Общее имущество

Татарстанская общественная организация по защите прав
потребителей «СПРАВЕДЛИВОЕ ЖКХ»
Кейс №5
Общее имущество
(что делать, если УК предоставляет
услуги ненадлежащего качества)
Как проверить начисления по статье
«общедомовые нужды»
г. Казань, 2014
Все технические помещения дома – чердак, крыша, подвал, как и все вспомогательные помещения –
лестничные площадки, лифты, коридоры в подъезде, а также фасад здания, земельный участок, на котором
построен дом, с придомовой территорией – все это принадлежит собственникам данного дома. ЭТО
ПРИНАДЛЕЖИТ ВСЕМ СОБСТВЕННИКАМ ДОМА!!!
Это имущество не принадлежит ни ТСЖ или иному объединению собственников, ни управляющей
организации!!!
Собственники вправе не только владеть и пользоваться своим имуществом, но и распоряжаться им. ТОЛЬКО
ВЫ ВПРАВЕ РАСПОРЯЖАТЬСЯ СВОИМ ИМУЩЕСТВОМ!!!



Управляющая организация только управляет вашей собственностью. Закон не предоставляет ей право
распоряжаться вашим общим имуществом.
Вместе с тем, там, где возникает какое-либо право, тут же возникает и обязанность. Владение
имуществом налагает на собственника обязанность содержать его. Да, содержать подвалы, чердаки,
земельный участок - это ваша обязанность, которую вы передали УК и именно поэтому оплачиваете
ей услуги по содержанию жилья.
В соответствии со стандартом раскрытия информации, организациями осуществляющими деятельность в
сфере управления МКД подлежит обязательному раскрытию в том числе:
сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме;
порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества
в многоквартирном доме;
сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества
в многоквартирном доме.
Любой житель дома (не только собственник) вправе запросить данную информацию в своей УК, ТСЖ или
кооперативе.
Стандарт дает расшифровку каждого показателя
В рамках информации о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД,
раскрытию подлежат следующие сведения:
1. услуги, оказываемые управляющей организацией, из числа услуг, указанных в Правилах содержания общего
имущества в МКД, (утв. Постановлением Правительства РФ N 491);
2. услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются
управляющей организацией, в том числе:
 услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом
коммунальных ресурсов;
 заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных
решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);
 охрана подъезда;
 охрана коллективных автостоянок;
 учет собственников помещений в многоквартирном доме;
 иные услуги по управлению многоквартирным домом.
В рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме раскрытию подлежат следующие сведения:
1. проект договора управления, заключаемого с собственниками помещений в многоквартирных домах,
товариществами
собственников
жилья,
жилищными,
жилищно-строительными
или
иными
специализированными потребительскими кооперативами, который должен содержать все существенные
условия договора управления;
2. сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного
дома, которые должны содержать:
 план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома,
мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с
указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении
(оказании) и о причинах отклонения от плана;
 сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего
имущества в многоквартирном доме за последний календарный год;


сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и (или) за
превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;
сведения о фактах выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной
продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ не в соответствии с
устанавливаемыми Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в
многоквартирном доме и правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям
помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
В рамках информации о порядке и об условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме товариществом или кооперативом раскрытию подлежат
следующие сведения:
1. годовой план мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и
предоставлению коммунальных услуг, а также описание содержания каждой работы (услуги);
2. отчет о выполнении годового плана мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг;
3. сведения о заключении товариществом или кооперативом договоров об оказании услуг по содержанию и
(или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению
коммунальных услуг, а также иных договоров, обеспечивающих содержание и ремонт общего имущества в
многоквартирном доме, и предоставление коммунальных услуг, с указанием количества заключенных
договоров, сторон этих договоров, сроков и стоимости по каждому договору отдельно;
4. сведения о количестве случаев снижения платы за нарушение качества коммунальных услуг и (или)
превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;
5. сведения о фактах выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной
продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ не в соответствии с
устанавливаемыми Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в
многоквартирном доме и правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям
помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Если в доме услуги по содержанию жилья оказываются ненадлежащего качества
Правительство РФ утвердило Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения
в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную
продолжительность.
Согласно этим правилам в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с
перерывами, превышающими установленную продолжительность, управляющая организация обязана
снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений.
Собственники помещений и наниматели вправе обратиться с заявлением о снижении размера платы за
содержание жилья в управляющую организацию. Такое заявление может делаться письменно или устно в
течение 6 месяцев после нарушения и такое заявление подлежит обязательной регистрации УК.
Управляющая организация обязана в течение 2 рабочих дней с даты получения заявления направить
заявителю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо
об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных
календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной
платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер уменьшения платы за содержание и ремонт
жилого помещения определяется по формуле:
P 
где:
Py
nm
 nd
,
P - размер уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения (рублей);
Py
- стоимость соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и
ремонт жилого помещения (рублей);
nm - количество календарных дней в месяце;
nd - количество полных календарных дней, в течение которых оказывались и (или) выполнялись услуги
или работы ненадлежащего
продолжительность.
качества
и
(или)
с
перерывами,
превышающими
установленную
ШАГ 1. Получение необходимой информации, предусмотренной Стандартом
Председатель Совета подает в УК письменный запрос о предоставлении:



сведений о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме;
порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
сведений о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
Если в течение 20 дней ответ не будет получен, или ответ окажется не полным и не соответствующим
Стандарту, председатель Совета подает заявление в ГЖИ о привлечении виновных лиц к ответственности и
просит оказать содействие в получении нужных сведений.
Непредставление информации, либо предоставление неполной (недостоверной) информации является
административным правонарушением (ст.7.23.1 КоАП), за которое на руководителя УК может быть наложен
штраф от 30 до 50 тыс. рублей, а за повторное нарушение в течение полугода ему грозит дисквалификация
до 3 лет.
На само УК может быть наложен штраф в размере от 250 до 300 тыс. рублей.
ШАГ 2. Выявление и фиксация фактов оказания услуг ненадлежащего качества
Составляется акт (в двух экземплярах) в произвольной форме об услугах по содержанию жилья
ненадлежащего качества с указанием периода предоставления некачественной услуги, даты и места
составления акта (адрес), с указанием местожительства и подписями лиц, которые могут подтвердить факт
ненадлежащего оказания услуг. Данный акт полноправно может составить и подписать представительный
орган – Совет МКД во главе с председателем Совета.
ШАГ 3. Акт и заявление на перерасчет вручается под расписку в УК
В обязательном порядке акт и заявление вручаются представителю УК (в приемную) в двух экземплярах,
один из которых остается у заявителя с отметкой о принятии.
Будет не лишним, подать заявление в ГЖИ о привлечении к административной ответственности УК по ст.
7.22 «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов».
Далее следует ждать ответа от УК.
Шаг 4. Если ответа нет
Во-первых, такая ситуация может стать поводом для принятия решения о расторжении договора управления
с УК.
Во-вторых, это опять является поводом для привлечения УК к административной ответственности.
В-третьих – это повод для обращения за защитой в суд.
Руководителю ООО «УК ______________»
От Председателя Совета МКД
собственника кв. №___
________________________________
Прож: г. ___________, ул. __________, д.__
Тел.: _______________________
Заявление
В соответствии с пп. в, г, д пункта 3 Стандарта раскрытия информации
организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления
многоквартирными домами, прошу предоставить:
 сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию
и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
 порядок и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме;
 сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме.
Письменную информацию, запрашиваемую в заявлении, прошу предоставить
непосредственно в руки, предварительно уведомив по телефону, указанному в
заявлении.
«___»__________ 2014 г.
Заявитель
______________________
В Управление Государственной жилищной
инспекции РТ
От председателя Совета МКД
собственника кв. №___
________________________________
Прож.: г. __________, ул. __________, д.__
Тел.: _______________________
Заявление
Я, _____________________, являюсь собственником жилого помещения и
председателем Совета МКД, расположенного по адресу г. ____________, ул. ______________ ,
д._____
Управление домом осуществляет ООО «УК ___________________»
«____»___________ 2014 г. в управляющую организацию мной был направлен запрос о
предоставлении



сведений о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту
общего имущества в многоквартирном доме;
порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме;
сведений о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме.
В нарушении требований п. 21 Стандарта раскрытия информации организациями,
осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, мной в
предусмотренный 20-дневный срок ответ не получен.
Прошу:
Привлечь виновных лиц к ответственности, предусмотренной ст. 7.23.1 КоАП РФ.
Оказать содействие в получении указанной в заявлении информации.
Примерный
АКТ
О ненадлежащем качестве выполнения работ по оказанию услуги «содержание и управление
многоквартирным домом» в части уборки и санитарно-гигиенической очистки помещений
общего пользования, в т.ч. земельного участка, входящего в состав общего имущества.
г. _______________
Дата: «_____»___________ 2014 г.
Мы, нижеподписавшиеся собственники дома (Совет МКД), расположенного по адресу, г.
_______________, ул. ______________, д.______ составили настоящий акт о нижеследующем:
ООО «УК _________________», осуществляющее функции управления многоквартирным
домом, расположенным по указанному адресу, неудовлетворительно исполняет обязанности
по содержанию и управлению домом в части уборки придомовой территории от снега.
Придомовая территория, в том числе тротуар вдоль дома, от снега вообще не очищается,
покрыта толстым слоем льда и снега, передвижение по ней представляет опасность для жизни
и здоровья граждан.
В таком же неудовлетворительном состоянии находятся все придомовые дороги.
Услуга по уборке придомовой территории оказывается ООО «УК _______________»
ненадлежащего качества в течение _____ месяцев.
При осмотре территории применялось фотографирование.
Подписи:
________________________________________
________________________________________
________________________________________
________________________________________
________________________________________
________________________________________
________________________________________
Руководителю ООО «УК ______________»
От Совета МКД
собственников кв. №___№____ №____
________________________________
________________________________
________________________________
Адрес для направления корреспонденции:
г. _______________, ул. __________, д.__
ЗАЯВЛЕНИЕ
о проведении перерасчета
в связи с ненадлежащим качеством оказания услуг по содержанию общего имущества МКД
Настоящим требуем произвести перерасчет стоимости оказанных услуг по содержанию и управлению
общим имуществом МКД №____ по ул.______________ за ____ месяцев, (с _______ по _________) в
связи с ненадлежащим качеством оказания данных услуг в части уборки земельного участка,
входящего в состав общего имущества.
Приложение
Копия акта о ненадлежащем качестве оказания услуг и
_____ шт. фотографии придомовых территорий.
Затраты на общедомовые нужды
Влияние размера общего имущества на коммунальные платежи
В случае, когда в доме отсутствуют общедомовые приборы учета (общедомовые счетчики)
коммунальных ресурсов, начисление «общедомовки» (коммунальных услуг, предоставленных на
общедомовые нужды) производится по утвержденному нормативу.
Норматив ОДН принят из расчета 1 кв. м общей площади помещений, входящих в состав общего
имущества.
Порядок расчета ОДН, когда в доме нет общедомового прибора учета
1. Запросить в УК информацию о площадях только лестничных клеток (лестниц), коридоров,
тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа). Данную
информацию можно получить только из технического паспорта на дом.
2. Запросить у УК или взять информацию из квитанции о применяемом нормативе на ОДН по
коммунальным услугам, которые не учитываются общедомовым прибором учета. Этими
услугами могут быть ГВС, ХВС, электроэнергия и водоотведение.
3. Умножить значение площади из п.1 на норматив п.2.
Sобщ х N = Vодн
Это количество (нормативный объем) коммунального ресурса, предоставленного на ОДН,
которое подлежит оплате всеми собственниками в доме.
4. Чтобы рассчитать, какое количество объема ресурса подлежит оплате конкретным
собственником, надо запросить в УК информацию о площади всех индивидуальных жилых и
нежилых помещений (то есть площадь всех квартир и офисов).
Доля индивидуальных помещений
площадь общедомового
имущества
площадь индивидуальных
помещений
5.
Вот как соотносится площадь вашей квартиры с общей площадью всех квартир и
офисов. Эту долю от общего нормативного объема вы и обязаны оплатить.
Чтобы рассчитать приходящуюся долю индивидуального Vодн, необходимо площадь своей
квартиры разделить на площадь всех индивидуальных помещений в доме (общая площадь
всех квартир и офисов) и получившееся значение умножить на нормативный объем,
предоставленный на ОДН.
S кв / S инд. помещений x Vодн = Vодн индивид.
Руководителю ООО «УК ________________»
От председателя Совета МКД,
собственника кв. №___
________________________________
Прож.: г. ____________, ул. __________, д.__
Тел.: _______________________
ЗАЯВЛЕНИЕ
Прошу предоставить сведения о технических параметрах многоквартирного
дома № ____по ул.__________________ для проведения расчетов по ОДН, а
именно данные об:
 общей площади МКД;
 общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в
многоквартирном доме, а именно: площадь лестничных клеток
(лестниц), коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных,
помещений охраны (консьержа), в данном многоквартирном доме, не
принадлежащих отдельным собственникам;
 общей площади всех жилых и нежилых помещений в МКД.
Письменную информацию, запрашиваемую в заявлении, прошу предоставить
непосредственно в руки, предварительно уведомив по телефону, указанному
в заявлении.
Заявитель
Если в доме установлен общедомовой прибор учета
Расход электроэнергии многоквартирного дома определяется по коллективному прибору учета как
разница между текущим показанием счетчика и предыдущим.
Поэтому, чтобы избежать ошибок и приписок, председателю Совета МКД необходимо взять под
контроль снятие показаний общедомовых приборов учета.
Когда данная работа отлажена:
1. Определяем общий объем, потребленный домом (из текущих показаний вычитаем предыдущие).
2. Из квитанции берем значения общего потребления в жилых и нежилых помещениях, где установлены
приборы учета.
Определяем индивидуальный объем с ИПУ
количество ресурса,
потребленного с ИПУ
3. Из квитанции берем значение общего потребления в жилых помещениях, где нет приборов учета,
и начисление производится по нормативу.
Определяем нормативный объем
нормативный объем
4. Из общего объема (шаг 1) вычитаем значения (шаг 2) и (шаг 3). Получаем объем ресурса,
предоставленный на ОДН на весь дом. V одн.
определяем нормативный объем
V одн
5. Распределяем полученное значение (шаг 4) на помещение. Объем ОДН распределяется
соразмерно занимаемой площади.
V кв. одн = V одн х Sкв. /Sвсех помещений