Нежилое здание, литера А

Объект недвижимого имущества:
частью земельного участка (кадастровый номер 05:40:000022:0001) площадью 11,4 кв. м полосы
отвода железной дороги, расположенной по адресу: Республика Дагестан, на 2 285 км ПК 6+07 – ПК
6+10 ст. Махачкала 2 Порт
Адрес: : Республика Дагестан, на 2 285 км ПК 6+07
– ПК 6+10 ст. Махачкала 2 Порт
Площадь объекта: 11,4кв. м.
(полезная площадь: 11,44 кв.м.; Кпп = 1)
Классификация объекта: земельный участок.
Наиболее эффективное использование объекта:
Земельный участок для торговой деятельности.
Местоположение объекта оценки
Местоположение
Объекта оценки
Рис. 1 Местоположение Объекта оценки на схеме Республики Дагестан
Местоположение
Объекта оценки
Рис. 2 Местоположение Объекта оценки на снимке из космоса
Характеристика местоположения оцениваемого объекта
Показатель
Описание или характеристика показателя
Адрес
Республика Дагестан, на 2 285 км ПК 6+07 – ПК 6+10 ст.
Махачкала 2 Порт
Окружение
Здание вокзала, объекты ж/д транспорта, жилая
застройка, объекты коммерческой деятельности
Преобладающая застройка
микрорайона
Жилая застройка, коммерческая застройка
Транспортная доступность
автотранспорта
Уровень интенсивности транспортных потоков в
непосредственной близости от Объекта оценки —
высокий.
Обеспеченность общественным
транспортом (субъективная
оценка)
Транспортная
общественным
хорошая.
Объекты социальной
инфраструктуры микрорайона в
пределах пешей доступности
(менее 1 км).
Здание вокзала, магазины, офисы, гостиницы, банки.
Обеспеченность объектами
социальной инфраструктуры
(субъективная оценка)
Хорошая
Состояние прилегающей
территории (субъективная
оценка)
Хорошая
Удобство подъездных путей
Подъезд осуществляется по асфальтированной дороге в
хорошем состоянии.
доступность
транспортом
Объекта
оценки
характеризуется
как
Движение по дороге
(одностороннее, двухстороннее,
возможность парковки)
Двухстороннее, возможность парковки вблизи Объекта
оценки
Поток автотранспорта
Круглогодично и круглосуточно
Близость к центру деловой
активности
Объект оценки расположен в центе г. Махачкала, в
непосредственной близости от ж/д вокзала, на
привокзальной площади
Близость к крупным
транспортным узлам (аэропорт,
ж/д вокзал и т.д.)
Объект расположен непосредственной близости от ж/д
вокзала г. Махачкала
Престижность окружения
Высокая
Поток пешеходов
Высокой интенсивности
Использование зоны Объекта
оценки под свалку отходов
Не использовалась
Озеленение
Достаточное
Экологическая обстановка
Удовлетворительная
Характеристики объекта
Оцениваемый земельный участок, находится в составе земельного участка
площадью 2 460 000 кв. м, с кадастровым номером 05:40:000022:0001 описание которого
приведено в нижеследующей таблице.
Описание земельного участка площадью 2 460 000 кв. м, с кадастровым номером
05:40:000022:0001
Наименование параметра
Значение/ описание
Адрес
Республика Дагестан, г. Махачкала
Собственник
Собственник - Российская Федерация согласно
свидетельству о государственной регистрации
права серии 05 РД №098312 от 12.07.2004 г.
Кадастровый номер земельного
участка
05:40:000022:0001
Категория земель
Земли промышленности, энергетики, транспорта,
связи, радиовещания, телевидения, информатики,
космического обеспечения, энергетики, обороны и
иного назначения
Разрешенное использование
Для эксплуатации железной дороги
Фактическое использование
По назначению
Общая площадь земельного
участка, кв. м
2 460 000
Кадастровая стоимость, руб.
488 310 000
Удельный показатель
кадастровой стоимости, руб. за
1 кв. м
198,5
Балансовая стоимость
(остаточная стоимость), руб.
Не имеет балансовой стоимости по причине
принадлежности Российской Федерации.
Форма земельного участка
Неправильная многоугольная
Коммуникации
Электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение,
канализация, участок имеет развитую сеть
подъездных
ж/д путей и внутренних
автодорог.
Часть земельного участка (кадастровый номер 05:40:000022:0001) площадью 11,4 кв.
м
Общая площадь земельного
11,4
участка, кв. м
Кадастровый номер земельного
05:40:000022:0001
участка
Фактическое использование
Часть привокзальной площади, на момент оценки
не используется
Форма участка, на котором
Прямоугольная
расположен объект оценки
Рельеф рассматриваемой территории ровный
Топография
Отсутствует
Наличие застройки
Отсутствует
Коммуникации
Автодорога с асфальтовым покрытием
Доступность и подъездные пути
Фотообзор объекта недвижимого имущества
Фото 1. Окружение Объекта оценки
Фото 2. Окружение Объекта оценки
Фото 3. Окружение Объекта оценки
Фото 4. Окружение Объекта оценки
Фото 5. Объект оценки
Фото 6. Объект оценки
Фото 7. Объект оценки
Краткий обзор рынка
Анализ рынка коммерческой недвижимости Республики Дагестан в целом, и
г. Махачкала в частности, позволяет охарактеризовать его как мало активный.
В настоящее время в Республике Дагестан преобладает жилая недвижимость (80%).
Относительно Республики Дагестан, бесспорным лидером по уровню цен на объекты
недвижимости является г. Махачкала. Прочие города республики отличаются более
низкими ценами.
Для Махачкалы характерен большой разброс цен на любой тип недвижимости –
стоимость квадратного метра на окраинах может отличаться в десятки и более раз от
стоимости квадратного метра в центре города.
Близость к морю, не играет роли основного ценообразующего фактора, т.к. в
г. Махачкала вдоль большей части побережья проходит железнодорожная ветка, что
означает наличие полосы отвода железной дороги, которая создает определенные
трудности, особенно в части транспортной доступности. Центр города является
привлекательным только из-за развития инфраструктуры, и не связан с близостью к
морскому побережью (в отличие от Черноморского побережья, где, как правило, именно
районы, расположенные «у самого моря» являются самыми экономически развитыми,
следовательно, привлекательными для потенциальных инвесторов).
Желающих переехать в Дагестан, т.е. потенциальных покупателей недвижимости,
нет, и сальдо миграционных процессов в республике в целом остается отрицательным1. На
данный момент рынок существует в большей части из-за внутренней миграции внутри
республики, в основном из территорий поселений, не имеющих статуса города и
отстающих в развитии на десятки лет. Вышеописанная ситуация на рынке недвижимости,
нежелание инвесторов вкладывать средства, а также отсутствие достаточного количества
свободных средств у населения дало развитие такому редкому виду сделки с
недвижимостью, как бартер3.
Количество сделок с недвижимость за 2012 года сократилось на 55%1, по
отношению к аналогичному периоду 2011 г. Это объясняется тем, что продавцы занимают
выжидающую позицию, однако это не мешает им уже сейчас выставлять на продажу
участки по «будущей» стоимости, что резко увеличивает среднерыночный показатель
экспозиции – от 2 до 6 месяцев, и при этом скидки достигают значения 10-15%, из-за того
же «выжидания».
Сегодня в сегменте рынка земельных участков г. Махачкала доминирует
проведение операций с земельными участками для индивидуального жилищного
строительства, для ведения личного подсобного или дачного хозяйства. Рынок земельных
участков для коммерческих целей находится в стадии становления.
В черте города редко располагаются земельные участки больших размеров. Чаще
всего встречаются предложения участков площадью от 5 до 10 соток, менее
малочисленные категории – участки площадью менее 5 соток и больше 10 соток. Площади
участков в несколько гектар категории земель сельхоз и промышленного назначения
встречаются вблизи города.
Очевидно, что наибольшей стоимостью обладают участки со всеми
коммуникациями, менее дорогие – частичные коммуникации, и наиболее дешевые
объекты – с коммуникациями «по меже», т. е. с полным отсутствием коммуникаций.
На официальном портале Республики Дагестан Министерством имущественных
отношений в основном публикуется информация по продаже пакетов акций организаций.
Предложения по продаже и аренде муниципального имущества практически отсутствуют
и носят единичный характер.
1
http://r05.rosinv.ru/news/reg_nov/91048/
http://www.930505.ru/news.html?id=3
3
www.dagbarter.ru/
2
Права на землю в г. Махачкале оформляются либо путем долгосрочной аренды с
максимальным сроком на 49 лет, либо путем продажи в собственность. Значительная
часть имеющегося предложения земельных участков для коммерческого использования,
предлагаемых сейчас на рынке в Республике Дагестан, находится на промежуточном
этапе переоформления, что затрудняет оценку стоимости земли при выкупе ее в
собственность.
В данный момент ценовая ситуация на рынке земельных участков характеризуется
стабильностью цен продажи участков под ИЖС и практически отсутствием сделок по
участкам коммерческого использования. На рынке земельных участков г. Махачкалы
наблюдается некоторый дисбаланс спроса и предложения. Свободной земли в черте
города практически не осталось, большинство участков застроены и эксплуатируются, в
связи с чем появляющийся спрос не всегда может быть удовлетворен.
При этом уровень цен зависит от степени инвестиционной привлекательности
земельного участка, величина стоимости значительно варьируется не только по
сегментам, но и по отдельным участкам. Отличительная особенность земельных участков
г. Махачкалы – это их неоднородность.
Ярким примером этого является то, что порой участки, расположенные в 100 м
друг от друга, отличаются стоимостью сотки в разы, из-за влияния на стоимость основных
ценообразующих факторов (фасад, инженерное обеспечение, форма, ближайшее
окружение и др.).
В настоящее время разброс цен на землю весьма значителен. В среднем в центре
они варьируются от 600 000 до 5 000 000 руб. за сотку. Стоимость участков,
использующихся для размещения и эксплуатации коммерческих объектов недвижимости,
принципиально не меняется в зависимости от категории земель и разрешенного
использования, большинство из них попадает в указанный диапазон.
В прочих районах и на окраинах города диапазон стоимости предложения участков
составляет 60 000 – 300 000 руб. за сотку.
Наибольшее предпочтение потенциальные покупатели отдают участкам на
центральных улицах, с хорошими подъездными путями и транспортной доступностью,
обеспеченным коммуникациями (либо участки, коммуникации которых проходят по
меже).
Что касается площадей земельных участков, то необходимо отметить, что
большинство предложений представлено участками от 4,5 до 5 соток, которые и
пользуются относительным спросом у потенциальных покупателей. На рынке существует
зависимость стоимости участка от его общей площади – зачастую, чем меньше площадь
участка, тем выше стоимость 1 кв. м.
Рынок продажи земель промышленного назначения, равно как и участков для
производственно-складской деятельности, в черте г. Махачкала практически отсутствует.
Предложения единичны. Диапазон стоимостей земельных участков в г. Махачкале
представлен в следующей таблице.
Таблица 1
Диапазон стоимости, руб./сот.
Земельные участки
г. Махачкала
п. Красноармейск, п. Шамхал,
п. Коркмаскала, п. Семендер
Для коммерческого использования
250 000 – 4 000 000
55 000 – 300 000
Для ИЖС
200 000 – 4 000 000
55 000 – 300 000
Для садоводства
100 000 – 150 000
10 000 – 50 000
Сегодня, в связи с отсутствием адекватного представления о рыночной цене земли
в районах, прилегающих к г. Махачкала и в самом г. Махачкала, рыночный механизм
саморегулирования функционирует с существенными искажениями, что влечет за собой
неэквивалентный товарообмен, угнетение наименее конкурентоспособной аграрной
сферы общественного производства, поступление ложных ценовых рыночных сигналов со
всеми вытекающими из этого огромными экономическими потерями.
Исходя из предоставленной информации сотрудниками агентств недвижимости
(АН «Респект», АН «Вестник недвижимости», АН «Континенталь», АН «Недвижимость
для всех», АН «Дагестанская недвижимость») и анализу рынка по г. Махачкала,
предложение по аренде земельных участков на рынке недвижимости отсутствует. Рынок
аренды земельных участков всех назначений не развит. На земельных участках, как в
городе, так и за его пределами формально отсутствуют разрешенные виды использования
земли, зачастую на участках строят, как жилые дома, так и объекты коммерческого
назначения.
Проведенный анализ рынка продажи земельных участков для коммерческой
деятельности выявил достаточное количество предложений о продаже подобных объектов
в г. Махачкале. Предложения представлены ниже в таблице.
Таблица 2
№
п/п
Адрес
Описание
Площадь,
кв.м.
Цена, руб.
Цена,
руб./кв.м
Источник
информации
1
г. Махачкала,
ул. Камалова
2 500
15 000 000
6 000
2
г. Махачкала,
500 метрах от
поста в сторону
Черных камней
Участок 25 сотых вдоль дороги
улица Камалова пустой ровный
участок.
Участок вдоль федеральной
трассы в 500 метрах от поста в
сторону Черных камней.
Участок 20 соток, фасад вдоль
трассы 50 метров.
2 070
15 000 000
7 246
3
г. Махачкала,
пос. СЕМЕНДЕ
Р 4мкр
г. Махачкала,
ул. Харьковская
г. Махачкала,
ул. Орджоникид
зе
Зем.участок в пос. СЕМЕНДЕР
4мкр 3.5сот. место у трассы.
хорошее место для коммерции
Земельный участок 4 сотки, по
ул. Харьковская, ППД зеленка.
Участок 2 сотки на
Орджоникидзе рядом с
Гериатрическим центром, под
коммерческие цели
Земельный участок по пр. А.
Султана рядом с б/з Элита и
таможней, площадью 30 соток,
полностью огорожен.
Электроснабжение,
водоснабжение.
Земельный участок,
расположение для коммерции,
полный пакет документов
Вдоль дороги 15 соток земли.
под коммерческие цели.
Фасадная часть 22 метра.
участок расположен на
Ахметхана Султана
Участок вдоль дороги 50 метров
с полным пакетом документов
под коммерцию, в районе
Ипподрома.
350
3 000 000
8 571
http://www.realty05.ru/view.h
tml?operation=1&nedv_type=
3&id=62707
http://makhachkala.dag.sland
o.ru/obyavlenie/prodaetsyauchastok-pod-kommertsiyupo-federalnoy-trasseID88Bfh.html#0fa3afd1bf;r:2
6;s:811
http://www.realty05.ru/view.h
tml?id=95105
400
4 000 000
10 000
200
2 000 000
10 000
3 000
30 000 000
10 000
http://www.rosrealt.ru/Mahac
hkala/uchastok/108552
450
4 600 000
10 222
http://www.realty05.ru/view.h
tml?id=92443
1 500
16 000 000
10 667
http://www.avito.ru/mahachk
ala/zemelnye_uchastki/uchast
ok_15_sotok_133491872
1 000
12 000 000
12 000
450
6 000 000
13 333
http://makhachkala.dag.sland
o.ru/obyavlenie/prodaetsyauchastok-pod-kommertsiyupo-staroy-kaspiyskoy-trasseID7Qbir.html#0fa3afd1bf;r:2
6;s:811
http://www.realty05.ru/view.h
tml?id=99263
4
5
6
г. Махачкала,
пр. А. Султана
7
г. Махачкала,
центр
8
г. Махачкала,
пр. А. Султана
9
г. Махачкала, в
районе
Ипподрома.
10
г. Махачкала, 5й
поселок
Участок в районе Восточного
рынка. Под коммерцию,
Электроснабжение,
водоснабжение
http://www.realty05.ru/view.h
tml?id=68418
http://www.realty05.ru/view.h
tml?id=89423
Объекты № 1,2,3,6 и 10 не могут быть использованы в качестве аналогов в связи со
своим
местоположением,
площадью,
физическим
состоянием
и
другими
характеристиками.
Стоимость продажи объектов недвижимого имущества, изменяется в зависимости
от общей площади для соответствующей назначения недвижимости. Для муниципальных
районов и образований Республики Дагестан значение коэффициента торможения цены
для недвижимости и земельных участков представлено в следующей таблице.
Таблица 3.
Тип недвижимости
Значение коэффициента торможения цены
Торговая/ офисная недвижимость
Производственно-складская недвижимость
Крестьянско-фермерские хозяйства
0,03-0,07
0,02
0,01-0,02
Земельные участки коммерческого назначения
Промышленные земельные участки
Земельные участки под ИЖС
0,04-0,10
0,02-0,03
0,03-0,06
Источник информации: ООО «Консалтинг Технолоджи»: 344010, г. Ростов-наДону, пр. Буденовский, 60, оф. 902, тел.:8(863)218-18-48, факс: 8(863)218-18-38.
Оценщиком было проведено исследование рынка недвижимости г. Махачкала, по
результатам которого были рассчитаны средние стоимости по всем сегментам
недвижимости, которые представлены в нижеследующей таблице:
Таблица 4.
Наименование сегмента
Производственно-складская недвижимость
Офисная недвижимость
Торговая недвижимость
Жилая недвижимость:
Квартиры в многоквартирных домах
Стоимость недвижимости в г. Махачкала,
руб./кв.м
5 000 – 35 000
20 000 – 50 000
30 000 – 70 000
20 000 – 70 000
Ценовая карта объектов недвижимого имущества по г. Махачкала приведена ниже.
Кировский район с
промышленными районами
Часть Кировского
района примыкающая к
центру
Советский район - центр
Ленинский район с
окраинами
Советского района
Южная часть
Советского и
Ленинского районов
Средняя стоимость по сегментам рынка с разбивкой по районам.
Таблица 5.
Районы города
Центр (Советский район)
Часть Кировского района примыкающая к центру
Кировский район с промышленными окраинами
Ленинский район с окраинами Советского района
Южная часть Советского и Ленинского районов
Средняя стоимость по сегментам рынка, руб./кв.м
ПроизводственноОфисная
Торговая
Квартиры в
складская
недвижимость
недвижимость
многоквартирных
недвижимость
домах
35 000-50 000
40 000-70 000
55 000-70 000
20 000-40 000
30 000-60 000
20 000-60 000
5 000-35 000
20 000-35 000
30 000-55 000
20 000-55 000
5 000-35 000
20 000-35 000
30 000-55 000
20 000-55 000
5 000-35 000
20 000-35 000
30 000-55 000
20 000-55 000
По результатам опроса риэлтерских фирм и агентств недвижимости г. Махачкалы
оценщиком было определено количество выставленных на продажу и проданных
объектов относящихся к сегменту рынка аналогичных оцениваемому.
Наименование сегмента
Земельные участки
Выставлено
коммерческого назначения
Продано
2010 г.
Более 15
Менее 5
2011 г.
Более 15
Менее 10
Таблица 6.
2012 г.
Более 10
Менее 5
Оценщиком был проведён анализ информации на рынке земельных участков
г. Махачкалы на предмет срока экспозиции объектов подобных оцениваемому.
Оценщиком был проведён опрос риэлтерских фирм и агентств недвижимости
г. Махачкалы результаты которого приведены в нижеследующей таблице.
Таблица 7.
№
п/п
Максимальная
величина срока
экспозиции,
мес.
Среднее
значение,
мес.
Источник информации
1
Минимальн
ая
величина
срока
экспозиции,
мес.
2
6
4
2
3
8
5,5
3
3
6
4,5
4
3
6
4,5
5
3
6
4,5
6
3
6
4,5
7
2
5
3,5
АН «МИАН»,
г. Махачкала, ул. Гагарина, 80,
тел. +7 (928) 513-22-22,
http://mahachkala.regrent.ru/agentstva_nedvizhimosti_v_mahachkale/kompaniy
a_miann/agentstvo_nedvizhimosti_miann/
АН «Альянс»,
г. Махачкала, ул. Ирчи Казака,
тел. 8-928-510-05-15
http://www.realty05.ru/agencies.html?id=51
АН «Абсолют»,
г. Махачкала, ул. Циолковского, 14а,
тел. +7 (928) 866-00-28,
http://mahachkala.regrent.ru/agentstva_nedvizhimosti_v_mahachkale/kompaniy
a_absolyut/ip_absolyut_agentstvo_nedvizhimosti/
Компания «ДАГСТРОЙНЕДВИЖИМОСТЬ»,
г. Махачкала, просп. Гамидова, 16г,
тел. +7 (928) 046-31-36,
http://mahachkala.regrent.ru/agentstva_nedvizhimosti_v_mahachkale/kompaniy
a_dagstrojnedvizhimost/dagstrojnedvizhimost/
АН «ЛИДЕР»,
г. Махачкала, ул. Гамида Гамидова, 42,
тел. +7 (988) 304-66-66, http://makhachkala.big-bookrealty.ru/company/18491/
АН «Престиж»,
г. Махачкала, ул. Азиза Алиева, 13,
тел. +7 (8722) 93-55-05,
http://makhachkala.big-book-realty.ru/company/18494/
АН «Гарант»,
ул. Дахадаева, 5
тел. +7 (8722) 67-83-42,
http://makhachkala.big-book-realty.ru/company/18484/
Среднее значение
4,4
На основании данных агентств недвижимости срок экспозиции объектов подобных
оцениваемому находится в диапазоне от 2 до 8 месяцев, среднее расчётное значение с
учётом округления составляет 4 месяцев.