варианты сдачи в аренду нежилых помещений, являющихся

Жилищный кодекс РФ, признавая право собственников помещений в
многоквартирном доме принимать решения о сдаче общего имущества в аренду, в то же
время не регулирует вопрос о том, в каком порядке собственники могут реализовать свое
право на получение причитающейся им арендной платы от такой сдачи.
Поэтому представляется, что собственники помещений, принимая на общем
собрании решение о сдаче в аренду общего имущества, должны одновременно с этим
установить, в каком порядке к ним будут поступать соответствующие доходы от сдачи в
аренду общего имущества.
Решением общего собрания собственников в многоквартирном доме может быть
установлено право управляющей организации засчитывать арендную плату,
причитающуюся собственникам, в счет погашения обязательств таких собственников
перед управляющей организацией по внесению платы за содержание и ремонт жилья.
Рассмотрим три варианта оформления отношений по аренде общего имущества
собственников.
Вариант 1.
Заключение Управляющей организацией договора аренды нежилого помещения от
имени собственников помещений в многоквартирном доме
Характеристика Варианта 1
Построение договорных отношений по аренде нежилых помещений по
Варианту 1 предполагает проведение общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме, на котором должно быть принято решение о заключении
всеми собственниками договора аренды с арендатором. Вопрос повестки дня такого
собрания должен быть сформулирован приблизительно так: «Управляющей
организации вступить в договорные отношения по аренде подвального помещения от
имени всех собственников помещений в многоквартирном доме». Кроме того, на этом
же собрании следует утвердить условия договора аренды, в том числе,
регулирующие порядок движения арендной платы, причитающейся собственникам.
Условия договора аренды, утверждаемые на общем собрании, должны
содержать следующие положения.
1) Условия, устанавливающие множественность лиц на стороне арендодателя.
Поскольку договор аренды заключается всеми собственниками, на стороне
арендодателя должна возникнуть множественность лиц. Условия договора аренды
должны устанавливать, что управляющая организация заключила договор аренды
от имени всех собственников.
В силу этого все права и обязанности арендодателя по такому договору
приобретают собственники, а не управляющая организация. Следовательно,
необходимо также указать в договоре аренды перечень собственников, от имени
которых действует управляющая организация.
2) Информация о доле каждого собственника в праве общей собственности на
общее имущество (в том числе и о доли, принадлежащей муниципальному
образованию).
В соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ: «Доля в праве общей собственности на
общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме
пропорциональна размеру общей площади указанного помещения». Размер дохода
собственника помещений в многоквартирном доме от сдачи общего имущества в
аренду должен исчисляться исходя из его доли в праве общей собственности на
общее имущество. Поэтому в договоре аренды необходимы указания о доле каждого
из собственников.
3) Условия, позволяющие управляющей организации получать арендную
плату от арендатора и зачислять такую арендную плату, причитающуюся
собственникам, в счет погашения обязательств собственников перед управляющей
организацией.
В соответствии с п. 1 ст. 313 ГК РФ: «Исполнение обязательства может быть
возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий
обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить
обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение,
предложенное за должника третьим лицом». В данном случае должником,
возлагающим исполнение своего обязательства на третье лицо, будет являться
собственник помещения, а третьим лицом, то есть лицом, на которого возлагается
обязанность исполнить обязательство собственника – арендатор.
Таким образом, для того, чтобы управляющая организация была вправе
принимать на свой расчетный счет арендную плату, причитающуюся собственникам
(за исключением КУМИ), и учитывать ее как плату собственников управляющей
организации за содержание и ремонт жилья, необходимо в договоре аренды
предусмотреть, что арендатор в обмен на право пользования подвальным
помещением вносит плату, причитающуюся по договору аренды собственнику,
непосредственно управляющей организации в счет погашения обязательства
собственника перед управляющей организацией по внесению платы за содержание и
ремонт жилого помещения.
Отметим, что проведение общего собрания в рассматриваемой ситуации
необходимо в силу императивного требования Жилищного кодекса РФ, согласно
которому решения по вопросу пользования общим имуществом отнесены к
исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме. При этом согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ решения о передаче в
пользование общего имущества принимаются общим собранием собственников
помещений в многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от
общего числа голосов таких собственников. При принятии решения о передаче в
пользование общего имущества в многоквартирном доме собственников помещений
необходимо предупредить
о возникновении
с причитающейся
суммы
соответствующего дохода каждому собственнику налога на доходы физических лиц и
согласовать порядок его уплаты.
Вариант 2.
Заключение Управляющей организацией договора аренды нежилого помещения с
собственниками помещений в многоквартирном доме и передача нежилого
помещения в субаренду
Характеристика Варианта 2
Построение договорных отношений по аренде нежилых помещений по
Варианту 2 предполагает проведение общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме с принятием решения о заключении договора аренды
собственниками непосредственно с УО. УО, в свою очередь, будет передавать эти
нежилые помещения организациям (индивидуальным предпринимателям) по
договорам субаренды, плата по которым будет поступать непосредственно в УО.
Условия договора аренды, утверждаемые общим собранием, должны
предусматривать, что обязательства собственников перед УО по внесению платы за
содержание и ремонт помещений будут частично (или полностью) погашаться
зачетом встречного однородного требования по внесению арендной платы, которое
собственники имеют к УО (ст. 410 ГК РФ). При этом договор аренды должен
содержать условия, позволяющие УО сдавать арендованные нежилые помещения в
субаренду.
В рассматриваемом Варианте 2, в отличие от Варианта 1, в роли налогового
агента по НДФЛ, обязанного исчислить, удержать из доходов граждансобственников помещений в многоквартирном доме и перечислить удержанные
суммы в бюджет, выступает УО, если это будет установлено договором аренды с
Собственниками.
Вариант 3.
Заключение договора аренды нежилого помещения Товариществом собственников
жилья, созданным в многоквартирном доме
Характеристика Варианта 3
Вариант 3 предполагает создание в многоквартирном доме товарищества
собственников жилья, которое будет выступать в роли арендодателя нежилых
помещений в отношениях с организациями (индивидуальными предпринимателями)
– арендаторами. Доходы от сдачи нежилых помещений в аренду будут поступать в
специальный Фонд ТСЖ (например, Фонд на проведение работ сезонного
характера), средства которого будут направляться на оплату соответствующих
работ, выполняемых УО по договору с ТСЖ.
Преимуществом данного Варианта является то, что арендная плата поступает
в доходы ТСЖ, а не собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому
НДФЛ не возникает. Следовательно, у УО, равно как и у иных организаций
(индивидуальных предпринимателей), участвующих в отношениях по аренде
нежилых помещений в многоквартирном доме, отсутствует обязанность выступать
в роли налогового агента по НДФЛ.
О Фондах ТСЖ
Жилищное законодательство позволяет товариществам собственников жилья
заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе сдавать в аренду, передавать
в пользование, внаем части общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 152
ЖК РФ). В соответствии с пп. 7 п. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания
членов ТСЖ относится определение направлений использования доходов от
хозяйственной деятельности Товарищества. Согласно п. 3 ст. 151 ЖК РФ: «На
основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в
товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на
предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов
определяется общим собранием членов товарищества».
Из приведенных норм ЖК РФ следует, что товарищества собственников
жилья вправе принимать решения о порядке использования доходов от
хозяйственной деятельности Товарищества не только путем планирования прямых
статей расходов, но и путем образования специальных фондов, количество и виды
которых Жилищным кодексом не ограничиваются. Основанием для создания Фонда
является решение о создании Фонда, принятое общим собранием членов ТСЖ.
Фонды ТСЖ представляют собой денежные средства ТСЖ, которые могут
расходоваться на цели и задачи товарищества, например, на восстановление и
ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обеспечение аварийновосстановительных работ, покрытие непредвиденных расходов, строительство или
переустройство объектов общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме и т.д. Основной целью создания фондов является накопление
денежных средств на оплату определенных видов расходов ТСЖ.
Порядок формирования и использования средств фондов ТСЖ должен
определяться специальными положениями о фондах ТСЖ, утверждаемыми общим
собранием его членов.