РАЗВИТИЕ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

РАЗВИТИЕ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
В. БАБУШКИН
ПРАВОВАЯ СУЩНОСТЬ ЕДИНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО
РЕЕСТРА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
И СДЕЛОК С НИМ
Вопрос о правовой сущности Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный
реестр прав) неразрывно связан с вопросом правовой регламентации
государственной регистрации прав на недвижимое имущество, рассмотрение
которого следует начинать с анализа норм, закрепленных в Конституции
Российской Федерации.
Хотя Конституция не содержит норм о государственной регистрации и
о Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок
с ним, ее основополагающие начала являются фундаментом для построения
системы государственной регистрации и создания правового режима
Единого государственного реестра, что, в свою очередь, позволяет закрепить
права граждан, которые эта система должна обеспечивать.
В Гражданском кодексе Российской Федерации содержится ряд норм,
которые
позволяют
государственной
физическим
власти
и
и
местного
юридическим
самоуправления
лицам,
органам
участвовать
в
гражданском обороте, приобретать права на недвижимое имущество и
выполнять соответствующие обязанности. В связи с вовлечением в
гражданский оборот объектов недвижимости потребовалось формирование
специальных систем учета недвижимости и регистрации прав на нее.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
с ним представляет собой деятельность уполномоченного государственного
органа
исполнительной
власти
по
внесению
сведений
в
Единый
государственный реестр прав, а ее задача заключается в признании и
подтверждении
государством
возникновения
и
перехода
прав
на
недвижимость в целях дальнейшей защиты таких прав и создания условий
для развития полноценного рынка недвижимости в стране.
Ведение
Единого
государственного
реестра
прав
строится
на
основании общих и специальных принципов. К общим принципам относятся
принципы
законности,
обязательности,
платности,
публичности,
достоверности и открытости.
Законность как принцип заключается в единообразном понимании,
точном исполнении, правильном применении и неуклонном соблюдении
физическими и юридическими лицами законов и основанных на них
подзаконных актов. В деятельности органа, уполномоченного осуществлять
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, принцип законности проявляется в том, что они руководствуются
законами, во исполнение и на основе законов издают подзаконные акты,
организуют и проверяют их исполнение.
Принцип обязательности установлен ст. 8, 130, 131, 132 и 164
Гражданского кодекса РФ1. В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса
право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество,
ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в Едином государственном реестре прав
органами по государственной регистрации прав. Регистрации подлежат права
собственности,
хозяйственного
ведения,
оперативного
управления,
пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека,
сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским
кодексом и иными законами.
Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51Ф3 // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
1
В развитие ст. 131, 164 и других положений Гражданского кодекса ст. 4
Федерального
закона
«О
государственной
регистрации
недвижимого
имущества и сделок с ним»2 (далее – Закон о регистрации) обязывает
регистрировать не только наличие, возникновение, прекращение, переход,
ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, но и сделки с
ним. При этом действующее законодательство не содержит исчерпывающего
перечня
прав
и
сделок,
подлежащих
государственной
регистрации.
Законодательством могут быть предусмотрены и иные сделки, при
заключении которых требуется регистрация самой сделки и возникающего на
ее основании перехода права на недвижимое имущество.
Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения,
возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого
помещения (гл. 35 Гражданского кодекса), из договора безвозмездного
пользования (гл. 36 Гражданского кодекса), договора аренды зданий и
сооружений, заключенного на срок менее года (ст. 651 ГК РФ). В остальных
случаях регистрации подлежит только право (переход права).
Обязательность государственной регистрации может быть установлена
только федеральным законодательством.
Принцип открытости обеспечивает одну из целей создания института
регистрации – публичность, открытость информации о правах и сделках.
Принцип публичности установлен в ст. 7 Закона о регистрации, которой
установлено, что государственная регистрация прав носит открытый
характер.
Согласно
действующему
законодательству
публичность
обеспечивается путем предоставления выписок из Единого государственного
реестра прав и справок определенного образца лицам, указанным в Законе о
регистрации.
Принцип платности закреплен ст. 8 Закона о регистрации, которой
установлено, что информация о зарегистрированных правах на объекты
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
2
недвижимого имущества и указанная в п. 6 ст. 7 данного Федерального
закона статистическая информация предоставляются за плату, если иное не
установлено законом. Размер платежей за государственную регистрацию
прав и внесение записей в Единый государственный реестр прав
определяется Налоговым кодексом Российской Федерации3.
Принцип достоверности заключается в том, что любая запись в разделе
реестра является источником юридически значимой информации и до тех
пор, пока запись в Едином государственном реестре не изменена, она
является достоверной. Специальные принципы – обязательные требования,
обеспечивающие высокое качество и эффективность правовой системы в
обществе. К специальным принципам можно отнести принцип единства
ЕГРП, единства объектов недвижимости, принцип уникальности разделов
Единого государственного реестра прав, принцип уникальности записей.
Принцип единства ЕГРП определен требованиями ст. 12 Закона о
регистрации. Единство государственного реестра достигается единством
системы записей в ЕГРП и ведением его во всех субъектах Российской
Федерации.
Государственная
регистрация
осуществляется
по
месту
нахождения объекта недвижимого имущества в пределах регистрационного
округа. Вне зависимости от места расположения объектов недвижимости
государственную
имущественным
регистрацию
комплексом,
прав
с
и
сделок
объектами
с
предприятием
недвижимого
как
имущества,
расположенными на территории более одного регистрационного округа,
проводит центральный аппарат органа государственной регистрации.
Принцип единства объектов недвижимости означает, что все разделы
ЕГРП располагаются в порядке, определенном Правилами ведения Единого
государственного реестра. Разделы размещаются следующим образом:
раздел
с
записью
о
земельном
участке,
о
здании
(сооружении),
Часть первая Налогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ //
СЗ РФ. 1998. № 31. ст. 3824.
3
расположенном на этом земельном участке, раздел с записями о жилых и
нежилых помещениях этого здания (сооружения).
Каждому объекту недвижимости, являющемуся объектом права,
согласно Инструкции Минюста о присвоении условных номеров объектам
недвижимости,
соответствует
раздел
реестра,
характеризующийся
уникальным кадастровым, а в случае его отсутствия – условным номером
объекта
недвижимости.
Условный
номер
присваивается
органом,
осуществляющим государственную регистрацию.
В соответствии с Инструкцией о порядке присвоения объектам
недвижимого
имущества
условных
номеров
при
проведении
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним4, которым в установленном законодательством Российской Федерации
порядке не присвоен кадастровый номер, условный номер имеет следующую
структуру: А–Б–В–Г, где:
А – двухзначный номер субъекта Российской Федерации;
Б – двухзначный номер регистрационного округа;
В – одиннадцатизначный номер книги учета входящих документов,
состоящий из разделенных между собой косой чертой двухзначного номера
подразделения территориального органа Федеральной регистрационной
службы, осуществляющего государственную регистрацию прав (в том числе
структурного
подразделения
центрального
аппарата территориального
органа службы, который обозначается цифрами «01»), трехзначного
порядкового номера книги учета входящих документов, ведущейся данным
подразделением, четырехзначного номера, обозначающего год, в котором
осуществляется ведение книги учета входящих документов;
Приказ Минюста России от 8 декабря 2004 г. № 192 «Об утверждении Инструкции о
порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым
в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен
кадастровый номер» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов
исполнительной власти. 2004. № 52.
4
Г – трехзначный порядковый номер записи в книге учета входящих
документов.
Записи об объекте недвижимости, о правах на него, о правообладателе,
о сделках, об ограничениях (обременениях) права вносятся только в раздел
реестра, открытый именно для этого объекта. В случае разделения, слияния
или выделения объекта недвижимого имущества раздел реестра, содержащий
записи о подлежащем изменению объекте недвижимости, закрывается, для
вновь образованных объектов недвижимости открываются новые разделы
ЕГРП, в которые вносятся новые записи о правах и ограничениях
(обременениях) прав на вновь образованные объекты недвижимости.
Открытые новые разделы Единого государственного реестра прав
идентифицируются новыми кадастровыми или условными номерами.
Принцип уникальности записей достигается путем соблюдения
следующих условий:
- каждая запись вносится только в тот радел реестра, который открыт
для
конкретного
объекта
недвижимости,
обладающего
уникальным
кадастровым номером и являющегося объектом права и (или) сделки;
- каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделки с
объектом
недвижимости
идентифицируются
уникальным
номером
регистрации, который формируется при приеме документов на регистрацию.
Статья 12 Закона о регистрации определяет ЕГРП как единую на всей
территории
Российской
Федерации
систему
записей,
содержащих
юридически значимую информацию об объектах недвижимого имущества, о
правообладателях, существующих и прекращенных правах и ограничениях
(обременениях) прав на объекты недвижимого имущества, а также о сделках
с ними. Законодательством установлен ряд обязательных требований к его
форме, содержанию, структуре, порядку его ведения и хранения.
Однако
Единый
государственный
реестр
прав
есть
акт
уполномоченного органа исполнительной власти в сфере государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Любой акт регистрации обладает юридической природой, которая
определяется набором обязательных признаков. Единый государственный
реестр прав представляет собой акт управленческого решения, издается
только уполномоченным исполнительным органом государственной власти,
выражает волеизъявление субъекта, осуществляющего регистрацию и
создает
основу
правоотношений,
установленных
для
возникновения,
издается
законом
в
изменения
письменной
процедур
и
форме
может
быть
и
прекращения
с
соблюдением
обжалован
в
административном или судебном порядке.
Специфической чертой ЕГРП является то, что его содержание
определяется видом и особенностями регистрируемого объекта, как-то:
земельными участками, участками недр и всеми объектами, которые связаны
с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми
помещениями, предприятиями как имущественными комплексами (ч. 1 ст. 1
Закона о регистрации); сервитутами, ипотекой, доверительным управлением,
арендой, концессионным соглашением, арестом имущества (ч. 2 ст. 1 Закона
о регистрации). Еще одной отличительной чертой Единого государственного
реестра прав как административного акта является содержащаяся в нем
информация о моменте возникновения и моменте прекращения прав на
конкретный объект недвижимого имущества, моменте заключения сделки с
объектом недвижимого имущества, а также возникновения и прекращения
ограничения или обременения существующего права.
Таким образом, ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним
является
актом
управленческого
решения,
уполномоченного
органа
исполнительной власти в сфере государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, обладающим специфическими
чертами.