Основные изменения законодательства о залоге

Основные изменения законодательства о залоге применительно
к недвижимому имуществу
С 01 июля 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ
«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и
признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений
законодательных актов) Российской Федерации», который излагает в новой редакции
положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о залоге.
1. Наиболее существенным изменением законодательства в сфере залога недвижимого
имущества является то, что с 1 июля 2014 года к договорам ипотеки, заключаемым после
этой даты, не подлежат применению правила о государственной регистрации договора
ипотеки. В то же время правила о необходимости государственной регистрации ипотеки в
качестве ограничения прав на недвижимую вещь сохраняются.
Таким образом, с 1 июля 2014 года ипотека, возникающая на основании договоров
ипотеки, заключенных после указанной даты, подлежит государственной регистрации только
в качестве ограничения (обременения) права без регистрации самого договора ипотеки в
качестве сделки.
2. Размер государственной пошлины за государственную регистрацию ипотеки
составляет для физических лиц – 1 000 рублей; для организаций – 4 000 рублей.
Государственная пошлина уплачивается залогодателем и залогодержателем в равных
долях. В случае если договор об ипотеке заключен между физическим лицом и юридическим
лицом, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона,
размер госпошлины составляет 1 000 рублей в сумме.
Если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимости,
государственная пошлина уплачивается за государственную регистрацию ограничений
(обременений) прав каждого объекта недвижимого имущества.
3. Определена приоритетность норм, применяемых к отношениям сторон по договору о
залоге недвижимого имущества. К таким отношениям применяются, в первую очередь,
правила Гражданского кодекса РФ о вещных правах, во вторую, Закон об ипотеке, и,
наконец, общие положения Гражданского кодекса РФ о залоге (п.4 ст.334 ГК РФ).
Следовательно, при внесении изменений в Гражданский кодекс РФ положений,
регулирующих залог обязательственных прав, но до внесения изменений в Закон об ипотеке,
необходимо руководствоваться нормами Закона об ипотеке.
4. Внесены изменения, касающиеся залога, возникающего в силу закона.
Так, впервые предусмотрена возможность заключения залогодателем и
залогодержателем соглашения, регулирующего их отношения (относительно любых условий
ипотеки), в случае возникновения залога на основании закона. Ранее подобное соглашение в
отношении недвижимого имущества могло быть заключено только при обращении
взыскания на предмет ипотеки по решению суда (п.1.1 ст.9 Закона об ипотеке).
5. Введены новые нормы, регламентирующие отношения сторон при последующем и
предыдущем залоге имущества (ст.342 ГК РФ).
Введено новое понятие «старшинство залогов», которым определено, что очерёдность
залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним и зависит от даты государственной
регистрации ипотеки.
Т.е. если объект недвижимости был заложен несколько раз, то преимущество имеет тот
залогодержатель, в пользу которого ипотека была зарегистрирована раньше. Старшинство
залогов может быть изменено путём заключения соответствующего договора, например, как
между залогодержателями, так и между залогодателями.
6. Внесены изменения в части пользования и распоряжения заложенным имуществом
(ст.346 ГК РФ).
Если ранее любое распоряжение заложенным имуществом должно было
осуществляться только с согласия залогодержателя, то в связи с вступившими в силу
изменениями согласие залогодержателя (если иное не предусмотрено договором или
законом) требуется только при отчуждении этого имущества.
Таким образом, залогодатель вправе без согласия залогодержателя передавать
заложенное имущество во временное владение и пользование другим лицам.
Однако передавать в аренду и во временное безвозмездное пользование, а также
обременять сервитутом заложенное недвижимое имущество можно без согласия
залогодержателя только при наличии дополнительных условий: срок, на который имущество
предоставляется в пользование, не должен превышать срока обеспеченного ипотекой
обязательства; имущество должно предоставляться в пользование для целей,
соответствующих назначению имущества.
7. Кроме вышеизложенного следует отметить, что законодательство пополнилось
нормами, касающимися правового положения сторон договора залога.
Так, введено понятие – «созалогодержатели», которыми, согласно ст.335.1 ГК РФ
могут быть:
- в случаях, предусмотренных законом или договором, лица, являющиеся
самостоятельными кредиторами по различным обязательствам, исполнение которых
обеспечено залогом, и имеющие равные по старшинству права залогодержателей в
отношении заложенного имущества;
- если иное не предусмотрено законом или договором, солидарные или долевые
кредиторы по одному обязательству, исполнение которого обеспечено залогом.
Также в ГК РФ введено понятие «договор управления залогом».
Согласно ст.356 ГК РФ один или нескольких кредиторов по обеспеченному залогом
обязательству, исполнение которого связано с осуществлением предпринимательской
деятельности, вправе заключить договор управления залогом с одним из кредиторов или
третьим лицом (управляющим залогом).
По договору управления залогом управляющий залогом, действуя от имени и в
интересах всех кредиторов, заключивших договор, обязуется заключить договор залога с
залогодателем и (или) осуществлять все права и обязанности залогодержателя по договору
залога, а кредиторы – компенсировать управляющему залогом понесенные им расходы и
уплатить ему вознаграждение, если иное не предусмотрено договором.
Управляющим залогом может быть индивидуальный предприниматель или
коммерческая организация. Полномочия управляющего залогом определяются договором
управления залогом и могут быть изменены по соглашению сторон договора управления
залогом.
Кредиторы не вправе осуществлять свои права и обязанности залогодержателей до
момента прекращения договора управления залогом.
Договор управления залогом может быть расторгнуть кредиторами в одностороннем
порядке, также он прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства или
признанием управляющего залогом несостоятельным (банкротом).
Государственная регистрация такого договора законодательством не предусмотрена.
8. Были определены новые случаи возникновения ипотеки в силу закона.
В соответствии с п.2 ст.345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или
залогодержателя считаются находящимися в залоге:
- новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в
результате переработки или иного изменения заложенного имущества;
- имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его
изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или
национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право
требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;
- имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору
его должником, в случае залога права (требования);
- иное имущество в случаях, установленных законом.
9. Дополнены основания прекращения залога.
Согласно п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается:
- с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
- если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не
должно было знать, что это имущество является предметом залога;
- в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если
залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п.2 ст.345 ГК РФ;
- в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований
залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении
залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался
этим правом (п.5 ст.350.2 ГК РФ);
- в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые
предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;
- по решению суда в случае, предусмотренном п.3 ст.343 ГК РФ;
- в случае изъятия заложенного имущества (ст.ст.167, 327 ГК РФ), за исключением
случаев, предусмотренных п.1 ст.353 ГК РФ;
- в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований
предшествующего залогодержателя (п.3 ст.342.1 ГК РФ);
- в случаях, указанных в п.2 ст.354 и ст.355 ГК РФ;
- в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Также залог прекращается, если иное не предусмотрено соглашением между
кредитором и залогодателем, с переводом на другое лицо долга по обязательству,
обеспеченному залогом (ст.355 ГК РФ).
10. В ГК РФ введена новая норма, распространяющая положения о залоге на
отношения при запрете на распоряжение имуществом.
В соответствии с п.5 ст.334 ГК РФ, если иное не вытекает из существа отношений
залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на
распоряжение имуществом (ст.174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в
отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым
требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены.
Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с
положениями ст.342.1 ГК РФ по дате, на которую соответствующий запрет считается
возникшим.
В. Кузьмин
Начальник Шушенского отдела Управления
Росреестра по Красноярскому краю