Особенности предоставления земельных

Утверждено
Экспертно-консультационный совет
при Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом
Комитет «Управление имуществом, составляющим казну Российской
Федерации, в том числе земельными участками, находящимися в
государственной собственности»
(Протокол №10 от 25.08.2014)
Экспертное заключение на тему:
Особенности предоставления земельных участков для размещения
линейных объектов
(тезисы к проекту методических рекомендаций по вопросу установления
сервитута для прокладки и эксплуатации линейных объектов)
В действующем законодательстве РФ сложилась ситуация, когда вопросы
урегулирования сервитутов, как разновидности ограниченных вещных прав
в отношении недвижимых вещей (в т.ч. земельных участков), в рамках
действующих актов законодательства, относящихся к гражданскому праву,
в силу различных причин оказались решены недостаточно подробно и
развёрнуто, что практически парализовало широкое применение этого
института. Одновременно с этим, опережающими темпами развивалось
административное (земельное) законодательство, в составе которого
получили воплощение нормы о неких правовых институтах, хотя и
поименованных в качестве «сервитута» но по сути дела таковыми не
являющихся, что породило и, вероятно, породит в будущем ещё большие
недоразумения и противоречия, как в теоретической, так и в практической
плоскостях, в том числе в сфере практического правоприменения.
При этом нельзя не отметить, что принятый в первом чтении проект
федерального закона о реформировании ГК РФ содержит в своём составе
развёрнутое регулирование сервитутов в качестве одной из
разновидностей ограниченных вещных прав и предусматривает различные
1
виды сервитутов наряду с целой системой других ограниченных вещных
прав, комплексное применение которых призвано заменить собой
гипертрофированное и суррогатное использование, по сути, мало
пригодных для этих целей конструкций обязательственного права, более
предназначенных для урегулирования правового оборота движимых
вещей.
Вместе с тем, поскольку перспективы принятия указанного законопроекта
остаются не ясными, с одной стороны, и ввиду наличия очевидной
потребности в урегулировании вопросов пользования чужими земельными
участками методами и средствами, не носящими характера посягательства
на частную собственность (что противоречило бы многим конституционным
положениям, с одной стороны, и могло бы оказаться чрезвычайно
расходным для бюджетов всех уровней – с другой), в Исследовательском
Центре частного права имени С. С. Алексеева при Президенте Российской
Федерации по заказу одной из крупнейших отечественных
инфраструктурных монополий разработан проект федерального закона о
регулировании указанных отношений, которые поименованы в нём как
«линейный сервитут».
Основные начала и принципиальные положения указанного проекта
согласуются с теми подходами, которые заложены в проекте
реформирования гражданского законодательства, с одной стороны, и в то
же время, указанный проект может существовать и в качестве относительно
автономного акта законодательства даже и в условиях, если проблемы,
задерживающие принятие реформы гражданского законодательства, не
будут преодолены в ближайшее время.
На базе основных положений указанных проектов разработаны
предлагаемые ниже тезисы, которые могли бы быть использованы в
качестве основы или составной части методических рекомендаций,
направленных на организацию практической деятельности Росимущества и
его территориальных подразделений при рассмотрении вопросов об
установлении сервитутов соответствующего вида, конечно, после принятия
того или иного из названных проектов или их обоих.
2
В качестве варианта использования указанных тезисов может быть
предложено инкорпорация их в текст методических рекомендаций,
подготовленных Росимуществом (Вольфовский В.С.) и представленных в
комитет при рассмотрении данной темы.
Тезисы к проекту методических рекомендаций по вопросу установления
сервитута для прокладки и эксплуатации линейных объектов
1.
Сервитут является ограниченным вещным правом, в силу
которого обладатель сервитута (сервитуарий) получает самостоятельное
право пользоваться чужой недвижимой вещью (служащей вещью) в
ограниченных пределах.
2.
Положения земельного законодательства, устанавливающие
административно-правовые
основания
пользования
земельными
участками для нужд прокладки и эксплуатации линейных объектов (в
частности ч.8 ст.90 ЗК РФ и другие) сами по себе не создают у лица,
пользующегося чужим земельным участком, субъективного права
пользования чужой вещью и не заменяют установления линейного
сервитута.
3.
Содержание сервитута определяется федеральным законом.
Сервитут не предоставляет сервитуарию права владения или распоряжения
служащей вещью, а также права пользования служащей вещью сверх
пределов, ограниченных федеральным законом.
4.
Линейный сервитут устанавливается для нужд прокладки и
эксплуатации линейных сооружений (трубопроводов, кабельных линий,
канализаций) в наземном, подземном или надземном исполнении.
5.
Линейный сервитут не может быть установлен для нужд
прокладки и эксплуатации таких объектов, существование которых в
границах земельного участка полностью исчерпывает все полезные
свойства земельного участка и исключает фактическое использование его
собственником по целевому назначению. Так линейный сервитут не
устанавливается для прокладки и эксплуатации таких линейных
сооружений (по терминологии ГрадК РФ, относящихся к числу линейных
сооружений), как автомобильные дороги общего пользования и
железнодорожные пути общего пользования.
3
6.
Линейный
сервитут
может
быть
положительным
(предоставляющим сервитуарию право ограниченного пользования
служащей вещью) или отрицательным (обязывающим собственника
служащей вещи воздерживаться от использования служащей вещи тем или
иным способом).
7.
Линейный сервитут, установленный для прокладки линейного
сооружения, может, в качестве специального правила (и в изъятие из общих
правил о сервитутах) предоставлять сервитуарию основания для
приобретения права собственности в отношении вновь построенного
линейного
сооружения,
являющегося
объектом
капитального
строительства, если соответствующее правило будет включено в закон. До
внесения в законодательство изменений и дополнений в этой части следует
исходить из правил статей 136 и 263 ГК РФ о том, что право собственности
на вновь созданную недвижимую вещь приобретается собственником
земельного участка, в границах которого создана такая недвижимая вещь.
Указанное правило не может быть изменено договором (кроме случаев,
предусмотренных законом), поскольку заключение такого договора
противоречило бы одному из фундаментальных принципов земельного
законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно
связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с
земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за
исключением случаев, установленных федеральными законами.
8.
Получение платы за сервитут в любом случае не может
рассматриваться как самостоятельный и единственный способ
использования (извлечения полезных свойств) служащего земельного
участка.
9.
Плата за линейный сервитут может быть установлена в виде
разового или периодических платежей. Однако установление платы в виде
периодических платежей может быть допущено лишь в определённых
законом случаях, в том числе по специальному соглашению
заинтересованных лиц. По умолчанию и, как правило, плата является
единовременной.
10.
Требовать установления сервитута может собственник
господствующей вещи – недвижимой вещи, владение и пользование
которой в соответствии с её целевым назначением невозможно без
допущения ограниченного пользования служащей вещью. В некоторых
(прямо указанных в законе) случаях требовать установления сервитута
может и собственник служащей вещи.
4
11.
Собственник служащей вещи не вправе требовать установления
сервитута для нужд прокладки (нового строительства) линейного
сооружения. Однако собственник служащей вещи вправе не допускать
пользования принадлежащей ему недвижимой вещью для нужд прокладки
(нового строительства) линейного сооружения при отсутствии у будущего
собственника линейного сооружения надлежащего правового основания
пользоваться служащей вещью для нужд прокладки линейного сооружения
(линейный сервитут).
12.
Если линейное сооружение законно существует в границах
служащей недвижимой вещи на момент вступления в силу Главы 17 ГК РФ,
следует исходить из презумпции наличия соглашения заинтересованных
лиц об установлении сервитута. В этом случае собственник служащей
недвижимой вещи вправе требовать надлежащего оформления сервитута
и его регистрации в ЕГРП. При этом следует исходить из того, что любое
упоминание о наличии в границах земельного участка линейного
сооружения в документах, которыми оформлялось предоставление
земельного участка, вследствие чего лицо, которому земельный участок
был предоставлен, знало или должно было знать о наличии в границах
такого участка линейного сооружения, в совокупности с выражением воли
такого лица на получение (приобретение) указанного земельного участка
на каком-либо вещном праве, следует расценивать как состоявшееся
соглашение об установлении сервитута, только если из указанных
документов прямовыраженным образом не следует иное (нет оговорки о
предстоящем демонтаже линейного объекта или подобной).
13.
Применительно к линейным сервитутам в качестве
господствующей вещи может рассматриваться линейное сооружение
(имеющееся или проектируемое в соответствии с правилами
Градостроительного кодекса РФ), а также и соседний земельный участок,
если линейный сервитут устанавливается в целях обеспечения прокладки
нового и/или эксплуатации существующего линейного сооружения,
существующего или строящегося в интересах исключительно собственника
такого соседнего земельного участка.
14.
При этом под соседним земельным участком не обязательно
понимается смежный с обременяемым сервитутом земельный участок, но
5
и любой другой участок, который будет обладать указанными выше
признаками господствующего участка.
15.
В качестве служащей вещи может рассматриваться земельный
участок или, в соответствии с правилами гражданского законодательства РФ
другая недвижимая вещь. При этом следует исходить из того, что сервитут,
как вещное право, обременяет всю вещь (право собственности на вещь),
без выделения той или иной её части. Указание на ту или иную часть
земельного участка, обременённую сервитутом с определением границ
такой части (в т.ч. в документах государственного кадастра недвижимости)
следует расценивать как определение границ зон с особым
использованием территории в соответствии с правилами земельного или
иного законодательства, не относящимся к содержанию сервитута.
16.
При решении вопроса об установлении сервитута для
прокладки нового или эксплуатации существующего линейного сооружения
следует исходить из того, что сервитут является специальным правовым
основанием пользования служащей вещью, в границах которой проложено
или планируется прокладка линейного сооружения. Таким образом, не
может быть отказано в установлении сервитута для нужд прокладки и/или
эксплуатации законно существующего линейного сооружения, с одной
стороны, или линейного сооружения, строительство (прокладка) которого
предусмотрено документами градостроительного планирования в
соответствии с правилами законодательства о градостроительной
деятельности, с другой стороны.
17.
В установлении сервитута не может быть отказано, если без
установления сервитута пользование господствующей вещью в
соответствии с её целевым назначением невозможно.
18.
В установлении сервитута может быть отказано, если
пользование господствующей недвижимой вещью в соответствии с её
назначением может осуществляться без допущения ограниченного
пользования служащей вещью.
19.
При этом если линейное сооружение является единственной
недвижимой вещью, принадлежащей на праве собственности лицу,
обратившемуся за выкупом земельного участка, в границах которого
находится такая недвижимая вещь, в порядке ст.36 Земельного кодекса РФ,
следует исходить из того, что эксплуатация такого линейного сооружения
6
не исчерпывает всех полезных свойств занятого им земельного участка,
может осуществляться на основании сервитута, и, следовательно, не
создаёт основания требовать выкупа земельного участка.
20.
При рассмотрении заявления о выкупе земельного участка в
таких случаях в выкупе должно быть отказано с одновременным
предложением заявителю заключить соглашение об установлении
сервитута в отношении земельного участка, занятого линейным
сооружением, принадлежащим заявителю на праве собственности. В
случае предъявления иска, имеющего целью обеспечение выкупа
земельного участка, в таких случаях следует предъявлять встречный иск об
установлении сервитута.
21.
Установление сервитута не может быть заменено заключением
договора аренды, краткосрочного безвозмездного пользования (ссуды)
или иным договором, если установления сервитута требует
заинтересованная сторона. Таким образом, отказ в установлении сервитута
с одновременным предложением заключить договор аренды или иное
обязательственное отношение – является неправомерным, если
единственным способом использования являющегося предметом такого
договора земельного участка будет являться использование для нужд
прокладки и/или эксплуатации линейного сооружения.
22.
Предметом соглашения об установлении сервитута является
собственно установление сервитута. При этом следует исходить из того, что
объём прав, предоставляемых сервитуарию по ограниченному
использованию служащей недвижимой вещи, равно как и объём
обязательств собственника служащей недвижимой вещи воздерживаться
от тех или иных действий, препятствующих осуществлению прав
сервитуария – определяется законом и предметом соглашения (договора)
являться не может.
23.
При этом стороны соглашения об установлении сервитута
вправе определить в соглашении (договоре) пространственные, временные
и иные пределы осуществления сервитута, не влияющие, однако, на объём
и содержание сервитута.
24.
При заключении соглашения об установлении сервитута
следует исходить из того, что на собственника служащей вещи не могут быть
возложены никакие обязанности по осуществлению каких-либо действий,
7
выполнению работ, несению издержек и т.п. в интересах сервитуария,
кроме обязанности воздерживаться от действий, препятствующих
осуществлению сервитуарием своих прав, принадлежащих ему в силу
сервитута.
25.
В случае если прокладка и/или эксплуатация линейного
сооружения сопровождается установлением охранных, санитарнозащитных и т.п. зон с особым режимом использования территории,
соблюдение требований которых собственником служащего земельного
участка ограничивает возможность использования служащего земельного
участка по его целевому назначению, указанные обстоятельства должны
рассматриваться как создающие основания для установления сервитута
также как и наличие (прокладка) в границах служащего земельного участка
собственно линейного сооружения.
26.
Соглашение об установлении сервитута, в рамках определения
пространственных, временных и иных условий осуществления сервитута,
может предусматривать обязанности сервитуария по рекультивации
служащего земельного участка, приведению его в пригодное для
использования по целевому назначению состояние после выполнения
работ по прокладке и/или эксплуатации линейного сооружения, или иных
работ, а также выполнение иных обязанностей, содержание которых
соответствовало бы принципу наиболее экономичного использования
служащего земельного участка.
27.
Соглашение
об
установлении
сервитута
может
предусматривать ответственность сторон за ненадлежащее выполнение его
условий.
28.
Вместе с тем, любые условия соглашения об установлении
сервитута, выходящие за пределы собственно установления сервитута, не
входят в содержание сервитута, не являются вещным правом, не
отражаются в ЕГРП в составе обременений служащего земельного участка и
имеют значение обязательства, связывающего только заключивших его
лиц. При отчуждении или иной смене собственника служащей или
господствующей вещи сервитут, как вещное право, сохраняется, а
указанное обязательственное отношение прекращается, если соглашение
об ином не будет достигнуто между заинтересованными лицами.
8
29.
Собственник служащей вещи вправе потребовать прекращения
сервитута в случае, если использование служащей вещи по её целевому
назначению оказалось невозможным в результате установления сервитута.
30.
В отношении одной служащей вещи может быть установлено
два и более линейных сервитута. В установлении второго и каждого из
последующих сервитутов может быть отказано по основаниям
невозможности использования служащей вещи по целевому назначению с
учётом обременения, наложенного ранее установленными сервитутами.
31.
Сервитут, установленный ранее (старший сервитут) имеет
преимущество в отношении сервитута, установленного позднее, а также
при решении вопроса о прекращении сервитута по требованию
собственника служащей вещи.
32.
Прекращение сервитута подлежит регистрации в ЕГРП.
9