«Риски клиентов при ипотечном жилищном кредитовании: вчера

Забродина Ирина Александровна, генеральный директор «Центра
Жилищного Кредитования», Группа компаний «Адвекс» (Санкт-Петербург, Россия)
Риски клиентов при ипотечном жилищном кредитовании: вчера, сегодня,
завтра
Покупка недвижимости в кредит – это серьезное решение для каждого заемщика.
Насколько это обдуманный и необходимый шаг? Стоит ли влезать в долги на много лет
вперед или можно еще потерпеть? Все эти вопросы задает себе будущий заемщик,
принимая решение о приобретении недвижимости в кредит.
Когда мы посмотрим на ситуацию глазами наших клиентов, мы увидим, чего
боятся заемщики, в чем видят свои риски, а о чем даже и не догадываются. И мы с вами
нужны, чтобы с точки зрения профессионалов предоставить необходимую информацию
для принятия решения.
Риски вчерашнего дня, или Чего боится заемщик, примеряя на себя
ипотечный кредит
Действительно, давайте разберемся, чего боится заемщик на этапе принятия
решения о кредите.
Сомнение первое: брать ли кредит?
Заемщик боится неизвестности, он не имеет опыта и, как результат, не понимает
всей процедуры приобретения недвижимости в кредит. Действительно, когда вы первый
раз ищете в интернете информацию по кредитам, изучаете различные банковские
программы, сначала все они кажутся вам примерно одинаковыми, а процентные ставки
неоправданно высокими. Вы начинаете просчитывать переплаты по процентам и серьезно
задумываетесь. А так ли вам нужен кредит или все-таки можно ли обойтись без него? Но
как можно принять такое решение, не зная всех возможных для вас вариантов.
Давайте думать вслух, как быть. На вашем месте, принимая такое серьезное
решение, я бы просчитала и продумала все иные варианты решения вашего жилищного
вопроса. А для этого, никуда не денешься, нужен профильный специалист, который и в
ипотеке разбирается, и в городских и федеральных субсидиях понимает, и недвижимость
вашу оценит, словом, разберется во всех тонкостях вашей ситуации. Именно такой
многопрофильный консультант может вам грамотно посоветовать, с чего начинать и как
действовать оптимально. Пожалуй, здесь каждый из нас готов обратиться к специалисту,
чтобы объемно понимать всю картинку дальнейших действий. После такой консультации
заемщик будет принимать решение о кредите, о необходимости участия брокерской и
риэлторской компании не вслепую, а располагая уже необходимой начальной
информацией. И, самое главное, у заемщика не будет ощущения случайности принятия
решения и выбора банка. Он будет понимать, что все остальные варианты решения
вопроса рассмотрены и кредит действительно необходим. Очень многим людям копить
деньги сложнее, чем расплачиваться по уже полученному кредиту.
Сомнение второе: переплаты по процентам
Сколько сомнений и вопросов преследуют заемщика при принятии решения о
своевременности кредита! Но ждать годы, пока наши процентные ставки сравняются с
мировыми, наверное, тоже не разумно. Жизнь у нас одна, и если все время ждать
улучшений в светлом будущем – это, наверное, не жить полной жизнью сегодня. Не
сомневайтесь, берите кредит и покупайте жилье, если ваше жилищная ситуация
сложилась таким образом. И если процентные ставки в будущем будут снижаться, вы
всегда сможете перейти на более низкую.
Сомнение третье: сколько стоит услуга ипотечного брокера и должен ли
заемщик платить за работу, если в выдаче кредита ему отказано?
Когда мы отвечаем на эти вопросы наших клиентов, мы не всегда ставим себя на их
место. Давайте подумаем, что бы мы хотели услышать в ответ на эти вопросы? Что услуга
бесплатная? Вряд ли. Это что-то очень подозрительно и похоже на бесплатный сыр в
мышеловке. Размытый вариант ответа, что все определяется по ходу работы, – тоже
некоторая неопределенность и потенциальный конфликт в будущем. Ведь в такой
ситуации каждая из сторон увидит вариант развития событий наиболее выгодный для
себя, а потом обиды и разочарования. Скорее, нас с вами, как клиентов, устроила бы
услуга, оказанная с высоким качеством и с заранее согласованным размером оплаты.
Риски настоящего времени
Итак, решение о кредите принято. Какие риски ждут наших заемщиков на этапе
прохождения самой сделки?
Риск неправильной организации самого процесса
Ситуация первая: сначала выбран кредит, а только потом начинаешь думать о том,
какую квартиру хотелось бы купить. Здесь не исключен вариант, что квартиру такую, как
вы хотите, за эти деньги и не купить вообще. Или по требованиям банка на такую
квартиру нужно больше собственных средств. Или… И таких вариантов очень много.
Ситуация обратная: Мы сначала начинаем искать жилье. Вот оно найдено и уже,
отталкиваясь именно от него, мы выбираем банковскую программу. Снова неудача:
условия кредитования и процентные ставки по кредиту или требования к подтверждению
дохода вас совершенно не устраивают.
Самое оптимальное – это действовать параллельно и согласованно брокеру и
риэлтору. Именно тогда вы заранее будете понимать всю процедуру, все траты по сделке
и избежите лишних действий, выбирая все время самые оптимальные решения.
Риски при приобретении долей в коммунальной квартире
Если вам повезло и вам удалось найти банк, который выдал кредит на
приобретение комнаты в коммунальной квартире, не спешите радоваться. Ваши риски
здесь достаточно высоки. Так как в случае необходимости продажи залогового имущества
для досрочного погашения кредита у вас могут появиться проблемы. Не всегда можно
продать доли в коммунальной квартире, так как это напрямую зависит от ваших соседейсособственников.
Риски долевого строительства
Это один из самых очевидных рисков. Помните, что, заключая кредитный договор
и приобретая права требования по долевому строительству, вы совершаете две
независимые операции. Да, объект проверен юристами банка и страховой компании, но
это не гарантирует вас на все 100 % от всех возможных рисков. И если наступят проблемы
с получением в собственность новой квартиры, вы будете бороться за свои права, не
исключено, что вместе с юристами страховой компании, и продолжать расплачиваться по
кредиту.
Риски при взаимодействии с продавцами
Риски при внесении авансов за выбранное жилье. Все это серьезно и важно. Этим
нельзя пренебрегать. Это не только ваше время и ваши нервы. Это самое главное ваша
безопасность.
Риски несоблюдения сроков при получении кредита
Это одна из самых важных на сегодня проблем. Пока ждали одобрения на квартиру
– договор кончился и продавец поднял цену. Или программы в банке изменились за время
поиска квартиры. Рассчитывали на одно, а получили в итоге другое.
Риски при взаимодействии различных городских и коммерческих структур
Речь идет в первую очередь о программе городских жилищных субсидий.
Несогласованность различных программ, постановлений и разрешений приводит к тому,
что далеко не все продавцы согласны продавать свои квартиры субсидентам. Каким
мастерством, обаянием и терпением надо обладать, чтобы, имея законное право на
получение городских дотаций, все-таки не отчаяться в последний момент и их получить!
Риски по взаиморасчетам
Мало кто из заемщиков понимает, что в тот момент, когда он выбрал, наконец,
квартиру и приглашен в срочном порядке завтра утром на внесение аванса в агентство
недвижимости, он подписывает для себя все самые важные условия по дальнейшей
процедуре всей сделки. И если заемщик не понимает и не видит пока своих рисков, не
знает, на что банк может пойти по условиям доступа к ячейке, он рискует попасть в
тупиковую ситуацию в день заключения сделки.
Риски завтрашние. В чем они заключаются?
Итак, вы счастливый обладатель новой квартиры. Казалось бы, все переживания и
проблемы позади. Но не расслабляйтесь. Вы вступили в новую жизнь, жизнь после
кредита, и должны соблюдать все правила и традиции, соответствующие этому периоду.
Какие риски могут подстерегать вас на этом этапе?
Риск продажи вашего кредита другому банку
Да, действительно, ваш банк-залогодержатель имеет право продать ваш кредит
другому банку или другой кредитной организации. Но не спешите расстраиваться,
продажа вашей закладной другому банку – процесс, от вас не зависящий. Вы никак на
него повлиять не можете, поэтому расслабьтесь. Главное для вас, что при продаже вашего
кредита все условия кредитного договора сохранятся.
Риски незнания кредитного договора
Мне не раз приходилось наблюдать, в какой спешке и суматохе подписываются
иногда кредитные договоры или договоры страхования. Очень часто заемщик, найдя в
тексте договора строчки с процентными ставками и посмотрев на график платежей, не
вчитывается далее внимательно в него. Сделайте это, хотя бы прийдя домой. Вы должны
соблюдать условия этого договора. И то, что вы его невнимательно прочитали, не
освобождает вас от ответственности за его неисполнение.
Риски несвоевременных платежей
Помните, что, беря кредит, вы нарабатываете себе кредитную историю.
Положительную или отрицательную – зависит только от вас. Согласитесь, обидно будет в
будущем иметь минус в графе «кредитная история» из-за необдуманной небрежности по
срокам внесения платежей. Думайте о своей будущей кредитной истории. И обязательно
своевременно платите по кредиту. Это будет вам большим плюсом в дальнейшем.
Риски неплатежей заемщика
– Что будет, если я не смогу платить по кредиту? – спрашивают у нас некоторые
заемщики.
В такой ситуации могу вам дать такой совет: если у вас по какой-то причине
наступили проблемы с платежами по кредиту –потеряли работу, развелись и вам
предстоит раздел имущества или просто собираетесь уехать в долгосрочную
командировку – неправильно надеяться, что проблема рассосется сама собой или можно
будет решить ее как-нибудь потом. Неразумно, если у вас появились финансовые
проблемы, «ложиться на дно» и надеяться, что пронесет. Не пронесет. Надо прийти в
банк, честно рассказать о ваших проблемах и вместе с банком найти выход из
сложившейся ситуации. Банк всегда заинтересован сохранить вас как своего клиента, и он
будет стараться найти выход, приемлемый как для себя, так и для вас, по облегчению
условий погашения кредита. Если такие меры, как увеличение срока кредита или отсрочка
по уплате основного долга не помогут, скорее всего, вы совместно придете к решению о
продаже залоговой квартиры. При этом банк получит свои средства, а вы получите то, что
останется. И не доводите дело до продажи с торгов. Это невыгодно прежде всего вам.
Риски падения цен
Вы взяли кредит, купили квартиру. И тут цены на квартиры стали падать. Это,
пожалуй, самое обидное. Вы выплачиваете долг банку, а квартира уже не стоит
вложенных в нее денег. Ничего не поделаешь. В такой ситуации будут находиться все, кто
приобрел квартиру на пике цен. Заранее тут ничего рассчитать и предугадать нельзя. Но,
может быть, знание того, что глобальная кривая цен на недвижимость с подъемами и
провалами в локальных точках все равно движется наверх, даст вам уверенность в
правильности принятия вашего решения даже в этой ситуации. Средства, вложенные в
недвижимость, – самый надежный ваш капитал.
Риск невозможности продать залоговую квартиру, пока не выплачен кредит
Можно ли будет поменять квартиру с невыплаченным кредитом или семья
обречена жить в ней до полного погашения кредита? Этот вопрос интересует многих.
Конечно, квартира находится в залоге у банка и продать ее без его согласия невозможно.
Но если все обстоятельства и условия продажи согласованы с банком, то это возможно.
Вы просто должны договориться с покупателем вашей квартиры о схеме взаиморасчетов,
по которой он частью своих средств будет рассчитываться с банком, а частью с вами.
Если вы при этом приобретаете на кредитные средства другую квартиру, это тоже
выполнимо. Такие механизмы пока, конечно, еще сложны в реализации, но вполне
возможны.
Риски деноминации рубля
Вопросы о деноминации рубля мучают нас всех, и в том числе и наших заемщиков.
Что только не приходит в голову в связи с этой проблемой. Спешу вас успокоить. Если по
всей стране количество нулей уменьшится, то же самое произойдет и с суммами в ваших
платежах. В этой части вы защищены.
Риски неудобства обслуживания кредита
О процедуре внесения ежемесячных платежей, которая будет ожидать вас
ближайшие 10–15 лет, в момент выбора банка не думает никто. А напрасно. Удобство
обслуживания кредита в перспективе, сервис и возможность рассчитываться по
пластиковым карточкам, через интернет из другого города – это комфорт, о котором вы
вспомните не раз, если вам повезет обратиться в банк с такими возможностями. Ведь мало
кому из нас понравится перспектива ежемесячного стояния в очереди.
Риски неполучения налогового вычета на проценты по кредиту
Очень часто при выборе квартиры на рынке недвижимости вы попадаете в
ситуацию, когда продавец, владея квартирой менее трех лет, не хочет указывать в
договоре реальные деньги. Если эта квартира настолько вам приглянулась, что вы готовы
на это пойти, помните, что налогового вычета на проценты по кредиту вы не получите.
Это невозможно, так как у вас возникает противоречие между размером кредита и суммой
в договоре. Принимая решения о покупке такой квартиры, посчитайте внимательно,
сколько по налоговым вычетам вы не получите.