается на 10%-е группы не по численности, а по уровню
душевого дохода. Строится график на плоскости, где по вертикали откладываются
децильные (по уровню дохода) группы, а по горизонтали – доля населения в каждой
группе.
В развитых экономиках форма графика «номер децили – доля населения» (кривая
Лоуренса) близка к овалу, в транзитивных (развивающихся) экономиках – к пирамиде.
Структура населения по доходам
а) типичная для развитых стран
Децили (по уровню
дохода)
б) типичная для
стран с развивающейся экономикой
Децили (по уровню
дохода)
10
1%
9
3%
8
4%
7
6%
6
7%
5
8%
10
9
6%
9%
8
11%
7
12%
6
13%
5
13%
4
12%
4
11%
3
11%
3
14%
2
9%
2
18%
1
5%
1
28%
Доля населения, %
Доля населения, %
Модель «цены-доходы»
Доступность жилья в странах с
10
5%
развитой экономикой находится на
9
9%
уровне
верхнедоходного
8
11%
населения, что соответствует верхним
7
12%
семи децилям (линия А1 на рисунке).
6
13%
5
13%
4
12%
3
11%
2
9%
1
5%
70-80%
Предположим,
что
вследствие
повышения цен на жилье нижний
уровень доходов, при которых жилье
доступно, поднялся на одну дециль
(линия А2). Тогда в среднем рост цен
равен 10% / 0,7 = 14%. А доля
Линия А2
Линия А1
населения, которому жилье доступно,
всего
Примем допущение, что такое падение
населения или на 12% / 0,75 = 16% от
спроса будет достаточным для прекращения
числа участников рынка.
роста цен.
уменьшилась
на
12%
от
По данным Росстата, в среднем по
России
13,2%
позволить
работающих
приобрести
могли
квартиры
10
1%
9
3%
8
4%
бы
на
Линия В2
вторичном рынке и почти 28% - на
7
6%
первичном. На основании этих данных
6
7%
можно принять, что в среднем жилье в
5
8%
4
11%
3
14%
Снижение доли населения, которому
2
18%
доступно жилье, на те же 12% соответствует
1
28%
Линия В1
России доступно 21-22% населения, что
соответствует
верхним
пяти
децилям
(линия В1).
снижению числа участников рынка на 12%
/ 0,22 = 55%, т.е. сдвигу линии В2 на две
Таким
образом,
пирамидальная
децили. При этом в среднем уровень цен на
структура доходов населения в странах
жилье должен вырасти на 20% / 0,5 = 40%.
с развивающейся экономикой приводит
к повышенной волатильности цен на
жилье относительно развитых стран.
Возможные перспективы предотвращения необоснованного роста цен на жилье
Меры
Рост
объемов
строи
тельства и ввода жилья
для достижения среднеев
ропейского уровня обес
печенности
городского
населения (30-35 кв. м на
человека)
Изменение характера рас
пределения населения по
доходам – снижение ин
декса расслоения до сред
неевропейского уровня и
повышение доли населе
ния с высоким и средним
уровнем доходов
Условия реализации
1. Снижение издержек деве
лопмента, прежде всего по
доступу к земле.
2. Преодоление коррумпиро
ванности,
монополизма
строительного рынка
3.
Усиление
доли
государства в жилищном
финансировании
1. Введение справедливого
налога на недвижимость, на
роскошь,
прогрессивной
шкалы подоходного налога.
2.
Снижение
корруп
ционных, теневых доходов.
3. Повышение доходов
среднего класса.
Сдерживание темпов рос
та доходов основной мас
сы населения до уровня,
обеспечивающего равно
весие спроса и предло
жения на рынке жилья.
1. Сокращение расходов
бюджета, таргетирование
профицита и снижения
инфляции.
2. Экономия на статьях
социальной сферы.
Риски
1. Недостаточное финансовое
обеспечение муниципалитетов и
регионов для подготовки и
предоставления
инвесторам
площадок под застройку.
2.
Недостаточный
уровень
доходов населения для обеспе
чения платежеспособного спроса
при росте объемов предложения.
1. Низкая вероятность согласия
элит на антикоррупционные меры,
саботаж, имитация принимаемых
решений.
2.
Недостаточная
готовность
экономики к высоким темпам
роста и обеспечению доходов
населения на среднеевропейском
уровне.
1.
Вероятность
повышения
социальной
напряженности,
недопустимого с точки зрения
политического руководства.
2. Ослабление денежной политики
в связи с выборным сезоном.
Перспективы
При достижении
темпов ввода жи
лья до 1-2 кв. м
на
человека
потребуется 20-30
лет для преодо
ления дефицита
жилья.
40-50 лет.
Реализуется
настоящее
время.
в
Вывод
Предотвращение неоправданного роста цен на жилье экономического
класса возможно - за счет стимулирования объемов строительства и
поддержания баланса спроса и предложения через контролируемый рост
доходов населения. Это – новая политика властей и новая реальность, в которой
надо научиться жить профессионалам рынка недвижимости.
Спасибо за внимание!
Стерник Г.М.
ООО «Sternik′s Consulting»
тел. моб. +7(495)795-71-58
gm_sternik@sterno.ru