Аннотация к докладу на XVII Апрельской международной

Куричева Е. К.
Аннотация к докладу на XVII Апрельской международной научной конференции
«Модернизация экономики и общества» (Секция «Город и агломерация»)
Жилищное строительство как ключевой фактор пространственной
трансформации Московской агломерации
Подъем отечественной экономики, во многом обусловленный высокими мировыми
ценами на сырье в предшествующее десятилетие, вызвал активную пространственную
трансформацию крупных российских городов. В первую очередь, это относится к
Московской агломерации, где сконцентрированы финансовые ресурсы страны, идут
масштабные процессы притока населения, строительства жилой и коммерческой
недвижимости,
транспортных
магистралей,
логистических
хабов.
Московская
агломерация является столь значимым субъектом российской экономики, что для
понимания проблем ее развития необходимо выйти за региональные рамки и включить в
анализ
действие
фундаментальных
социально-экономических
факторов,
как
регионального, так и общенационального уровня. Факторы общенационального уровня
столичная рента и неравномерное распределение природной ренты в совокупности с
фактором
регионального
уровня
–
агломерационным
эффектом
формируют
межрегиональное неравенство и вызывают миграцию в Московский регион – более 200
тыс. чел. в год в 2012-2013 гг. Миграция, наряду с высокими доходами и низкой
обеспеченностью
жильем
москвичей,
стимулирует
жилищное
строительство
(среднегодовой ввод жилья в 2004-2014 гг. – более 10 млн кв. м), которое ведет к
дифференцированной пространственной трансформации Московской агломерации.
Эмпирической основой анализа пространственных изменений агломерации под
воздействием жилищного строительства является сформированная автором база данных
по 772 жилищным проектам, а также информация Росреестра, содержащая адреса
регистрации 37358 покупателей жилья в Московском регионе. Основными параметрами
для анализа пространственных изменений, взаимосвязанных с социально-экономическими
факторами трансформации агломерации, являются исходное назначение земельных
участков, используемых под жилищное строительство, объем и тип застройки, класс
комфортности жилья, наличие в проекте элементов социальной и транспортной
инфраструктуры, региональный состав покупателей жилья.
Моноцентрический характер Московской агломерации задает традиционную
пространственную дифференциацию территории на ядро и пригородную зону. Учитывая
наличие транспортного барьера в виде Московской кольцевой автодороги, что отражается
и в перепаде стоимости жилой недвижимости, за внешнюю границу ядра агломерации
принята МКАД, а в составе ядра дополнительно выделены исторический центр Москвы с
окружающим его поясом промышленных зон, что в первом приближении совпадает с
границами Центрального административного округа и зона жилой застройки между
внешней границей ЦАО и МКАД. На конец 2014 г. в стадии строительства и продажи
находилось 35,5 млн кв. м жилья. На территории ЦАО было сосредоточено около 4 %
жилой недвижимости Московского региона, еще 18 % – в зоне жилой застройки на
оставшейся территории «старой» Москвы в пределах МКАД и 78 % - в пригородной зоне.
Столичная рента и агломерационный эффект стимулируют джентрификацию, рост
селитебных функций и расширение центра за счет прилегающих промзон. В результате в
последние годы в ядре агломерации резко увеличилось число проектов редевелопмената, в
зоне жилой застройки между ЦАО и МКАД их доля составляет почти 50 % в от всего
жилищного строительства, увеличиваясь до 70 % в ЦАО. На землях жилого фонда и в
ЦАО и в зоне жилой застройки практически в равных долях (по 14-15 %) реализуются
проекты точечного строительства и проекты сноса и реконструкции ветхого жилья. В зоне
жилой застройки в срединной части «старой» Москвы заметную долю (23 %) занимают
проекты на землях градостроительного резерва. Доля москвичей среди покупателей
московского жилья в ядре агломерации – 70%, а в элитных проектах ЦАО она доходит до
80%. Природная рента обеспечивает лидерство среди покупателей из других регионов
жителей Тюменской области, а агломерационный эффект – 2-е место Санкт-Петербурга.
Кроме того, действие природной ренты проявляется в повышенном инвестиционном
спросе на жилье со стороны покупателей из нефтегазовых регионов.
В ядре агломерации происходят противоположно направленные изменения в
структуре расселения. Это центростремительный вектор (джентрификация центра
Москвы, развитие застроенных территорий за счет роста спроса со стороны наиболее
состоятельной страты общества) и центробежный вектор (увеличение плотности
населения в ближнем поясе пригородной зоны за счет миграции и за счет вытеснения из
столицы москвичей, которые не в состоянии решить свою жилищную проблему из-за
высоких цен на московскую недвижимость). Таким образом, осуществляется частичное
замещение коренного населения столицы.
В пригородной зоне (за МКАД) идет экстенсивное развитие, 60% жилья строится
на свободных территориях (greenfield), изначально не предназначенных под жилищное
строительство. В основном за счет greenfield проектов идет расползание городской
застройки (urban sprawl). Доля проектов редевлопмента и реконструкции в пригородной
зоне минимальна – менее, чем по 1 %. Почти 80 % всего строительства сосредоточено в
подмосковных городах. Наиболее сильные изменения в землепользовании наблюдаются в
Новой Москве, где доля жилья, строящегося на свободных территориях составляет 85 %.
За счет реализации крупных гринфилд-проектов происходит экономия на масштабе и
повышается доступность жилья. Кроме того, в пригородной зоне преобладает жилье
эконом-класса, которое к тому же зачастую продается без отделки, что дополнительно
снижает его стоимость. В результате среди покупателей жилья доля жителей Подмосковья
и регионов России, ориентированных на московский рынок труда, возрастает в
пригородной зоне до 50 %.
Трансформация отдельных территорий зависит от направления и удаленности от
центра, выражается в качестве жилья и региональном составе покупателей. При низких
ценах на жилье в Балашихе среди покупателей выше доля жителей регионов с невысоким
душевым доходом. В Балашихе 18 % покупателей дает восточный сектор Подмосковья,
еще 5 % – регионы-соседи 1-2 порядка (лидирует Владимирская область) восточного и
юго-восточного направлений.
Таким образом,
пространственные изменения в Московской агломерации
определяются тремя группами факторов: социально-экономическими факторами развития
национальной экономики, параметрами жилищного строительства и особенностями
месторасположения конкретных территорий.