Учебное пособие по экономике недвижимости

Автономная некоммерческая организация
высшего образования
«Институт социальных наук»
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Учебное пособие для бакалавров
по направлению подготовки 38.03.01.62 " Экономика"
Москва, 2015 г.
1
Бианкина А.О., Казенков О.Ю., Орехов В.И., Орехова Т.Р. , Яковлев С.С.
Экономика недвижимости по направлению подготовки
38.03.01.62
Экономика Учебное пособие для бакалавров. – МИСАО:, 2015 г. - 77с.
Данное пособие содержит теоретическую и практическую части
занятий по дисциплине « Экономика недвижимости » для бакалавров
направления подготовки 38.03.01.62 «Экономика».
Предлагаемый курс может служить в качестве исходного для усвоения
разнообразных знаний при подготовке профессионалов экономистов , а
также последующей их специализации по разным отраслям экономики.
2
Содержание
Введение
4
Тема 1 Основные понятия оценки недвижимости
8
Тема 2 Сбор исходной информации
12
Тема 3 Анализ наиболее эффективного использования
17
Тема 4 Доходный подход к оценке недвижимости
19
Тема5 Сравнительный подход к оценке недвижимости
32
Тема 6 Затратный подход к оценке недвижимости
44
Тема 7 Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости
51
Практические задания по дисциплине " Экономика недвижимости"
57
Глоссарий по дисциплине " Экономика недвижимости"
72
Рекомендуемая литература по дисциплине
" Экономика недвижимости
76
3
Введение
1. Цели освоения дисциплины
В результате освоения дисциплины «Экономика недвижимости» бакалавр
приобретает знания, умения и навыки, обеспечивающие достижение целей основной
образовательной программы «Экономика».
Таблица 1
Цели образовательной программы
Формулировка цели
Подготовка выпускников к организационно-управленческой, информационноаналитической и предпринимательской деятельности, обеспечивающей эффективное
управление на предприятиях и в организациях любой организационно-правовой формы
Подготовка выпускников к поиску и получению новой информации, необходимой для
работы в постоянно изменяющихся условиях внутренней и внешней среды и
эффективного решения управленческих задач
Подготовка выпускников, способных обеспечить эффективное использование
современных информационных технологий в управленческой деятельности с целью
формирования конкурентных преимуществ компании
Дисциплина нацелена на подготовку бакалавров к информационно-аналитической
деятельности, в т.ч.:
–
сбор, обработка и анализ информации о факторах внешней и внутренней
среды организации для принятия управленческих решений;
–
построение внутренней информационной системы организации для сбора
информации с целью принятия решений, планирования деятельности и контроля;
–
создание и ведение баз данных по различным показателям функционирования
организаций;
–
подготовка отчетов по результатам информационно-аналитической
деятельности;
–
оценка эффективности управленческих решений
Выпускник программы бакалавриата должен обладать следующими общекультурными
компетенциями (ОК):
способностью использовать основы философских знаний для формирования
мировоззренческой позиции (ОК-1);
способностью анализировать основные этапы и закономерности исторического
развития общества для формирования гражданской позиции (ОК-2);
способностью использовать основы экономических знаний в различных сферах
деятельности (ОК-3);
способностью к коммуникации в устной и письменной формах на русском и
иностранном языках для решения задач межличностного и межкультурного
взаимодействия (ОК-4);
способностью работать в коллективе, толерантно воспринимая социальные,
этнические, конфессиональные и культурные различия (ОК-5);
способностью использовать основы правовых знаний в различных сферах
деятельности (ОК-6);
способностью к самоорганизации и самообразованию (ОК-7);
способностью использовать методы и средства физической культуры для
4
обеспечения полноценной социальной и профессиональной деятельности (ОК-8);
готовностью пользоваться основными методами защиты производственного
персонала и населения от возможных последствий аварий, катастроф, стихийных
бедствий (ОК-9).
Выпускник
программы
бакалавриата
должен
обладать
следующими
общепрофессиональными компетенциями (ОПК):
способностью решать стандартные задачи профессиональной деятельности на
основе информационной и библиографической культуры с применением информационнокоммуникационных технологий и с учетом основных требований информационной
безопасности (ОПК-1);
способностью осуществлять сбор, анализ и обработку данных, необходимых для
решения профессиональных задач (ОПК-2);
способностью выбирать инструментальные средства для обработки экономических
данных в соответствии с поставленной задачей, анализировать результаты расчетов и
обосновывать полученные выводы (ОПК-3);
способностью
находить
организационно-управленческие
решения
в
профессиональной деятельности и готовностью нести за них ответственность (ОПК-4).
Выпускник программы бакалавриата с присвоением квалификации «академический
бакалавр» должен обладать профессиональными компетенциями (ПК), соответствующими виду
(видам) профессиональной деятельности, на который (которые) ориентирована программа
бакалавриата:
расчетно-экономическая деятельность:
способностью собирать и анализировать исходные данные,
необходимые для расчета экономических и социально-экономических
показателей, характеризующих деятельность хозяйствующих субъектов
(ПК-1);
способностью на основе типовых методик и действующей
нормативно-правовой базы рассчитывать экономические и социальноэкономические показатели, характеризующие деятельность хозяйствующих
субъектов (ПК-2);
способностью выполнять необходимые для составления
экономических разделов планов расчеты, обосновывать их и представлять
результаты работы в соответствии с принятыми в организации
стандартами (ПК-3);
аналитическая, научно-исследовательская деятельность:
способностью на основе описания экономических процессов и явлений строить стандартные
теоретические и эконометрические модели, анализировать и содержательно интерпретировать
полученные результаты (ПК-4);
способностью анализировать и интерпретировать финансовую, бухгалтерскую и иную
информацию, содержащуюся в отчетности предприятий различных форм собственности,
организаций, ведомств и т.д., и использовать полученные сведения для принятия
управленческих решений (ПК-5);
способностью анализировать и интерпретировать данные отечественной и зарубежной
статистики о социально-экономических процессах и явлениях, выявлять тенденции изменения
социально-экономических показателей (ПК-6);
способностью, используя отечественные и зарубежные источники информации, собирать
необходимые данные, анализировать их и готовить информационный обзор и/или
аналитический отчет (ПК-7);
способностью использовать для решения аналитических и исследовательских задач современные
технические средства и информационные технологии (ПК-8);
организационно-управленческая деятельность:
способностью организовывать деятельность малой группы, созданной для реализации
конкретного экономического проекта (ПК-9);
способностью использовать для решения коммуникативных задач современные технические
5
средства и информационные технологии (ПК-10);
способностью критически оценивать предлагаемые варианты управленческих решений,
разрабатывать и обосновывать предложения по их совершенствованию с учетом
критериев социально-экономической эффективности, рисков и возможных социальноэкономических последствий (ПК-11);
педагогическая деятельность:
способностью использовать в преподавании экономических дисциплин в
образовательных организациях различного уровня существующие программы и учебнометодические материалы (ПК-12);
способностью принимать участие в совершенствовании и разработке учебнометодического обеспечения экономических дисциплин (ПК-13).
Выпускник программы бакалавриата с присвоением квалификации «прикладной
бакалавр» должен обладать профессионально-прикладными компетенциями (ППК),
соответствующими виду (видам) профессиональной деятельности, на который (которые)
ориентирована программа бакалавриата:
учетная деятельность:
способностью осуществлять документирование хозяйственных операций,
проводить учет денежных средств, разрабатывать рабочий план счетов бухгалтерского
учета организации и формировать на его основе бухгалтерские проводки (ППК-1);
способностью формировать бухгалтерские проводки по учету источников и итогам
инвентаризации и финансовых обязательств организации (ППК-2);
способностью оформлять платежные документы и формировать бухгалтерские
проводки по начислению и перечислению налогов и сборов в бюджеты различных
уровней, страховых взносов – во внебюджетные фонды (ППК-3);
способностью отражать на счетах бухгалтерского учета результаты хозяйственной
деятельности за отчетный период, составлять формы бухгалтерской и статистической
отчетности, налоговые декларации (ППК-4);
способностью организовывать и осуществлять налоговый учет и налоговое
планирование организации (ППК-5);
расчетно-финансовая деятельность:
способностью рассчитывать показатели проектов бюджетов бюджетной системы
Российской Федерации, обеспечивать их исполнение и контроль, составлять бюджетные
сметы казенных учреждений и планы финансово-хозяйственной деятельности бюджетных
и автономных учреждений (ППК-6);
способностью вести работу по налоговому планированию в составе бюджетов
бюджетной системы Российской Федерации (ППК-7);
способностью составлять финансовые планы организации, обеспечивать
осуществление
финансовых
взаимоотношений
с
организациями,
органами
государственной власти и местного самоуправления (ППК-8);
способностью применять нормы, регулирующие бюджетные, налоговые, валютные
отношения в области страховой, банковской деятельности, учета и контроля (ППК-9);
способностью участвовать в мероприятиях по организации и проведению
финансового контроля в секторе государственного и муниципального управления,
принимать меры по реализации выявленных отклонений (ППК-10);
банковская деятельность:
способностью осуществлять расчетно-кассовое обслуживание клиентов,
межбанковские расчеты, расчеты по экспортно-импортным операциям
(ППК-11);
способностью оценивать кредитоспособность клиентов, осуществлять и оформлять
выдачу и сопровождение кредитов, проводить операции на рынке межбанковских
кредитов, формировать и регулировать целевые резервы (ППК-12);
способностью осуществлять активно-пассивные и посреднические операции с
6
ценными бумагами (ППК-13);
способностью
готовить
отчетность
и
обеспечивать
контроль
выполнения
резервных требований Банка России (ППК-14);
способностью
вести
учет
имущества,
доходов,
расходов
и
результатов
деятельности кредитных организаций, уплату налогов, составлять бухгалтерскую
отчетность (ППК-15);
страховая деятельность:
способностью осуществлять оперативное планирование продаж, организовывать
розничные продажи, реализовывать различные технологии продаж в страховании,
анализировать эффективность каждого канала продаж (ППК-16);
способностью документально оформлять страховые операции, вести
учет
страховых договоров, анализировать основные показатели продаж страховой организации
(ППК-17);
способностью осуществлять действия по оформлению страхового случая,
составлять отчеты, статистику убытков, принимать меры по предупреждению страхового
мошенничества (ППК-18);
способностью вести бухгалтерский учет в страховой организации, составлять отчетность
для предоставления в органы надзора (ППК-19)
7
Тема 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Понятие недвижимости
Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением
в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над
поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы
и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются
нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них улучшения.
Однако методика оценки недвижимости применима не для всех объектов, отнесенных к
недвижимости по ГК РФ (см. рис.1).
Объекты недвижимости в соответствии с ст.130, 132 ГК РФ
- Земельные участки
Участки недр
Обособленные водные
объекты
Леса
Здания и сооружения
При оценке данных объектов
применяется подходы и
методы оценки стоимости
недвижимости
Морские суда
Воздушные суда
Суда внутреннего
плавания
Космические
объекты
При оценке данных
объектов применяется
методика оценки
стоимости машин и
оборудования,
транспортных средств
Предприятия
как
имущественны
е комплексы
При оценке данных
объектов применяется
затратный подход к
оценке стоимости
предприятия
(бизнеса)
Рис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценки
1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды
В соответствии с Федеральными стандартами оценки выделяют следующие виды
стоимости, которые объединяются в группы с точки объективного (в обмене, учет двух стороны
предполагаемого покупателя и предполагаемого продавца) и субъективного ( в пользовании, учет
только одной стороны инвестора/собственника) характера проведения оценки.
Стоимость недвижимости
Стоимость в обмене
Стоимость в пользовании
Рыночная
Инвестиционная
Ликвидационная
Кадастровая
8

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект
может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
располагают всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая
исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если
объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции
аналогичных объектов.

Кадастровая стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая
методами массовой оценки в соответствии с положениями нормативных правовых актов о
кадастровой оценке. (Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости
(ФСО№2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли
РФ от 20.07.2007 №255).
1.3. Принципы оценки недвижимости
В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов оценки
недвижимости:
2. Связанные с
1 . С позиции
3. Обусловленные
землей, зданиями
потенциального
рыночной средой
и сооружениями
собственника
полезность
замещение
ожидание
остаточная продуктивность
вклад
прогрессия и регрессия
сбалансированность
экономическая величина
экономическое разделение
зависимость
соответствие
предложение и спрос
конкуренция
изменение
наиболее эффективное использование
Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.
Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить
потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по
полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться
объекты с наименьшей ценой.
Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или
какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей
перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.
Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.
Остаточная продуктивность В основе стоимости земли лежит ее остаточная
продуктивность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле,
после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость
хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какоголибо дополнительного фактора производства.
Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся
доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые
доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой
общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление
9
происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на
добавляемые ресурсы.
Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют
оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается
максимальная стоимость земли.
Принцип экономической величины предусматривает существование определенного
размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.
Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и
имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь
максимальной стоимости объекта.
Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой
Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости
подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в
районе его расположения.
Местоположение является одним из наиболее важных факторов,
влияющих на стоимость недвижимости.
Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни
удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.
Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате
взаимодействия спроса и предложения.
Принцип конкуренции.
Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной,
но меняется с течением времени.
Четвертая группа принципов оценки (НЭИ) означает, что из возможных вариантов
использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются
функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант
применяется для оценки стоимости недвижимости.
НЭИ определяется как использование недвижимости, которое:
а) является законодательно разрешенным,
б) физически осуществимо,
в) финансово обосновано;
г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
НЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, вовторых, участка земли с существующими улучшениями.
1.4. Процедура оценки недвижимости
ФСО №1 п.16. Проведение оценки включает следующие этапы:
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых
расчетов;
г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой
величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
Задание на оценку должно являться неотъемлемой частью договора на оценку.
ФСО №1 п.17 Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
д) вид стоимости;
е) дата оценки;
ж) срок проведения оценки;
з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
10
Общие требования к отчету об оценке стоимости недвижимости
Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться
следующие разделы:
а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны
содержаться:
- общая информация, идентифицирующая объект оценки;
- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
- итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть
приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Сведения о заказчике:
- о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное
наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата
присвоения ОГРН; место нахождения;
- о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа,
удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике:
- об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя,
отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков,
номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в
области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности
оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма,
полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического
лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
- об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь
частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего
личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в
саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа,
подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности,
сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной
деятельности;
- информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об
оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в
проведении оценки объекта оценки;
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при
проведении оценки;
д) применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке должна
быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах
оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;
е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие
количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте
оценки:
- количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная
информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об
имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах
объекта оценки, износе, устареваниях;
- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав
объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта
оценки;
- информация о текущем использовании объекта оценки;
- другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно
влияющие на его стоимость;
11
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не
относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе
анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам,
использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или
диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного,
затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано
применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения
подходов к оценке объекта оценки;
и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть
приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных
подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к
оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода,
оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего
согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных
при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в
рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных
весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к
оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов,
используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные
характеристики
объекта
оценки,
в
том
числе
правоустанавливающих
и
правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации,
заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их
наличии).
Тема 2. Сбор исходной информации
ФСО №1 п.18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой
для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные
характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения
стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения
оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и
прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект
оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение,
количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы,
сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических
свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе
и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета
и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную
для определения стоимости объекта оценки.
ФСО №1 п.19. Информация, используемая при проведении оценки, должна
удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной
информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при
проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению
итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует
действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы
о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении
12
итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих
выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации,
используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта
оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком
специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом,
должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать
тех или иных значений.
Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты),
оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении
оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о
событиях, произошедших после даты оценки.
Запрос документов у заказчика осуществляется в письменной форме. Передача
документов фиксируется актом приема-передачи с указанием перечня запрашиваемых
документов, даты их передачи, а также причин непредставления отдельных документов.
2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые
характеристики объекта
Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные
характеристики, а также правовой статус объекта:
1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту
недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности и
др.);
2. Документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право
собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр.);
3. Документы, свидетельствующие о градостроительных ограничениях (акт
разрешенного использования, документы о принадлежности объекта к памятникам,
наличие рекреационных зон и др.)
4. Документы по обременениям (договора аренды, залога и др.);
5. Документы технической инвентаризации (технические паспорта, экспликации,
поэтажные планы и пр.);
6. Проектная документация, исполнительная документация по строительству.
Документы о проведении реконструкции, расширении, модернизации;
7. Эксплуатационная документация;
8. Акты обследования технического состояния;
9. Справка о балансовой стоимости объекта;
10. Справка о коммунальных платежах с указанием структуры.
2.2. Осмотр объекта и фотофиксация
Осмотр объекта включает следующие составляющие.
1. Осмотр местоположения;
2. Осмотр конструктивных, объемно-планировочных характеристик;
3. Осмотр инженерных коммуникаций;
4. Фиксация строительной готовности;
5. Фиксация технического состояния;
6. Фотофиксация. Фотофиксация предполагает фиксацию окружения, подъездов,
переднего и заднего фасада здания, помещений разного конструктива,
функционала, строительной готовности и технического состояния, особенностей
объекта, а также других значимых ценообразующих характеристик объекта в
случае их обнаружения.
Проведенный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание
13
видимых ценообразующих факторов объекта, указанных далее.
2.3. Описание объекта оценки
Правовые характеристики В данном разделе описываются все имеющиеся
правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих.
Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты
правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
При наличии инвестиционного контракта указываются права и обязательства
сторон, условия их изменения. Все документы, описывающие права на объект оценки
приводятся в приложении к отчету.
Физические характеристики. Описание объекта должно включать
необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки.
Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы:
идентификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка
и описание улучшений.
В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи
формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, точный адрес,
состав объекта оценки.
Местоположение Выбор границ описания и анализа местоположения
определяется территориальными границами влияния внешней среды на стоимость
объекта.
Наиболее существенными и типичными факторами местоположения являются
следующие:
 удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и
центральных магистралей, оживленных улиц);
 развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, детских садов,
объектов культуры, магазинов и др.;
 окружающая застройка (плотность, высотность, функциональное назначение, уровень
потребительских характеристик);
 наличие конкурирующих объектов;
 транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работников
посредством общественного транспорта (характеризуемой расстоянием до остановок и
наличием различных видов транспорта), доступности для личного транспорта,
характеризуемой наличием автостоянок и удобных подъездов;
 инженерные сети, обеспеченность техническими мощностями;
 экологические условия;
 городское зонирование территории: дифференцированные ставки земельного налога и
ставки аренды земельных участков, определяющие обязательные платежи за пользование
или владение земельным участком;
 природно-климатические
условия
(климатические,
геологические,
гидрогеологические);
 перспективные планы развития квартала, района, города.
Для каждого типа объектов с точки зрения функционального назначения и класса
имеет место своя совокупность ключевых ценообразующих факторов местоположения,
которые должны быть выявлены при анализе рынка и представлены в данном разделе.
Для оценки в целях вовлечения в инвестпроект необходимо учесть динамику
изменения факторов, формирующих стоимость, так как объект будет введен в
эксплуатацию только через длительный срок (обычно 2-3 года), когда, например, новое
строительство аналогичных объектов и усиление конкуренции или развитие района может
изменить соотношение спроса и предложения.
Земельный участок
Основные характеристики земельного участка:
14
 адрес, кадастровый номер;
 площадь;
 оформленные права на земельный участок;
 разрешенное использование;
 разрешенная максимальная этажность и /или максимальная плотность застройки;
 форма;
 геологические,
гидрогеологические,
сейсмологические,
топографические
характеристики;
 улучшения, относящиеся к земельному участку (инженерные коммуникации,
благоустройство, озеленение, дороги, тротуары, подъездные пути, ограждение, парковка);
 охрана территории;
 размер платы за землю (арендная плата или земельный налог);
 наличие обременений, сервитутов.
Улучшения
Описание улучшений включает следующие составляющие:
 общая информация;
 характеристики строения;
 характеристики помещений;
 специальная информация;
 строительная готовность и техническое состояние.
Общая информация:
 балансовая стоимость;
 год ввода в эксплуатацию;
 год последнего капремонта, реконструкции;
 серия типового проекта;
 строительный объем, общая площадь, площадь застройки;
 этажность;
 историческая и архитектурная ценность.
 текущее использование;
 группа капитальности.
Характеристики строения включаю конструктивную схему (каркасная с полным
или неполным каркасом, бескаркасная) и конструктивные решения и материал основных
конструкций: фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, каркас (колонны, балки,
фермы), кровля, наружная отделка, проемы, элементы междуэтажных сообщений
(лестницы, лифты, подъемники) и др (крыльца, балконы, мусоропровод, фонари), а также
обеспеченность инженерными коммуникациями.
Характеристик помещений:
 функциональное зонирование;
 общая площадь с разбивкой по этажам;
 потенциально сдаваемая (арендопригодная) площадь, полезная площадь;
 высота помещений;
 наличие отдельного входа;
 внутренняя отделка;
 инженерное оборудование, в том числе специальное (холодильное, крановое и др.);
Специальная информация:
 оплата коммунальных услуг,
 налог на имущество;
 платежи по страховке,
 содержание территории,
 расходы по управлению, охране, обслуживанию;
15






затраты на текущие ремонты;
история объекта;
действующие арендные ставки;
количество арендаторов;
типичные сроки аренды;
вакантность помещений, потери от смены арендаторов.
Строительная готовность и техническое состояние рассматривается в разделе
затратного подхода. При отказе от использования затратного подхода анализ
строительной готовности и технического состояния следует проводить в разделе описания
объекта.
2.4. Анализ рынка объекта оценки
Все рыночные значения, которые участвуют в дальнейших расчетах, должны найти
свое отражение в анализе рынка объекта оценки.
Собираемая информация включает два типа данных:
1. Общая информация, используемая для анализа влияния внешних факторов на
рынок недвижимости (экономические тенденции на региональном и местном
уровне, занятость, население, доходы, развитие города, регулирование,
покупательская способность, индексы цен, налогообложение, финансирование).
2. Специальная информация, используемая для выявления наиболее эффективного
использования, расчетов по затратному, доходному, и сравнительному
подходам оценки. Анализ специальной информации предполагает анализ
спроса и предложения, сегментацию рынка, выявление рыночных диапазонов
для исходных расчетных значений, тенденций их изменения, а также подбор
аналогов объекту оценки.
На развитых рынках недвижимости приоритет отдается специальной информации,
объем и качество которой позволяют с достаточной точностью определять основные
расчетные значения и прогнозировать рынок. Исключение составляют градообразующие
объекты, на стоимость которых оказывает значительное влияние общеэкономическая
ситуация.
Спрос целесообразно рассматривать с позиций основных групп субъектов,
действующих на рынке, дифференцированных в соответствии с целями удержания
объектов недвижимости (инвестиционной мотивации), определяемой способами
получения дохода:
 эксплуатация собственником (ведение собственного бизнеса или личное проживание);
 сдача в аренду (ориентация на получение дохода от сдачи в аренду);
 спекулятивное использование (ориентация на получение дохода от роста стоимости
актива);
Предложение на рынке недвижимости характеризуется двумя составляющими:
предложением первичного и предложением вторичного рынка. Показателями,
характеризующими предложение вторичного рынка, являются характеристики
существующего фонда недвижимости.
Показателями, характеризующими предложение первичного рынка, являются: ввод
новых объектов; индексы цен в строительстве; количество строительных организаций;
технологии строительного производства; строительные кредиты; наличие свободных
земельных участков и мощностей.
К показателям, характеризующим взаимодействие спроса и предложения на рынке
и развитость рынка, относятся: условия финансирования сделок; отношение объема
сделок к общему объему фонда недвижимости; типичная инвестиционная мотивация;
сезонные колебания; развитость инфраструктуры рынка; доступность и ликвидность
объектов; характеристики ценообразующих параметров.
Анализ рынка должен содержать рыночные диапазоны основных используемых в
16
расчетах значениях, а при использовании рыночных аналогов следует проверять
найденные значения на предмет соответствия рыночным диапазонам. В частности должны
быть описаны следующие типичные для анализируемого сегмента рынка условия и
представлены рыночные диапазоны для следующих показателей, используемых в
расчетах для объектов разного функционального назначения и классности:
цены на земельные участки;
основные ценообразующие факторы для земельных участков;
условия землепользования и выделения земельных участков;
стоимость строительства;
сроки проектирования, согласования и строительства объектов;
арендные ставки и ценообразующие факторы на них;
вакантность при сдаче в аренду, частота смены арендаторов и потери от
неуплаты;
эксплуатационные расходы;
ставки капитализации / дисконтирования;
сроки экспозиции;
условия сдачи в аренду и продажи;
скидки на торг;
цены продаж и ценообразующие факторы на них.
Должны быть проанализированы показатели инвестиционной деятельности:
доходность инвестиционно-строительных проектов, прибыль предпринимателя;
последовательность и сроки реализации отдельных этапов инвестиционностроительных проектов;
распределение затрат по этапам инвестиционно-строительных проектов;
распределение доходов инвестиционно-строительных проектов (графики
продаж);
риски инвестиционно-строительных проектов;
типичные схемы финансирования.
Для показателей, которые используются в прогнозных расчетах, следует
представить ретроспективную динамику их изменения и обосновать темпы дальнейшего
изменения.
Тема 3. Анализ наиболее эффективного использования
В первую очередь должны быть проанализированы ограничения юридического
характера, характеризующие разрешенное использование земельного участка,
максимальную плотность застройки и этажность, возможность изменения объемнопланировочных и конструктивных решений строений.
Ограничения принимаются по данным действующих градостроительных
регламентов и их требований, обязательных к соблюдению всеми собственниками
земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных
участков.
Анализ юридических ограничений производится на основе следующих документов
(по степени убывания полноты информации):
- утвержденная проектная документация застройки;
- акт разрешенного использования земельного участка;
- карта правового зонирования территории;
- кадастровая справка;
- градостроительная концепция реконструкции и развития квартала;
- документы, регламентирующие общие ограничения застройки микрорайона или
кадастрового квартала;
- генплан.
Ограничения физического характера анализируются с точки зрения возможности
использования существующих конструкций объекта для дальнейшего использования при
17
проведении реконструкции. Для объектов, планируемых к реконструкции с увеличением
этажности других значимых изменений конструктивной основы с использованием
существующих конструкций, следует получить заключение по обследованию
технического состояния конструкций. Также техническое обследование необходимо в
отношении объектов незавершенных строительством при сроке прекращения
строительства более 5 лет до даты проведения оценки и строительной готовностью
объекта менее 50%1..
Экономическая эффективность проекта и выбор использования, приводящего к
максимальной стоимости объекта, осуществляется на основе анализа и формирования
оптимальных характеристик ценообразующих факторов инвестиционного объекта.
Анализ наиболее эффективного использования включает следующие этапы.
1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.
2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом
существующих улучшений.
2.1. Текущее использование объекта
С1=Ст
где С1 – расчетная стоимость;
Ст – стоимость объекта в текущем использовании.
2.2. Альтернативное использование с учетом смены функционального назначения /
реконструкции / ремонта и т.д.
С2=Срек–Зрек
где Срек – стоимость объекта после реконструкции / ремонта;
Зрек – затраты на реконструкцию / ремонт.
2.3. Альтернативное использование с учетом сноса существующих улучшений и
строительства новых
С3=Снс–Зснос–Знс+Св
где Снс– стоимость нового объекта;
Зснос – затраты на снос существующих улучшений;
Знс – затраты на новое строительство;
Св – стоимость возвратных материалов.
3. Выбор наиболее эффективного использования.
Снэи=max{С1;С2;С3}
Все стоимостные показатели учитываются в текущем (приведенном) выражении
соответствующей ставкой дисконтирования. При анализе вариантов реконструкции,
перепрофилирования, сноса и нового строительства должны быть проведены многовариантные
расчеты. Допускается не проводить анализ НЭИ земельного участка как свободного отдельно, а
включить его в п. 2.3.
Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов:
 повышения арендной ставки;
 сокращения операционных затрат;
 увеличение сдаваемой площади;
 повышения заполняемости;
 снижения риска эксплуатации актива;
 увеличение срока полезного использования.
Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки
выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее
эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и
строительство нового дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке
земельного участка с излишними улучшениями, то есть элементами, сокращающими
стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от
1
Профильным институтом по таким исследованиям в г.Москве является ЦНИИПромзданий
18
данных элементов.
Анализ наиболее эффективного использования и доходный подход являются
главными индикаторами рыночной стоимости объекта и одновременно частично
дублируют друг друга. Поэтому при формировании отчета допускается либо приводить
укрупненный расчет в разделе анализа наиболее эффективного использования и делать
детальный расчет в разделе доходного подхода, либо приводить полный анализ в разделе
анализа наиболее эффективного использования и выносить в раздел доходного подхода
только полученные ранее результаты.
Тема 4. Доходный подход к оценке недвижимости
ФСО №1 п.13. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования
объекта оценки.
Доходный подход включает два метода: метод капитализации и метод
дисконтирования денежных потоков.
Метод дисконтирования денежных потоков более универсальный, применяется,
если ожидаются нестабильные денежные потоки, например, когда объект требует
значительного ремонта, реконструкции, не завершен строительством, не выведен на
рынок, подлежит сносу и т.д.
Метод капитализации используется, если ожидаются стабильные денежные потоки
или стабильные темпы прироста денежных потоков, например. когда объект готов к
эксплуатации и имеет оптимальные рыночные параметры.
4.1. Метод капитализации
Базовая формула расчета стоимости в данном методе имеет следующий вид:
V
NOI
R
(4.1.)
где V – стоимость объекта недвижимости (от англ. Value - стоимость);
R – ставка капитализации (от англ. Rate – ставка, иногда используют понятие
«коэффициент капитализации», которое является синонимом);
NOI – чистый операционный доход (от англ. Net Operational Incomе, также
используется русская аббревиатура ЧОД).
Алгоритм метода капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного
дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;
2) определение ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости.
Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый
собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета
потерь и расходов.
ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:
ПВД = S • Сар,
(4.2)
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Сар – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.
Действительный валовой доход (ДВД) – это доход от объекта недвижимости,
который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е.
потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при
сборе арендной платы:
ДВД = ПВД – Потери .
(4.3)
или
ДВД = ПВД ٠(1 – Кндз)٠(1 – Кн ар),
(4.4)
где Кндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей,
19
которая не будет сдана в аренду);
Кн ар - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.
Чистый операционный доход (сокращенно NOI
или ЧОД) – годовой
действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).
ЧОД = ДВД – ОР.
(4.5)
Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые
для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и
воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.
Операционные расходы принято делить на:
 условно-постоянные;
 условно-переменные, или эксплуатационные;
 расходы на замещение, или резервы.
Таблица 4.1. Пример расчета чистого операционного дохода
Показатели
Определение величины
показателя
1.
Базовая площадь помещений, кв. м
450
2.
Площадь помещений, сдаваемая в
410
аренду (S), кв. м
3.
Рыночная арендная плата (Сар),
7000
включая НДС, руб./кв.м. в год
ПВД = S • Сар,
4.
Потенциальный валовой доход,
ПВД = 410•7000 =
руб. в год
=2 870 000
5.
Коэффициент потерь от
7,5
недозагрузки арендных площадей и
неуплаты арендной платы, (Кп ), %
от ПВД
ДВД=ПВД٠(1–Кп)
6.
Действительный валовой доход,
ДВД=2870000٠(1–0,075)=
руб. в год
=2 654 750
7.
Операционные расходы, руб. в год
929 230
7.1.
Условно-постоянные расходы, руб.
в год
236 530
7.1.1. налог на имущество, руб. в год
56 000
7.1.2. налог на землю, руб. в год
15 530
7.1.3. страховые взносы, руб. в год
45 000
7.1.4. заработная плата обслуживающего
персонала, руб. в год
120 000
7.2.
Условно-переменные расходы, руб.
в год
580 700
7.2.1. коммунальные расходы, руб. в год
56 000
7.2.2. расходы на содержание
территории, руб. в год
16 000
7.2.3. на текущие ремонтные работы,
руб. в год
48 000
7.2.3. заработная плата обслуживающего
персонала, руб. в год
200 000
7.2.4. расходы на управление, руб. в год
132 700
7.2.5. прочие расходы, руб. в год
128 000
20
7.3.
8.
Расходы на замещение, руб. в год
Чистый операционный доход,
руб. в год
112 000
ЧОД=ДВД – ОР
ЧОД=2 654 750–929 230=
= 1 725 520
Определение ставки капитализации.
Ставка капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к
единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает
норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости
объекта в будущем.
Теоретически ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или
косвенно учитывать следующие факторы:
 безрисковую доходность, существующую на рынке;
 компенсацию за риск вложения в недвижимость;
 компенсацию за низкую ликвидность;
 компенсацию за инвестиционный менеджмент;
 поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Существует несколько методов определения ставки капитализации:
 с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение
стоимости актива);
 метод рыночной выжимки;
 метод связанных инвестиций.
Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных
затрат.
R = re + dep · r1 ,
(4.5)
где R – ставка капитализации;
re – ставка доходности на собственный капитал;
r1 – норма возврата капитала;
dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.
Могут быть варианты данной формулы для различных вариантов изменения
стоимости.
Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам снизится через n лет, и
известна доля снижения стоимости ( dep).
R = re + dep · r1
(4.6)
Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, и
известна доля увеличения стоимости (app).
R = re – app · r1
(4.7)
Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то
R = re
(4.8)
На практике для определения снижения стоимости недвижимости, используют
нормативные сроки службы зданий различных групп капитальности с учетом доли здания
в оцениваемом объекте.
Ставка доходности собственного капитала является ставкой доходности на
собственный капитал инвестора при его инвестировании в оцениваемый объект
недвижимости.
Ставка доходности собственного капитала (re) строится чаще всего методом
кумулятивного построения:
re = rf + p1 + p2 + p3,
(4.9)
где
rf – безрисковая ставка дохода;
p1 – премия за риск вложения в недвижимость
p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости
p3 – премия за инвестиционный менеджмент.
21
Безрисковая ставка доходности – ставка доходности высоколиквидных активов,
доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т.е. риск по которым отсутствует.
Сейчас в качестве безрисковой ставки в российской практике чаще берется доходность по
облигациям федерального займа, еврооблигациям Минфина РФ или банковским
депозитам, возврат средств по которым гарантирован.
В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки
(включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При
пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать
формулу американского экономиста И. Фишера:
r н = rр + Iинф + rр • Iинф ,
(4.10)
rр = (r н – Iинф )/( 1 + Iинф),
(4.11)
где r н – номинальная ставка;
rр – реальная ставка;
Iинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).
Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка
капитализации должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных
потоках доходов – в реальном выражении.
Расчет премий за риски:
Премия за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается
возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. На практике премия
за риск вложения в недвижимость рассчитывается на основе анализа всех возможных
случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования
среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых кампаний высшей
категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности.
Премия за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается
невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.
Премия за низкую ликвидность (p2) может быть рассчитана по формуле:
p2. = 1 – 1/( 1 + rf )Тэксп ,
(4.12)
где p2 –премия за низкую ликвидность недвижимости;
rf – безрисковая ставка дохода (годовая);
Т эксп – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному
сегменту рынка недвижимости (в годах).
На практике часто применяется приблизительный расчет данной премии по
формуле:
p2.. = rf ∙ Тэксп .
(4.13)
Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны
инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за
инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента
недогрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта
недвижимости. На практике зачастую оценивается экспертным методом.
Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.
Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое
измерение.
Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (r1):
 прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
 возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод
Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;
22
 возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод
Хоскольда).
Метод Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение
основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата
капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается
изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля
первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
r1 = 1 / n,
(4.14)
R = re + dep · ( 1/ n ),
(4.15)
где R – ставка капитализации;
re – ставка доходности на собственный капитал;
r1 – норма возврата капитала;
dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.
Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение
стоимости объекта недвижимости через n лет.
Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а
безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку
доходности.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по
ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки
капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по
инвестициям.
r1 = sff (п, re ) = re / ((1+ re)n – 1),
(4.16)
где re – ставка доходности на собственный капитал;
r1 – норма возврата капитала;
sff (п, re )– фактор фонда возмещения.
Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта
недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке
доступны.
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода
первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по
той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по
безрисковой ставке.
r1 = sff (п, rf ) = rf / ((1+ rf)n – 1),
(4.18)
где
r1 – норма возврата капитала;
rf – безрисковая ставка;
sff (п, rf)– фактор фонда возмещения.
В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на
рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет
ограничений для применения данного метода.
Таблица 4.2. Пример расчета ставки капитализации
Показатели
Определение величины показателя
1.
Безрисковая ставка
В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ
(rf), %
к погашению, которая на дату проведения оценки
составила 7,1 % годовых.
2.
Премия за риск
Определена экспертно на среднем уровне, принята
вложения в
равной 2,5%
недвижимость (р1),%
23
3.
Премия за риск
низкой ликвидности
(р2), %
4.
Премия за риск
инвестиционного
менеджмента ( р3), %
Ставка
доходности Определена методом кумулятивного построения:
собственного
re = rf + p1 + p2 + p3
капитала (re)
re = 7,1 + 2,5 + 3,55 + 2,5 =
= 15,65%
Изменение стоимости
Нормативный срок службы оцениваемого здания
недвижимости через n
составляет 100 лет. Доля земельного участка в
лет, %
оцениваемом объекте составляет примерно 20%.
Хронологический возраст оцениваемого здания – 80
лет. Значит, в соответствии со строительными
нормами через 20 лет оцениваемый объект потеряет
80% своей стоимости.
dep = 80 % через 20 лет
Норма возврата (r1),%
Используем методом Хоскальда
r1 = sff (п, rf ) = rf / ((1+ rf)n – 1),
r1 = 0,071 / ((1+ 0,071)20 – 1)=
=0,024 или 2,4%
Ставка капитализации,
R = re + dep · r1
%
R = 0,1565 +0,8 · 0,024 =
= 0,1757 или 17,57%
5.
5.
6.
7.
p2 = rf ∙ Тэксп;
Срок экспозиции (Тэксп)
на сегменте оцениваемого объекта составляет 6
месяцев.
p2 = 7,1% ∙ 0,5 = 3,55%
Определена экспертно на среднем уровне, принята
равной 2,5%
Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого
операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить
коэффициент капитализации:
R 
1 n NOIi

n i 1 Vi
(4.19.)
где NOI i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;
Vi – цена продажи i-го объекта-аналога:
n – количество аналогичных объектов недвижимости..
Таблица 4.3
Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки
Показатель
Объект
№1
№2
№3
№4
Цена продажи объекта, руб.
2200000
1900000 1490000
1750000
Чистый операционный доход
объекта, руб.
Ставка капитализации
407500
340000
270000
320000
0,185
0,179
0,181
0,183
Среднее значение
ставки капитализации
0,182
24
Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного
капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе
части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных
инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного
капитала определяется на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная –
отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.
Rm = i / (1– (1+ i )-n),
(4.20)
где Rm – ипотечная постоянная;
i – ставка процента по кредиту;
n – срок, на который выдан кредит.
Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается методом с
учетом возмещения капитальных затрат, рассмотренном выше (формула 4.5)
Общая ставка капитализации (Rо) определяется как средневзвешенное значение:
R о = M • Rm + ( 1 – M ) • Re
(4.21)
где M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме
инвестированного капитала);
Re – коэффициент капитализации для собственного капитала.
Пример. Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15%;
кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации на собственный капитал – 10%,
тогда общая ставка капитализации равна:
а) ипотечная постоянная для кредита, предоставленного на 20 лет под 15%
годовых, опредляется как фактор взноса на амортизацию единицы iaof (i,n)
Rm = 0,15 / (1– (1+ 0,15 )-20 ) = 0,15976;
б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле (4.21):
R о = 0,6 ٠0,15976+ 0,4 ٠0,10 = 0,135857 (или 13,59%);
в) если ЧОД объекта составляет 100 тыс. долл в год, то инвестиционная стоимость
объекта определяется по формуле (4.1):
V = 100 000/0,1359 = 735 835 долл.
Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также
интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на
весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо
рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных
средств, т. е. коэффициентом ипотечной задолженности.
Если обозначить Rm – ипотечная постоянная, Rо – общая ставка капитализации, то
виляние левереджа можно записать:
Rт < Rо — область положительного влияния левереджа, кредит эффективен и
увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;
Rт > Rо — область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен и
увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.
4.2. Методы ипотечно-инвестиционного анализа
(приводится дополнительно, в тестах и заданиях данные знания не
проверяются)
В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представление о стоимости
собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В
соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяется как
сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии,
приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.
При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение
инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость
25
собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода
(две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном
виде отражает логику ипотечно-инвестиционного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же
логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения
инвестиционных составляющих.
Традиционный метод.
Расчет стоимости объекта недвижимости в традиционной технике исходит из
следующего равенства.
V = Ve + Vm,
(4.22.)
где
V – стоимость объекта недвижимости;
Ve – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект
недвижимости;
Vm – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект
недвижимости.
Текущая
стоимость
собственного
капитала
рассчитывается
методом
дисконтирования денежных потоков. Текущая стоимость заемного капитала равна сумме
кредита.
Алгебраическое выражение для стоимости объекта недвижимости записывается в
такой же трехэтапной логической последовательности:
n CF  PMT
V  MP
j
j
(4.23.)
V  Vm  
 term n ,
j
(1  r )
(1  r )
j 1
где V – стоимости объекта недвижимости;
Vm – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости
(сумма кредита).
СFj – чистый операционный доход;
РMTj – ежегодное обслуживание долга;
Vterm – цена перепродажи недвижимости (реверсия) через n лет;
MPn — остаток долга в конце срока n, который является непогашенным в конце
прогнозного периода.
Техника Эллвуда. Она используется в ипотечно-инвестиционном анализе и дает
те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе
исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и
заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники
Эллвуда заключается в том, что она позволяет анализировать собственность относительно
ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре
инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает
механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.
Формула Эллвуда выглядит следующим образом:
Ro = re, – M ٠ C – ΔIv٠ sff(re,, n),
(4.24.)
где
Ro — общий коэффициент капитализации;
re — ставка доходности на собственный капитал;
M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме
инвестируемого капитала);
С — ипотечный коэффициент Эллвуда;
sff(re,, n) — фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный
капитал;
ΔIv – темп прироста стоимости недвижимости через n лет.
В случае снижения стоимости объекта недвижимости темп прироста стоимости
26
недвижимости через n лет (ΔIv) можно выразить через долю снижения стоимости (dep)
ΔIv = – dep.
Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, темп
прироста стоимости недвижимости через n лет (ΔIv) можно выразить через долю
увеличения стоимости (app) ΔIv = app.
Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то
темп прироста стоимости недвижимости через n лет ΔIv = 0.
Если изменение стоимости объекта недвижимости не прогнозируется, то формула
имеет вид:
Ro = re – M ٠ C
(4.25.)
Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:
C = re + р٠ sff(re,, n) – Rm ,
(4.26.)
где С — ипотечный коэффициент Эллвуда;
re — ставка доходности на собственный капитал;
р — доля кредита, самортизированного за прогнозный период (доля кредита,
которая будет погашена за прогнозный период),
sff(re,, n) — фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный
капитал;
Rm — ипотечная постоянная.
4.3. Метод дисконтирования денежных потоков
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
n
CFj
V
(4.27)
V 
 term n ,
j
(1  r )
j 1 (1  r )
где V– текущая стоимость объекта недвижимости;
CFj – денежный поток периода j-го года;
r – ставка дисконтирования;
Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;
п – длительность прогнозного периода, лет.
Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода.
2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для
каждого прогнозного года.
3. Расчет стоимости реверсии.
4. Расчет ставки дисконтирования
5. Определение стоимости объекта недвижимости
Определение прогнозного периода.
Длительность прогнозного периода определяется продолжительностью стадии
нестабильных денежных потоков оцениваемого объекта недвижимости.
В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10
лет, в российской практике типичной величиной прогнозного периода является период
длительностью 3-5 лет.
Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого
прогнозного года.
Расчет различных уровней дохода от объекта недвижимости можно представить
формулами:
ПВД = Площадь ٠ Ставка арендной платы
(4.28)
ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы (4.29)
ЧОД = ДВД – Операционные расходы владельца недвижимости, связанные с
недвижимостью
(4.30)
На практике российские оценщики рассчитывают чистые денежные потоки объекта
недвижимости без учета особенностей финансирования, т.е. в методе ДДП
27
дисконтируются величины чистого операционного дохода.
При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве денежного
потока выступает чистый операционный доход от объекта недвижимости.
Однако если необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта
недвижимости или стоимость при существующем использовании, то необходимо
учитывать фактические расходы собственника или инвестора, следовательно,
используются следующие уровни денежных потоков:
Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание
кредита + Прирост кредитов.
(4.31)
Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов =
= Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца
недвижимости.
(4.32)
Налог на землю и налог на имущество необходимо вычитать из действительного
валового дохода в составе операционных расходов.
Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным
платежом, поэтому амортизация не входит в состав операционных расходов собственника.
Капитальные вложения, осуществляемые для поддержания оцениваемого объекта,
необходимо вычитать из чистого операционного дохода в составе операционных
расходов.
Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга)
необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается
инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора).
Расчет стоимости реверсии.
Реверсия – это стоимость будущей продажи объекта недвижимости в конце
прогнозного периода.
Если рассмотреть денежные потоки инвестора по объекту недвижимости, то
вначале инвестор осуществляет инвестиции в объект, потом получает доходы от объекта и
в конце владения продает объект, т.е. получает реверсию первоначально вложенных
инвестиций.
Оценщику при расчете реверсии необходимо определить стоимость объекта
недвижимости в конце прогнозного периода.
Стоимость реверсии можно рассчитать с помощью:
1) сравнительного подхода, в данном случае оценщик определяет цену будущей
продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости
аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта и
будущего состояния рынка недвижимости;
2) доходного подхода, в данном случае оценщик, исходя из предположения о
выходе объекта недвижимости на постоянные стабильные денежные потоки к окончанию
прогнозного периода, использует метод капитализации дохода за год, следующий за
годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной
ставки капитализации;
3) затратного подхода, в данном случае оценщик рассчитывает стоимость
последующей продажи, как сумму прогнозной величины рыночной стоимости земельного
участка и стоимости воспроизводства (или замещения) оцениваемого объекта на момент
окончания прогнозного периода;
4) допущения относительно изменения стоимости объекта недвижимости в течение
прогнозного периода.
Определение ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в
сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это
ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с
сопоставимым уровнем риска на дату проведения оценки.
28
Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск – доход», а также различные
виды риска, присущие этой недвижимости.
Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо
или косвенно учитывать следующие факторы:
 безрисковую доходность на рынке;
 компенсацию за риск вложения в недвижимость;
 компенсацию за низкую ликвидность;
 компенсацию за инвестиционный менеджмент.
В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки
(включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При
пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать
формулу американского экономиста И. Фишера:
r н = rр + Iинф + rр • Iинф ,
(4.33)
rр = (r н – Iинф )/( 1 + Iинф),
где r н – номинальная ставка;
rр – реальная ставка;
Iинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).
(4.34)
Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка
дисконтирования должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных
потоках доходов – ставка дисконтирования в реальном выражении.
Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и
одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных
потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие
методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка
дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков,
присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования (r) рассчитывается по формуле:
r = rf + p1 + p2 + p3,
(4.35)
где
rf – безрисковая ставка дохода;
p1 – премия за риск вложения в недвижимость
p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости
p3 – премия за инвестиционный менеджмент.
Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в параграфе 5.1. данной
главы при расчете ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при
расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки
дисконтирования могут быть взяты:
требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов,
доступных инвестору.
 Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента,
рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными
объектами на рынке недвижимости.
29
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании
по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость, в
том числе ставки дисконтирования.
Рассмотрим пример расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом
дисконтирования денежных потоков.
Пример.
Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в
номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.
№
п/п
1
2
3
Таблица 4.4. Данные по оцениваемому объекту недвижимости
Показатели
Прогнозный период
2010
2011
2012
652
652
652
Общая площадь объекта, (S) кв.м.
Арендная ставка, включая НДС, (Cар)
руб./кв.м.в год
Коэффициент потерь от недозагрузки и
неуплаты арендных платежей (Кпотерь),
отн ед.
10230
11100
11700
0,075
0,065
0,05
0,05
Операционные расходы
Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год
150,4
156,0
162,7
Затраты по страхованию, тыс. руб. в год
4.3.
Налог на имущество (на уровне 2,2% от
остаточной
балансовой
стоимости
здания), тыс. руб. в год
Земельная арендная плата, тыс. руб. в
год
Ремонт и поддержание текущего
состояния объекта недвижимости, тыс.
руб. в год
4.5.
652
9550
4
4.1.
4.2.
4.4.
2013
167,2
177,3
168,9
164,6
161,3
230,3
240,5
255,8
265,7
190,5
210,8
240,1
255,1
Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением
ежегодных расходов на замещение.
Ставка капитализации рассчитана в данном случае методом рыночной экстракции
равна 18,2% (см. табл. 4.3).
Ставка дисконтирования определена в таблице 4.5.
1.
2.
3.
4.
Таблица 4.5. Определение ставки дисконтирования
Показатели
Определение величины показателя
Безрисковая ставка (rf), %
В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к
погашению, которая на дату проведения оценки
составила 7,1 % годовых.
Премия за риск вложения в
Определена экспертно на среднем уровне, принята
недвижимость (р1),%
равной 2,5%
Премия за риск низкой
Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого
ликвидности (р2), %
объекта составляет 4 месяца.
p2 = rf ∙ Тэксп;
p2 = 7,1% ∙ 0,33 = 2,4%
Премия за риск
Определена экспертно на среднем уровне, принята
30
инвестиционного
менеджмента ( р3), %
5. Ставка дисконтирования
(r)
равной 2,5%
Определена методом кумулятивного построения
r = 7,1 + 2,5 + 2,4 + 2,5 = 14,4 %
Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом
дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в таблицах
4.6-4.7.
Таблица 4.6.
Расчет денежных потоков
№
Показатели
Прогнозный период
2013
п/п
2010
2011
2012
Потенциальный
валовой
доход
6226,6
6670,0
7237,2
7628,4
1.
(ПВД), тыс. руб. в год
ПВД = S ∙ Cар
5759,6
6236,4
6875,3
7247,0
2.
Действительный валовой доход, тыс.
руб. в год
ДВД = ПВД ∙ ( 1 – Кпотерь)
124,5
133,4
144,7
152,6
3.
Затраты по управлению, (на уровне 2
% от ПВД), тыс. руб. в год
873,0
909,6
967,9
1 001,9
5.
Операционные расходы, тыс.руб. в
год (складываем соответствующие
показатели 4.1-4.5 из таблицы 5.9)
4 886,6
5 326,8
5 907,4
6 245,1
6.
Денежный поток ( для недвижимости
используют ЧОД), тыс.руб. в год
NOI = ДВД – ОР
Таблица 4.7.
№
Расчет стоимости объекта недвижимости
Показатели
Прогнозный период
2010
п/
п
1.
2.
2012
4 886,6
5 326,8
5 907,4
Денежный поток, тыс.руб. в
год
СF=NOI = ДВД – ОР
Текущая
стоимость 4 886,6/1,144 5326,8/1,1442 5907,4/1,1443
=4 271,5
=
=
денежных
потоков
4
070,2
3
945,6
(ЧОД), руб.
PVCF 
3.
2011
2013
6 245,1
СFj
(1  r ) j
Стоимость
продажи
объекта
в
конце
прогнозного
периода
(стоимость
реверсии)
(Vterm), тыс. руб.
6245,1/0,182=
= 34 313,8
31
4.
Vterm = ЧОД2010/R
Текущая
стоимость
реверсии, руб.
34313,8/1,1443=
= 22 918,7
V
PVVterm  term n
(1  r )
5.
Рыночная
стоимость
объекта недвижимости,
рассчитанная методом
дисконтирования
денежных
потоков,
тыс.руб. (формула 4.27)
(4 271,5 + 4 070,2 + 3 945,6) + 22 918,7 =
=35 206,1
Ответ.
Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода
дисконтирования денежных потоков, составляет округленно 35 206 000 рублей.
Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
ФСО №1 п.14. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта
оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является
принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за
конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение
другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.
В рамках сравнительного подхода к оценке выделяют два метода:
 метод сравнения продаж;
 метод валовой ренты.
Метод сравнения продаж является основным методом, а метод валовой ренты
представляет собой частный случай метода сравнения продаж.
5.1. Метод сравнения продаж
Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж.
1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и
особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются
объекты недвижимости сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно
недавно.
2-й этап. Собирается и проверяется информация по сопоставимым объектам;
анализируется собранная информация и каждый сопоставимый объект сравнивается с
оцениваемым объектом. Из сопоставимых объектов по минимуму различий выбираются
объекты-аналоги.
3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках объектованалогов с оцениваемым объектом вносятся поправки в цены продаж аналогов.
4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и
выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости,
полученная в рамках метода сравнения продаж сравнительного подхода.
Есть обязательные критерии сопоставимости:
 категория
земельного
участка,
например,
земельный
участок
сельскохозяйственного назначения не сопоставим с участком земель поселений;
 функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой
недвижимость не сопоставимы с объектами офисной недвижимости;
32
 передаваемые права, например, право аренды не сопоставимо с правом
собственности;
 условия продажи, например, рыночные условия не сопоставимы с условиями
продажи зависимых субъектов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка
недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента
условиях:
 продолжительности срока экспозиции;
 независимости субъектов сделки;
 инвестиционной мотивации.
Элементы сравнения - основные критерии, по которым сравниваются
сопоставимые объекты:
 переданные права собственности на недвижимость;
 условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;
 условия продажи (чистота сделки);
 время продажи;
 местоположение;
 физические характеристики;
 экономические характеристики;
 наличие движимого имущества.
Единицы сравнения.
Единицы сравнения для свободных земельных участков:
 цена за 1 га;
 цена за 1 сотку;
 цена за 1 м2.
Единицы сравнения для застроенных земельных участков:
 цена за 1 м2 общей площади;
 цена за 1 фронтальный метр;
 цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
 цена за 1 м3.
Классификация поправок.
Поправки
Процентные
(коэффициентные)
Стоимостные
(денежные)
Вводимые к цене
единицы сравнения
аналога
Вводимые к цене
аналога в целом
Рис. 5.1. Классификация поправок
Расчет и внесение поправок.
Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов,
среди которых можно выделить следующие:
 метод парных продаж;
 экспертный метод;
33
 статистические методы;
 стоимостной метод.
Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов,
которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра.
Чтобы получить величину поправки (корректировки) в процентном выражении
методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу:
П 
Цопп х-каt оц
Цопп х-ка ан
-
1
(5.1)
где П – поправка (корректировка) в процентном выражении;
Цопп х-ка оц – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у
которого соответствует оцениваемому объекту;
Цопп х-ка ан – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у
которого соответствует аналогичному объекту.
Чтобы получить величину поправки (корректировки) в стоимостном выражении,
применяемую к стоимости объекта в целом, методом парных продаж, необходимо
применить следующую формулу:
П = Цопп х-ка оц – Цопп х-ка ан
,
(5.2)
Пример.
Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости,
местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Используем метод
парных продаж, были выявлены объекты парных продаж квартиры в удовлетворительном
состоянии на 3 этаже пятиэтажных блочных домов постройки 1961 года, но с разным
местоположением:
Ц Центр = 10000 р./м2
Ц Малеева = 9500 р./м2
Ц Муромская = 9000 р./м2
Таблица 5.1.
Пример определения величины поправки на местоположение
ХарактеОцениваемый
Аналоги
ристики
объект
1
2
3
4
5
Местоположение Центр,
Центр,
ул.
ул.
ул.
Центр,
ул. Черныул.
Муромская Малеева Малеева пр.Лешевского
Пугачева
нина
Поправка на
0
+11%
местоположение
Расчет поправки по местоположению:
П 2ан = 10000/9000 – 1 = 0,11
или +11%
П 3ан = 10000/9500 – 1 = 0,053 или +5,3%
П 4ан = 10000/9500 – 1 = 0,053 или +5,3%
+5,3%
+5,3%
0
В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное
мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше
сопоставимого аналога. Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно
используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но
есть рыночная информация о процентных различиях.
Пример.
Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, время продажи
аналогов и оцениваемого объекта различалось. По данным парных продаж поправка не
34
могла быть выявлена методом парных продаж, т.к. цены увеличивались в диапазоне 1030% в год, однако парных продаж объектов, подходящих для расчета поправок не было
выявлено.
На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен в данном
сегменте рынка недвижимости (на уровне 20% в год), и в соответствии с этим значением
были рассчитаны поправки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого
объекта и аналога.
Таблица 5.2. Пример определения величины поправки на время продажи
ХарактеОцениваемый
Аналоги
ристики
объект
1
2
3
4
5
Время продажи
Апрель 2010г. Январь Апрель Октябрь Апрель Апрель
2010г.
2010г.
2009г.
2009г.
2010г.
Поправка на
время продажи
+4,7%
0
+9,5%
+20%
0
Расчет поправки на время продажи:
Пвр пр = (1 + ∆Iцен)(tоц – tан) – 1,
(5.3)
где Пвр пр – поправка на время продажи;
∆Iцен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка;
tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи
аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное
значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.
В данном сегменте цены растут на 20% в год.
П 1ан = (1+0,2)0,25
– 1 = 0,047 или + 4,7%
П 3ан = (1+0,2)0,5 – 1 = 0,095 или +9,5%
П 4ан = (1+0,2)1 – 1 = 0,2 или +20%
Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении
корреляционно-регрессионного
анализа,
который
подразумевает
допустимую
формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и
изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.
Пример.
Необходимо определить величину поправки при оценке рыночной стоимости
земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. В
качестве аналогов были выбраны земельные участки, расположенные вблизи от
Ленинградского шоссе.
Используя информацию о продажах аналогичных земельных участков, был
проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена линейная зависимость
цены 1 сотки земельного участка (V сотки) и удаленности от города (L).
V сотки = – 120,75٠L + 14970,78, рублей
L – расстояние до МКАД, км
Таким образом, можно определить величину корректировки на удаленность от
города, исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в зависимости от
изменения расстояния до города.
Пуд.гор. =∆V сотки = f (∆L) = – 120,75 ٠∆L
∆L = Lоц – Lан,
Lоц – расстояние до города оцениваемого объекта;
Lан - расстояние до города от аналога.
Таблица 5.3.
Пример определения величины поправки на удаленность от города
ХарактеОцениваемый
Аналоги
ристики
объект
1
2
3
4
5
Удаленность от
30км
от 45км от 30км от 30км от 20км от 50км от
35
Характеристики
города
Оцениваемый
объект
1
МКАД.
МКАД.
Поправка на
удаленность от
города
+ 1 181
2
МКАД.
Аналоги
3
4
МКАД. МКАД.
5
МКАД.
– 1208
+ 2415
0
0
Расчет поправки на удаленность от города:
П 1ан = (– 120,75)٠(30 – 45) = + 1 181,25 руб.
П 4ан = (– 120,75)٠(30 – 20) = – 1207,5 руб.
П 5ан = (– 120,75)٠(30 – 50) = + 2415,0 руб.
В данном случае была рассчитаны величины поправки, которая является
стоимостной, вносимой к единице сравнения (1 сотке земельного участка).
Стоимостной метод.
Стоимостной метод расчета величины корректировки (поправки) состоит в
определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по
которому аналог отличается от объекта оценки.
Пример.
Оценивается объект коммерческой недвижимости (офис), были подобраны
аналоги, среди которых был объект, у которого проведенный ремонт стоимостью 9500
рублей/кв.м.
Стоимость ремонта и составляет величину корректировки, рассчитанная таким
образом поправка на состояние объекта является стоимостной, применяемой к единице
сравнения аналога (1 кв.м.)
Таблица 5.4.
Пример определения величины поправки на удаленность от города
ХарактеОцениваемый
Аналоги
ристики
объект
1
2
3
4
Состояние
объекта
Поправка на
состояние
объекта
Требует
проведения
косметического
ремонта
треб.
косм.
ремонт
проведен
косм.
ремонт
треб.
косм.
ремонт
треб.
косм.
ремонт
0
-9500 руб.
0
0
Последовательность внесения поправок и получение скорректированного
результата:
1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в
целом (например, поправка на наличие движимого имущества)
2. Затем вносятся процентные поправки.
3. Затем вносятся денежные поправки, вносимые к единице сравнения аналога.
Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются,
требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее
правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной
стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи
сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное
итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило
36
сформулировано, исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи
объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости
оцениваемого объекта.
Удельный вес может быть рассчитан на основании количества внесенных
поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность расчетов. Поэтому
наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок,
нужно присваивать наибольший удельный вес.
Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле:
1
ni
Уд.вес =
,
(5.5.)
1
(
)
 n
i
где Уд.вес – удельный вес полученного значения скорректированной цены
единицы сравнения аналога;
ni - количество внесенных поправок в стоимость i-ого сопоставимого объекта,
изменивших его стоимость.
Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в
большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая
может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.
Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью методов
корреляционно-регрессионного анализа. Наиболее часто используемыми являются метод
парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод множественной корреляции
(многофакторные зависимости).
Формализация реальных зависимостей всегда связана с упрощениями. Поэтому в
процессе анализа должно быть выявлено соответствие полученной модели реальной
зависимости, должны быть найдены пути улучшения модели и определены возможности
практической реализации достигнутых результатов.
Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован при массовой оценке
объектов недвижимости.
5.2. Метод валовой ренты
Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко
реализуемой на рынке.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости
на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный
мультипликатор.
Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к
потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
т
V = ПВДоб • МВРа = ПВДоб0 • [Σ (Цi а / ПВД i а )]/ т,
(5.6)
i= 1
где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДоб – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
МВРа – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам;
Цi а – цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВД i а – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
т – количество отобранных аналогов.
Пример.
Необходимо оценить объект недвижимости, потенциальный валовой доход от
37
которого оценивается в 550000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому
принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в
таблице 5.5.
Таблица 5.5. Расчет валового рентного мультипликатора
Аналог
Цена продажи, руб. ПВД, рублей в
год
МВР
1
3 500 000
630000
5,56
2
4 200 000
750000
5,60
3
4 500 000
790000
5,67
МВР (усредненный по аналогам) = (5,56 + 5,60 + 5,67): 3 = 5, 62.
Цоб = 550000 • 5,62 = 3 091 000 рублей.
Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости
6.1. Общая характеристика затратного подхода
ФСО №1 п.15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства
либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для
создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или
воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно
возможно в следующих случаях:
 когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
 когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного
использования земли;
 когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
 для оценки объектов незавершенного строительства;
 для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный
участок);
 для оценки в целях страхования;
 для итогового согласования стоимости.
Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:
V = Vзу + Vвоспр или V = Vзу + Vзамещ,
(6.1)
где
V – стоимость объекта недвижимости;
Vзу – стоимость земельного участка;
Vвоспр – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;
Vзамещ – стоимость замещения улучшений земельного участка.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта,
аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения
оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах,
существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту
оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта
оценки.
Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения определяются с
учетом износа, то базовая формула затратного подхода может быть трансформирована:
V = Vзу + [Vпвоспр – И] или V = Vзу + [Vпзамещ – И],
(6.2)
38
где
V – стоимость объекта недвижимости;
Vзу – стоимость земельного участка;
Vпвоспр – полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка
(иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на воспроизводство
улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);
Vпзамещ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка (иногда
замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на замещение улучшений как
новых» и «прибыли предпринимателя»);
И – износ объекта оценки.
Полная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного
объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения
оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.
Полная стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах,
существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту
оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа
объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.
Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.
Алгоритм затратного подхода:
1) определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости
замещения оцениваемого здания;
2) расчет износа;
3) оценка рыночной стоимости земельного участка;
4) расчет итоговой стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода
к оценке.
6.2. Методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости
замещения)
Выбор метода расчета полной стоимости воспроизводства или полной стоимости
замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели
оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических
характеристик и т.д.
Более предпочтительным является расчет полной стоимости воспроизводства,
поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания,
отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в
полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.
Выбор расчета полной стоимости замещения является обоснованным, если у
оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает
коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
В основе определения полной стоимости воспроизводства или полной стоимости
замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его
заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства
принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.
К прямым затратам относятся:
 стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
 заработная плата рабочих;
 стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
 стоимость коммунальных услуг;
 стоимость доставки и хранения материалов и пр.
Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:
 стоимость инвестиций в землю;
39
 гонорары проектно-сметным организациям;
 маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.
К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих
условий строительного производства, его организации и обслуживания.
Прибыль застройщика (инвестора) – предпринимательский доход, представляющий
собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного
проекта.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует
несколько способов определения полной стоимости воспроизводства (полной стоимости
замещения):
 метод сравнительной единицы;
 метод разбивки по компонентам;
 метод количественного обследования.
Рассмотрим методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости
замещения).
Расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения)
методом сравнительной единицы
Метод сравнительной единицы предполагает расчет полной стоимости
воспроизводства или замещения на основе стоимости строительства сравнительной
единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога
должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах
(планировка, оборудование, права собственности и т.д.).
В качестве примера рассмотрим расчет стоимости объекта недвижимости, когда в
качестве сравнительной единицы выбрана стоимость 1 м2 площади здания.
Vпзамещ =С1 м2 · Sстр · Кн · Крег · Кв · К пз · К ндс ,
(6.3)
где Vпзамещ – полная стоимость замещения здания;
С1 м2 – стоимость 1 м2 площади типичного сооружения на базовую дату;
S – площадь здания (количество единиц сравнения);
Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым
объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн= 1);
Крег – коэффициент, учитывающий регион, где построено здание;
Кв – коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительномонтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;
Кпз – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;
Кндс – коэффициент, учитывающий НДС.
Информационной базой для приведенной методики расчета могут служить
Укрупненные показатели стоимости строительства. Укрупненные показатели стоимости
строительства издаются консалтинговой компании «КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски
«Промышленные здания», «Жилые здания», «Общественные здания», «Складские здания
и сооружения», «Магистральные сети», «Сооружения городской инфраструктуры» и
ежеквартальное издание
«КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в строительстве»
(межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно
получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения,
строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование
по всем регионам России).
Публикуемые стоимостные показатели стоимости выпусков КО-ИНВЕСТ
основываются на проектно-сметной документации, собранной специалистами компании
КО-ИНВЕСТ на протяжении пятнадцатилетнего опыта работы в области оценки
40
недвижимости во всех регионах Российской Федерации и за рубежом, а также данных о
средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройству внешних
коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.
В качестве информационного обеспечения метода сравнительной единицы могут
выступать Региональные справочники стоимости строительства (РСС-2005, РСС-2006,
РСС- 2007, РСС-2008). Региональный справочник стоимости строительства "РСС-2008"
подготовлен специалистами Московского центра ценообразования в строительстве
(МЦЦС) "Мосстройцены" и Научно-производственной фирмы (НПФ) "Центр
информационных технологий в строительстве".
Показатели стоимости строительства, размещенные в РСС-2008, рассчитаны по
состоянию на 1 января 2008 года и предназначены для составления сметной документации
на строительные, монтажные и пусконаладочные работы, а также для определения
стоимости строительства зданий, сооружений, инженерных коммуникаций на стадии
"проект". "РСС-2008" издается в электронном виде, он представлен 89 системами
стоимостных показателей в составе программы "Экспресс-смета", рассчитанных
индивидуально и привязанных для каждого региона России.
Сборники «РСС-2008» – аналог существующих западных вариантов в США и
Великобритании, таких как справочники R.S.Means, Wessex, Laxstons, UK Building Costs
Blackbook и др.
Пример.
Определите полную стоимость замещения офисного 2-этажного здания класса В,
расположенного в г. Мытищи Московской области. Площадь оцениваемого офисного 2этажного здания 480 кв.м. На основании данных КО-ИНВЕСТ2 были получены
следующие данные, представленные в таблице 6.1.
Таблица 6.1.
Исходные данные
Показатели
сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС)
издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика»,
«Общественные здания» в ценах 2007 года
3.3.3.050
Удельная стоимость 1 кв.м площади здания объекта-аналога в ценах на
01.01.2007 г., руб.
14 400,53
Коэффициент перехода от группы капитальности аналога к группе
капитальности объекта оценки
1,0
Коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов
здания
1,0
Коэффициент учета стоимости строительно-монтажных работ в
Московской области
1,0
Индекс удорожания строительно-монтажных работ для класса
конструктивных систем соответствующего объекту оценки (КС-1) от цен
на 01.01.2007г. к ценам на дату оценки (Индексы цен в строительстве.
Межрегиональный информационно-аналити-ческий бюллетень. Выпуск
№60 - М. Ко-Инвест, табл. 2.6)
1,126
Для оценки прибыли предпринимателя в данном примере будет использована
статья Е.Е.Яскевича «Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа для
Поскольку данные сборников «КО-ИНВЕСТ» являются коммерческой информацией, то в данном пособии
они изменены для избежания несанкционированного распространения коммерческой информации.
41
2
объектов недвижимости на территории Российской Федерации»
«Имущественные отношения в Российской Федерации» № 12(63)/2006.
из
журнала
Таблица 6.2.
Наименование
1
2
3
4
5
6
Квартиры
бизнес-класса
(кирпич/монолит)
Квартиры в
панельных домах
(типа П-44; П-3М)
Торговые площади
Офисные площади
(класса В2 и ниже)
Производственные площади
Загородные
владения
Мониторинг прибыли предпринимателя
Предпринимательская прибыль, %
Центр
На
От МКАД
Москрасстооко- 20 км 40 км 60 км
вы
янии 3ло
его
кольца
49-58
39-46
28-32 20-24
19-26
80
км
100
км
-
1016
56-59
42-47
31-35
18-22
12-14
5-8
-
-
42-46
32-38
29-38 24-30
20-26
20
57-68
45-49
31-32
23-26 10-12
-
1821
-
1517
-
-
-
26-28
29-32
8-10
-
-
-
-
-
59-66
65-68
25-42
12-19
10
-
Решение.
Для расчета полной стоимости замещения используем метод сравнительной
единицы и формулу (6.3).
В дальнейших расчетах для расчета полной стоимости замещения офисного здания
применялась величина прибыли застройщика на середине интервала 23-26%, который
соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20-30
км от МКАД, то есть прибыль предпринимателя установлена на уровне 24,5%.
Необходимо учесть НДС, который составляет 18%.
Таким образом, получаем следующий расчет полной стоимости замещения здания.
Vпзамещ =14 400,53 · 480,0 · 1,0 · 1,0 · 1,126 · 1,245 · 1,18 = 11 434 297 рублей.
Ответ. Полная стоимость замещения оцениваемого здания, рассчитанная методом
сравнительной единицы, равна 11 434 300 рублей.
Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения)
методом разбивки по компонентам
Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость
всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных
компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента
получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства
единицы объема по формуле:
42
Vпзамещ =[Σ Vj · C j ]· Кн,
(6.4)
где Vпзамещ – полная стоимость замещения;
Vj – объем j-го компонента;
C j – стоимость единицы объема;
Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым
объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта.
Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
 субподряд;
 разбивка по профилю работ;
 выделение затрат.
Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нам мает
субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения чая! строительных работ.
Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.
Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете
затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).
Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения
для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.
Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения)
методом количественного обследования
Метод количественного обследования основан на детальных количественном и
стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и
строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных
расходов и иных затрат, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
Метод количественного обследования дает более точные результаты, вместе с тем
он является более трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь
определенную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.
Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная
документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных
смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат,
сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.
Локальные сметы – первичные сметные документы, которые составляются на
отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным
работам на основе разработанной рабочей документации.
Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют
формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.
Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе
объектных смет и сметных расчетов.
Методы расчета затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика
на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:
 ресурсный;
 ресурсно-индексный;
 базисно-индексный;
 базисно-компенсационный;
 на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных
объектов-аналогов.
Рассмотрим подробнее данные методы.
Ресурсный метод – расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов
(элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях
(в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также
данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе
43
энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и
их составе, затратах труда рабочих.
Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой
индексов на ресурсы, используемые в строительстве.
Индексы стоимости (цен, затрат) – относительные показатели, определяемые
соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых стоимостных
показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы.
Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного
уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.
Базисно-компенсационный метод – суммирование стоимости, исчисленной в
базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат,
связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе
строительства.
6.3. Определение износа объекта недвижимости
Полная стоимость воспроизводства или замещения являются суммой затрат на
воспроизводство (замещения) нового здания в ценах, действующих на дату проведения
оценки. Следовательно, необходимо учесть различия в характеристиках нового объекта и
оцениваемого объекта недвижимости.
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом
оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в
абсолютных и относительных единицах. Если износ выражен в абсолютных единицах
(денежных единицах), то он вычитается из полной стоимости воспроизводства.
Vвоспр = Vпвоспр – И или Vзамещ = Vпзамещ – И,
(6.5)
где СВ – стоимость воспроизводства объекта;
Vзамещ – стоимость замещения улучшений объекта;
Vпвоспр – полная стоимость воспроизводства объекта;
Vпзамещ – полная стоимость замещения объекта;
И – износ объекта оценки, выраженный в денежных единицах.
Если износ выражен в относительных единицах (процентах), то применяется
следующая формула:
Vпвоспр = Vвоспр ∙(1 – И),
(6.6)
где И – износ объекта оценки, выраженный в относительных единицах.
Выделяют два способа определения износа:
 метод срока жизни;
 метод разбиения на виды износа.
Износ, как потеря стоимости, может быть выражен как в относительном выражении (по
отношению к полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения), так
и в абсолютном выражении.
Расчет износа методом срока жизни
Износ является функцией времени объекта.
Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе
строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так
относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости
воспроизводства (замещения) здания.
При расчете износа методом срока жизни используются понятия:
Физическая жизнь здания (Тн) – период эксплуатации здания, в течение которого
состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным
критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок
физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы
капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (Тфакт) – период времени, прошедший со ввода объекта в
44
эксплуатацию до даты проведения оценки.
Эффективный возраст (Тэф) рассчитывается на основе хронологического возраста
здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки
экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости
от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от
хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной
(типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен
хронологическому.
Дата ввода в
эксплуатацию
Дата сноса
Физическая жизнь
Дата проведения
оценки
Хронологический возраст
Эффективный возраст
время
Рис. 6.1. Периоды жизни здания и характеризующие их
оценочные показатели
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической
жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = ( Тэф / Тн) ∙ 100% ,
(6.7)
где И – износ, %.;
Тэф – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического
состояния элементов или здания в целом;
Тн – типичный срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, так и
для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать
упрощенную формулу
И = (Тфакт / Тн) ∙ 100% ,
(6.8)
где Тфакт – хронологический возраст.
Применение формулы (6.8) актуально при расчете процентных поправок на износ в
сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не
представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения
показателей, используемых в формуле (6.7).
Пример. Определите стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
Оценивается земельный участок со строением 1980 года постройки. Нормативный срок
эксплуатации здания 150 лет. Рыночная стоимость земельного участка определена
методом сравнения продаж и равна 4,5 млн. рублей. Полная стоимость замещения
строения определена методом сравнительной единицы на уровне 11,4 млн. рублей. Дата
оценки – 30 января 2010 года.
45
Решение.
Хронологический возраст здания 30 лет. Для расчета износа строения используем
формулу (6.8), поскольку эффективный возраст не дан.
И = (Тфакт / Тн) ∙ 100% =30/150*100% = 30%.
Для расчета стоимости оцениваемого объекта, применим формулу 6.2.
V= 4 500 000 + (11 400 000 – 0,3*11 400 000) = 12 480 000 рублей.
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная
в рамках
затратного подхода, составила 12 480 000 рублей.
Расчет износа методом разбиения на виды износа
Наиболее распространенным методом расчета износа является метод разбиения на
виды износа.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ
подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).
Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
Внешний износ, как правило, неустраним.
ИЗНОС
Физический
Функциональный
• устранимый
• неустранимый
• устранимый
• неустранимый
Внешний
как правило,
неустранимый
Рис. 6.2. Классификация износа объектов недвижимости
Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта
недвижимости.
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта
недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический
износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под
воздействием естественных и природных факторов.
Функциональным
износом
называют
снижение
стоимости
объекта
недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений,
строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным
требованиям к этим позициям.
Внешний износ – это снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное
негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения,
рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование
недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в
области налогообложения и т.п.
Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и
экономически целесообразно.
Физический устранимый износ определяют стоимостным методом, рассчитывая
стоимость необходимых работ по замене и улучшению отдельных конструктивных
элементов здания.
Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление
элементов зданий и сооружений. Стоимостной метод применяется для определения
устранимого физического износа.
46
Пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в таблице 6.5.
Таблица 6.5.
Пример расчета устранимого физического износа
Элементы
Полная стоимость
Объективно необходимые
здания
воспроизводства элемента, затраты на ремонт, рублей
рублей
Фундамент
Подземные и инженерные
системы
Сантехника и водопровод
Энергосистема
Всего
920000
200000
184000
40000
120000
210000
1450000
36000
73500
333500
Устранимый физический износ по данным таблицы 6.5 равен 333 500 рублей.
Для расчета физического неустранимого износа обычно используют экспертный
метод или метод срока жизни.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он
предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех
конструктивных элементов здания или сооружения.
Расчет физического износа здания в целом будет осуществляться по формуле:
n
Ифиз = ∑ [ Ифиз i ∙ Ii]
(6.9)
i=1
Ифиз i – физический износ отдельного i-ого конструктивного элемента (%);
Ii – удельный вес i-ого конструктивного элемента;
n – число конструктивных элементов оцениваемого здания.
Расчет физического износа здания приведен в таблице 6.6.
Конструктивные
элементы здания
Фундамент
Стены и
перегородки
Перекрытие
Крыша и кровля
Полы
Проемы
Отделка
Санитарно-технические
и электротехнические
устройства
Прочие работы
Таблица 6.6. Расчет физического износа
Удельный Фактический
Доля физического износа
вес в
физический элемента в общем физическом
общей
износ
износе здания, %
стоимости, элемента, %
(Уд.вес эл-та *
%
*Ифиз эл-та)/100
5
30
1,5
14
30
4,2
25
6
8
10
9
21
30
20
30
10
20
30
7,5
1,2
2,4
1
1,8
6,3
2
40
0,8
47
Конструктивные
элементы здания
Физический
здания
износ
Удельный
вес в
общей
стоимости,
%
Фактический
Доля физического износа
физический элемента в общем физическом
износ
износе здания, %
элемента, %
(Уд.вес эл-та *
*Ифиз эл-та)/100
26,7
Метод срока жизни применяется для расчета физического и физического
неустранимого износа, данный метод рассмотрен подробно выше.
Нормативный метод.
Нормативный метод используют для расчета физического износа или физического
неустранимого износа. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет
необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического
устранимого износа.
Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по
компонентам. Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на
основании «Правил оценки физического износа» ВСН 53-86(р). Суммарный физический
износ определяется по формуле (6.9), когда определены веса конструктивных элементов и
величины физического износа данных конструктивных элементов.
Функциональным износом называют снижение стоимости имущества, связанное
с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов,
качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Причины функционального износа:
 недостатки, требующие добавления элементов;
 недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
 сверхулучшения.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый
функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.
В зависимости функциональный износ может определяться следующими
способами:
 на основе потерь в арендной плате;
 на основе избыточных эксплуатационных затрат;
 на основе парных продаж.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок,
ставки капитализации и др.) используют рыночные данные.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта
оценки функционального износа. В ниже приведен пример расчета функционального
износа (табл. 6.7).
Таблица 6.7. Расчет функционального износа на основе потерь в арендной плате
Расчетные показатели
Средние
Показатели по
показатели
оцениваемому
по аналогам
объекту
2
Годовая арендная плата (Cар), руб./м
15 000
13 500
Площадь, сдаваемая в аренду ( S), м2
80
80
Коэффициент потерь от недозагрузки (Кп), % от
15%
15%
ПВД
Операционные расходы (ОР), руб./м2
3 000
3 000
Ставка капитализации, рассчитанная методом
16%
16%
рыночной экстракции (R), %
48
Доля земельного участка в стоимости объекта
недвижимости (dзу), %
Потенциальный валовой доход, руб. в год
ПВД = Сар ٠S
Действительный валовой доход, руб. в год
ДВД = ПВД٠ (1 – Кп )
Чистый операционный доход, руб. в год
ЧОД = ДВД – ОР
Стоимость объекта недвижимости, руб.
V=ЧОД/R
Стоимость здания, руб.
Vзд = V ٠(1 – dзу)
( в данных расчетах доля земельного участка взята
экспертно 25%)
Функциональный износ, %
25%
25%
1 200 000
1 080 000
1 020 000
918 000
780 000
678 000
4 875 000
4 237 500
3 656 250
3 178 125
(3656 250 - 3178125) / 3656250=
= 0,13 или 13%
Расчет функционального износа может быть произведен на основе избыточных
эксплуатационных затрат для поддержания здания по причине функционального износа.
Рассмотрим пример расчета функционального износа на основе избыточных
операционных расходов в таблице 6.8.
Таблица 6.8. Пример расчета функционального износа на основе избыточных
операционных расходов
Расчетные показатели
Средние
Показатели по
показатели
оцениваемому
по аналогам
объекту
Годовая арендная плата (Cар), руб./м2
Площадь, сдаваемая
в аренду ( S), м2
Коэффициент потерь от недозагрузки,
определенный по среднерыночным данным
( Кп), % от ПВД
Операционные расходы (ОР), руб./м2
Ставка капитализации, рассчитанная
методом рыночной экстракции (R), %
Доля земельного участка в стоимости
объекта недвижимости (dзу), %
Потенциальный валовой доход, руб. в год
ПВД = Сар ٠S
Действительный валовой доход, руб. в год
ДВД = ПВД٠ (1- Кп)
Чистый операционный доход, руб. в год
ЧОД = ДВД - ОР
Стоимость объекта недвижимости, руб.
V=ЧОД/R
Стоимость здания, руб.
Vзд = V ٠(1 – dзу)
Функциональный износ, %
15000
15000
40
40
15%
15%
3000
4000
16%
16%
25%
25%
600 000
600 000
510 000
510 000
390 000
350 000
2 437 500
2 187 500
1 828 130
1 640 625
(182813–164062,5)/182813=0,10 или 10%
49
Внешний износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению
к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации,
накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений
окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и
т.п. Хотя внешний износ чаще является неустранимым, иногда он может
«самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
 на основе потерь в арендной плате;
 на основе избыточных операционных расходов;
 на основе парных продаж;
Рассмотрим пример определения внешнего износа на основе ценовой информации
по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). Объекты парной
продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки
внешним износом.
Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный снижением
инвестиционной привлекательности офисного здания по причине переноса в
непосредственной близости от него химического завода в рамках программы вывода
производственных предприятий из центра города Москвы. На рынке недвижимости
выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость
земельного участка в данном районе составляет около 25% общей стоимости типичной
недвижимости. Расчет внешнего износа методом парных продаж в таблице 6.9.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Таблица 6.9. Пример расчета внешнего износа на основе парных продаж
Показатели
Величина
Цена продажи объекта А, находящегося вдалеке от
7 500 000
крупных промышленных предприятий, рублей
Цена продажи объекта В, находящегося вблизи
6 900 000
крупных промышленных предприятий, рублей
Цена продажи здания объекта А, рублей (доля
7500000*0,75=5625000
земельного участка - 25%, доля здания 75%).
Цена продажи здания объекта В, рублей
6900000*0,75=5175000
Разница, в том числе:
35 000
• в стоимости за счет физических различий
0
объектов А и В, рублей
• в стоимости, вызванная близостью вещевого
450 000
рынка, рублей
Потеря стоимости, связанная с наличием фактора
450 000
внешнего износа, рублей
Внешний износ, %.
450 000/7500000=0,06
или 6%
Износ может быть рассчитан в процентном выражении и в стоимостном
выражении, в зависимости от выбранного метода.
Если все виды износа рассчитаны в денежном выражении, то следует использовать
основную формулу затратного подхода (6.2).
Если были рассчитаны различные виды износа в стоимостном и процентном
выражении, то стоимость воспроизводства (стоимость замещения) рассчитывается по
формуле:
Vвоcпр =(Vпвоcпр – Ифиз.устр – Ифун.устр)٠(1–Ифиз.ну)٠(1–Ифун.ну)٠(1 – Ивн), (6.10)
где
Vвоcпр– стоимость воспроизводства;
50
Vпвоcпр – полная стоимость воспроизводства;
Ифиз устр – износ физический устранимый, денежных единиц;
Ифун устр – износ функциональный устранимый, денежных единиц;
Ифиз.ну – износ физический неустранимый, %;
Ифиз.ну – износ функциональный неустранимый, %;
Ивн – износ внешний, %.
При определении износа самое важное выявить признаки, которые снижают
стоимость здания. Физический износ присутствует у большинства зданий, однако для
современных зданий в крупных российских городах зачастую отсутствует внешний и
функциональный износ. В таком случае формула упрощается до следующего вида:
Vвоcпр =(Vпвоcпр – Ифун.устр)٠(1–Ифиз.ну),
(6.11)
где
Vвоcпр– стоимость воспроизводства;
Vпвоcпр – полная стоимость воспроизводства;
Ифиз устр – износ физический устранимый, денежных единиц;
Ифиз.ну – износ физический неустранимый, %.
После расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения),
а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого
объекта недвижимости в целом.
Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, рассчитанной в
рамках затратного подхода, необходимо воспользоваться формулой (6.1).
6.4. Методы оценки земельных участков
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Доходный подход
- метод
капитализации
земельной ренты,
- метод остатка,
- метод
предполагаемого
использования
Сравнительный
подход
- метод сравнения
продаж,
- метод выделения,
- метод
распределения
Рис. 6.3 Методы оценки земельных участков
Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических
рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных
распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р или на основе иных
методов, представленных в учебной литературе, так как методические рекомендации не
носят обязательственный характер.
Среди иных методов в учебной литературе для расчета стоимости земельных
участков используют метод возмещения затрат на инфраструктуру, метод по типовым
инвестиционным контрактам.
Тема 7. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение
вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе
различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое
51
оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более
методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта
оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
 проверку полученных данных о величине стоимости;
 анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и
достоверностью использованной информации;
 выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый
метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе
процесса оценки.
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического
взвешивания, цель – выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не
используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе
преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества
данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и
суждения оценщика.
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого
подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:
 Степень соответствия каждого из примененных подходов:
- задаче оценки;
- цели оценки;
- функциональному назначению объекта оценки;
- оцениваемым правам.
 Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых
в каждом из подходов.
 Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик
рынка и местоположения объектов оценки.
 Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых
подходах.
 Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных
подходов.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном
счете, вывести итоговое заключение.
Пример.
Таблица 7.1. Пример согласования резльтатов
№
Критерий
Доходный
СравниЗатратный
п/п
согласования
тельный
1
Степень соответствия
1.1
1.2
1.3
1.4
2
задаче оценки
цели оценки
функциональному
назначению объекта оценки
оцениваемым правам
Степень достоверности и
достаточности исходных
данных,
используемых в каждом из
подходов
52
30
30
30
40
40
30
30
30
40
30
50
35
30
35
20
Степень
предпочтительности
каждого из
подходов с точки зрения
характеристик рынка и
местоположения
объектов оценки
4
Надежность
расчетов и процедур
анализа, проведенных в
используемых подходах
5
Удельный вес
экспертных оценок и
суждений в каждом из
приведенных подходов
Средний ранг, баллы
Коэффициент весомости
каждого из подходов, отн.ед
Рыночная стоимость, полученная
в рамках каждого из подходов,
руб.
Согласованная рыночная
стоимость, руб.
3
20
50
30
50
30
20
50
30
20
36,25
35,625
28,125
0,36
1 600 000
0,36
1 620 000
0,28
1 500 000
= 1 600 000 ٠ 0,36 + 1620 000 ٠0,36 +
+ 1500 000 ٠ 0,28= 1 579 200
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого
подхода к оценке недвижимости, на практике часто используется метод анализа иерархий
(МАИ).
Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического
представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении
(декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке
последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.
Для целей оценки используются следующие критерии согласования:
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и
продавца;
Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные
колебания;
Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его
стоимость.
После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии
выполняется следующая последовательность действий:
1. Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого
строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала
отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента
над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется
следующая шкала отношений (таблица 7.2).
Таблица 7.2. Шкала отношений для парного сравнения
Важность параметра оценки
Важность критерия
Одинаковая важность
1
Умеренное превосходство
3
53
Значительное превосходство
5
Явное превосходство
7
Абсолютное превосходство
9
Возможно использовать промежуточные значения, если оценщик не может точно
установить важность параметра в соответствии с представленной шкалой.
2. Далее для каждого критерия определяется вес по формуле средней
геометрической:
n
W j  ( a jk )1 / n
(7.1)
i 1
где aik- объекты матрицы, важность j-го критерия по отношению к k-му критерию.
3. Полученные веса нормируются, чтобы сумма весов составляла 1:
Wj '
Wj
(7.2)
m
W
j 1
j
Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение
весов каждого из критериев.
Данная трехэтапная процедура проводится сначала для критериев сравнения, чтобы
выявить более значимые критерии.
Затем описанная процедура выявления приоритетов реализуется для сравнения
подходов по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов подходов
по каждой альтернативе.
Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые
равны сумме произведений вес каждого подхода по критерию и веса данного критерия.
Затем в соответствии с рассчитанными весами производится расчет итоговой
стоимости объекта недвижимости.
Рассмотрим пример применения МАИ.
Пример. Получены следующие результаты в результате применения подходов к
оценке стоимости объекта недвижимости.
Таблица 7.3. Результаты расчетов
Затратный
Доходный
Сравнительный
Рыночная стоимость, полученная в
1 500 000
1 600 000
1 620 000
рамках каждого из подходов, руб.
Согласование результатов будет проводиться методом анализа иерархий с
использованием следующих критериев.
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и
продавца;
Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные
колебания;
Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его
стоимость.
Сначала выявим приоритеты в критериях для данной оценки. Столбцы 2-5 таблицы
7.4. заполняем на основе экспертного мнения оценщика и на основе шкалы (таблица 7.2).
Затем рассчитываем среднее геометрическое по каждой строке (на основе данных
столбцов 2-5 таблицы 7.4) по формуле (7.1).
Таблица 7.4.
Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев
А
Б
В
Г
Wj
Wj ’
2
3
4
5
6
7
1
54
А
Б
В
Г
1,00
0,20
5,00
3,00
(1∙0,2∙5∙3)1/4 =1,316
5,00
1,00
3,00
5,00
(5∙1∙3∙5)1/4 =2,943
0,20
0,33
1,00
0,33
(0,2∙0,33∙1∙0,33)1/4 =
=0,384
0,33
0,20
3,00
1,00
(0,33∙0,2∙3∙1)1/4 = =0,667
сумма
5,310
1,316/5,310=
=0,248
2,943/5,310=
=0,554
0,384/5,310=
=0,072
0,667/5,310=
=0,126
1,000
Затем рассчитываем сумму по столбцу 6 таблицы 7.4.
1,316+2,943+0,384+0,667 = 5,310.
Далее определяем вес каждого критерия по формуле (7.2) в столбце 7 таблицы 7.4.
Далее применяем подобную технологию в таблицах 7.5-7.8 для сравнения
результатов, полученных тремя подходами, по каждому критерию.
Таблица 7.5.
Матрица сравнения подходов по критерию А (возможность отразить
действительные намерения потенциального инвестора)
Затрат- Доход- СравниРасчет
ный
ный
тельный
веса подходов по критерию А
(1∙0,33∙0,33)1/3=
0,478/3,362=
Затратный
1,00
0,33
0,33
=0,478
=0,142
1,442/3,362=
Доходный
3,00
1,00
1,00
(3∙1∙1)1/3 =1,442
=0,429
1,442/3,362=
Сравнитель1/3
3,00
1,00
1,00
(3∙1∙1) =1,442
=0,429
ный
сумма
3,362
1,000
Таблица 7.6.
Матрица сравнения подходов по критерию Б (тип, качество, обширность, данных,
на основе которых проводится анализ)
Затрат- Доход- СравниРасчет
ный
ный
тельный
веса подходов по критерию Б
(1∙0,20∙0,14)1/3=
0,304/3,927=
Затратный
1,00
0,20
0,14
=0,304
=0,077
1,701/3,927=
Доходный
5,00
1,00
1,00
(5∙1∙1)1/3=1,710
=0,435
1,913/3,927=
Сравнитель1/3
7,00
1,00
1,00
(7∙1∙1)
=1,913
=0,487
ный
сумма
3,927
1,000
Таблица 7.7.
Матрица сравнения подходов по критерию В (способность параметров
используемых методов учитывать конъюнктурные колебания рынка)
Затрат- Доход- СравниРасчет
ный
ный
тельный
веса подходов по критерию В
(1∙0,33∙0,25)1/3=
0,304/3,927=
Затратный
1,00
0,33
0,25
=0,435
=0,126
1,442/3,927=
Доходный
3,00
1,00
1,00
(3∙1∙1)1/3=1,442
=0,416
1/3
4,00
1,00
1,00
(4∙1∙1) =1,587
1,587/3,927=
Сравнитель55
ный
сумма
3,927
=0,458
1,000
Таблица 7.8.
Матрица сравнения подходов по критерию Г (способность учитывать
специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость)
Затрат- Доход- СравниРасчет
ный
ный
тельный
веса подходов по критерию Г
(1∙0,13∙0,5)1/3=
0,402/3,927=
Затратный
1,00
0,13
0,50
=0,402
=0,110
2,000/3,927=
Доходный
8,00
1,00
1,00
(8∙1∙1)1/3=2
=0,546
1,260/3,927=
Сравнитель1/3
2,00
1,00
1,00
(2∙1∙1) = =1,260
=0,344
ный
сумма
3,662
1,000
Результаты расчетов заносятся в итоговую таблицу 7.9, из таблицы 7.4 из
последнего столбца выписываем вес критериев. Затем из итоговых столбцов таблиц 7.57.8 заполняем веса подходов в рамках соответствующих подходов. Затем производится
расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений
весов каждого подхода по критерию и веса данного критерия. Результаты расчетов весов
подходов представлены в таблице 7.9.
Таблица 7.9.
Итоговый расчет весов, присвоенных результату подхода
А
Б
В
Г
Вес
подхода
Вес критерия 0,248 0,554 0,072
0,126
0,248∙0,142+0,554∙0,077+
Затратный
0,142
0,077
0,126
0,110
+0,072∙0,126+0,126∙0,110=0,10
0,248∙0,429+0,554∙0,487+
Доходный
0,429
Сравнительный
0,487
0,458
0,344
+0,072∙0,458+0,126∙0,344=0,45
0,248∙0,429+0,554∙0,435+
0,429
0,435
0,416
0,546
+0,072∙0,416+0,126∙0,546=0,45
На основе полученных удельных весов рассчитаем итоговую величину рыночной
стоимости объекта недвижимости, полученную на основе трех подходов к оценке.
Таблица 7.10.
Итоговый расчет рыночной стоимости
Затратный
Доходный
Коэффициент весомости каждого
из подходов, отн.ед.
Рыночная стоимость, полученная в
рамках каждого из подходов, руб.
Согласованная рыночная стоимость,
руб.
0,10
1 500 000
0,45
1 600 000
Сравнительный
0,45
1 620 000
= 1 500 000 ٠ 0,10 +1600 000 ٠ 0,45 +
+ 1620 000 ٠0,45 = 1 599 000
56
Практические задания по дисциплине «Экономика недвижимости"
При проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно:
А. В случае последующей купли-продажи объекта
Б. В случаях проведения оценки по решению суда
В. В исключительных случаях.
Г. Во всех случаях
Д А, Б
Е Б, В
В законе прямо не сказано об обязанности осмотреть объект при оценке недвижимости ,
но саморегулируемые организации оценщиков в соих стандартах прописывают
обязанность осмотра объекта недвижимости.
3. В каком выражении может быть указан износ объекта недвижимости?
А. В абсолютном выражении (в денежных единицах)
Б. В относительных единицах (в процентах)
В. А и Б.
4. Метод валовой ренты является методом:
А. Доходного подхода
Б. Сравнительного подхода
В. Затратного подхода.
6. Чем выше ставка капитализации, тем …
А. Стоимость объекта недвижимости выше
Б. Стоимость объекта недвижимости ниже
В. С увеличением ставки капитализации стоимость объекта не изменится
Вывод следует и формулы V= NOI / R
где V – стоимость объекта недвижимости (от англ. Value - стоимость);
R – ставка капитализации (от англ. Rate – ставка, иногда используют понятие
«коэффициент капитализации», которое является синонимом);
57
NOI – чистый операционный доход (от англ. Net Operational Incomе, также
используется русская аббревиатура ЧОД).
7. При оценке объекта недвижимости дата проведения оценки соответствует:
А. Дате составления отчета об оценке;
Б. Дате подписания договора на оценку;
В. Календарной дате, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки
8. Дата проведения осмотра оцениваемого объекта недвижимости должна:
А. быть позже даты оценки;
Б. совпадать с датой оценки, но в особых случаях может быть позже даты оценки;
В. быть раньше даты проведения оценки.
9. При проведении оценки объекта недвижимости проведение осмотра обязательно:
А. В случае последующей купли-продажи объекта
Б. В случаях проведения оценки по решению суда
В. В исключительных случаях.
Г. Во всех случаях
Д А, Б
Е Б, В
В законе прямо не сказано об обязанности осмотреть объект , но саморегулируемые
организации оценщиков в всоих стандартах прописывают обязанность осмотра.
10. В состав операционных расходов входят:
А. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта;
Б. Расходы арендатора оцениваемого объекта;
В. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта и расходы арендатора
оцениваемого объекта.
Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые
для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и
воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.
11. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального
валового дохода используют:
58
А. Контрактную арендную ставку по оцениваемому объекту недвижимости;
Б. Рыночную арендную ставку
В. А и Б.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый
собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета
потерь и расходов.
ПВД = S • Сар
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Сар – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.
12. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального
валового дохода используют:
А. Общую площадь объекта;
Б. Площадь объекта, которая будет сдаваться в аренду
В. А и Б.
14. Какой вид износа можно определить методом срока жизни:
А. Функциональный.
Б. Физический
В. Внешний
При расчете износа методом срока жизни используются понятия:
Физическая жизнь здания (Тн) – период эксплуатации здания, в течение которого
состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным
критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок
физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы
капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (Тфакт) – период времени, прошедший со ввода объекта в
эксплуатацию до даты проведения оценки.
Эффективный возраст (Тэф) рассчитывается на основе хронологического возраста
здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки
экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости
от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от
хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной
(типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен
хронологическому.
59
Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической
жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой
И = ( Тэф / Тн) ∙ 100% ,
(6.7)
где И – износ, %.;
Тэф – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического
состояния элементов или здания в целом;
Тн – типичный срок физической жизни.
15. Какой вид износа можно определить методом капитализации потерь от арендной
платы:
А. Функциональный.
Б. Физический
В. Внешний
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта
недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический
износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под
воздействием естественных и природных факторов.
Функциональным
износом
называют
снижение
стоимости
объекта
недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений,
строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным
требованиям к этим позициям.
Внешний износ – это снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное
негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения,
рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование
недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в
области налогообложения и т.п.
17. Ставку капитализации можно рассчитать как:
А. Отношение чистого операционного дохода к цене продажи
Б. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи
В. Отношение цены продажи к чистому операционному доходу
Г. Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу
Вывод следует и формулы V= NOI / R, следовательно R= NOI / V
60
где V – стоимость объекта недвижимости (от англ. Value - стоимость);
R – ставка капитализации (от англ. Rate – ставка, иногда используют понятие
«коэффициент капитализации», которое является синонимом);
NOI – чистый операционный доход (от англ. Net Operational Incomе, также
используется русская аббревиатура ЧОД).
18. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:
А. Определение рыночной стоимости.
Б. Совершение сделки купли-продажи
В. А и Б.
20. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении
стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством?
А. Доходный
Б. Затратный
В. Сравнительный
ФСО №1 п.15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства
либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для
создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или
воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно
возможно в следующих случаях:
·
когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
·
когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного
использования земли;
·
когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
·
для оценки объектов незавершенного строительства;
·
для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный
участок);
61
·
для оценки в целях страхования;
·
для итогового согласования стоимости.
Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:
V = Vзу + Vвоспр
или
V = Vзу + Vзамещ,
(6.1)
где
V – стоимость объекта недвижимости;
Vзу – стоимость земельного участка;
Vвоспр – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;
Vзамещ – стоимость замещения улучшений земельного участка.
21. Какой вид износа из перечисленных может быть устранимым?
А. Физический износ
Б. Функциональный износ.
В. Внешний износ
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ
подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).
Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
Внешний износ, как правило, неустраним.
Внешний износ – это снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное
негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения,
рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование
недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в
области налогообложения и т.п.
22. Верно ли утверждение, чем выше мультипликатор валовой ренты, тем выше стоимость
объекта недвижимости?
А. Да
Б. Нет
Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к
потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
62
т
V = ПВДоб • МВРа = ПВДоб0 • [Σ (Цi а / ПВД i а )]/ т,
(5.6)
i= 1
где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДоб – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
МВРа – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам;
Цi а – цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВД i а – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
т – количество отобранных аналогов.
23. Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?
А. Для объектов социального значения
Б. Для объектов на стадии строительства
В. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде
Г. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде
25. Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса - это:
А. Срок экономической жизни;
Б. Срок физической жизни;
В. Хронологический возраст;
Г. Эффективный возраст.
26. Для каких объектов недвижимости применяется метод дисконтирования денежных
потоков?
А. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде
Б. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде
В. А и Б
63
27. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это
использование:
А. Которое физически возможно
Б. Которое юридически допустимо
В. Которое финансово реализуемо
Г. При котором достигается максимальная стоимость объекта оценки
29. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости:
А. Внесение в уставный капитал.
Б. Совершение сделки купли-продажи
В. А и Б
Надо пояснить, что задачей оценки является определение стоимости объекта
недвижимости согласно задания на оценку. Дальнейшее применение результатов оценки –
предмет деятельности заказчика, но не оценщика.
30. Согласование результатов оценки проводится на основе следующих критериев:
А. Достоверность исходной информации;
Б. Точность процедур анализа;
В. Соответствие цели и задачи оценки;
Г. Трудоемкость расчетов;
Д. А, Б, В.
Е. А,Б, В и Г.
31. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости:
А. Определение рыночной стоимости.
Б. Определение ликвидационной стоимости
В. А и Б.
64
32. Какой подход к оценке требует отдельного расчета рыночной стоимости земельного
участка?
А. Затратный
Б. Сравнительный
В Доходный
Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:
V = Vзу + Vвоспр
или
V = Vзу + Vзамещ,
(6.1)
где
V – стоимость объекта недвижимости;
Vзу – стоимость земельного участка;
Vвоспр – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;
Vзамещ – стоимость замещения улучшений земельного участка.
37. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно
стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне
10 000 000 рублей, а физический износ составляет 10%, а функциональный износ
составляет 5%. Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 10 500 000 рублей.
Чему равна рыночная стоимость земельного участка?
А. 500 000 рублей
Б. 1 000 000 рублей
В. 1 500 000 рублей
Г. 2 000 000 рублей
V=10 500 000 - (10 000 000-(10 000 000*(0.05+0.1))) = 2 000 000 рублей
Функциональный износ здания = 0,05 (5%)
Физический износ здания = 0,1 (10%)
Износ здания= 0,15 (15%) ,
т. е. 10 000 000*0,15= 1 500 000 рублей
Тогда стоимость земельного участка равна стоимости всего объекта (10 500 000 руб)
минус стоимость здания, уменьшенного на величину износа здания (10 000 000 –
65
1 500 000 = 8 500 000руб), т. е.
V= 10 500 000 – 8 500 000 = 2 000 000 рублей
38. Мультипликатор валовой ренты для офисных объектов составляет 6, для торговых
объектов - 5. От оцениваемого офисного помещения годовой потенциальный валовой
доход составляет 500 000 рублей в год, а чистый операционный доход составляет 300 000
рублей в год. Определить стоимость оцениваемого объекта.
А. 1 500 000 рублей
Б. 1 800 000 рублей.
В. 2 500 000 рублей
Г. 3 000 000 рублей
V= 500 000 * 6=3 000 000 рублей
Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к
потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
V = ПВД • МВР
ПВД = 500 000 рблй в год
МВР=6
Оцениваемое помещение является офисом, поэтому берем Мультипликатор только для
офисных помещений, который=6
V= 500 000 * 6=3 000 000 рублей
39. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно
стоящим зданием на нем. Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне
11 млн. рублей, обнаружены признаки физического износа. Стоимость воспроизводства
оценена на уровне 10 500 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка составляет
2 000 000 рублей. Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?
А. 12 500 000 рублей
Б. 11 000 000 рублей
В. 13 000 000 рублей
66
Г. 23 500 000 рублей
V=10 500 000+2 000 000=12 500 000 рублей
40. Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в
месяц, коэффициент потерь от недозагрузки равен 10%, операционные расходы равны 500
руб/ кв.м. в год, площадь здания – 100 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне
10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет:
А. 400 000 рублей
Б. 500 000 рублей
В. 1 200 000 рублей
Г. 10 300 000 рублей
V = (((100 000*(1-0.1))*12-500*100))/0.1 = 10 300 000 рублей
ДВД = ПВД – Потери или ДВД = ПВД ٠(1 – Кндз)٠(1 – Кн ар)
где Кндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей,
которая не будет сдана в аренду);
Кн ар - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.
ДВД – действительный валовый доход
ПВД – потенциальный валовый доход = 100 000 рублей в месяц
ДВД= ПВД*(1 – Кндз),
Кндз =0,1 (10%)
ДВД= 100 000*(1-0.1) =90 000 рублей в месяц
ОР(операционные расходы) = 500 руб/м2 *100м2 = 50 000 рублей в год
Приведем расчет ДВД к году , т. к. ОР исчислены за год
ДВД= 90 000 рублей в месяц * 12 = 1 080 000 рублей в год
ЧОД (чистый операционный доход) = ДВД - ОР = 1 080 000 рублей в год – 50 000 рублей
в год = 1030 000 рублей в год
67
R (ставка капитализации)=0.1 (10%)
V= ЧОД/R= 1 030 000/0,1 = 10 300 000 рублей
44. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно
стоящим зданием на нем. Если стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне
10 000 000 рублей, а рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 рублей.
Чему равна стоимость оцениваемого объекта недвижимости?
А. 8 000 000 рублей
Б. 12 000 000 рублей
В. 10 000 000 рублей
Г. 2 000 000 рублей
68
Задача №1
Рассчитайте текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года,
если годовой арендный платеж первые 4 года составляет 400 тыс. рублей, затем он
уменьшится на 150 тыс. рублей и сохранится в течение 3 лет, после чего возрастет на 350
тыс. рублей и будет поступать еще 2 года. Ставка дисконта 10%.
Задача №2
Вы решили купить автомобиль в рассрочку (оплата 90 тыс. руб. в месяц в течение 2 лет).
Определите сегодняшнюю ценность этой покупки (какова первоначальная стоимость
автомобиля), если банк начисляет проценты ежемесячно из расчета 12% годовых.
Задача №3
За какой срок будет возвращен кредит в сумме 29 130 рублей, взятый под 8 % годовых,
если возврат осуществляется равными платежами по 2 500 рублей в год.
Задача4
На основе следующих данных рассчитайте методом капитализации дохода рыночную
стоимость здания.
Общая площадь здания – 3 000 м.2;
Ставка арендной платы – 160 долларов за один м.2 в год;
Потери от недозагрузки составляют – 600 м.2;
Прочие доходы 18 000 долларов в год;
Остаточная балансовая стоимость здания 1 800 000 долларов;
Налог на имущество – 2% (с балансовой стоимости);
Коммунальные платежи – 5 000 долларов в год;
Резерв на замещение – 14 000 долларов в год;
Коэффициент капитализации – 12%.
Задача5:
Рассчитать остаточную стоимость здания. Площадь – 2800 кв.м, стоимость замещения
(затраты на строительство и прибыль) 1 кв. м – 800 д.е. Физический износ –
20%, функциональный износ – 15%, экономический износ – 10%
Задача 6:
Определить затратным методом стоимость дачного участка. Известны следующие
данные:
площадь дома – 110 квадратных метров;
затраты на строительство с учётом прибыли 1 квадратного метра – 250 дол.;
площадь гаража – 50 квадратных метров;
затраты на строительство с учётом прибыли 1 квадратного метра – 80 дол.;
стоимость всех других сооружений на даче – 2 500 дол.;
устранимый физический износ дома – 3 500 дол.;
неустранимый физический износ дома – 2 000 дол.;
69
устранимый функциональный износ дома – 1 500 дол.;
рыночная стоимость земельного участка – 6 000 дол..
Задача 7
Какая максимальная сумма будет уплачена сегодня за здание, которое, как
предполагается, через 4 года может быть продано за 2,8 млн. рублей, если в продолжение
этих 4 лет доходы от здания позволяют только покрывать расходы по его обслуживанию,
а требуемая ставка дохода на инвестиции для подобных проектов составляет 26%
годовых.
Задача 8:
Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки недвижимости. Площадь,
предназначенная для сдачи в аренду – 1800 кв. метров, месячная ставка арендной платы –
200 д.е. за кв. метр, потери от недосдачи площадей 10%, потери от недосбора платежей –
6% от потенциального валового дохода. Операционные расходы – 500 000 д.е.
Задача 9:
Молодожены решили накопить деньги на квартиру стоимостью 18 000 долл. Для этого
они ежемесячно откладывают на счет 200 долл. Через сколько лет они накопят
необходимую сумму, если ставка годовых 12%?
Задача 10:
На основе следующих данных рассчитайте методом капитализации дохода рыночную
стоимость здания.
Общая площадь здания – 3 000 м.2;
Ставка арендной платы –160 долларов за один м.2 в год;
Потери от недозагрузки составляют – 600 м.2;
Прочие доходы 18 000 долларов в год;
Остаточная балансовая стоимость здания 1 800 000 долларов;
Налог на имущество – 2%(с балансовой стоимости);
Коммунальные платежи – 5000 долларов в год;
Резерв на замещение – 14000 долларов в год;
Коэффициент капитализации – 12%.
Задача 11 оценка недвижимости:
Определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости, если известно, что
стоимость земельного участка составляет 50000 дол. ЧОД от единого объекта
недвижимости 60000 дол. в год. Ставка дохода на инвестиции определена в 18 %. Срок
экономической жизни здания составляет 40 лет. Норма возмещения капитала в здание
рассчитывается:
А) по методу Ринга;
Б) по методу Инвуда.
Задача12 оценка недвижимости (затратный подход):
Рассчитать остаточную стоимость здания. Площадь – 2800 кв. м, стоимость замещения
(затраты на строительство и прибыль) 1 кв. м – 800 д.е. Физический износ – 20%,
функциональный износ – 15%, экономический износ – 10%.
Задача13 :
70
Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн.
рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет
износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его
первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в
недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный
менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче
методом Ринга.
Задача 14 :
Оцените стоимость магазина со стабильным чистым операционным доходом 1,5 млн.
рублей в год. Однако, в дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет
износа: через 20 лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 20% его
первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в
недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный
менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал необходимо определить в данной задаче
методом Ринга.
Задача 15:
Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 700
тыс. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется снижение стоимости объекта за счет
износа: через 20 лет цена объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены.
Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%,
премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Для определения премии за низкую
ликвидность оценщик проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке,
который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскальда.
Задача16:
Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания (ОВС),
имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 2000 кв. м; здание
построено 12 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни — 60 лет. Из
нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на
строительство точно такого же нового здания составляют 350 дол./кв. м.
Задача 17:
Определить остаточную восстановительную стоимость офисного здания (ОВС),
имеющего следующие характеристики. Площадь здания составляет 2000 кв. м; здание
построено 12 лет назад и предполагаемый общий срок его жизни — 60 лет. Из
нормативной практики строительных организаций следует, что удельные затраты на
строительство точно такого же нового здания составляют 350 дол./кв. м.
71
Глоссарий по дисциплине экономика недвижимости
Андеррайтинг - оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг
предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального Заемщика в
порядке, установленном Кредитором (банком), а также принятие положительного
решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ в предоставлении ссуды. При
оценке вероятности погашения кредита устанавливаются три основных момента:
способность заемщика погасить кредит (оценка уровня доходов заемщика), готовность
заемщика погасить кредит (анализ кредитной истории заемщика), и определить, является
ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления кредита
(анализ
результатов
независимой
оценки
имущества).
Аннуитет - серия равных платежей, вносимых и получаемых через равные промежутки
времени в течение определенного периода времени. Примером являются серии платежей
при погашении ипотечного долга, предусматривающего равновеликие выплаты.
Аренда - соглашение, по которому собственник передает нанимателю право пользования
и исключительного владения (но не право собственности на объект) на определенное
время
при
условии
уплаты
ренты.
Арендатор - сторона договора аренды, лицо, получившее во временное пользование за
соответствующую
плату
имущество.
Брокер - лицо, действующее как посредник для другого лица и выполняющее за
вознаграждение определенные функции (например, брокер по недвижимости или
ипотеке).
Обычно
этот
посредник
сводит
покупателей
и
продавцов.
Владелец - физическое лицо, являющееся владельцем имущества и имеющее
возможность
непосредственно
воздействовать
на
имущество.
Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и
членам его семьи недвижимость за договорную плату во временное владение и
пользование, либо только пользование, а арендатор обязуется использовать ее в
соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за
коммунальные
услуги.
Договор заклада - юридически удостоверенный договор о кредите под залог
недвижимости.
Договор купли-продажи - двусторонний возмездный договор, согласно которому одна
сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне
(покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него
определенную
денежную
сумму.
Долговое финансирование - использование заемных средств для покупки недвижимости.
Доход - финансовые или другие выгоды от инвестирования (в частности, в
недвижимость).
Износ - в оценке - это уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемое
изменение стоимости. В оценке стоимости недвижимости учитывают физическую
72
амортизацию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вызванное
влиянием
окружающей
среды.
Имущество - 1) материальные ценности, вещи, находящиеся во владении юридических и
физических лиц; различают движимое, перемещаемое имущество и недвижимое в виде
земли
и
прикрепленных
к
ней
объектов;
2) имущественные права и обязанности юридических и физических лиц, например
наследственное имущество, имущество, находящееся на балансе предприятия.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки - по договору об ипотеке может
быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского
кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке,
установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том
числе:
1) земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона "Об
ипотеке (залоге недвижимости)", а именно: земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель
сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных
хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального
размера,
установленного
нормативными
актами;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое
в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и
квартир,
состоящие
из
одной
или
нескольких
изолированных
комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
6) объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на
земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством
Российской
Федерации
порядке;
7) право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с
согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не
предусмотрено
иное.
Имущество, на которое не допускается ипотека - не допускается ипотека имущества,
изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не
может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в
установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация
либо
приватизация
которого
запрещена.
Инвестиционная собственность - совокупность активов или прав на них, приобретенных
в целях извлечения доходов (ценные бумаги, недвижимость, другие инвестиционные
инструменты).
Инвестиции - вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли;
собственность,
приобретенная
для
получения
доходов
или
прибыли.
73
Информация
о
государственной
регистрации
сделок
с
недвижимостью
1. Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества
предоставляется
за
плату,
если
иное
не
установлено
законом.
2. Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
бесплатно предоставляет информацию о правах на объект недвижимого имущества
организации, ответственной за учет указанного объекта, в том объеме, который
необходим для ее работы. В соответствии с законами Российской Федерации учреждение
юстиции регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляет
информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по
запросам:
• правоохранительных органов и судов по находящимся в производстве делам;
• органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного
самоуправления;
•
налоговых
органов
на
территории,
находящейся
в
их
юрисдикции;
• государственных органов по контролю за использованием и охраной земель и других
природных
ресурсов;
•
органов
государственной
статистики;
• организаций, определенных законами Российской Федерации. 3. Максимальные размеры
платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое
имущество
составляют:
• для физических лиц - 25 процентов установленного законом минимального размера
оплаты
труда;
• для юридических лиц - установленный законом минимальный размер оплаты труда.
Ипотек - залог недвижимости. Это обеспечение обязательства недвижимым имуществом,
при котором кредитор залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником
(залогодателем) обязательства получить удовлетворение за счет заложенной
недвижимости; кредит, полученный под залог недвижимости. Институт ипотеки
предполагает регистрацию отношений кредитора и должника в специальных документах,
имеющих юридическую силу, а также удостоверений прав собственности должника на
закладываемую
недвижимость.
Ипотека вторичная - ипотека вторичная когда кредит выделяется под ранее уже
заложенный объект недвижимости. Общая сумма двух кредитов не превышает, как
правило,
80%
от
продажной
стоимости.
Ипотека первичная - ипотека первичная первичный ипотечный залог, когда ипотека
создается на базе объекта недвижимости, еще ранее не заложенного. Банки, как правило,
лимитируют ипотечный кредит суммой, равной двум третям стоимости залога.
Кадастр - реестр, содержащий сведения об оценке и средней доходности объектов,
которые используются для исчисления соответствующих прямых реальных налогов.
74
Кадастровая зона - территориально целостная совокупность нескольких кадастровых
массивов,
характеризующаяся
значительной
степенью
связанности.
Кадастровое зонирование - деление территории на кадастровые единицы (зоны,
массивы, кварталы) и нанесение их границ на дежурные кадастровые карты.
Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка,
здания сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает
такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов
недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается
присвоением
ему
кадастрового
номера.
Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории
Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при
осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с
процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется,
пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного
права.
Кондоминиум (совладения) - правовая форма собственности, по которой объект
разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной
собственности.
Купля – продажа - обязательство передачи одной стороной (продавцом) вещи (товара) в
собственность другой стороне (покупателю) с уплатой вторым договоренной денежной
суммы
(цены).
Ликвидность - легкость, с которой квартира может быть переведена в деньги, т. е.
продана
на
рынке.
Мена - договор, в силу которого между сторонами производится обмен одного имущества
на
другое.
Налоговая оценка - процесс установления стоимости недвижимости для целей
налогообложения.
Недвижимое имущество -термин, используемый применительно к земле и сооружениям
на ней, а также только к земле. Недвижимое имущество - земельные участки и все, что
прочно с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные
комплексы, многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как
имущество, перемещение которого невозможно без ущерба его назначению.
Недвижимость - к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр,
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том
числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся
также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические
объекты
(ст.130
Гражданского
Кодекса
РФ)
.
Независимая
оценка
-
оценка
стоимости
75
собственности,
производимая
квалифицированной
незаинтересованной
стороной.
Регистрация недвижимости - совокупность технических и юридических процедур
регистрации недвижимой собственности в учреждениях и документах кадастра, включая
при необходимости процедуру кадастровой съемки с оформлением соответствующих
документов
Сделка - сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на
установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделки с недвижимостью - правовые действия, направленные на установление,
изменение, передачу или прекращение прав на недвижимое имущество. Примеры сделок:
• Купля-продажа переход права собственности от продавца к покупателю по договорной
цене.
• Мена сделка, в результате которой происходит обмен собственностью между двумя и
более
сторонами
на
договорных
условиях.
• Дарение добровольная безвозмездная передача прав собственности юридическому или
физическому
лицу.
• Наследование переход собственности наследнику после смерти собственника.
• Приватизация недвижимости передача в собственность юридических или физических
лиц
недвижимости,
находящейся
в
их
пользовании
или
владении.
• Аренда (найм) передача собственности в пользование физическому или юридическому
лицу по договорной цене и на определенный срок либо без срока для рыночных сделок.
Сервитут - право ограниченного использования одним или более лицами земли другого
лица.
Страховая стоимость - максимальная обоснованная сумма оценки собственности в целях
страхования
рисков.
Субаренда - передача собственности арендатором в аренду другому лицу.
Рекомендуемая литература по дисциплине " Экономика недвижиости"
Основная литература:
76
1. Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю. Экономика недвижимости. Краткий курс. – СПб.:
Питер, 2014 г.
2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: уч. – 4 изд. – М.: Высшее образование,
2014 г.
3. Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости: учебно – методическое пособие, 3 изд. –
М.: изд. МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2014 г.
4. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: Уч. пособие.- М.: Эксмо,
2014 г.
5. Соловьёва М.В., Трунина Т.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М.:
Издательство Московского государственного открытого университета, 2010 г. - 83 с.
http://www.knigafund.ru/books/148929
Дополнительная литература:
6.Коваленко Н.Я., Петранева Г.А., Романов А.Н. Экономика недвижимости: учебник. –
М.: Колос, 2014 г.
7.Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: уч. пособие. – Ростов на
Дону.: Феникс, 2014 г.
8.Оценка недвижимости. Под редакцией А,Г, Грязновой. М.: Финансы и статистика,
2014 г.
9.Панкратов ОЕ. Лизинг в строительстве – эффективная форма привлечения
инвестиций в воспроизводство основных фондов. М.; 2014 г.
10.Разу М.Л. Управление коммерческой недвижимостью: учебник. – М.: КНОРУС,
2014 г.
11.Щербаков Н.А. Экономика недвижимости. Новосибирск, 2014 г.
12. Экономика и управление недвижимостью: учебник под ред. П.Г. Грабового. – М.:
АСВ, 2014 г.
77