Комментарий к постановлению Президиума ВАС ... ООО «Сервис-центр «Холодильщик» против ОАО «Станкосиб». Каким должен быть сервитут? [Анонс]
advertisement
Каким должен быть сервитут? [Анонс] Комментарий к постановлению Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 ООО «Сервис-центр «Холодильщик» против ОАО «Станкосиб». [Автор] Копылов Александр Владимирович, доцент кафедры гражданского права МГУ им. М.В. Ломоносова, кандидат юридических наук. ОАО «Станкосиб» и ООО «Сервис-центр “Холодильщик”» являлись собственниками смежных земельных участков, при этом проход к участку и находящимся на нем нежилым помещениям «Холодильщика» был возможен только по территории «Станкосиба». В связи с этим между сторонами был заключен договор возмездного оказания услуг, определявший, в том числе, и порядок проезда к земельному участку для «Холодильщика». Впоследствии «Холодильщик» обратился к «Станкосибу» с предложением о заключении договора об установлении частного сервитута на принадлежащие ему участки. Поскольку «Станкосиб» не ответил на данное предложение, «Холодильщик» обратился в арбитражный суд с иском об установлении сервитута, обеспечивающего возможность беспрепятственного прохода и проезда к принадлежащему ему земельному участку и находящимся на нем нежилым помещениям. Арбитражный суд первой инстанции, а затем суды апелляционной и кассационной инстанций в удовлетворении исковых требований отказали. При этом суды отметили, что в деле не было доказано совершение ответчиком действий, препятствующих использованию принадлежащего истцу недвижимого имущества. Также суды сослались на заключенный между сторонами договор возмездного оказания услуг, определявший порядок проезда к земельному участку «Холодильщика». Данные обстоятельства, по мнению судов, исключали необходимость установления сервитута. Однако Президиум ВАС РФ отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Отменяя ранее вынесенные судебные постановления, Президиум ВАС РФ руководствовался следующими аргументами: Во-первых, нарушение ответчиком прав истца (лица, желающего установить сервитут) не входит в предмет доказывания по такому спору. Следовательно, выводы судов нижестоящих инстанций о необходимости подтверждения «Холодильщиком» фактов совершения «Станкосибом» действий, препятствующих доступу истца к его имуществу, не соответствуют положениям ст. 274 ГК РФ и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска. 1 Позиция Президиума ВАС РФ по данному вопросу представляется вполне обоснованной. Упомянутые выше нарушения со стороны ответчика подлежат доказыванию истцом только в том случае, когда он уже обладает сервитутным правом в отношении недвижимости ответчика, который совершает действия, препятствующие реализации такого права. Однако в данной ситуации необходимо использовать иск не об установлении сервитута (п. 3 ст. 274 ГК), а о защите сервитута, направленный на устранение препятствий в пользовании служебной недвижимостью, то есть негаторный иск (ст. 304, 305 ГК). Выбор такого средства защиты объясняется отсутствием в действующем российском законодательстве специального иска, предназначенного для защиты сервитута (подобного actio confessoria, существовавшему в римском частном праве). Во-вторых, наличие между сторонами обязательственных правоотношений, возникших на основе договора, само по себе не является препятствием для установления в будущем сервитута. Как уже отмечалось выше, между сторонами существовал договор возмездного оказания услуг, по которому «Станкосиб» взял на себя обязательство обеспечить контрагенту поставку тепловой энергии, а «Холодильщик» в свою очередь приобрел право возмездного пользования подъездными путями к принадлежащим ему нежилым помещениям. Президиум ВАС указал, что договорные отношения, на основе которых лицо приобретает право пользования чужой недвижимостью, не исключают возможности установления в будущем сервитута на это имущество. Дело в том, что, относясь к категории ius in re aliena, сервитут предоставляет его субъекту большие правовые гарантии в использовании служебной земли по сравнению с обязательственным правом, возникшим из договора, так как, во-первых, сервитут является бессрочным; во-вторых, сохраняет действие при смене собственника служебной земли (так называемое «право следования»). Следует заметить, что в истории сервитутного права эпохи древнего Рима наличие между сторонами договорных отношений, в рамках которых субъект приобретает право пользования соседним земельным участком для прохода и проезда (напр., по договору ссуды), могло быть препятствием для возникновения соответствующего сервитута только на основе приобретательной давности. Однако в действующем российском законодательстве (ст. 234 ГК РФ) usucapio рассматривается исключительно как основание для приобретения права собственности, но не сервитутного права. Также необходимо обратить внимание на предложенные в постановлении критерии определения платы за сервитут. При установлении сервитута на основе договора между 2 собственниками соседних земельных участков размер соответствующего вознаграждения, уплачиваемого собственнику praedium serviens, определяется соглашением сторон на основе принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 и п. 1 ст. 424 ГК РФ). Возникает вопрос как рассчитать эту плату, если сервитут возникает в судебном порядке? К сожалению, в действующем гражданском и земельном законодательстве РФ отсутствует механизм расчета размера такого вознаграждения. Вместе с тем на ведомственном уровне попытки создания методики по расчету такого рода платы имели место. Так, 17 марта 2004 года Росземкадастр РФ утвердил Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, в которых величина соразмерной платы за сервитут определялась как размер убытков, причиненных собственнику земли в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Общая сумма таких убытков рассчитывается путем сложения трех элементов: а) реального ущерба, причиненного собственнику в результате установления сервитута (разницы между рыночной стоимостью объекта недвижимости при наличии и при отсутствии сервитута); б) упущенной выгоды, причиненной собственнику в результате установления сервитута. Под упущенной выгодой понимается доход, который собственник получил бы, если бы его права не были ограничены сервитутом; в) убытков, причиненных собственнику в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута. Следует заметить, что данный документ не был зарегистрирован в Министерстве юстиции России и опубликован в установленном порядке, в связи с чем не подлежит обязательному применению. Кроме того в письме Минэкономразвития РФ от 21 октября 2009 года № Д233470 «Об определении платы за пользование земельными участками на условиях сервитута» было разъяснено, что соразмерность платы за пользование земельным участком представляет собой её соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник в связи с использование его участка обладателем сервитута. Какой же позиции по данному вопросу придерживается в своем постановлении Президиум ВАС РФ? Высшая судебная инстанция разъясняет, что судам при определении размера платежей, подлежащих внесению собственнику служебной недвижимости, необходимо учитывать три обстоятельства: во-первых, характер и интенсивность использования сервитута управомоченным лицом; 3 во-вторых, материальную выгоду, которую мог бы получить владелец служебной земли, если бы его участок не был бы обременен сервитутом. Очевидно, что данное судебное толкование по своему смыслу совпадает с положениями Временных методических рекомендаций Росземкадастра РФ, касающихся упущенной выгоды; в-третьих, расходы собственника обремененной земли на создание условий для реализации истцом права прохода и проезда через участок ответчика (напр., затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем состоянии и т. д.). В принципе соглашаясь с предложенным подходом, следует заметить, что третий критерий (расходы собственника), на наш взгляд, допускает серьезные сомнения в своей применимости. Дело в том, что в теории сервитутного права отношения между сервитуарием и собственником служебного земельного участка строятся таким образом, что последний независимо от вида сервитута (положительный он или отрицательный) несет перед субъектом сервитутного права обязанности исключительно пассивного типа, заключающиеся в воздержании от совершения действий, препятствующих реализации прав истца. Исключение из этого правила было известно только одно – это servitus oneris ferendi, существовавший ещё в праве древнего Рима, а также аналоги этого сервитута в более поздние исторические эпохи. Так, схожий с римским сервитут упоминался в Своде гражданских узаконений губерний Прибалтийских 1864 года (ст. 1188, ст. 1189). В рамках данного ius in re aliena сервитуарий приобретал право встраивать отдельные элементы своей постройки (балки, бревна, камни) в стену строения соседа с целью использования её в качестве опоры. Собственник служебного участка должен был поддерживать эту стену в надлежащем состоянии (ремонтировать), то есть совершать действия в пользу собственника praedium dominans, исполняя таким образом обязанность активного типа. Следует подчеркнуть, что в действующем российском законодательстве такого рода исключения не предусмотрены. Поэтому такой критерий как расходы собственника на создание сервитуарию условий для реализации его права при определении размера платы за сервитут не должен учитываться судом. 4
