зима 2011 года - Библиотека оценщика LABRATE.RU

РЫНОК БЕЛОРУССКИХ КВАРТИР: ЗИМА 2011 ГОДА (МИНСК)
Н.Ю.Трифонов, председатель Белорусского общества оценщиков (БОО),
М.А.Харьков, студент БГУ
Настоящая статья представляет собой аналитический обзор рынка купли-продажи квартир г. Минска в
рамках исследования, проводимого под эгидой общественного объединения «Белорусское общество
оценщиков» (БОО), начиная с 1999 года. Используются данные за январь 2011 года. Делается вывод о
небольшом росте цен до весны.
1. Квартирный индекс БОО
Квартирный индекс БОО [1] (цена квадратного метра общей площади квартир в долларах США по всему объему
предложения) в Минске этой зимой принял значение, равное $1413,62, увеличившись по сравнению с предыдущим осенним
значением [2] на $62,02. Изменение составило 5,13% (табл.1).
Поквартальная динамика квартирного индекса БОО (январь 2009 - январь 2011)
Месяц
исследования
Квартирный
индекс БОО
Изменение к
предыдущему
периоду
янв.09
апр.09
июл.09
окт.09
янв.10
апр.10
июл.10
окт.10
янв.11
1903,70
1540,41
1445,08
1438,53
1576,03
1555,16
1441,37
1344,60
1413,62
-134,64
-6,61%
-363,29
-19,08%
-95,33
-6,19%
-6,55
-0,45%
137,5
9,56%
-20,87
-1,32%
-113,79
-7,32%
-96,77
-6,71%
69,02
5,13%
Таблица 1
Нынешней зимою квартирный индекс БОО для секторов квартир с различным числом комнат колебался в
диапазоне от $1358,17 до $1502,74 (табл. 2). Данных по многокомнатным квартирам (с числом комнат более 4), как обычно,
было недостаточно для статистической обработки.
Таблица 2
Квартирный индекс БОО для секторов квартир с различным числом комнат
Секторы рынка
1-комнатные
2-комнатные
3-комнатные
4-комнатные
Многокомнатные
Индекс БОО
($/кв.м)
-
Изменение за квартал
$
%
1 431,46
78,69
5,82%
1 442,16
76,83
5,63%
1 358,17
-31,29
-2,25%
1 502,74
451,40
42,94%
-
-
Из сведений табл.2 видно, что уменьшение квартирных индексов для всех типов квартир на рынке г. Минска,
отмечавшееся в предыдущем обзоре [2], прекратилось. Напротив, в большинстве секторов удельная стоимость
повышается, максимально для 4-комнатных квартир с изменением в $451,40, что составило 42,94% (!).
Январская структура предложения в зависимости от числа комнат в квартире выглядит, как показано на рис. 1.
Рисунок 1. Структура предложения по числу комнат в квартире в г. Минске
По отношению к осени структура предложения квартир на продажу существенно изменилась:
•
доля 1-комнатных квартир (ранее самая большая) уменьшилась на 12,77%,
•
доля 2-комнатных увеличилась на 4,34%,
•
доля 3-комнатных увеличилась на 6,40%,
•
доля 4-комнатных увеличилась на 1,51 %,
•
доля многокомнатных увеличилась на 0,51%.
2. Структура рынка
В январе Национальное кадастровое агентство зарегистрировало в г. Минске 627 сделок купли-продажи с
квартирами, что и составило подтвержденный спрос.
Показатель структуры рынка, представляющий собой отношение общего числа выставленных квартир к общему
числу покупок, увеличился этой зимою и был равен 0,93. Иными словами, в описываемом квартале количество покупателей
ненамного превышает объём публично предлагаемых квартир, то есть данные показатели приблизительно равны.
Изменение этого показателя в течение последних лет приведены в табл. 3. Видно, что почти два года этот показатель
меньше единицы, то есть спрос устойчиво превышает предложение.
Таблица 3
Динамика показателя структуры рынка (январь 2009 – январь 2011)
Месяц исследования
Предложение
Декларированный спрос
Подтвержденный спрос
Показатель структуры
рынка
апр.09
408
186
665
июл.09
298
197
755
окт.09
янв.10
окт.10
янв.11
239
253
912
219
244
459
апр.10
422
214
455
июл.10
388
128
266
358
158
740
235
178
890
583
245
627
1,46
0,61
0,39
0,26
0,48
0,93
0,48
0,26
0,93
янв.09
Этой зимою, что необычно для этого периода исследования, показатель структуры рынка наибольший по отношению
к предыдущему году. Наблюдается увеличение объема предложения при увеличении объема декларированного спроса и,
как следствие, увеличение количества совершенных сделок.
К сожалению, из опубликованных данных по подтверждённому спросу невозможно определить его секторную
структуру, и поэтому она рассчитана для декларированного спроса на основе газетных публикаций бесплатных
объявлений. Соотношения между объемами декларированного спроса в секторах, различающихся числом комнат в
квартире, показаны на рис. 2.
Рисунок 2. Структура спроса по числу комнат в квартире в г. Минске
Отметим, что структура спроса мало соответствует структуре предложения (см. рис. 1). Во всех секторах
наблюдаются отличия между объёмами долей спроса и предложения: как и в прошлом квартале, предлагают чаще 3- и 4комнатные квартиры, здесь предложение больше спроса, а вот 1-, 2- и многокомнатные предлагают существенно меньше,
чем запрашивают. Особенно сильна диспропорция между предложением и спросом в секторе 1-комнатных квартир.
3. Показатели качества предложения и спроса
Показатель качества предложения для рынка купли-продажи квартир представляет собой количество комнат в
квартире, средневзвешенное по всему объему предложения. Аналогично, показатель качества спроса представляет собой
количество комнат в квартире, средневзвешенное по спросу [1]. Динамика их изменения за два года приведена в табл. 4.
Таблица 4
Динамика показателей качества предложения и спроса (январь 2009 – январь 2011)
Месяц
исследования
янв.09
апр.09
июл.09
окт.09
янв.10
апр.10
июл.10
окт.10
янв.11
Показатель
качества
предложения
2,12
2,10
2,09
2,16
2,23
2,07
2,01
1,89
2,13
Показатель
качества спроса
2,12
1,88
1,84
1,67
1,94
1,97
2,05
1,86
1,46
0,00
0,22
0,26
0,49
0,29
0,11
-0,04
0,03
0,67
Разница между
показателями
качества
предложения и
спроса
В исследуемом квартале зафиксировано наименьшее за время наблюдения значение показателя качества спроса. У
большинства покупателей не хватает денег даже на 2-комнатную квартиру. В то же время разница между показателями
качества предложения и спроса увеличилась до 0,67. Это означает, что продавцы предлагают квартиры с большим числом
комнат, чем в тех квартирах, которые хотят купить потенциальные покупатели, дающие объявления в газетах.
4. Цены в административных районах
Секторные квартирные индексы БОО по административным районам в январе 2011 года находились в диапазоне
$1222,15…$1627,31 (табл. 5), более узким по сравнению с диапазоном $1191,68…$1786,34 в предыдущем квартале.
Таблица 5
Диапазон удельных цен предложений по районам (январь 2011)
Район
Квартирный индекс
Диапазон цены квадратного метра
БОО по районам, $
общей площади, $
Изменение к
предыдущему
кварталу,
$
Изменение к
предыдущему
кварталу, %
Заводской
1222,15
1031,25
1791,67
-43,08
-3,40%
Ленинский
1313,33
1018,28
2083,33
104,91
8,68%
Московский
1279,95
1040,00
1666,67
38,19
3,08%
Октябрьский
1343,90
961,54
2322,58
152,22
12,77%
Партизанский
1588,43
1068,18
2302,63
47,92
3,11%
Первомайский
1354,48
958,29
2354,17
83,55
6,57%
Советский
1627,31
1187,50
4365,08
108,70
7,16%
Фрунзенский
1300,10
1000,00
1796,01
74,06
6,04%
Центральный
1534,65
1072,73
3255,81
-251,70
-14,09%
Этой зимой разница между наиболее дорогим и наиболее дешевым административным районами составила $405,16,
что на 31,9% меньше осенней разницы. Подобным образом город "сереет" непрерывно с прошлого января, за это время
разрыв удельных цен между районами уменьшился более чем вдвое.
Ценовой минимум и максимум принадлежат соответственно Заводскому и Советскому районам. В Первомайском
районе была зарегистрирована минимальная ($958,29) удельная цена конкретной квартиры (для 4-комнатной квартиры по
ул. Пономарева), а максимальная ($4365,08) – в Советском районе (для 2-комнатной квартиры по пр-ту Независимости).
В большинстве административных районов (кроме двух) цены в этом квартале выросли. Самое большое увеличение
(на $152,22) отмечено в Октябрьском районе, что равно увеличению стоимости квадратного метра общей площади на
12,77%. Индекс БОО снизился только в Заводском районе (на -3,40%) и особенно в Центральном (на -14,09%). Меньше
всего изменились цены в Московском районе.
5. Секторы по планировке
Используемая классификация квартир по типу планировки основана на величине площади кухни: малогабаритными
считались квартиры с площадью кухни до 8кв.м, типовыми – с площадью кухни от 8 до 10кв.м, улучшенной планировки – с
площадью кухни от 10 до 12кв.м, элитными – с площадью кухни свыше 12кв.м [3]. Секторный квартирный индекс БОО по
типу планировки квартир в январе этого года (табл. 6) находился в диапазоне $1051,98…$1678,31. Как обычно, в табл. 6 под
каждым значением индекса указано его абсолютное изменение к предыдущему периоду. Видно, что разброс по удельной
цене квадратного метра в квартирном секторе по планировке больше октябрьского $1051,34…$1577,33. Нижняя и верхняя
границы этого разброса выше, чем в предыдущем квартале.
Таблица 6
Средняя цена квадратного метра по типу планировки (январь 2011)
Цена 1 кв.м общей площади, $
Тип квартир
1
2
3
4
Малогабаритные
1450,97
92,00
1310,45
60,47
1303,44
39,06
1051,98
0,64
1396,62
1299,33
1351,78
78,90
-213,30
53,24
1389,00
1270,16
1306,90
-106,65
Улучшенной планировки
1478,30
1523,18
-25,06
-54,15
Элитные
«-» - данные отсутствуют или их мало для проведения усреднения (менее 5)
Типовые
1678,31
-
Положения ценовых минимума и максимума в этом квартале следующие: минимальная удельная цена принадлежит,
как обычно, 4-комнатным малогабаритным квартирам, а максимальная - 4-комнатным элитным квартирам (в прошлом
квартале - 3-комнатным элитным квартирам, но данных по 4-комнатным элитным было недостаточно).
В большинстве секторов цены увеличились. Наиболее существенный рост в секторе 1-комнатных малогабаритных
($92,00), следом - 1-комнатные типовые ($78,90). Уменьшение удельных цен было отмечено только в секторах 2-комнатных
квартир с типовой планировкой (-$213,16 – максимальное падение) и элитных, а также для 3-комнатных квартир с
улучшенной планировкой и элитных (-$106,65 и -$54,15, соответственно).
6. Секторы по основному материалу ограждающих стен
Квартирные индексы БОО в секторах по материалу стен определялись для домов с панельными, кирпичными и
блочными стенами (табл. 7). Остальные типы ограждающих стен, такие как монолитные и др., были в предложении
отмечены незначительно и в окончательных данных не представлены.
Таблица 7
Удельные цены предложения по материалу стен (январь 2011)
Материал стен
Цена 1 кв.м общей площади, $
1
3
1280,63
1243,11
98,44
28,62
1462,74
1487,37
Кирпич
64,08
-100,56
-117,70
1200,00
1130,73
1396,12
Блок
-364,52
«-» - данные отсутствуют или их мало для проведения усреднения (менее 5)
Панель
1411,35
87,68
1512,36
2
4
1087,77
-21,93
1318,05
-
Границы секторного индекса по материалу стен в январе 2011 года определяются значениями $1087,77…$1512,36,
что показывает сужение диапазона по сравнению октябрьским $1109,70…$1605,07. Нижняя и верхняя границы этого
диапазона ниже, чем в предыдущем квартале.
Ценовой минимум в этом квартале, как всегда в этом году, принадлежит 4-комнатным квартирам в панельных домах,
максимум – 1-комнатным в домах с кирпичными стенами. В прошлом квартале ценовой максимум отмечался для сектора 3комнатным в кирпичных домах.
В этом квартале стали дешевле 4-комнатные квартиры в панельных домах, 2- и 3-комнатные квартиры в кирпичных
домах, а также 2-комнатные блочные. Максимально подешевели 2-комнатные кирпичные (-$364,52). Увеличение удельных
цен наблюдалось для секторов 1-3- комнатных панельных и 1-коматных кирпичных квартир. Максимальное увеличение
секторного индекса по материалу стен в январе отмечено для 2-комнатных квартир в панельных домах (+$98,44).
Минимальное изменение отмечено для сектора 4-комнатных квартир в домах с панельными стенами (-$21,93).
7. Соотношения между ценами предложения и спроса
Изменение удельных цен по предложению и спросу за последние годы приведено в табл. 8.
Таблица 8
Динамика индексов цен по предложению и спросу (январь 2009 – январь 2011)
Месяц
исследования
янв.09
апр.09
июл.09
окт.09
янв.10
апр.10
июл.10
окт.10
янв.11
Цена квадратного
метра общей
площади
(Предложение),$
1903,70
1540,41
1445,08
1438,53
1576,03
1555,16
1441,37
1344,60
1413,62
3918,78
3624,41
3325,83
1860,52
3449,87
4064,81
1120,81
1616,13
1239,72
0,49
0,43
0,43
0,77
0,46
0,38
1,29
0,83
1,14
Цена
квадратного
метра общей
площади
(Спрос), $
предложение
--------------спрос
Видно, что квартирный индекс цены квадратного метра площади, рассчитанный на основе декларированного спроса,
последние годы существенно превышал квартирный индекс БОО по предложению. Прошлым летом ситуация изменилась.
Однако осенью квартирный индекс цены квадратного метра на основе декларированного спроса вновь вырос и стал больше
квартирного индекса БОО по предложению. В январе индекс по спросу снизился на 23,3% по сравнению с осенним
значением, а индекс по предложению увеличился.
Сравнение удельной цены спроса с удельной ценой предложения в расчете на 1кв.м общей площади в динамике
последних четырёх лет дано на рис. 3.
Рисунок 3. Динамика квартирных индексов БОО по предложению и спросу (январь 2007 – январь 2011).
8. Выводы
Прошедший год в целом прошёл под знаком понижения цен, но, по-видимому, оно уже прекратилось. Глядя на
динамику недельного квартирного индекса БОО (рис. 4) со времени предыдущего квартального обзора, видно, что
уменьшение цен достигло своей нижней границы в конце ноября.
Рисунок 4. Понедельная динамика квартирного индекса БОО (03.09.2010 – 21.01.2011)
Цены понемногу поползли вверх. На эту тенденцию указывает и поведение в исследуемом квартале в большинстве
секторов рынка. Но также следует отметить, что к зиме нетипично уменьшилась и активность рынка. Выше отмечались и
другие сдерживающие рост тенденции. Как итог, можно прогнозировать небольшое (до 10%) повышение цен до весеннего
(апрельского) обзора.
Авторы благодарны участникам республиканского научно-методического семинара "Экономика недвижимости и
оценка стоимости" за конструктивное обсуждение.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Трифонов Н.Ю. Рынок купли-продажи квартир г. Минска // Белорусский экономический журнал. 2001. №1. С.116-122.
2. Трифонов Н.Ю. Рынок белорусских квартир: осень 2010 года (Минск) // Бухгалтерский учет и анализ. 2011. №2 (в
печати). См. также www.labrate.ru/trifonov/.
3. Трифонов Н.Ю. Рынок белорусских квартир: зима 2008 года (Минск) // Бухгалтерский учет и анализ. 2008. №4. С.4956.