Экономические основы управления многоквартирным домом
advertisement
Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ» МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ мастер-класса на тему «Экономические основы управления многоквартирным домом» Москва – 2011 2 СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 4 1. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ......................... 5 2. СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ........ 19 3. ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ .................................................................... 48 4. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ ............... 63 РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА ...................................................................... 72 3 ВВЕДЕНИЕ Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации собственники жилых помещений должны осуществлять в своих интересах управление эксплуатацией жилых домов при минимальном вмешательстве органов власти. Вовлечение собственников в управление своей недвижимостью призвано повысить их ответственность за её состояние. Такой взгляд на проблему определяет объективную необходимость разработки и практического применения инновационного механизма управления многоквартирным домом, предусматривающего экономических коренные отношений ресурсоснабжающими, изменения между органами подрядными, собственниками жилых организационных исполнительной управляющими схем и власти, организациями и и нежилых помещений. Реализация основных положений Жилищного кодекса Российской Федерации требует разработки скоординированной системы мероприятий, направленных на формирование мотивации деятельности участников жилищных отношений на достижение целей реформирования. Настоящие методические указания разработаны в целях методического обеспечения функционирования системы управления многоквартирным домом, адекватной задачам реформирования жилищно-коммунального применительно к условиям рыночной экономики 4 хозяйства 1. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в России особое место занимает реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. Проводимые реформы обеспечили переход от планово- административных методов регулирования к рыночным механизмам. Если до 1990 года многоквартирные дома являлись неделимыми объектами недвижимости, а собственником многоквартирного дома выступало только одно лицо – государство либо юридическое лицо, которые выстраивали систему управления не конкретным домом, а подведомственным им жилищным фондом в целом, то в настоящее время неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере стали такие базовые понятия как право собственности на жилье, а также рынок жилой недвижимости. С введением Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» государственный и муниципальный жилищный фонд в части многоквартирных домов перестал находиться в собственности одного лица. Данный закон предоставил право гражданам Российской Федерации на добровольной основе получить занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность. В соответствии с этим законом граждане становились не только собственниками квартиры, но и совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования. Постепенно менялась и система управления: были разделены функции заказчика и подрядчика (исполнителя) жилищно-коммунальных услуг, обособилась функция управления жилой недвижимостью, на рынке появились частные организации – сначала подрядные, потом управляющие, вместо системы дотирования жилищнокоммунальных предприятий была введена система жилищных субсидий низкодоходным семьям для оплаты жилищных и коммунальных услуг, введены субсчета по каждому многоквартирному дому для перечисления на эти счета 5 платежей граждан и иных средств на оплату жилья и коммунальных услуг, что позволяет собственникам и управляющим компаниям принимать обоснованные решения о составе и объемах работ по ремонту и содержанию многоквартирного дома, в т.ч. по капитальному ремонту. Введение в действие Жилищного кодекса РФ, по сути, создало предпосылки для перехода от управления жилищным фондом в целом к пообъектному управлению жилой недвижимостью. В своем классическом понимании принцип пообъектного управления включает: пообъектное формирование объектов недвижимого имущества; пообъектную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; пообъектную оценку недвижимости; учет локальных особенностей управления объектами недвижимости; координацию общегородской политики в сфере недвижимости единым городским органом. В соответствии с этим принципом, основным объектом управления является отдельный объект недвижимости – юридически обособленная часть недвижимости, состоящая из одного земельного участка и всех прочно связанных с ним объектов и (или) частей таких объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Такой тип управления подразумевает возможность индивидуального подхода к разработке способов управления конкретным имущественным объектом, в нашем случае – многоквартирным домом (рисунок 1). Обратимся к действующему законодательству. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Это же определение содержится в Законе города Москвы от 27 января 2010 года №2 «Основы жилищной политики города Москвы». Отличительной чертой многоквартирного дома является то, что 6 Рисунок 1 – Структура многоквартирного дома многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме. Конструктивно многоквартирный дом состоит из совокупности помещений, выделенных в натуре, имеющих титульных собственников, и помещений, входящих в состав общего имущества. Помещения, выделенные в натуре, разделяются по функциональному назначению на жилые и нежилые помещения. Жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Подробная характеристика жилых помещений дается в статье 11 Закона города Москвы от 27 января 2010 года №2 «Основы жилищной политики города Москвы». Так, к жилым помещениям в городе Москве относятся: 1) жилой дом, т.е. индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, а также часть жилого дома; 2) квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего 7 пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, а также часть квартиры. Особым жилым помещением признана коммунальная квартира квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с городом Москвой в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты); 3) комната – часть жилого дома или квартиры, в том числе коммунальной, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. К помещениям общего пользования в квартире отнесены помещения вспомогательного использования, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения. Порядок использования помещений общего пользования в коммунальной квартире устанавливается соглашением граждан, проживающих в данной квартире, а при недостижении согласия - судом. Несмотря на то что жилые помещения, по определению, предназначены для проживания граждан, в отдельных случаях допускается их использование для осуществления индивидуальной предпринимательской, профессиональной деятельности проживающими в них гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должны отвечать жилые помещения. 8 Помещения, предназначенные для постоянного проживания, должны быть благоустроены применительно к условиям города Москвы, отвечать санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям федерального и городского законодательства. Благоустроенность жилого помещения определяется наличием коммунальных удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка). Граждане и юридические лица должны соблюдать правила пользования жилыми помещениями, выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, требования, предусмотренные противопожарные федеральным и эксплуатационные законодательством и законодательством города Москвы, и выполнять свои обязанности по использованию и сохранности жилых помещений. В многоквартирных домах могут находиться не только жилые, но и нежилые помещения, которые не предназначены для проживания граждан и не могут быть отнесены к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Это помещения, предназначенные для размещения дошкольных учреждений, обеспечения, досугового учреждений назначения, здравоохранения управления, и социального проектирования, информации, связи и коммунального хозяйства, предприятий торговли, питания, бытового обслуживания и иных нужд непромышленного характера, размещение которых допускается в многоквартирных домах. Как и в случае с жилыми помещениями, пользование этими помещениями осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в данных домах граждан, санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно- градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований. Собственник нежилого помещения (уполномоченное им лицо) вправе обратиться с заявлением в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы об изменении целевого назначения нежилого помещения и о переводе его в жилое. Рассмотрение этих вопросов, подготовка протоколов о 9 переводе нежилого помещения в жилое осуществляются Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда города Москвы. Решение комиссии утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы - Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Для перевода нежилых помещений в жилые существует два ограничения. Перевод невозможен, если, во-первых, право собственности на нежилое помещение обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и т.п.); во-вторых, если нежилое помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям или нельзя обеспечить его соответствие этим требованиям. Законодательство допускает и перевод жилого помещения в нежилое. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо) вправе обратиться в службу «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы с заявлением об изменении целевого назначения жилого помещения и о переводе его в нежилое. Рассмотрение этих вопросов, подготовка протоколов о переводе жилого помещения в нежилое осуществляются Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда города Москвы. Решение комиссии утверждается Департаментом. В отдельных случаях жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. Выявление таких помещений, независимо от их формы собственности, является обязанностью уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы. С заявлением о признании помещения непригодным для проживания могут обращаться не только собственники, но и граждане, не являющиеся собственниками, постоянно проживающие в таком помещении. Рассмотрение вопросов, 10 подготовка актов, заключений о признании жилых помещений непригодными для проживания осуществляются межведомственными комиссиями административных округов города Москвы. Решение комиссии утверждается Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Признанные непригодными для проживания жилые помещения переводятся в нежилые либо подлежат капитальному ремонту, реконструкции. Вопросы переустройства и (или) перепланировки также регламентируются на федеральном и городском уровне. Действующее законодательство не допускает переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению внешнего вида фасадов, повреждению или порче противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам. Самовольные переустройство и (или) перепланировка жилого помещения также не допускаются. перепланировавшее предусмотренную Лицо, жилое самовольно помещение, федеральным переустроившее несет законодательством и и (или) ответственность, законодательством города Москвы. Не только собственники, но и граждане, занимающие жилые помещения пользования, по договорам которые социального самовольно найма, произвели найма, безвозмездного переустройство перепланировку, обязаны привести его в прежнее состояние. и (или) Жилое помещение, самовольно переустроенное и (или) перепланированное, может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни или здоровью. Споры, возникающие в связи с переустройством и (или) перепланировкой жилого помещения, разрешаются в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством города Москвы. Функции уполномоченного органа по приему и рассмотрению в режиме "одного окна" заявок от граждан и юридических лиц с последующей выдачей 11 им разрешения (или обоснованного отказа в разрешении) на переустройство помещений в жилых домах и производство связанных с ним ремонтностроительных работ выполняет Государственная жилищная инспекция города Москвы (Мосжилинспекция). Перечень работ по переустройству и перепланировке установлен Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. №73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» (таблица 1). Этим же постановлением установлены ограничения на проведение соответствующих работ. Так, не допускается переустройство помещений, при котором: 1) ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам; 2) переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания; 3) предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения функционального назначения последних; 4) затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба; 5) нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение; 6) устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях; 7) предусматривается ликвидация, естественной вентиляции; 12 уменьшение сечения каналов Таблица 1 – Состав работ по переустройству и перепланировке помещений № п/п 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 Мероприятия (работы) Выполняются Мероприятия (работы) по перепланировке Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок по эскизу (исключая межквартирные) Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая по эскизу межквартирные) Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных по проекту перегородках (при объединении помещений по горизонтали) Устройство проемов в перекрытиях (при объединении по проекту помещений по вертикали) Устройство внутренних лестниц по проекту Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах по эскизу Устройство перегородок без увеличения нагрузок на по эскизу перекрытия Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих по проекту стен Замена (установка дополнительного) инженерного по эскизу оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию) Изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок) по проекту Мероприятия (работы) по переоборудованию Замена технологического, инженерного и сантехнического по проекту оборудования (под новое функциональное назначение помещения) Устройство туалетов, ванных комнат, кухонь по проекту Перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических по проекту и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или по проекту кухонных очагов Замена и (или) установка дополнительно го инженерного по проекту оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от обще домовых систем водоснабжения и отопления) Демонтаж инженерного оборудования и|(или) подводящих по эскизу сетей при условии со хранения существующих стояков холодного горячего водоснабжения и канализации Реконструктивные работы Изменение формы оконных и наружных дверных проемов по проекту Ликвидация оконных и наружных дверных проемов по проекту Устройство оконных и наружных дверных проемов по проекту Изменение входов в здание по проекту Устройство входов в здание по проекту Пристройка тамбуров входов по проекту Ликвидация балконов, тамбуров, козырьков по проекту Изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков по проекту Остекление лоджий и балконов по проекту Замена столярных элементов фасада по проекту Установка наружных технических средств (кондиционеров, по проекту антенн и т.п.) Изменение материалов и пластики внешних конструкций по проекту Объединение лоджий (балконов) с внут ренними помещениями по проекту и при наличии разрешения Москомархитектуры 13 8) увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир. Кроме того, в жилых домах типовых серий не допускается: 1) устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенахпилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами; 2) устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов; 3) устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы. К общему имуществу в многоквартирном доме, которое принадлежит всем собственникам жилых и нежилых помещений на праве общей долевой собственности, относятся: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); 14 бойлерные, крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Описанию правового режима, особенностей формирования и использования общего имущества посвящены следующие разделы настоящей работы. Понимание управления как деятельности собственников помещений или уполномоченных ими организаций по эксплуатации и улучшению многоквартирного дома является слишком узким и не дает представления о всем спектре услуг по управлению, который включает и стратегический 15 менеджмент, финансовый менеджмент, управление отношениями с клиентами, обеспечение безопасности, др. При построении системы управления многоквартирным домом необходимо определить объект управления и субъект управления. В нашем случае объектом управления выступает многоквартирный дом, субъектом управления – собственники жилых и нежилых помещений. Многоквартирный дом как объект управления обладает рядом прав: разные особенностей. 1. Сложность объекта управления как объекта составляющие многоквартирного дома могут находиться в различных формах собственности, иметь разный правовой режим и требования по управлению. 2. Сложность имущественного комплекса: многоквартирный дом представляет собой совокупность самостоятельных объектов недвижимости, принадлежащих различным собственникам и имущества (помещений, строений, коммуникаций, устройств), принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Часть имущества уже разделена и находится в собственности различных лиц, а оставшаяся часть (общее имущество) неделима. 3. Сложность необходимость объекта инженерного управления менеджмента, как технической развития особой системы: функции управления – управление эксплуатацией и ремонтом. 4. Сложность объекта управления как социальной системы: среди собственников есть те, кто получил право собственности в результате приватизации, те, кто купил квартиру, вложив собственные средства, а также те, кто купил квартиру в инвестиционных целях. Кроме собственников, права на помещения в многоквартирном доме имеют наниматели, арендаторы, пользователи, др. Представители каждой группы ставят различные цели управления, поэтому необходимо развитие управления отношениями с клиентами. 16 социального менеджмента, Субъектом управления являются собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Именно собственники обладают всеми полномочиями по распоряжению своим имуществом и общим имуществом многоквартирного дома, они выбирают способ управления, ставят цели управления перед ТСЖ или управляющей организацией и оценивают эффективность управления (рисунок 2). Исключение составляет случай , когда собственники сами не выбрали способ управления домом: за них решения принимают органы местного самоуправления (п. 4 ст. 161 ЖК РФ), в Москве – органы государственного управления. В этом случае проводится конкурс по выбору управляющей компании. Собственники жилых и нежилых помещений Оценка эффективности (достижение целей управления) Цели управления ТСЖ, ЖК, ЖСК / Управляющая организация План управления Рисунок 2 – Общая схема управления многоквартирным домом Управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, что фиксируется в договоре управления. С учетом принципа пообъектного управления, собственники могут преследовать и другие цели: сохранение потребительских 17 свойств жилых и нежилых помещений многоквартирного дома; рост рыночной стоимости недвижимости; рост доходов от недвижимого имущества; сокращение расходов на эксплуатацию и ремонт многоквартирного дома; сохранение капитала от инфляции и др. Особо отметим, что управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию другому лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями. Для собственника временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома — с момента его постройки и до момента сноса. Для ТСЖ – это период существования самого ТСЖ, т.к. эти организации, по определению, создаются для реализации функций по управлению многоквартирным домом. Для управляющей компании эти рамки определяются сроком действия договора управления, который, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, составляет от 1 года до 5 лет. На период действия в Москве системы бюджетных субсидий на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома целесообразным представляется срок 1 год, что связано с организацией бюджетного процесса, т.к. ставки планово-нормативных расходов устанавливаются ежегодно одновременно с принятием закона о бюджете на очередной финансовый год. С переходом на среднесрочную перспективу бюджетного планирования этот срок может увеличиться до 3 лет. Вместе с тем, интересы стратегического управления требуют максимально возможного срока действия договора управления – 5 лет, т.к. за более короткий период невозможно реализовывать капиталоемкие инвестиционные проекты, связанные с реконструкцией, надстройкой или пристройкой, ресурсосбережением, в том числе тех проектов, которые требуют привлечения кредитных ресурсов. 18 2. СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ Согласно статье 289 Гражданского кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат не только сами помещения, но и общее имущество. От определения его состава зависит решение большого числа вопросов: ненадлежащим пределы ответственности содержанием, возможности за ущерб, извлечения вызванный его дохода его от использования, величина расходов на содержание и др., поэтому при любом способе управления определение состава общего имущества, его описание, учет и регистрация являются ключевыми моментами построения системы управления многоквартирным домом. Более того, состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома являются существенными условиями договора управления. Обратимся к истории. После того как жилые дома в городах России, построенные до революции, были национализированы, потребности в законодательном регулировании отношений собственности на общее имущество и самостоятельные помещения в многоквартирных домах не было. Различия между общим имуществом, обслуживающим только одну квартиру, и общим имуществом, обслуживающим все помещения в доме, не проводилось. В частности, в Постановлении ЦИК СССР №112, СНК СССР №1843 от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» к местам общего пользования отнесены кухни, ванны, коридоры, уборные, лифты, а отопление, освещение, кухни, лестницы, уборные, газ, ванны, лифт и пр. рассматривались как места общего пользования в квартирах. В 1959 г. на уровне РСФСР было принято Положение о жилищностроительных коллективах индивидуальных застройщиков, в соответствии с которым у каждого застройщика возникало право личной собственности на одну квартиру, а фундамент, крыша, лестничные клетки и другие части многоквартирного дома, обслуживающие все квартиры, составляли общую 19 собственность участников коллектива. Названные части многоквартирного дома содержались и ремонтировались на средства участников коллектива соответственно доле каждого. Позднее появилось понятие «места общего пользования домов», которое включало в себя элементы дома, обслуживающие все квартиры в доме. К местам общего пользования относились в том числе подъезды, кабины лифтов, лестничные клетки. Однако придомовая территория и инженерное оборудование домов и жилых помещений не относились к местам общего пользования домов. В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными Постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. №4154, местами общего пользования жилых домов среди прочего являлись подъезды, вестибюли, тамбуры, лестничные клетки, кабины лифтов, а также кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения в коммунальной квартире. В связи с законодательным закреплением возможности приватизации жилых помещений возникла необходимость более четкого определения состава общего имущества, поскольку существование нескольких форм собственности на жилые помещения в многоквартирном доме объективно предполагает разграничение ответственности за эксплуатацию и техническое обслуживание различных частей многоквартирного дома. С учетом этого в Законе РФ от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» было предусмотрено, что собственники приватизированных жилых помещений в доме являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома (ч. 2 ст. 3). Впервые более или менее развернутое определение перечня элементов многоквартирного жилого дома, которые находятся в общей долевой собственности домовладельцев, было дано в Законе РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». В соответствии с ч. 2 ст. 8 данного Закона в коллективной (общей совместной или общей долевой) 20 собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории, находящиеся за пределами или внутри помещений и предназначенные для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования. С этим определением общего имущества почти полностью совпадало и определение, закрепленное Федеральным законом от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Все вышеперечисленные документы утратили силу, однако в действующем законодательстве сохранились общие подходы к определению состава общего имущества. Для признания помещения общим имуществом необходимо наличие одновременно двух признаков: (1) помещение не должно являться частью квартиры, а также частью нежилых помещений в доме, принадлежащих определенному собственнику (это означает, что квартира или нежилое помещение и общее имущество в МКД юридически разграничены и не могут совпадать); (2) помещение должно предназначаться для обслуживания более одного помещения в данном доме. Этот признак является главным качественным, обязательным (квалифицирующим) признаком общего имущества в МКД, однако он не всегда может быть установлен для всех элементов общего имущества в МКД, прямо перечисленных в части 1 статьи 36 ЖК РФ. Устанавливать наличие или отсутствие этого оценочного признака необходимо исходя из конструктивных и технических особенностей МКД. Если один из вышеуказанных признаков отсутствует, то помещение не будет признано общим имуществом в многоквартирном доме. Таким образом, многоквартирном доме общим (МКД) имуществом признаются 21 все собственников элементы в жилого многоквартирного предназначенные дома для (кроме жилых обслуживания и более нежилых одного помещений), помещения в многоквартирном доме (рисунок 11). Общее имущество в многоквартирном доме Помещения общего пользования Ограждающие несущие конструкции Крыши Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование Ограждающие ненесущие конструкции Иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД Рисунок 11 – Состав общего имущества в многоквартирном доме Практика показывает, что действующие нормы не всегда позволяют однозначно определить принадлежность к общему имуществу любого объекта, в том числе и объекта, который прямо не назван законом как общее имущество. В любом случае необходимо руководствоваться следующими соображениями. Состав и границы общего имущества определяются п. 1 ст. 290 ГК, п. 1 ст. 36 ЖК и наиболее подробно - п.1-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». В состав общего имущества включаются: 22 1) помещения общего пользования, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); 2) крыши; 3) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); 4) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); 5) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); 6) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; 7) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Общее имущество может находиться как в МКД – за пределами или внутри помещений, так и вне МКД. Например, стояк внутридомовой 23 инженерной системы, расположен в квартире, тепловой пункт на один МКД, земельный участок расположены вне МКД. Расположение общего имущества не имеет решающего юридического значения. Рассмотрим каждую категорию общего имущества по отдельности. 1. Фундамент, крыша, ограждающие конструкции многоквартирного перекрытий, балконные и иные дома - несущие и несущие ненесущие стены, плиты, несущие колонны плиты и иные ограждающие несущие конструкции; окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции. Фундаментом является конструктивная основа дома, которая должна сохранять свои характеристики и показатели работоспособности долгие годы. Крыша – это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции. Следует отметить, что не все конструкции дома являются общим имуществом. Можно выделить два основных признака признания конструкций общим имуществом: - конструкции обслуживают более одного помещения; - конструкции являются ограждающими. Ограждающие конструкции – строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют многоквартирный дом на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.). Кроме того, ограждающие конструкции подразделяются на: - ограждающие несущие конструкции; - ограждающие ненесущие конструкции. Ограждающие несущие конструкции – конструкции, воспринимающие основные нагрузки и обеспечивающие прочность, жесткость и устойчивость 24 дома. Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент. Ограждающие ненесущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа. Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. межкомнатные В обиходе стены в их называют квартире не перегородками. являются Например, ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру. Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется. Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире. В этом случае пользователи и/или собственники жилых помещений совместно используют вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования. Коммунальная квартира, как и многоквартирный дом, не является самостоятельным объектом права собственности. Объектами права собственности в коммунальной квартире являются жилые помещения комнаты. В этом случае стены служат ограждающей конструкцией (значит, общим имуществом), так как разделяют помещение одного собственника от помещения другого, и их перепланировка, например, одним собственником без согласия других не допускается. Общим имуществом дома могут быть признаны так называемые «общие» балконы, лоджии, веранды, используемые двумя, тремя и более собственниками различных помещений и рассматриваемые как несущие и ненесущие конструкции дома. Приведем еще один пример общего имущества. Межэтажное перекрытие (по сути, потолок в квартире) является общим имуществом дома. Это объясняется тем, что для собственника 25 квартиры данная конструкция является потолком, а для собственников, живущих этажом выше, - полом, т.е., во-первых, оно ограждает квартиру от квартиры соседей сверху, во-вторых, обслуживает не менее двух квартир. К вопросу о конструкции здания следует добавить несколько слов о пристроенных и встроенных помещениях, которые характерны для городских населенных пунктов. Если к зданию примыкает сооружение (еще одно здание или пристроенное помещение) и имеет с ним общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, то их считают отдельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, банков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания, что следует из Общероссийского классификатора основных фондов ОК 013-94, утвержденного постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. №359. Этот факт следует учитывать при управлении многоквартирным домом. В частности, на свои общие собрания собственники помещений не обязаны, но могут пригласить собственников пристроенных объектов (например, для вступления в ТСЖ). Собственников встроенных объектов надо обязательно приглашать, если речь идет об управлении многоквартирным домом. 2. Помещения, не являющиеся частями квартир - подъезды, входы (в т.ч. запасные), тамбуры, вестибюли, коридоры, проходы, эвакуационные пути; межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в 26 многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). Подъезд – часть жилого помещения, ограниченная лестничной клеткой. Тамбур – помещение, предназначенное для защиты здания от прямого проникновения наружного воздуха в холодный период года. Вестибюль – помещение при входе в здание, служащее для общих коммуникаций (связей, переходов) от входа в здание к его помещениям, в том числе лестнично-лифтовой группы, квартирам первого этажа, помещениям общественного назначения и техническим помещениям. Коридор – помещение, связывающее между собой несколько помещений или их же с входом и не имеющее других функций. Лестницы – конструктивный элемент, соединяющий этажи многоквартирного дома, снабженный ступенями. Лифты – современные подъемные устройства, предназначенные для перевозки пассажиров и грузов в многоквартирном доме. Технические этажи – вспомогательные помещения, предназначенные для размещения на них инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. Они должны быть доступны собственникам помещений для производства технического осмотра и аварийного ремонта. Могут располагаться под зданием, над верхним этажом, на одном или нескольких средних этажах. Чердак – нежилое верхнее помещение в домах под крышей, образуемое верхним (чердачным) перекрытием и крышей, обычно не отапливаемое. Лоджия также может являться общим имуществом, если используется двумя, тремя и более собственниками различных помещений. Но является ли индивидуальная лоджия, расположенная в отдельной квартире, общим имуществом? Площадь лоджии в соответствии с п.5 ст.15 ЖК РФ не входит в общую площадь жилого помещения (квартиры). Лоджия не является частью квартиры, так как она обслуживает только одно помещение. Следовательно, отсутствует второй признак общего имущества – обслуживание более одного 27 помещения в доме. Таким образом, если лоджия, расположенная в отдельной квартире, предназначена для обслуживания одного помещения, то она не является общим имуществом, хотя не входит в состав квартиры. В то же время лифтовая шахта в доме является общим имуществом, так как обладает двумя признаками общего имущества: не входит в состав квартиры и обслуживает множество помещений. Данные помещения будут являться общим имуществом, если они не входят ни в состав квартир, ни в состав нежилых помещений, принадлежащих собственникам и используемых для ведения разрешенных видов деятельности. Если предпринимательская деятельность осуществляется в местах общего пользования (например, в подвале), необходимо проверить проект строительства дома и определить целевое назначение помещения – является ли оно по проекту местом общего пользования или предназначено под нежилое помещение для индивидуального собственника наравне с квартирами. Таким образом, использование общего имущества не должно осуществляться без согласия или даже без ведома собственников помещений. Технические этажи и технические подвалы, по определению, относятся к общему имуществу, и пользование такими помещениями возможно только при принятии соответствующего решения общим собранием собственников помещений. Что касается других нежилых помещений, расположенных в подвалах или на чердаках, которые не являются техническими помещениями, то при решении вопроса об их отнесении к общему имуществу следует руководствоваться следующими соображениями. Во-первых, большая часть нежилых помещений уже принадлежат определенному собственнику, в т.ч. городу Москве, во-вторых, эти помещения не обслуживают какое-либо иное помещение. В судебной практике также наметилась тенденция, выраженная в следующем толковании жилищных норм: не всякий подвал можно отнести к техническому, на который распространяется режим общего имущества многоквартирного дома. Так, если помещение может иметь самостоятельное 28 назначение отличное от технического, то данное помещение не может быть отнесено с общей собственности жильцов. Более того, наличие в данном помещении каких-либо технических узлов, само по себе, не влечет признания его общим имуществом. Для решения вопроса, является ли помещение техническим подвалом или нет, необходимо установить, может ли помещение использоваться как самостоятельный объект, т.е. быть недвижимой вещью, являющейся самостоятельным объектом гражданских прав (помещение выделено в натуре, возможно его отчуждение, право собственности на это помещение зарегистрировано). Если да, то такие помещения в состав общего имущества многоквартирного дома не включаются, и их правовой режим отличается от правового режима общего имущества. 3. Инженерные коммуникации и оборудование (механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование) за пределами или внутри помещений. Инженерные коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного, но очень важного признака - они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме. К данной категории общего имущества можно отнести: 1) внутреннюю сеть водопровода со всеми устройствами; 2) сеть газопровода со всеми устройствами; 3) систему отопления со всеми устройствами; 4) внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; 5) сеть канализации со всеми устройствами; 6) внутренние телефонные и сигнализационные сети; 7) вентиляционные устройства общесанитарного назначения; 8) подъемники. Внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, входящие в состав общего имущества, состоят из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего 29 устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной электрического, разводки от стояков, санитарно-технического а и также механического, иного оборудования, расположенного на этих сетях. Внутридомовая система отопления, включенная в состав общего имущества включается, состоит из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Внутридомовая система электроснабжения в составе общего имущества состоит из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом, водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав общего имущества зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав общего имущества 30 зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки). Например, стояк в ванной комнате является общим имуществом, так как обслуживает все квартиры, присоединенные к нему. При этом часть трубы, которая соединяет данный стояк непосредственно с краном водоснабжения, находящимся в отдельной квартире, не будет являться общим имуществом, так как обслуживает только данную квартиру. Радиаторы отопления включаются в состав общего имущества, однако, если система теплоснабжения является полностью автономной, такое имущество может находиться в частной собственности и не включаться в состав общего имущества. Четко разграничить инженерные сети, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, от сетей, которые принадлежат им на праве частной собственности, а также от сетей, которые находятся в ведении ресурсоснабжающих организаций, важно для распределения бремени несения расходов на их содержание и ремонт, определения границ ответственности (административной, гражданско- правовой) управляющей организации и ТСЖ за содержание общего имущества, оплаты потерь коммунальных ресурсов. Внутренняя граница внутридомовых сетей. Порядок определения внутренней границы внутридомовых систем установлен в п. п. 5 и 7 Правил содержания общего имущества. Так, в состав общего имущества включаются инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, а также из самих отключающих устройств и первых запорнорегулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. Все сети и оборудование, находящиеся после указанных устройств и кранов, не входят в зону ответственности управляющей организации и ТСЖ. Внутридомовая система электроснабжения, состоящая в том числе из сетей 31 (кабелей), заканчивается на индивидуальных, общих (квартирных) приборах учета электрической энергии. В п. 6 Правил содержания общего имущества нет указаний на внутреннюю границу системы отопления: она состоит из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. В то же время в силу п. 1 статьи 36 ЖК общим имуществом является оборудование, обслуживающее более одного помещения. В связи с этим немало споров возникает по поводу отнесения радиаторов отопления к общему имуществу. В частности, исходя из п. 6 Правил содержания общего имущества Минрегион России, уполномоченный давать разъяснения по вопросам применения данного документа, сообщил, что обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома. Так как радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель являются общим имуществом многоквартирного дома, проводящим тепло не только в квартиру, но и во все жилые помещения, сквозь которые проходят данные стояки, то обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет общество. В силу пп. 1 п. 3 статьи 162 ЖК существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление. Поэтому собственники по согласованию с управляющей организацией вправе установить в приложении к договору перечень объектов общего имущества, ответственность за надлежащее состояние которых возлагается на управляющую организацию. Таким образом, ввиду отсутствия четкого правового регулирования и однозначной судебной практики состав общего имущества (в частности, включение в него батарей центрального отопления) нужно определить на общем собрании собственников помещений, и в случае выбора управляющей 32 организации отразить перечень общего имущества в договоре управления многоквартирным домом. Граница эксплуатационной ответственности. Не менее важным вопросом является определение внешней границы инженерных сетей. Согласно п. 9 Правил содержания общего имущества внешняя граница сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, определена императивно - ею является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью. Граница остальных сетей (электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения), если иное не установлено законодательством РФ, - внешняя граница стены многоквартирного дома (п. 8 Правил содержания общего имущества). Однако в разграничении ответственности за содержание сетей между управляющей компанией (ТСЖ) и ресурсоснабжающей организацией важна так называемая граница эксплуатационной ответственности. Согласно п. 1 статьи 543 ГК абонент по договору энергоснабжения (а также по договорам снабжения через присоединенную сеть газом, водой) обязан обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность эксплуатируемых энергетических сетей, приборов и оборудования. В частности, согласно п. п. 13 и 14 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ в договоре на отпуск (получение) питьевой воды и (или) прием (сброс) сточных вод устанавливаются в том числе границы эксплуатационной ответственности сторон (абонента и предприятия водопроводно-канализационного хозяйства) по сетям водоснабжения и канализации. Под такой границей понимается линия раздела систем водоснабжения и канализации по признаку обязанностей по эксплуатации элементов этих систем, устанавливаемая соглашением сторон. При отсутствии соглашения рассматриваемая граница устанавливается по границе балансовой принадлежности (линия раздела систем между владельцами по признаку собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления). Правила определения границы эксплуатационной 33 ответственности применительно к снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного дома изложены в п. 8 Правил содержания общего имущества. Так, при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Таким образом, граница эксплуатационной ответственности может быть, в первую очередь, определена в договоре по соглашению сторон, в том числе в месте соединения общедомового счетчика с сетью ресурсоснабжающей организации либо по внешней стене многоквартирного дома. Если соглашение сторон не достигнуто, закон устанавливает границу эксплуатационной ответственности: при наличии общедомового счетчика - по месту его соединения с внешней сетью; при отсутствии общедомового счетчика - по границе балансовой принадлежности, то есть по внешней стене многоквартирного дома. В этом случае ресурсоснабжающая организация не вправе настаивать на иных условиях, например на определении границ эксплуатационной ответственности по границам земельного участка, включенного в состав общего имущества. Суды не принимают доводы ресурсоснабжающей организации о том, что сети, расположенные на придомовой территории, не учитываются у нее на балансе (являются бесхозными) и расходы на их содержание не учтены при установлении тарифов. Потери в этих сетях нельзя возлагать на управляющую организацию или ТСЖ. Аналогичным образом решается вопрос и с определением зон ответственности управляющей организации для целей привлечения управляющей организации к административной ответственности по статьи 7.23 КоАП за нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами. 34 4. Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общим имуществом собственников помещений. Земельным участком признается земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями определенных насаждения и элементами границах. (деревья, благоустройства, Элементы озеленения кустарники, цветы и расположенная – это др.). все в зеленые Элементами благоустройства являются оборудование хозяйственной площадки для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода; оборудование площадки для отдыха взрослых; оборудование детских игровых и спортивных площадок с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей. При рассмотрении земельного участка как общего имущества собственников помещений необходимо учитывать следующие условия, указанные в ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее Закон №189-ФЗ): 1) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, до введения в действие ЖК РФ сформирован, т.е. определены и утверждены его границы, и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. На территории Москвы таких участков немного: всего на кадастровый учет поставлено 337 земельных участков, из них на 11 участках право общей долевой собственности зарегистрировано. Несмотря на то что право долевой собственности на такие участки возникает автоматически с 1 марта 2005 г. в силу закона, представитель собственников вправе обратиться в федеральные органы исполнительной власти для оформления права собственности на землю. 35 Вначале необходимо заказать и получить в Управлении Роснедвижимости по городу Москве кадастровый паспорт земельного участка, а затем обратиться в Управление Росрегистрации по городу Москве для регистрации права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок; 2) если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В данном случае формирование земельного участка и включение его в состав общего имущества многоквартирного дома влечет за собой возникновение права общей долевой собственности по факту установления границ земельного участка и проведения государственного кадастрового учета; 3) многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; 4) не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ. Здесь необходимо дать некоторые пояснения, которые касаются порядка передачи земельного участка в общую долевую собственность и определения его размера. Само по себе изменение жилищного законодательства не влечет автоматического прекращения права государственной или муниципальной 36 собственности на земельный участок путем его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Так, в Москве земельные участки, которые не отнесены к общему имуществу, находятся в государственной собственности города Москвы, и, будучи собственником, город несет все затраты, связанные с содержанием таких участков, а собственники помещений не имеют обязанности по выплате земельного налога. Кроме того, положения ст. 16 Федерального закона N189-ФЗ содержат лишь условия перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность, но не определяют порядок такого перехода, в связи с чем для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме необходимо соблюдение общего (заявительного) порядка оформления земельно-правовых отношений. На основании ст. ст. 28 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков. В случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами (в частности, ст. 16 Федерального закона N189-ФЗ) и законами субъектов Российской Федерации, предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно, что и применяется в современной практике управления многоквартирными домами. Жилищным кодексом предусмотрено, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование 37 земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами местного самоуправления, которые обязаны обеспечить образование земельного участка под многоквартирным домом, в том числе его государственный кадастровый учет. В Москве эти функции выполняют не органы местного самоуправления, а уполномоченный орган государственной власти – Департамент земельных ресурсов города Москвы. Общий порядок действий, обеспечивающих реализацию решений собраний собственников о включении земельного участка в состав общего имущества, установлен Постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 N 569-ПП (последняя редакция от 12.05.2009) и Постановлением Правительства Москвы от 29 апреля 2008 г. N333-ПП. Документы, перечень которых определен указанными постановлениями, подаются в службу «одного окна» префектуры и далее направляются в Комиссию по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Комиссия рассматривает представленные документы и делает заключение о соответствии (несоответствии) законодательству принятого общим собранием собственников помещений решения о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, для предоставления этого земельного участка в общедолевую собственность. Выписки из протокола заседания комиссии выдаются гражданам на безвозмездной основе, срок рассмотрения заявления и выдачи выписки составляет не более 30 рабочих дней. При положительном заключении дальнейшие действия по формированию земельного участка будут проводиться Департаментом земельных ресурсов города Москвы, его территориальными органами. Получив заключение Комиссии, заявитель обращается в службу «одного окна» Департамента земельных ресурсов города Москвы или в его территориальные органы. Форма заявления о формировании земельного участка приведена в приложении к постановлению Правительства Москвы от 3 июля 2007 года №569-ПП. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 30.06.2009 № 64338 ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2008 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2009 год» для рассмотрения вопроса о передаче земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений заявитель предоставляет в Департамент следующие документы: заявление лица, уполномоченного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка и постановке его на государственный кадастровый учет; документы, удостоверяющие личность уполномоченного представителя (копия при предъявлении подлинника); решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка; выписку из протокола Комиссии префектуры соответствующего административного округа города Москвы по обеспечению реализации решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах; проект межевания квартала (при наличии). Границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются на основании проектов межевания жилых кварталов, разрабатываемых Москомархитектурой за счет средств городского бюджета. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В силу статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат приватизации и, соответственно, не могут войти в состав формируемого для многоквартирного дома земельного участка территории общего пользования, занятые улицами, проездами, проходами и скверами. В центральных районах города, для которых характерна плотная застройка, отсутствуют возможности формирования земельных участков с прилегающими (придомовыми) территориями. При этом характер застройки не 39 позволяет включать в границы земельных участков для многоквартирных домов территории проходных дворов. В отношении подарочных пространств в данном случае, необходимо устанавливать обременения - право прохода и проезда. Формирование земельных участков в «спальных» районах города также имеет определенные особенности, связанные с наличием существующих проездов и проходов, относящихся к землям общего пользования, в том числе, в случаях, когда такие проезды и проходы не обозначены красными линиями, а также территорий зеленых насаждений общего пользования. После проведения межевания земельного участка под многоквартирным домом Департамент земельных ресурсов города Москвы обращается с заявлением о проведении государственного кадастрового учета земельного участка в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по городу Москве. После постановки земельного участка на государственный кадастровый учет Департамент передает заявителю кадастровый паспорт. По сути, это выписка из Государственного кадастра недвижимости, содержащая основные характеристики земельного участка. Право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Москве. На практике при формировании земельных участков возникает ряд проблем. Во-первых, сроки исполнения обязательства по формированию земельных участков законом не установлены, что приводит к существенной задержке реализации решений собственников. Во-вторых, Постановлением Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. N12-П признано неконституционным положение Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которым обращаться с заявлением о формировании земельного участка может только уполномоченное общим собранием лицо, так как это не 40 позволяет собственнику помещения в многоквартирном доме самостоятельно (т.е. без решения на то общего собрания собственников помещений) обратиться с указанным заявлением. С учетом этого обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме (в т.ч. не уполномоченного на то общим собранием собственников) в органы власти с соответствующим заявлением должно рассматриваться как основание для формирования участка под домом и проведения его кадастрового учета. До внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. В-третьих, в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости», кадастровую деятельность могут вести кадастровые инженеры – юридические лица и индивидуальные предприниматели. Кадастровая деятельность не лицензируется, но все кадастровые инженеры должны сдать квалификационный экзамен и получить квалификационный аттестат. Сведения о кадастровых инженерах доступны на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Вместе с тем, необходимо понимать, что кадастровая деятельность и кадастровый учет – это не одно и то же. Кадастровые работы обеспечивают подготовку документов, необходимых для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет или снятии с учета объекта недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости, а именно: межевого плана, технического плана, акта обследования. Кадастровый учет подразумевает ряд действий, которые производит специально уполномоченный орган для 41 внесения сведений об объекте в государственный кадастр. В Москве таким уполномоченным органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по городу Москве. Как уже упоминалось выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства. В общем случае границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка границы устанавливаются на местности, формируется землеустроительная и утверждается документация, и соответствующая обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка. В конце 2009 г. утратило силу Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N223 – практически единственный документ, на который можно было ссылаться в случае возникновения спорных ситуаций. Некоторые разъяснения по этому вопросу содержатся в письме Министерства экономического развития РФ от 17 декабря 2009 г. NД23-4267. В письме указано, что подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (межевание земель) осуществляются в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2007 N 221ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, определяются в проектах планировки территорий и проектов межевания 42 территорий. Согласно ч. 1 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий. В соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ в порядке, определенном Приказом Минэкономразвития РФ от 24.11.2008 N412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков". Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 N191 ''О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации'', если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий. Согласно ч. 1 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий. Кроме того, в Градостроительном кодексе отсутствуют нормы, запрещающие осуществлять подготовку проектов межевания территорий применительно к территории, на которой расположен один многоквартирный дом. Даже если межевание не проводилось, примерные сведения о земельных участках могут быть внесены в государственный кадастр недвижимости как сведения о ранее учтенных земельных участках и впоследствии сведения о границах земельных участков могут быть уточнены (ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 N221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости''). 43 Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования в случае установления частного или публичного сервитута для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, прокладки, эксплуатации и ремонта линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, проведения дренажных работ, а также других нужд собственников соседних земельных участков. Основанием для установления частного или публичного сервитута являются положения статьи 274 Гражданского кодекса РФ, статьи 23 Земельного кодекса РФ, статьи 44 Градостроительного кодекса РФ и части 5 статьи 36 ЖК РФ. Сведения о сервитутах должны содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Существенным последствием включения земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома является обязанность собственников по уплате земельного налога (глава 31 НК РФ), а в перспективе налога на недвижимость. Согласно ч. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Обязанность по уплате земельного налога возникает с момента возникновения права общей долевой собственности на данный земельный участок. Размер земельного налога - от нескольких сотен до нескольких тысяч рублей в год для каждого собственника помещений в многоквартирном доме - зависит от размера доли в общей долевой собственности на общее имущество, от размера и местоположения участка, которые определяют кадастровую стоимость недвижимости. На собственников также ложатся расходы на содержание этого земельного участка и объектов благоустройства (песочниц, детских площадок, цветников и др.). Практика показывает, что проблемы обеспечения многоквартирных домов участками, необходимыми для их эксплуатации, должны решаться 44 комплексно. Так, Постановлением Правительства Москвы от 22 июня 2010 г. №503-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2009 году и о городской целевой программе "Развитие земельной реформы в городе Москве на 2010-2012 гг.", к наиболее важным направлениям работ отнесены такие как кадастровые работы на земельных участках, государственная кадастровая оценка земель, разработка проектов разделения (межевания) земель застроенных территорий города, в том числе занимаемых многоквартирными домами. Этим же постановлением предусмотрено, что проекты межевания территорий жилых кварталов должны предусматривать исключение из границ образуемых земельных участков многоквартирных домов территорий общего пользования, внутриквартальных проездов. В перспективе планируется предоставление земельных участков, прилегающих к земельным участкам многоквартирных домов, в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора собственникам и нанимателям помещений в многоквартирном доме в соответствии с проектом межевания территории и использование кадастровой стоимости земельных участков для исчисления земельных платежей, а также штрафов и неустоек по заключаемым договорам аренды земельных участков. Будет отрабатываться процедура предоставления земельных участков гражданам, в том числе земельных участков, ранее предоставленных в аренду государственным унитарным предприятиям "Дирекция единого заказчика" и предназначенных для временного размещения на парковках личных автомобилей жителей прилегающих многоквартирных домов. 5. Иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке - дополнительные строения, собственный источник теплоснабжения вне здания и т.п. Не все объекты, находящиеся на земельном участке, становятся общим имуществом. Общим имуществом собственников в многоквартирном доме являются только объекты, расположенные на земельном участке, которые переданы собственникам 45 помещений или возведены ими за свой счет. Например, трансформаторные подстанции, возведенные за счет средств иного собственника, расположенные во дворах, не переходят в состав общего имущества. Кроме того, собственники помещений обязаны обеспечить беспрепятственный доступ третьих лиц к объектам, расположенным на земельном участке, которые не являются общим имуществом и существовали до формирования земельного участка, например, к детским и спортивным площадкам, которые находятся в собственности города Москвы и переданы в безвозмездное пользование органам местного самоуправления. Важным моментом является и то, что в существующей застройке в общедолевую собственность передаются земельные участки, на которых находится не только сам многоквартирный дом, но и указанные сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, письмо Минэкономразвития РФ от 16 октября 2009 г. NД23-3410). Очевидно, что состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491, при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости, который должен объединить данные Государственного земельного кадастра о земельных участках и данные технического учета БТИ о жилых и нежилых помещениях. Доказательством отнесения того или иного имущества к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме могут являться и другие документы: 1) постановления государственных органов, органов местного самоуправления о приемке в эксплуатацию законченных строительством 46 объектов недвижимости. Например, на основании указанных документов можно сделать вывод, во-первых, о том, существовало ли спорное помещение на момент принятия приемочной комиссией дома в эксплуатацию, либо оно было пристроено (встроено-пристроено) после этого. Во-вторых, о том, является ли спорное помещение самостоятельным объектом недвижимости или предназначено для обслуживания более одного помещения в доме; 2) проектная и строительная документация. На основании такой документации можно сделать вывод о наличии в спорном помещении коммуникаций или иного оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в доме; 3) материалы организаций, осуществляющих техническую инвентаризацию. Такая документация позволит определить назначение помещение, а также возможность самостоятельного использования такого помещения. Документальная фиксация состава общего имущества необходима, вопервых, для того, чтобы в гражданском обороте была определенность относительно правового режима того или иного элемента — третьи лица должны иметь возможность получать достоверную информацию о том, относится ли элемент к общему имуществу, что особенно важно применительно к элементам общего имущества, находящимся за пределами многоквартирного дома. Кроме того, учет общего имущества позволяет четко разграничить обязанности и ответственность собственников и третьих лиц по эксплуатации и содержанию соответствующих объектов. В заключение отметим, что собственники нежилых помещений многоквартирного дома имеют равные права с собственниками жилых помещений в отношении общего имущества МКД и несут равную ответственность за его содержание, при этом многие эксперты считают возможным распространение режима общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома на иные виды имущества, в том числе на нежилые здания. 47 3. ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ Субъектами прав на имущество в многоквартирных домах могут быть как граждане и юридические лица, так и публично-правовые образования – муниципальные образования и государство. Большинство помещений в многоквартирных домах имеют своим целевым назначением проживание граждан, а потому преимущественно граждане выступают субъектами прав на объекты в многоквартирных домах. Граждане могут быть как собственниками, так и нанимателями, арендаторами жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Причем помещение может находиться как в индивидуальной собственности гражданина, так и в общей с другими лицами совместной или долевой собственности. Особо отметим, что в соответствии с Федеральным законом №189-ФЗ (ст. 20), граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2013 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях. Такое решение может быть связано со слишком высокими расходами на содержание общего имущества и необходимостью участия в расходах на капитальный ремонт, нести которые в полном объеме обязаны собственники помещений, с высокими налоговыми платежами, которые будут рассчитываться по рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Наниматели эти расходы нести не будут. Собственниками жилых помещений в Москве могут быть и отдельные юридические лица, которые приобретают квартиры для своих сотрудников, в т.ч. для их временного проживания. Особо отметим, что при проведении 48 приватизации так называемый ведомственный жилищный фонд не включался в состав приватизируемого имущества и переходил в муниципальную или государственную собственность. В дальнейшем такие квартиры могли быть приватизированы на общих условиях. Значительный массив жилой недвижимости остается в собственности города Москвы (таблица 2). Кроме того, в жилых строениях города Москвы имеются нежилые встроенно-пристроенные помещения площадью 22111,9 тыс. кв. м. Таблица 2 – Основные показатели по жилым строениям города Москвы на 1 января 2009 года Жилые строения Количество Общая площадь Жилая площадь Жилых помещений Комнат Единица измерения строение тыс. кв. м тыс. кв. м помещение комнат Всего по Москве 39 619 211 307,9 130 320,7 3 843 197 8 277 060 Интересы города в многоквартирных домах в отношении жилых помещений, находящихся в собственности города, в том числе занимаемых гражданами на основании договоров социального найма и ордеров, представляет Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (Управление департамента в административном округе). В отношении нежилых помещений эти функции выполняет Департамент имущества города Москвы (Территориальное агентство департамента в административном округе). На основании распоряжения Правительства Москвы от 14 мая 2008 г. N1040-РП «О порядке выполнения государственными учреждениями города Москвы инженерными службами районов функций по представлению интересов города Москвы как собственника помещений в многоквартирных домах» функции по представлению интересов города как собственника жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах переданы районным ГУ ИС. ГУ ИС районов вправе инициировать проведение общих собраний собственником помещений в многоквартирных домах, в которых имеются 49 жилые и нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы. До созыва таких собраний ГУ ИС районов направляет в Управление Департамента, Территориальное агентство и управу района уведомление с повесткой дня собрания с приложением пакета документов. Управление Департамента, Территориальное агентство в 7-дневный срок после получения уведомления обязаны направить письменное заключение о согласовании либо обоснованное возражение против инициирования собрания. При необходимости представители Управления Департамента, территориального агентства и управы районов вправе присутствовать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если инициаторами собрания являются собственники жилых и нежилых помещений – граждане или юридические лица, они обязаны уведомить о проведении общего собрания ГУ ИС района. Собственниками нежилых помещений, не отнесенных к общему имуществу многоквартирного дома, могут быть любые юридические и физические лица, которые имеют всю широту правомочий собственника при условии, что они не нарушают прав собственников жилых помещений, санитарных и технических норм, а также используют находящееся в собственности нежилое помещение в соответствии с его целевым назначением и не нарушают установленного запрета на размещение в жилых домах промышленных производств (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Что касается жилых помещений, то на юридических лицах лежит обязанность использовать такие помещения по их целевому назначению, т.е. для проживания граждан, в связи с чем у юридических лиц имеется только один способ реализации своего права собственности на жилое помещение, а именно - коммерческий наем. В случае, когда юридическое лицо выступает в качестве арендатора жилого помещения, оно может передать такое жилое помещение в пользование гражданину на основании договора субаренды. В соответствии с п. 1 ст. 60 ЖК РФ выступать наймодателем по договору социального найма вправе только публичный собственник - собственник 50 жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель). Весьма значительная доля помещений как жилого, так и нежилого назначения в многоквартирных домах все еще находится в государственной или муниципальной собственности. Эта доля складывается из не приватизированных до настоящего времени жилых помещений, кроме них в нее входят помещения, которые принадлежат муниципальным образованиям или государству как инвесторам (в том числе инфраструктурным), когда они выступают в качестве единых заказчиков при строительстве многоквартирных домов. Предоставляя частным инвесторам для строительства земельный участок из состава городских земель, а также возможность присоединения к городским коммуникациям (водопроводу, канализации, газопроводу, линиям электропередачи и т.п.), публичный собственник (субъект Федерации или муниципальное образование) приобретал в качестве компенсации право собственности на часть возведенных площадей. Еще одним специфическим участником отношений, связанных с эксплуатацией многоквартирных домов, является товарищество собственников жилья - некоммерческая организация со специальной правоспособностью: оно создается исключительно для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, пользованию и а также осуществления распоряжению общим правомочий по владению, имуществом в пределах, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 137 ЖК РФ, ТСЖ вправе заниматься лишь строго определенными видами хозяйственной деятельности. Во-первых, заключать в соответствии с законодательством договоры на управление многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ; выполнять работы для собственников помещений 51 в многоквартирном доме и предоставлять им услуги. Во-вторых, в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков. В-третьих, продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ; предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Закон требует, чтобы своей деятельностью ТСЖ не ущемляло права собственников помещений в многоквартирном доме вне зависимости от их членства в ТСЖ. В частности, ТСЖ не вправе лишать возможности лестницами, пользоваться подземным внутридомовой гаражом) или не инфраструктурой выдавать счет (лифтами, на оплату коммунальных услуг. Представляется, что для более полной реализации прав собственников помещений - членов ТСЖ последнее должно не только осуществлять управленческие услуги и бюджетирование коммунальных и иных эксплуатационных расходов, а также деятельность по содержанию и ремонту общего имущества, но и активно участвовать в девелопменте многоквартирного дома как имущественного комплекса, т.е. деятельности, направленной на расширение и улучшение имущественного комплекса. Как и всякая некоммерческая организация, ТСЖ может иметь в собственности обособленное имущество, отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права и нести обязанности. Однако, в 52 данном случае речь не идет об имуществе, которое относится к общему имуществу многоквартирного дома. В предыдущих разделах уже говорилось, что собственникам помещений в многоквартирном доме общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности. Для начала определим, что означает такое понятие, как «собственность», поскольку общая долевая собственность является его разновидностью. Итак, у собственника в отношении какого-либо имущества, вещи возникает право: 1) владения – возможность фактически обладать ею; 2) пользования – возможность извлекать полезные свойства вещи; 3) распоряжения – возможность определять судьбу вещи. Собственник в отношении своего имущества, вещи обладает всеми тремя вышеперечисленными правомочиями одновременно. Рассмотрим, как осуществляют свои правомочия несколько собственников. В этом случае и возникает право общей собственности, т.е. право собственности множества собственников на один объект. Особенности общей собственности заключаются в следующем (рисунок 3): 1) по общему правилу владение, пользование и распоряжение осуществляется по соглашению всех собственников. Однако в отношении общего имущества в многоквартирных жилых домах от этого правила сделано небольшое отступление: распоряжение этим имуществом осуществляется по соглашению простого (более 50% голосов участников) или квалифицированного (две трети голосов участников) большинства. Единственный случай, когда требуется согласие всех собственников - это уменьшение размера общего имущества; 2) владение и пользование осуществляется без выдела своей доли в натуре, например, собственник не может выделить участок земли или лестничной клетки, соответствующий размеру доли, владеть и пользоваться 53 Общая долевая собственность на общее имущество в доме Владение Пользование Фактическое обладание имуществом Извлечение полезных свойств 1. Осуществляется независимо от размера доли собственника 2. Без выделения в натуре своей доли 1. Осуществляется по соглашению большинства собственников помещений Распоряжение Определение судьбы вещи 2. Без права отчуждения отдельно от права собственности на помещение Рисунок 3 – Схема понятия «общая собственность» им по своему усмотрению. Однако каждый собственник владеет и пользуется общим имуществом независимо от размера своей доли; 3) собственник не может распорядится своей долей отдельно от жилого помещения. Иначе говоря, продать свою долю можно только одновременно с продажей квартиры. Приобрести в доме право на общее имущество можно, только купив помещение в нем. Это очень важно понимать, когда речь идет о продаже земельного участка под домом третьему лицу, так как это невозможно, поскольку приобретение права собственности (общей долевой) на землю под домом возможно только через покупку помещения в доме. Все остальное также находится в рамках правила – изменение прав только по соглашению собственников помещений. Соотношение квартиры как конкретного объекта права собственности и доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома – это соотношение главной вещи и ее принадлежности. Поэтому ст. 290 ГК РФ 54 установлено правило, по которому собственник квартиры не вправе распорядиться ее принадлежностью (долей в праве собственности на общее имущество) раньше или отдельно, чем главной вещью. Принадлежность следует (как ее спутник) судьбе главной вещи. Передача доли в общей собственности отдельно от права собственности на жилое помещение не допускается. При этом следует правильно понимать разделение права собственности на доли. На доли делится не объект (общее имущество является неделимым), а право собственности, которое частями распределяется среди участников общей долевой собственности (рисунок 4). Право общей долевой собственности Общее имущество Доля собственника помещения в праве общей долевой собственности Рисунок 4 – Схема понятия «долевая собственность» Доля в праве общей долевой собственности возникает при приобретении помещения и теряется при прекращении права собственности на помещение в доме. Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. 55 Момент возникновения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права - права собственности на помещение. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищном кодексом и гражданским законодательством Российской Федерации пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение долевой собственностью на общее имущество в многоквартирном доме стало возможным только с согласия всех ее участников, так как иной правовой режим общей собственности на общее имущество не был установлен. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Решение собственников помещений правомочно, если оно принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Тем самым общее имущество может быть передано в пользование иным лицам без согласия всех собственников помещений. Доля в праве общей собственности определяется пропорционально размеру площади жилого или нежилого помещения, принадлежащего собственнику. Жилищный кодекс РФ не допускает возможности изменения расчета размера доли. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме нового собственника соразмерна доле предшествующего собственника. 56 Размер доли собственника рассчитывается следующим образом: S помещения собственника Доля = ------------------------------------------------------------------------ , S всех помещений в доме (кроме общего имущества) где S - площадь, кв. м. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. Рассмотрим особенности определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. При приобретении комнаты в коммунальной квартире возникает право общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире аналогична судьбе комнаты (комнат) и не может быть выделена, отчуждена отдельно от жилого помещения, как и общее имущество в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе: - осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; - отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату. В отличие от осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственник общего имущества в коммунальной квартире имеет преимущественное 57 право покупки отчуждаемой комнаты. При продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Итак, общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Общее имущество не может находиться в индивидуальной собственности, выступать предметом отдельных гражданско-правовых договоров. Объекты общего имущества могут лишь выступать в качестве доли в праве общей собственности. Распоряжение данными объектами без согласия собственников помещений недопустимо. Право общей долевой собственности принципиально отличается от права совместной собственности. В совместной собственности находится имущество без определения долей. При этом режим совместной собственности должен быть прямо предусмотрен законом (Семейным кодексом, законодательством о крестьянском (фермерском) хозяйстве, о садоводческих объединениях граждан). В практике управления многоквартирными домами понятие совместной собственности не используется. Собственники помещений как участники долевой собственности несут бремя обязательных расходов на содержание и сохранение общего имущества соразмерно своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и за земельный участок, на котором расположен этот дом. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Принцип установления доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме носит обязательный характер. Установление доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме 58 необходимо для несения пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также для голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Сведения об общей площади жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику помещения, содержатся в правоустанавливающих документах собственника и в паспорте на строение или помещение. Также эти сведения можно получить в установленном порядке в организации, осуществляющей технический учет организации, осуществляющей государственную недвижимости, регистрацию или прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сведения об общей площади всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме содержатся в техническом паспорте на здание или паспорте домовладения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного собственника к другому доля в праве общей собственности не изменяется. Она также не подлежит выделению в натуре и отчуждению отдельно от права собственности на помещение. Определение количества голосов каждого собственника помещения на общем собрании производится количество в следующем голосов порядке. собственников Сначала устанавливается помещений. При общее незначительном количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается пропорциональным 100. При большом количестве помещений в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается пропорциональным 1000. Составляется реестр собственников помещений в многоквартирном доме и рассчитывается доля в праве общей собственности на общее имущество. В заключении рассчитывается количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме. В настоящее время широко обсуждается вопрос необходимости регистрации права общей долевой собственности на общее имущество 59 многоквартирного дома. Так, пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, государственной что регистрации, права на возникают с имущество, подлежащие момента регистрации соответствующих прав на него. К таким правам относится право собственности, другие вещные права (хозяйственное ведение, оперативное управление, безвозмездное пользование, сервитуты), а также обременения права собственности (аренда, залог, доверительное управление). Как уже было сказано выше, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникает в силу прямого указания закона. В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности свидетельство о собственности на на общее государственной объекты имущество. регистрации недвижимости При этом права собственнику какое-либо общей долевой помещения в многоквартирном доме не выдается. Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 N29, сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в 60 многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него. Получается, что, с учетом положений ст. 23 Закона N122-ФЗ, ст. 16 Закона N189-ФЗ, государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе N189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах. На практике документами, подтверждающими государственную регистрацию прекращения права собственности на имущество, могут служить предоставленные Росреестром в установленном порядке документы, содержащие информацию о правообладателях на все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. При отсутствии Российской Федерации, города Москвы, других юридических или физических лиц в списке правообладателей на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме соответствующее право на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, прекращается. При наличии зарегистрированного права собственности на помещение(я) в многоквартирном доме (и, соответственно, наличии неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на 61 общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) право собственности на весь земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, преобразуется в соответствующую долю в праве собственности на данный земельный участок пропорционально площади помещений в многоквартирном доме. Итак, право собственности на нежилые помещения, входящие в состав общего имущества, не подлежит отдельной государственной регистрации. Соответственно, право на общее имущество многоквартирного дома, включая земельный регистрации участок, права возникает долевой вне зависимости собственности на от государственной общее имущество многоквартирного дома. Вместе с тем, во избежание государственной регистрации прав иных лиц на земельный участок, перешедший в общую долевую собственность собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, рекомендуется такую регистрацию проводить. Государственная регистрация права общей долевой собственности обязательна в случаях, когда объект общего имущества передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (статья 219 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, в остальных случаях государственная регистрация права общей долевой собственности на недвижимое имущество, являющееся общим имуществом в многоквартирном доме, носит добровольный характер. 62 4. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ Управление многоквартирным домом (МКД) может осуществляться одним из трех предложенных ЖК РФ способов (рисунок 5): 1) непосредственное управление собственниками; 2) управление объединением собственников помещений; 3) управление управляющей организацией. Под управлением многоквартирным домом следует понимать вид предпринимательской деятельности, осуществляемой управляющими субъектами, к которым следует отнести собственников помещений при непосредственном управлении, ТСЖ, ЖСК, ЖК и управляющую организацию. Управление многоквартирным домом - организация процесса выполнения работ и оказания услуг по надлежащему содержанию МКД и придомовой территории; - ремонт общего имущества в МКД; - обеспечение граждан коммунальными и другими услугами; - иная деятельность, определяемая собственниками помещений в МКД Непосредственное управление собственниками помещений Снижение степени участия собственников помещений Управление ТСЖ, ЖСК, ЖК или иным специализированным кооперативом Управление управляющей оганизацией Рисунок 5 – Способы управления многоквартирным домом Проведем сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом. 63 1. Непосредственное управление собственниками отражает полную ответственность для жильцов за состояние и эксплуатацию многоквартирного дома. Жилищный кодекс РФ, при выборе непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме, предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме два варианта участия в управлении таким домом – лично (первый вариант) или через своего представителя (второй вариант). При личном участии в управлении многоквартирным домом: - все собственники помещений или их большинство на основании решения общего собрания собственников помещений заключают договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом собственники помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (рисунок 6); Собственник Поставщик жилищных услуг Собственник Поставщик жилищных услуг Собственник Поставщик жилищных услуг Собственник Поставщик жилищных услуг Рисунок 6 – Схема заключения договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме - каждый собственник самостоятельно от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, теплоснабжение. Соответственно каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги. Данный способ исключает возможность 64 веерного отключения потребителей при неоплате одним из них обязательных платежей. Кроме предоставлять того, ресурсоснабжающие коммунальные услуги организации конкретным вправе не потребителям, не производящим своевременную оплату потребленных услуг (рисунок 7). Поставщик коммунальных услуг Собственник Собственник Поставщик коммунальных услуг Собственник Поставщик коммунальных услуг Собственник Поставщик коммунальных услуг Рисунок 7 – Схема заключения договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме Второй вариант (рисунок 8) предполагает, что от имени собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать в качестве представителя один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Собственник Собственник Собственник Поставщик ЖКУ Собственник, действующий по доверенности Собственник Поставщик ЖКУ Поставщик ЖКУ Поставщик ЖКУ Рисунок 8 – Схема заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности 65 Данный способ управления можно внедрить только в небольших домах, независимых в эксплуатации и предоставлении коммунальных услуг. На практике: для получения коммунальных услуг каждый собственник самостоятельно или через уполномоченное лицо (один из собственников помещений или иное лицо, действующий на основании доверенностей от всех собственников помещений) коммунальными заключает предприятиями. договоры На ресурсоснабжения каждого с собственника ресурсоснабжающие организации открывают лицевые счета абонента. При решении вопросов по содержанию и ремонту многоквартирного дома (жилищным услугам) собственники могут: 1) решать все текущие вопросы на общих собраниях; 2) распределить обязанности по управлению домом между собой; 3) выбрать уполномоченного из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников, которому выдается доверенность в письменной форме от каждого или большинства собственников). 2. Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, создаваемая по инициативе собственников для управления многоквартирным домом. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом (ЖК), другими потребительскими кооперативами (ПК), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме. Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациямипоставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством товарищества собственника жилья (ЖК, ПК): 66 1) собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения товариществу договоров на собственников поставку жилья жилищно-коммунальных (жилищному кооперативу, услуг другим потребительским кооперативам). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе товарищества собственников жилья (жилищного кооператива, других потребительских кооперативов), в договоре управления (рисунок 9). Собственник Протокол Общего собрания, Устав, Договор Управления. Собственник Собственник Собственник Поставщик ЖКУ Поставщик ЖКУ ТСЖ, ЖК, ПК Поставщик ЖКУ Поставщик ЖКУ Рисунок 9 – Схема заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме В данном варианте денежные средства собственников помещений за предоставленные жилищно-коммунальные услуги поступают непосредственно на счет управляющей организации. Органы управления ТСЖ самостоятельно определяют порядок оплаты обязательных платежей. 2) собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг (рисунок 10). Собственник Собственник Собственник Собственник Протокол Общего собрания, Устав, Договор Управления. Поставщик ЖКУ Поставщик ЖКУ ТСЖ, ЖК, ПК УО Поставщик ЖКУ Поставщик ЖКУ Рисунок 10 – Схема заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК 67 В данном варианте денежные средства собственников помещений за предоставленные жилищно-коммунальные услуги поступают управляющей организации непосредственно через счет ТСЖ. Основные преимущества ТСЖ: - собственники помещений самостоятельно решают, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов- профессионалов (управляющего – физическое или юридическое лицо). Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации; - ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнение всех видов работ и услуг; - любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей; - ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т. д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.; - в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки счетчиков учета и применения энергосберегающих технологий. Среди недостатков этого способа управления можно выделить следующее: руководителя товарищества собственников жилья (ЖК, ПК) обычно выбирают среди собственников многоквартирного дома. Как правило, он является общественным лидером, не имеющим профессионального образования в области управления жилой недвижимостью. 3. Управляющей организацией может быть как юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, так и индивидуальный предприниматель. По договору управления многоквартирным домом собственники помещений являются заказчиками соответствующих услуг и 68 работ, а управляющая организация по сути является исполнителем или организатором этих услуг и работ. Управляющая организация по договору управления обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в соответствующем многоквартирном доме и др. Поэтому управляющая организация теперь уже не обязана заключать договор с подрядной организацией, выполняющей услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, если в состоянии выполнить их своими силами. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. В настоящее время перед управляющими организациями остро стоит вопрос, как правильно, экономически выгодно построить договорные отношения в свете нового жилищного законодательства. Схематично система взаимоотношений по договору управления представлена на рисунке 11. Преимущество управляющих организаций состоит в том, что они являются профессиональными управляющими, имеющими материально- техническую базу для содержания и эксплуатации жилищного фонда. Вторым положительным моментом является всеобъемлющий охват всех собственников многоквартирного дома. 69 Поставщик ЖКУ Собственник Собственник Поставщик ЖКУ Договоры управления Собственник Управляющая организация Поставщик ЖКУ Поставщик ЖКУ Собственник Рисунок 11 – Схема заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме Среди недостатков этого способа управления можно выделить следующее: - если данный способ управления выбран на общем собрании собственников помещений, то на собственников не распространяется обязанность заключения договора управления в обязательном порядке. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством; - договор управления должен быть подписан всеми собственниками помещений. Неподписанный договор считается незаключенным. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Для сравнения: при непосредственном способе управления необходимо согласие более половины собственников помещений; - срок начала исполнения обязательств по договору управления, не реализуем, пока договор управления не подписан всеми собственниками помещений. 70 Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью. 71 РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА 1. Гражданский кодекс Российской Федерации. 2. Жилищный кодекс Российской Федерации. 3. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». 4. Постановление Правительства Москвы от 24.04.2007 №299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации». 5. Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы от 13.02.2008 №370 «О методической поддержке собственников помещений в многоквартирных домах при создании и организации деятельности товариществ собственников жилья». 6. Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы от 29.09.2006 №05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационноправовых форм». 7. Власова О.И. Осуществление права общей собственности в многоквартирном жилом доме. // «Нотариус». – 2008. – №4. 8. Генцлер И.В., Лыкова Т.Б.. Профессиональное управление многоквартирными домами». – М.: Фонд «Институт экономики города», 2008. 9. Коряковцев В.Г., Управление многоквартирным домом. – М.: ГроссМедиа, 2009. 10. Лукшин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Товарищество собственников жилья. – М.: Юстиц-Информ, 2007. 11. Методические рекомендации органам исполнительной власти и местного самоуправления по реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации по вопросам управления многоквартирными домами. – М.: Прима-Пресс-М, 2006. 12. Методические рекомендации для специалистов органов власти по взаимодействию с населением при создании условий развития самоуправления граждан в жилищной сфере при реализации реформы ЖКХ. – М. – 2008. 72 13. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. – М.: Статут, 2006. 14. Прудченко А. Управление общим имуществом собственниками помещений в многоквартирном доме. // «Законность». – 2008. – №8. 15. Стрембелев С.В. Управление общим имуществом многоквартирного дома. – М.: Волтерс Клувер, 2010. 16. Тишуков Ю.В.. Потребитель и управление многоквартирным домом. – М.: Феникс, 2007. 17. Эффективное управление жилым домом: руководство./Под общ. ред. В.Н.Субботина. – М.: Эксмо, 2008. 73 практическое
