Обзор cпоров в сфере недвижимости, строительного подряда

Обзор cпоров в сфере недвижимости, строительного подряда,
переданных в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ для
пересмотра в порядке надзора в мае 2012 года
Дата рассмотрения Президиумом ВАС РФ: 24 мая 2012 года
Дело № ВАС-604/12 (№А12-2570/2011);
Заявители: Администрация города Волжский (ответчик), третьи лица – муниципальные
предприятия, учреждения;
Истец: ЗАО «ЮгПаркПроект»;
Суть спора: ЗАО «ЮгПаркПроект» обратилось к администрации с заявлением о
предоставлении в аренду земельного участка – Городского парка культуры и отдыха, с
предварительным согласованием места размещения объектов, в целях строительства,
обустройства
и
развития
парка,
размещения
аттракционов,
спортивноразвлекательных сооружений.
Администрация отказала обществу в удовлетворении его ходатайства, указав,
что испрашиваемый земельный участок, прошедший государственный кадастровый
учет, будет выставляться на торги.
Полагая, что решение администрации не соответствует законодательству и
нарушает его права и законные интересы, ЗАО «ЮгПаркПроект» обратилось в суд с
требованием о признании решения об отказе незаконным и не соответствующим
статьям 30, 31 ЗК РФ, а также об обязании администрации принять постановление о
предварительном согласовании места размещения объектов, в целях строительства.
Суд первой инстанции удовлетворил требования Истца.
Суд апелляционной инстанции решение отменил, в удовлетворении требований
Истцу отказал.
Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции,
решение оставил в силе.
Основания для передачи в Президиум ВАС РФ: Коллегия судей ВАС РФ усмотрела
основания для передачи дела на рассмотрение в Президиум ВАС РФ в связи с
нарушением оспариваемыми судебными актами единообразия в толковании и
применении арбитражными судами норм права, а также прав и законных интересов
неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.
Возможное направление формирования судебной практики: Передавая спор на
рассмотрение в Президиум, Коллегия судей ВАС РФ указала, что из системного
толкования норм права следует, что положениями статей 30, 31 Земельного кодекса
Российской Федерации, на которые ссылается Истец, предусмотрено предоставление
незастроенных (свободных) земельных участков для целей строительства. Вместе с
тем, как следует из материалов дела, на территории спорного земельного участка
расположен парк культуры и отдыха, с объектами недвижимости и инфраструктуры
парка.
Таким образом, коллегия судей ВАС РФ сделала вывод о том, что спорный
земельный участок является несвободным, а потому процедура предоставления этого
участка для строительства по правилам статей 30, 31 Земельного кодекса Российской
Федерации неприменима, так как она может создать препятствия для сохранения
социально-значимых объектов городского парка культуры и отдыха.
Также судьи ВАС указали, что исходя из норм права, регулирующих местное
самоуправление, органам местного самоуправления городского округа, предоставлено
право на осуществление в рамках предоставленных полномочий деятельности по
организации обустройства городских парков. Тем самым, обеспечивается возможность
самостоятельно принимать решения по вопросам местного значения, владения
пользования и распоряжения муниципальной собственностью.
Таким образом, по мнению коллегии судей ВАС, обязав администрацию
предоставить обществу под строительство спорный земельный участок по процедуре,
предусмотренной положениями статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации,
суды тем самым нарушили публичные права городского округа в лице администрации
по организации обустройства городского парка как единого рекреационного комплекса.
Дата рассмотрения Президиумом ВАС РФ: 24 мая 2012 года
Дело № ВАС-17802/11 (№А40-99191/10-113-875);
Заявитель, Истец: ЗАО «Торговый дом «Отрада»;
Ответчик: ООО «ВИТА РИЭЛТ»;
Суть спора: В 1995 году Истцом был приобретен комплекс нежилых помещений.
Право собственности Истца было зарегистрировано.
В 2003-2004 г. в результате цепи сделок нежилые помещения перешли в
собственность третьих лиц. Одно из нежилых помещений перешло в собственность
Ответчика.
С 2004 г. по 2010 г. Истец не существовал в связи с ликвидацией.
В 2009 г. приговором районного суда установлен факт хищения комплекса
нежилых помещений у Истца генеральным директором Истца путем совершения
мошеннических действий-сделок.
2
Этим же приговором установлен факт незаконной ликвидации Истца. Решением
арбитражного суда по другому делу решение регистрирующего органа о ликвидации
признано незаконным. Данным решением Истце восстановлен как юридическое лицо.
Истец обратился в суд с требованием об изъятии (истребовании) из незаконного
владения Ответчика нежилого помещения, обязании Ответчика предать указанное
помещение в освобожденном виде Истцу.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, иск
удовлетворен.
Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции
отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды первой,
кассационной инстанции исходили из следующего:

Истец не доказал возникновение у него права собственности на
спорное имущество, поскольку сделка приватизации этого имущества
недействительна;

сделка, по которой спорное имущество выбыло из владения Истца,
заключена от его имени директором общества, избранным собранием
акционеров, не оспорена в установленном порядке, в связи с чем основания для
вывода о выбытии спорного имущества из владения истца помимо его воли
отсутствуют;

по заявленному требованию пропущен срок исковой давности, о
применении которой заявлено Ответчиком.
Основания для передачи в Президиум ВАС РФ: Коллегия судей ВАС РФ указала,
что дело подлежит передаче на рассмотрение в Президиум ВАС РФ в целях
определения единой практики применения арбитражными судами норм права об
исковой давности, а также регулирующих отношения по виндикации имущества.
Возможное направление формирования судебной практики:
Коллегия судей ВАС не согласилась с основаниями для отказа в удовлетворении
требований Истца, указанными судами первой, кассационной инстанций.
 В отношении того, что Истец не доказал возникновение у него права
собственности на спорное имущество, поскольку сделка приватизации этого
имущества недействительна, коллегия судей ВАС указала следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 и пунктом 2 статьи 223 Гражданского
кодекса право собственности у приобретателя объекта недвижимости возникает с
момента его регистрации.
Право собственности Истца было зарегистрировано в установленном порядке.
3
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено
только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона № 122 –ФЗ от
21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним», далее – Закон о регистрации) посредством оспаривания оснований
возникновения (регистрации) права (сделки, ненормативного акта и т.д.).
Коллегия судей ВАС отметила, что императивная формулировка нормы Закона о
регистрации об оспаривании зарегистрированного права только в судебном порядке
означает, что исковое заявление об оспаривании зарегистрированного права должно
содержать требование о признании недействительными сделки или ненормативного
акта (иного основания возникновения права) независимо от того, является сделка
ничтожной или оспоримой, а ненормативный акт – не соответствующим закону (статья
13 Гражданского кодекса) или противоречащим закону (статья 12 Гражданского
кодекса).
Таким образом, по мнению коллегии ВАС, с учетом того что требования о
признании недействительными распоряжения собственника имущества о приватизации
и сделки купли-продажи ни в рамках настоящего дела, ни в самостоятельном порядке в
суд никем не заявлялись, право собственности Истца на спорное имущество возникло
в 1997 году.
 В отношении мнения судов об отсутствии основания для вывода о выбытии
спорного имущества из владения истца помимо его воли отсутствуют, коллегия судей
ВАС указала на преюдициальное значение приговора суда по уголовному делу,
которым установлено, что спорное имущество выбыло в результате хищения,
совершенного директором Истца.
 Применительно к выводам судов об истечении сроков исковой давности,
коллегия ВАС пришла к выводу, что срок исковой давности в период С 2004 г. по 2010
г. для Истца не тек в связи с его незаконной ликвидацией.
Коллегия судей ВАС также указала, что в данном случае срок исковой давности
надлежит исчислять со дня вступления в силу приговора по уголовному делу, т.к.
именно с этого момента существенные для данного дела обстоятельства – выбытие
истребуемого имущества из владения Истца в результате хищения, считаются
установленными и имеющими преюдициальное значение для дела.
4
Дата рассмотрения Президиумом ВАС РФ: 22 мая 2012 года
Дело № ВАС-13443/11 (№А21-8212/2010);
Заявитель: ООО «МИГ Строй»;
Ответчик: Муниципальное образование «Городской округ «Город Калининград»;
Суть спора: Администрация муниципального образования издала в отношении Истца
решение о предварительном согласовании места размещения объекта недвижимости.
Указанным решением было предусмотрено осуществление Истцом работ по
проектированию и согласованию. Впоследствии орган, принявший решение, отменил его в
связи с незаконностью. Истец обратился в суд с иском о взыскании убытков – понесенных
им затрат на работы по проектированию, предусмотренные решением.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требования с связи с тем, что
п.9 ст.31 ЗК РФ предусматривает компенсацию затрат гражданина или юридического лица,
понесенных в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о
предварительном согласовании при отмене последнего. Однако Земельный кодекс не
содержит положения, прямо предусматривающего необходимость компенсации затрат,
понесенных после принятия решения о предварительном согласовании во исполнение
этого решения, если решение было впоследствии признано незаконным.
Решение было признано незаконным в связи с противоречием действовавшим
положениям Водного кодекса РФ. Суды указали, что в связи с этим Истец должен был
знать о его незаконности, а значит произведенные им затраты подлежат отнесению к
предпринимательскому риску.
Основания для передачи в Президиум ВАС РФ: Коллегия судей ВАС РФ передала спор
на рассмотрение в Президиум ВАС РФ, ссылаясь на допущенные судами нарушения
единообразия в толковании и применении статьи 16, 1069 ГК РФ, а также несоответствие
правовой позиции Президиума ВАС РФ, сформулированной в Постановлении от
25.04.2006 №1235/05.
Возможное направление формирования судебной практики: Передавая спор на
рассмотрение в Президиум, Коллегия судей ВАС РФ указала, что нормы права,
регулирующие возмещение расходов, возникших после принятия незаконного решения о
предварительном согласовании места размещения объекта, регулируется статьями 16,
1069 Гражданского кодекса.
Указанные выводы подтверждены правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 25.04.2006
№1235/05, где указано, что расходы истца по выполнению работ по проектированию,
обязанность по выполнению которых возложена на него решением о предварительном
согласовании места размещения объекта, впоследствии отмененным органом, его
принявшим, являются убытками и подлежат возмещению по правилам статьи 16
Гражданского кодекса.
5
Дата рассмотрения Президиумом ВАС РФ: 22 мая 2012 года
Дело № ВАС-16576/11 (№А55-19694/2010);
Заявитель: ООО «Самаранефтегаз»;
Ответчик: Министерство природопользования, лесного хозяйства и охраны
окружающей среды Самарской области;
Суть спора: ООО «Самаранефтегаз» владеет и пользуется объектами недвижимости
(линейными, и производственными объектами) на территории лесного участка.
Министерство вынесло Заявителю предписание заключить договоры аренды
используемых участков лесного фонда.
Заявитель не согласился с предписанием в связи с тем, что им уже заключены
договоры аренды на занимаемые участки с муниципальным образованием. Согласно
договорам и кадастровым паспортам указанных земельных участком они отнесены к
землям промышленности. Заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением о
признании предписания незаконным.
Суды трех инстанций отказали Заявителю в удовлетворении требования, указав, что
обязанность лесопользователя заключить договоры аренды лесных участков вытекает
из положений Лесного кодекса РФ.
Основания для передачи в Президиум ВАС РФ: Коллегия судей ВАС РФ указала,
что дело подлежит передаче на рассмотрение в Президиум ВАС РФ в целях
формирования единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм
права.
Возможное направление формирования судебной практики:
Коллегия судей ВАС указала на ряд противоречий, разрешение которых
Президиумом ВАС необходимо в целях формирования единообразной судебной
практики.
Так, на земельные участки, арендуемые Заявителем как земли промышленности,
право собственности Российской Федерации и кадастровый учет были оформлены
ранее, чем на лесной участок. При этом из материалов дела следует и сторонами не
оспаривается, что данный земельный участок входит в состав лесного участка. Судьи
ВАС указали, что как следует из положений статей 87 и 101 Земельного кодекса
Российской Федерации земли промышленности и земли лесного фонда являются
разными категориями земель. Земельный участок, относящийся к одной категории, не
может одновременно являться и участком другой категории.
Кроме того, по мнению коллегии судей ВАС суды не учли, что в силу статьи 421
Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны
в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за
исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена
6
Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым
обязательством.
Признавая оспариваемое предписание соответствующим действующему
законодательству в части обязания общества заключить договоры аренды, суды
исходили из того, что такая обязанность установлена Лесным кодексом Российской
Федерации.
Между тем, коллегия ВАС посчитала, что суды не учли, что если сторона, для
которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными
законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая
сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор
(часть 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
7