Письмо КРС Национальный банк

Письмо Комитета регистрационной службы Министерства юстиции
Республики Казахстан от 2 августа 2003 года N 11-1-4/2830/2
Национальный банк Республики Казахстан
Комитет регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан, рассмотрев Ваше
обращение от 7 июля 2003 года за N 21045/3438юр по вопросу регистрации договоров залога, сообщает
следующее. Согласно части 1 статьи 307 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК РК) в
договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения
обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон
находится заложенное имущество и допустимость его использования. Несоблюдение данных правил влечет
недействительность договора о залоге.
Требованиям указанной статьи обязательно должен соответствовать договор о залоге движимого
имущества, в противном случае, согласно пункту 1 статьи 11 Закона РК "О регистрации залога движимого
имущества" предусмотрено право регистрирующего органа отказать в его регистрации.
Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другой недвижимости
регулируется Указом Президента РК, имеющим силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" (далее Указ об ипотеке). Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РК, применяются к ипотеке в случаях, когда
Указом об ипотеке не установлены иные правила (статья 299 ГК РК).
Согласно статье 7 Указа об ипотеке в ипотечном договоре должны быть указаны имя (наименование) и
место жительства (место нахождения) залогодателя и залогодержателя, а также должника, если залогодатель
(вещный поручитель) не является должником по основному обязательству, существо основного
обязательства, его размер и сроки исполнения; опись и место нахождения заложенного недвижимого
имущества, наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки,
принадлежит залогодателю, иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в
ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством.
Если залогодатели и залогодержатели, руководствуясь диспозитивными нормами статьи 7 Указа об
ипотеке, при заключении ипотечного договора практикуют совместным соглашением включать в него
условие о стоимости предмета ипотеки, то такое условие, в соответствии с нормами пункта 1 статьи 393 ГК
РК, признается существенным для заключаемых договоров. Такие договоры считаются заключенными,
когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем
существенным его условиям.
Однако законодатель, допуская согласование существенных условий по желанию сторон договора, не
говорит о возможности определения стоимости предмета ипотеки по соглашению сторон.
Это и не может быть допустимо, так как в соответствии с пунктом 10 статьи 10 Закона РК "О
лицензировании", статьей 20 Закона РК "Об оценочной деятельности в Республике Казахстана (далее Закон об оценочной деятельности) деятельность по оценке имущества подлежит лицензированию и
осуществляется оценщиком - физическим или юридическим лицом, имеющим соответствующую лицензию,
которое для ее получения должно отвечать определенным квалификационным требованиям предъявляемым
к образованию, опыту работы физических лиц, как работающих самостоятельно, так и состоящих в штате
юридического лица. При осуществлении деятельности по оценке, оценщик определяет возможную
рыночную или иную стоимость объекта оценки.
Так же, как установлено подпунктом 3 пункта 2 статьи 6 Закона об оценочной деятельности,
обязательная оценка в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится для
ипотечного кредитования.
Ипотека недвижимого имущества - это вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество
или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица. Законом РК от 3 июня
2003 года за N 427 "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики
Казахстан по вопросам ипотечного кредитования" в Указе об ипотеке было изменено определение
"ипотечного договора - соглашение сторон об установлении ипотеки в обеспечение основного
обязательства", а также введены новые термины "ипотечный заем банковский заем, обеспеченный ипотекой
недвижимого имущества" и "ипотечный жилищный заем - ипотечный заем, предоставляемый в целях
строительства жилища либо его покупки и (или) ремонта".
То есть, при ипотечном кредитовании (выдаче банком ипотечного заема либо ипотечного жилищного
заема) (статья 6 Закона об оценочной деятельности) проводится обязательная оценка объекта недвижимости,
залог которого обеспечивает исполнение основного обязательства.
Из изложенного следует, что указание оценки предмета ипотеки может содержаться в договоре ипотеки
недвижимого имущества, при согласовании его как существенного условия договора. Но, независимо от
указания оценочной стоимости в ипотечном договоре, во всех случаях оценка предмета ипотеки обязательна
и должна производиться оценщиком, имеющим соответствующую лицензию, что является императивной
нормой действующего законодательства.
Статья 155 ГК РК регулирует регистрацию сделок с недвижимым имуществом, подлежащих в
соответствии с законодательными актами государственной регистрации, в число которых входит и залог.
Также указанная статья допускает возможность отказа в регистрации со ссылкой на нарушение требований
законодательства.
Нарушение вышеописанных норм законодательства об ипотеке и об оценочной деятельности и
выявляется при представлении на регистрацию ипотечных договоров. Также, обращаем Ваше внимание, что
статьей 22 Закона об оценочной деятельности, установлено, что лица, нарушившие законодательство об
оценочной деятельности, несут ответственность в соответствии с законами Республики Казахстан.
Настоящий ответ на Ваше обращение не является официальным разъяснением, так как в соответствии
со статьей 15 Закона РК "Об органах юстиции" органы юстиции по поручению Правительства и ПремьерМинистра, а так же по собственной инициативе осуществляют официальное разъяснение только
нормативных правовых актов Правительства.
И.о. Председателя
Н. Ыбырайым