Информация для граждан (ответы на вопросы) Кто может

Информация для граждан (ответы на вопросы)
Кто может привлекать денежные средства?
В соответствие с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право на
привлечение денежных средств участников долевого строительства имеет застройщик
после оформления соответствующих документов.
Застройщиком может быть только юридическое лицо независимо от
организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды
(субаренды) земельный участок.
Привлекать денежные средства участников долевого строительства застройщик
имеет право на основании 3 документов:
- документа, подтверждающего государственную регистрацию права собственности
на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного
дома или иных объектов недвижимости, или договора аренды (субаренды) земельного
участка;
- разрешения на строительство многоквартирного дома
или иного объекта
недвижимости;
- проектной декларации.
Любой гражданин имеет право ознакомится с учредительными документами
застройщика,
свидетельством
о
государственной
регистрации
застройщика,
свидетельством о постановке на учет в налоговом органе, утвержденными годовыми
отчетами за три последних года и аудиторским заключением за последний год
осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Застройщик обязан представить эти документы в подлинниках или в форме
надлежащим образом заверенных копий.
При изучении документов обратите внимание: земельный участок и разрешение на
строительство должны быть оформлены на застройщика.
Заключение договора участия в долевом строительстве
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме,
подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации.
Обращаем Ваше внимание, что не редко в тексте договора застройщик указывает,
что договор вступает в силу с момента его подписания. Данное условие напрямую
противоречит законодательству Российской Федерации и не может трактоваться иначе как
введение гражданина в заблуждение.
Договор должен содержать:
1) определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче
участнику долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (строительный
адрес объекта, его месторасположение, наименование и количество частей входящих в
состав объекта долевого строительства (комнат, квартир, нежилых помещений,
гаражей и т.д.), площадь объекта долевого строительства);
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого
строительства (срок передачи участнику долевого строительства может отличаться от
срока ввода объекта в эксплуатацию);
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты (срок внесения первого платежа не
может быть установлен раньше осуществления государственной регистрации
договора);
4) гарантийный срок на объект (гарантийный срок на объект недвижимости не
должен быть меньше 5 лет, на инженерно-техническое оборудование - 3 лет);
5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательства по договору (с 1
января 2014 года помимо передачи участникам долевого строительства в залог
строящегося многоквартирного дома и предоставленного для его строительства
земельного участка, застройщик обязан по своему выбору обеспечить исполнение
обязательства по передаче жилого помещения дольщику или поручительством банка или
страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или
ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику
долевого строительства).
При отсутствии в договоре этих условий такой договор будет считаться
незаключенным.
Некоторые особенности положений договора
В договоре должен быть четко прописан срок передачи объекта долевого
строительства участнику долевого строительства по акту. Застройщики часто указывают в
договоре не конкретную дату, а приблизительную, например «в IV квартале 2013 года»,
требуйте от застройщика указания конкретной даты.
Помните: в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи
дольщику объекта долевого строительства застройщик обязан уплатить ему неустойку
(пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка
Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены
договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является
гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается
застройщиком в двойном размере.
В договоре обязательно должны быть указаны порядок, сроки оплаты, цена за
квадратный метр площади объекта долевого строительства и его общая стоимость.
Включение в договор требования предварительной оплаты по договору участия в
долевом строительстве до осуществления его государственной регистрации (внесение
денежных средств в момент подписания договора или в течение какого-то срока без
упоминания, что оплата вносится после государственной регистрации договора)
незаконно. В случае включения застройщиком указанного требования в договор участия в
долевом строительстве проинформируйте Министерство строительства, инфраструктуры
и дорожного хозяйства Челябинской области о данном факте.
Эксперты советуют при покупке квартиры по договору участия в долевом
строительстве зазубрить правило: «Утром – зарегистрированный договор, вечером –
деньги».
Какая информация должна быть в проектной декларации
на строительство объекта недвижимости?
При выборе застройщика и объекта недвижимости рекомендуем Вам внимательно
изучить проектную декларацию
Проектная декларация это документ, содержащий информацию о застройщике и о
проекте строительства.
В информации о застройщике отражаются сведения:
1) о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, а также о режиме
его работы;
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика;
4) о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов
недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет,
предшествующих опубликованию проектной декларации, сроков ввода их в эксплуатацию
в соответствии с проектной декларацией и фактических (Это один из основных
показателей, по которому следует выбирать застройщика: обратите внимание как
застройщик раньше исполнял свои обязательства перед участниками долевого
строительства. Если жилые дома, сдавались застройщиком с нарушением
декларируемых сроков, то следует подумать – стоит ли доверять такому застройщику
свои деньги);
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об
органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в
соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком
деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости;
6) о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на
день опубликования проектной декларации (еще одна очень важная информация о
застройщике, показывающая итоги финансовой деятельности застройщика,
планирующего привлечь на строительство денежные средства граждан. Если
застройщик указывает нулевой баланс, значит он новичок на рынке строительства и
неизвестно как он будет исполнять свои обязательства перед дольщиками).
В информации о проекте строительства отражаются сведения в соответствии с
проектной документацией:
1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах
государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы
установлено федеральным законом (наименование проекта строительства должно быть
конкретно, например 5-этажный 80-квартирных жилой дом с встроенными нежилыми
помещениями. В случае указания застройщиком в качестве проекта строительства
микрорайона с жилыми домами, садиками, магазинами и др. объектам социальнокультурного назначения попросите у застройщика для ознакомления разрешение на
строительство. В разрешении на строительство указываются основные параметры
объекта недвижимости, строительство которого разрешается осуществить
застройщику);
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в
случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного
участка, об элементах благоустройства;
4) о местоположении строящегося объекта недвижимости;
5) о количестве в составе строящегося объекта недвижимости самостоятельных
частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а
также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в
соответствии с проектной документацией;
6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не
входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся
объектом недвижимости является многоквартирный дом (если название проекта
строительства звучит как примере, приведенном в пункте, то обязательно должно
быть указано назначение этих нежилых помещений, и Вам решать хотите, чтобы в
Вашем доме было кафе, магазин или только офисы);
7) о составе общего имущества в объекте недвижимости, которое будет находиться в
общей долевой собственности участников долевого строительства;
8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию
строящегося объекта недвижимости, об органе уполномоченном на выдачу разрешения на
ввод в эксплуатацию (обратите Ваше внимание на предполагаемый срок получения
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Этот срок почти всегда отличается от
срока передачи дольщику объекта долевого строительства. Связано это с тем что,
после окончания строительства застройщик должен заключить договор с управляющей
компанией и передать ей построенный объект для эксплуатации);
9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта
строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков (это,
вроде бы ни к чему не обязывающая информация на самом деле может стать решающей
в случае, если произойдет резкое повышение цен на строительную продукцию. Поэтому,
если застройщик утверждает, что финансовые и прочие риски для него отсутствуют,
не указывая, чем он может гарантировать дольщикам завершение строительства
объекта, к примеру при финансовом кризисе, стоит подумать насколько данный
застройщик надежен);
10) о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного
объекта недвижимости (если застройщик указывает стоимость в ценах 2000 г., то он
скрывает реальную стоимость объекта. Это очень интересный показатель: разделив
стоимость строительства на площадь строящегося объекта, Вы сможете узнать о
себестоимости 1 квадратного метра строительства. В настоящее время
себестоимость не может быть ниже для панельных домов ниже, чем 25 тыс. рублей за
квадратный метр или ниже, чем 28-30 тыс. рублей для домов в кирпичном исполнении);
11) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и
другие работы (подрядчиков) .
12) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (С 1
января 2014 года помимо передачи участникам долевого строительства в залог
строящегося многоквартирного дома и предоставленного для его строительства
земельного участка, застройщик обязан по своему выбору обеспечить исполнение
обязательства по передаче жилого помещения дольщику или поручительством банка или
страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или
ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику
долевого строительства);
13) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные
средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров
(При ознакомлении с проектной декларацией обязательно необходимо обратить
внимание на данный пункт. Рассмотрим ситуацию, сложившуюся с дольщиками
г. Магнитогорска. Застройщик сначала заключил кредитный договор с банком на
строительство жилого дома, а затем начал привлекать на строительство объекта
средства дольщиков. После сдачи дома в эксплуатацию, дольщики зарегистрировали
права на квартиру в Управлении Росреестра. Банк в судебном порядке в связи с
неоплатой застройщиком обязательств по кредитному договору сейчас забирает
квартиры у дольщиков на основании того, что он не давал разрешение на заключение с
ними договоров участия в долевом строительстве. По закону, если сначала был заключен
кредитный договор с обременением на земельный участок, то весь объект, построенный
на этом земельном участке, находится под обременением банка до полного погашения
застройщиком кредита. При этом, если застройщик уведомил банк и получил согласие на
заключение договора с гражданином, то обременение с отдельно взятой квартиры
снимается. Таким образом, если Вы в проектной декларации увидите информацию о
наличии у застройщика кредитного договора или инвестиционного договора,
поинтересуйтесь обеспечением такого договор и в случае наличия установления факта
нахождения земельного участка под строящимся объектом в залоге у банка,
ознакомьтесь с положениями статей 13 – 15 Федерального закона от 30.12.2004 г.
№ 214-ФЗ).
Какие документы застройщик обязан представить для ознакомления
участнику долевого строительства?
Застройщик обязан представлять для ознакомления:
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
- разрешение на строительство;
технико-экономическое
обоснование
проекта
строительства
объекта
недвижимости;
- заключение государственной экспертизы проектной документации, если
проведение такой экспертизы установлено федеральным законодательством;
- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
Способы обеспечения застройщиком исполнения обязательств
по договору участия в долевом строительстве.
В обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом
строительстве с момента его государственной регистрации у участников долевого
строительства считаются находящимися в залоге:
предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта
недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности,
или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок;
строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект
недвижимости.
С 1 января 2014 года исполнение обязательств застройщика по передаче жилого
помещения участнику долевого строительства должно обеспечиваться по выбору
застройщика одним из следующих способов:
1) поручительство банка;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или
ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику
долевого строительства по договору.
При заключении ДДУ застройщик обязан довести до сведения участников долевого
строительства информацию о выбранном им способе обеспечения исполнения своих
обязательств по передаче жилого помещении, в том числе все условия договоров, а также
сведения о поручителе, страховой компании.
Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и
должен предусматривать: субсидиарную ответственность поручителя перед участником
долевого строительства по обязательству застройщика по передаче жилого помещения по
договору в размере цены договора, но не менее суммы, рассчитанной исходя из общей
площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и
показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья
в субъектах Российской Федерации, установленного Минстроем РФ, на дату заключения
договора поручительства.
Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме,
что и застройщик, включая предусмотренные Федеральным законом и договором
неустойки (штрафы, пени).
Срок действия поручительства, должен быть не менее чем на два года больше
предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику
долевого строительства.
В случае прекращения поручительства до истечения срока действия
поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого
строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При
этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати
дней с даты прекращения поручительства.
Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или
ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору
осуществляется путем:
1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской
ответственности застройщиков, имеющем соответствующую лицензию на осуществление
взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида
страхования;
2) заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за
неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого
помещения по договору со страховой организацией, имеющей лицензию на
осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством Российской
Федерации о страховании.
Договор страхования может быть заключен:
- по каждому объекту долевого строительства, в отношении которого членом
общества заключается договор участия в долевом строительстве.
- в отношении каждого участника долевого строительства, с которым членом
общества заключен договор участия в долевом строительстве.
Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или
ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору
осуществляется в пользу выгодоприобретателей - участников долевого строительства.
Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение
застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные
одним из следующих документов:
1) решением суда об обращении взыскания на предмет залога;
2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии
конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о
размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации
договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким
договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого
строительства.
Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при
наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое
возмещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы,
рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче
участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного
квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации,
установленного Минстроем РФ, на дату заключения договора страхования.
Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает
страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение по страховым случаям,
наступившим в течение срока действия договора страхования. В случае расторжения или
досрочного прекращения договора страхования страховщик обязан уведомить об этом
участников долевого строительства в течение семи рабочих дней.
Как правильно принять у застройщика объект долевого строительства.
Передача застройщиком объекта долевого строительства и принятие его участником
долевого строительства осуществляется по передаточному акту или иному документу о
передаче (подписывая акт приема-передачи ставьте текущую дату, а не ту, которую
просит застройщик).
Передача объекта долевого строительства возможна только после получения
застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
При приеме-передаче объекта долевого строительства:
1) перепишите все заводские номера счетчиков учета электрической, тепловой
энергии и воды, а также их показания. Обратите внимание, когда будете получать
паспорта на счетчики – сверяйте записанные номера с номерами указанными в паспорте;
2) проверьте качество, комплектность и работоспособность всего технологического и
инженерного оборудования, которое подлежало установке в соответствии с договором
участия в долевом строительстве. В случае сомнения в качестве установленного
оборудования потребуйте у застройщика предъявить на него паспорт и сертификат;
3) проверьте качество и техническое состояние объекта долевого строительства,
которое должно соответствовать условиям договора, требованиям технических
регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.
В случае если участник долевого строительства обнаружил недостатки или
отступления от условий договора, которые привели к ухудшению качества он вправе
потребовать от застройщика составления акта, в котором указываются все замеченные
недостатки (дефекты). Акт оформляется в письменном виде в 2-х экземплярах, с
подписями представителя застройщика. Один экземпляр остается у участника долевого
строительства, второй у представителя застройщика.
Если квартира построена с отступлениями, от условий договора приведшими к
ухудшению качества, или имеет недостатки, которые делают ее непригодной для
использования, то участник долевого строительства по своему выбору вправе требовать от
застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Порядок расторжения договора участия в долевом строительстве
Случаи, когда участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке
отказаться от исполнения договора:
1) если застройщиком не исполнены обязательства по передаче объекта долевого
строительства в срок, превышающий установленный договором, более чем на два месяца;
2) если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от
условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества
такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для
предусмотренного договором использования;
3) в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого
строительства;
4) в случае, если застройщик нарушает обязательства по предоставлению
обеспечения (в частности, если в случае досрочного прекращения поручительства,
застройщик в течение пятнадцати дней не заключит в обеспечение исполнения своих
обязательств, другой договор поручительства).
Права участника долевого строительства в случае нарушения застройщиком
срока передачи объекта долевого строительства.
В случае нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства
у участника долевого строительства возникает право требовать от застройщика:
1) уплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка
РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день
просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин,
предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном
размере. Неустойку можно взыскать вне зависимости от того, передана квартира или нет
(моментом передачи квартиры или иного объекта долевого строительства считается дата
подписания передаточного акта между сторонами договора). Размер взысканной
неустойки зависит от стоимости квартиры и времени просрочки – чем больше просрочка,
тем больше размер взыскиваемой неустойки.
2) компенсации морального вреда, причиненного в результате неисполнения
договора. На отношения между застройщиками и участниками долевого строительства
распространяются нормы законодательства Российской Федерации о защите прав
потребителей. Согласно
разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации,
компенсация морального вреда взыскивается по факту нарушения прав потребителя.
Потребитель не должен доказывать наличие нравственных или физических страданий.
Размер компенсации морального вреда в рассматриваемой ситуации зависит от размера
заявленного требования, количества дней просрочки и усмотрения суда;
3) возмещения причиненных убытков. Застройщик обязан не только уплатить
неустойку и компенсацию морального вреда, но и возместить в полном объеме
причиненные другой стороне убытки, которые возникли у участника долевого
строительства в связи с тем, что объект долевого участия не был передан своевременно
(например, плата за вынужденный наем (аренду) другого жилья, лишние затраты на
переезд из одной съемной квартиры в другую и т.п.);
4) уплаты штрафа в размере 50% от суммы, которая была взыскана судом в пользу
участника долевого строительства. В соответствии с разъяснениями Верховного Суда
Российской Федерации при удовлетворении судом требований участник долевого
строительства в связи с нарушением его прав, которые не были удовлетворены
застройщиком в добровольном порядке (например, не выплатил неустойку после
направления претензии или требования о передаче объекта), суд может взыскать с
ответчика (застройщика) в пользу потребителя штраф даже независимо от того,
заявлялось ли такое требование суду.
Правоотношения, которые не регулируются
Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ
Не регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ правоотношения,
возникающие у граждан, заключивших:
- договор на участие в инвестиционной деятельности по строительству объектов
недвижимости (в том числе многоквартирных домов);
- договор уступки требования по договорам, которые заключены юридическими
лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной
деятельностью по строительству многоквартирных домов;
- договор с жилищно-строительным или жилищно-накопительным кооперативом.
Противозаконный способ привлечения денежных средств граждан
на строительство объектов недвижимости
Самым распространенным незаконным способом привлечения денежных средств в
нарушение федерального законодательства о долевом строительстве является
предварительный договор долевого участия. В таком договоре содержатся почти те же
основные пункты, что и в договоре участия в долевом строительстве, но этот документ
застройщик не отдает на государственную регистрацию и в нем даже не прописаны такие
обязательства. Предметом предварительного договора является соглашение сторон, по
которому гражданин в целях раннего бронирования жилого или нежилого помещения
сразу оплачивает часть его стоимости (полную стоимость), а застройщик обязуется в
будущем заключить основной договор участия в долевом строительстве.
Правоотношения, возникшие вследствие заключения предварительного договора, не
регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.
Гражданин, заключив предварительный договор, обязан осознавать степень риска
не возврата денежных средств и неполучения в собственность оплаченного в полном
объеме объекта строительства.
Информацию о применении застройщиком незаконного способа привлечения
денежных средств на строительство объекта недвижимости можно направить в
Министерство строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской
области по адресу: 454048, город Челябинск, улица Елькина, дом 77; адрес электронной
почты: main@minstroy74.ru; отдел контроля и надзора за долевым строительством
управления строительства – телефон (351) 210-14-28, (351) 210-14-16.